旅游综合体体形成机制研究

摘要：作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。本文通过研究这一综合体的特征和分类，分析其形成机理，对深圳观澜湖从世界第一球会到复合别墅区飞跃的发展三部曲进行了研究。

关键词:旅游综合体；机制；产业链

一、旅游综合体概念

“旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体英文是HOPSCA，是Hotel，Office，Park，Shopping，Conference，Apartment的缩写。是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，素有“城中之城”之称。而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。

二、旅游综合体特征与分类

城市综合体具有交通与能源消费的高效性，具有发展的标志性，能创建一个多样的，适宜居住工作的，可持续发展的城市空间，具有巨大的经济，社会以及环境效应，具有内外部空间的联系完整性，功能复合性，土地使用均衡性，空间连续性，并具有巨大的升值潜力。以城市综合体概念延伸出来的旅游综合体，具有“以旅游休闲为基础导向、旅游地产为收益核心、相关产业配套发展的区域土地综合开发模式”的本质，是“旅游消费模式升级（从单一功能到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统旅游地产到综合休闲地产）”三大升级共同作用的结果，更是资源与资本携手思维裂变下产生的新兴复合产业集群。

旅游综合体本身就是一个旅游吸引物，并以此为核心打造一个新的目的地。但旅游综合体不可能独立于旅游景区或城市发展，必须与区域发展战略相统筹，与区域发展规划相衔接。因此，目前旅游综合体的开发，主要分为两类。一是依托著名旅游目的地进行相关开发，如万达集团的长白山国际旅游度假区、杭州旅游集团的西溪天堂等项目；另一类是依托城市进行开发，如深圳东部华侨城，又如迪拜的阿联酋购物中心等，是集室内滑雪场、高星级酒店、大型购物中心等于一体的旅游综合体。

这两类旅游综合体在客源市场定位、基础设施建设、盈利模式等方面有着显著的不同。依托于著名景区的旅游综合体在自身引导和创造需求的同时，须与大型旅游景区形成客源互动、功 能互补、相得益彰，同时对旅游景区和目的地的发展有着较大的提升作用。依托城市开发的旅游综合体客源往往更多依赖于城市居民，因此在功能设计和产品定位上更多考虑本地需求特征，当然也不排除如阿联酋购物中心这样的世界级成功案例对全球游客的吸引力。同时，旅游综合体作为一个投资组合，各业态之间的相互配套和协调、客源的无缝对接也至关重要。

三、旅游综合体形成机理分析

旅游综合体作为一个复合旅游产业集群，对于其形成的路径方式，联合国贸发会议（UNCTAD，1998）把集群分为两大类：依靠内生力量自发形成的集群（spontaneous cluster）和依靠外生力量人为形成的集群（constructed cluster）。也有学者将产业集群形成路径归为三类：自发形成、“自下而上”地培育与发展、“自上而下”地规划发展。旅游综合体从形成方式上来说，属于依靠外生力量人为形成的集群，从形成路径上来看，属于“自上而下”地规划发展形成，因此，在其整体形成过程中都有浓重的人为因素。

旅游综合体能将餐饮、地产、酒店等这些相关旅游企业集聚在一起，这些旅游企业并不是简单的叠加，而是需要企业之间具有密切的联系，也就是“区域内经济行为主体（旅游企业及旅游相关企业）之间实际上发生的建立在物质投入产出基础上的垂直和水平联系，以及进一步的知识和信息联系。能够实现这些相关企业建立的多种联系，就奠定了形成旅游产业集群的基础，旅游综合体正为区域内催生和引导这些大量企业之间密切联系提供了平台，协同工作提高竞争力，从而形成旅游产业集群效应。

通过旅游综合体的开发，带来区域人气的兴旺，经济的繁荣，进一步促使旅游综合体核心区域周边的土地价值成倍增长，为旅游地产开发建设带来空前的契机，从而强化“旅游地产为收益核心”的本质。在旅游综合体的开发过程中，实际上最终是放大了旅游中“住”的范围，使旅游相关产业及地产相关产业围绕游客(部分也成为了当地居民)形成大型休闲社区（大型旅游综合体）。

四、实践论证——深圳观澜湖

横跨深圳、东莞的观澜湖高尔夫球度假区，属于香港骏豪集团投资管理，成立于1992年，先后投资50亿港币，总占地面积20平方公里。2005年，在国际高尔夫旅游协会主办的全球评选中，观澜湖高尔夫球会与全美排名第一的圆石滩球场、苏格兰排名第一的温斯顿特伯雷球场一起，荣获“全球最佳高尔夫旅游休闲胜地”美誉。历经十余年的艰苦砥砺，荣膺“吉尼斯世界第一大球会”，是目前世界最大也是唯一汇聚五大洲球场风格的高尔夫球会。经过10多年的发展，观澜湖已经成为一个以高尔夫为龙头的休闲产业集群，除了拥有12个国际级的高尔夫球场外，观澜湖拥有12万平方米的四大会所，其中东莞会所面积达6.8万平米，是目前世界上规模最宏大、功能最齐全的独立高尔夫会所；黎光会所则精致而尊贵，被称为“会所中的会所”，和它配套的北戴球场是特许钻石会员的专属球场。此外，配套设施还包括五星级度假酒店、拥有51片网球场的乡村俱乐部、亚洲第一大水疗中心、国际会议中心和高尚别墅群，并引入全球最著名的大卫?利百特高尔夫学院、辛迪瑞高尔夫学院等。

回顾观澜湖的发展，其实经历了三个关键的转折点：

第一步，是球场初创时期，这个时期主要是球场建设及球赛组织，先后投资30亿港元，在球场建设的同时，进行景观环境和配套设施的综合开发，兴建了拥有51片网球场的观澜湖乡村俱乐部，五星级骏豪酒店、别墅，并引入了世界最著名的大卫利百特高尔夫学院。观澜湖从单一的高尔夫项目发展到拥有网球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、儿童游乐场、高尚物业等综合体育休闲设施的大型体育休闲产业园区。

第二步是依托一流的环境和配套，不断把国际大赛和国际交流活动引入观澜湖，创造品牌文化。早在1995年，观澜湖就为中国首次承办了高尔夫世界杯总决赛；2001年更邀请世界最佳运动员泰格?伍兹首访中国，轰动全球，并创造了当时深圳个人纳税的最高记录429万元。2003年3月，又与亚洲高协、日本高协联合创办亚洲的“莱德杯”——朝王杯职业高尔夫对抗赛，2005年4月第二届朝王杯又在观澜湖成功举行。高水平和国际化赛事使观澜湖的品牌增添了浓厚的社会和人文价值。

第三步，在景观、配套和人文已经基本形成的基础上，“观澜湖GOLF别墅区”的规划和全面展开，观澜湖进入新的发展历程。以球会带动配套产业、以产业带动居住，以居住影卫星城的发展。

由深圳观澜湖度假区的发展过程可看，以高尔夫主题导入，将高尔夫作为旅游综合体的核心资源，全面考虑了体育、生活、教育、商务、休闲的关系，植入综合功能的城区理念，从单一的高尔夫项目发展到今天拥有网球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、儿童游乐场、度假物业、居住等综合体育休闲设施的大型产业园区，观澜湖还被评为“鹏城十景”之一，并成为国家最高等级的AAA旅游度假区，形成了政府规划引导、企业投资发展的互动双赢模式。

如此，观澜湖旅游综合体将从相对单一的高尔夫体育休闲片区转变为以体育休闲、精英商务为核心的，生活配套及教育资源完善、环境极其优越的面向以粤港富裕阶层为主、兼顾国内城际客户、国际客户的一个复合型综合体，实际上就是一个有点到面的发展过程，这种产业集聚和网络化发展将为整个观澜湖带来质的改观，发展持续性将得到增强，内部各种功能将被放大，对提高区域竞争力、完善区域投资环境的价值也将得到放大。同时，旅游地产业务将从骏豪集团的的配角跃升为整个骏豪集团的造血者、输血者，为集团提供源源不断的现金流、增强企业活力，最终形成以“旅游地产为核心收益”的大型旅游综合体。

世界已经出现过四次分别由农业、工业、服务业和信息业驱动经济变革的浪潮。在21世纪，经济变革的驱动力又将是什么呢？

国际经济学家普遍认为，未来15年内，发达国家将相继进入“休闲时代”，发展中国家也将紧随其后。而旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的朝阳产业之一，2009年12月1日，《国务院关于加快发展旅游业的意见》首次提出了“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”，预计到2020年，中国可能超过法国成为世界第一大最受欢迎的旅游目标国。在此背景之下，以会展、旅游度假、体育健身、文化娱乐、艺术欣赏、社区服务等为主的“休闲经济”将成为下一个经济大潮。故而，一个旅游综合体大发展的时代已经来临，它将为我们详细演绎了一个能将舒适、便捷、愉悦的旅游休闲生活方式强有力地支持起来的神奇组合，尤其是随着国家对住宅产业的宏观调控越来越紧，商业地产市场潜力较大，各路资金进入旅游综合体开发是大势所趋。

参考文献：

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