住房社会化的含义及其对高校房改的启示

界说“住房社会化”的含义，似乎首先要从对社会学理论中“社会化”概念的解读开始。

按照经典的社会学理论，社会化是个体在与社会的互动过程中，逐渐适应社会生活，体认社会规范，最终成为合格的社会性个体的过程。但是，从这个学科的专业含义出发，很难推演出我们通常所说的“住房社会化”的要义。正如住房政策界一些专家指出，住房社会化，实际上指的是解除单位在住房经营管理上的责任，特别是在住房使用范畴上，居住区空间从“单位小区”转化为居民多元化的社会性住区，从而“去单位化”。专家学者近来所做的最新研究表明，纵观已经的房改，可将旧住房体制到“新住房体制雏形”的改革阶段视为“一次房改”，其时区大致在1980年至2001年；而从新住房体制雏形到其基本完善的整个转换阶段，则属于“二次房改”，其前期在2001年至2011年，中后期始于2012年，并将延续较长时间。应该说，“一次房改”后，这种住房“单位制”模式转型为“社会制”，大体是我们通常所说的住房社会化的基本含义。

然而，住房社会化是以住房商品化为前提条件的，并不具有同住房商品化一样的根本性特征地位。理由是，比较房改前后住房建设管理诸环节中的各行为主体的主要变化，便可发现“去单位化”的住房社会化，其源动力来自住房商品化或市场化，是对它们的适应性调整。所谓的住房社会化，实际上源之于住房商品化，只不过因建管主体面向整个社会，被习惯性地称之为住房社会化而已，故而其不具有住房商品化的根本特征、元特征的地位。但是，在住房商品化改革的基础上，在经营管理主体方面生发了住房社会化的表达诉求，从另一侧面揭示住房体制转轨的面貌，而成为房改某一方面的特征，有其存在的理论价值。

正确把握房改中住房社会化的含义，厘清其与住房商品化之间的根本特征和派生特征的关系，对于新形势下推动高校教职工住房制度改革健康发展，仍有着积极的意义。当然，需要指出，这里的房改，主要是住房制度改革或住房体制改革之义，而不包括整个房地产制度改革或房地产体制改革的所有领域。

高校住房改革，是高校后勤改革乃至高校整体改革的重要组分，也是全部房改中的重要组分。局部改革显然应与整体改革和谐对接，但是，高校的房改有其特殊性，特别是在明晰住房社会化与住房商品化的逻辑关系后，更能发现其改革的特殊性。

一方面，由于高校住房不同于社会上一般的住房领域，所以，经过多年的房改，高校教职工住宅小区内的住房，总体上仍然不是普通的商品房，而大体上呈现准商品房、公共住房的混合格局，因而需要体认，高校教职工住宅并不必然地对应着社会上普通商品房小区所采用的社会化物业公司商业管理模式。之所以如此，是与高校的特殊性紧密相关。高校的校园环境、文化氛围有特殊性，高校教师的教学科研工作有特殊性，高校学生的学习、科研和生活也有特殊性。也正是基于这些特殊的校情特征，无论是国发的房改文件（国发〔1998〕23号文），还是教育行政部门的房改文件（教发〔1998〕23号文），都强调了高校住房改革的特殊性。两类文件也都特别地明确要求，建在校园内或毗邻校园，与教学区、办公区难以完全分割开来的住房（或在学校近期和远期规划区范围内），不得出售和简单地上市交易。此外，还要求高校留有一定比例的公房，作为租赁型教师公寓、周转房。这就决定了大多数高校教师住房并非普通商品房，即使是在对本校教职工出售长期自有使用权的那些高校教师住房，因为再次出售时，一般也只能售给本校，所以充其量只能算是准商品性住房。在上述契合高校校情的独特房改制度约束下，当前绝大部分高校住房产权，也就自然地呈现准商品性、公共性的多元格局。既然高校教职工住宅区的住房，并非普通的商品房，自然也就使得其住宅小区的物业管理，在相当程度上不同于普通商品房小区所采用的物业公司管理模式，因而，其正常的维修服务，不一定都必须交给社会化的商业性物业公司。

我们发现，这个改革原则，尤其适用于那些位置偏远、维修管理成本较大，一般的商业性物业公司不愿涉足的利润较薄的高校新校区。此种情况下，可借鉴有关高校成立自管型教职工住房物业组织，并辅之以热心高教公益事业的学生骨干，共同参与管理的阶段性模式，从而在因校制宜、因阶段制宜、因地制宜的原则下，持续保证高校拥有整洁的卫生环境、优美的生态环境、安全稳定的治安秩序、宁静有序的教学科研环境，以及契合教师职业工作特征的宁静安谧的生活和工作环境，进而为高校整体事业持续健康发展提供基础性支撑条件。

另一方面，需要强调，也正是因为诸多高校教师住宅总体上仍呈现的准商品房、公共住房的格局，所以，不能简单地以管理教职工的住房职能机构是否来自于社会组织，或商业性物业公司，来界定各个具体高校的房改是否贯彻了国家房改精神，以及不能以社会上一般的住房实行社会化管理的大趋向，要求高校教师住宅区，特别是教师公寓或周转房小区，不能随意地任由社会其他人员租住。

综上所述，可以清楚地看到，其一，住房商品化是一次房改的根本特征，住房社会化只是从住房商品化这个根本特征和基础前提下派生出来的一个特征，住房社会化与住房商品化有着显著的区别。其二，一次房改后住房“单位制”模式转型为“社会制”，大体是我们通常所说的住房社会化的基本含义，它虽然不是一次房改的根本特征，而是从住房商品化这个房改的根本特征中派生出来的，但是有其存在的理论价值。正像我们看到的，住房商品化改革后，商住房价格奇高且难消解的现实，以及政府和高校尚难为高校教师提供足够的从市场上购买商住房补贴的现实，导致不少高校部分教师的居住困难问题，还比较突出，因而，高校房改的社会化原则，也是我们在有效破解国内高校教师住房问题进程中，需要重视的。其三，在上述理论认知的前提下，我们既需要把握高校住房改革不同于一般领域的住房商品化改革的逻辑，也需要把握高校住房改革社会化本身的确切含义，做到高校房改在坚持国家整个房改基本精神的前提下，遵循房改的共性，同时又契合各高校自身特点的个性原则，进而促进高校房改始终行进在正确的轨道上。