地区金融发展水平与房价相关性研究

摘 要：商品房价格的影响因素较多，本文着力从金融发展的角度分析商品房价格。首先从全国层面，利用协整模型分析了金融发展对商品房价格的影响程度。由于金融发展和房价都表现出区域性，因此本文进一步从省级层面，利用因子分析方法得出了各个省金融发展水平的综合排名并与该地区的房价排名做了对比，最后提出相关政策建议。

关键词：金融发展；商品房价格；协整分析

中图分类号：F830.31 　 　 文献标识码:B 文章编号：1674-0017-2012(6)-0053-04

一、引言

房地产具有价值量大而且生产集约化、建设及使用期限长的特征，这些特点决定了房地产市场的发展需要依靠金融市场的支持。1998年住房货币化改革以来，我国房地产消费需求获得巨大释放，房地产市场得到极大繁荣。与此同时，这段时间的金融发展也快速增长，从全国的数据来看，金融相关比率M2/GDP从1998年的1.23上涨到2010年的1.81，已经接近甚至高于发达国家的水平。

从图1可以看出，金融发展与商品房价格变化趋势一致，金融发展增长的时期，商品房价格也呈现出加速上涨的态势，另外，从地区来看，各省的金融发展水平差异明显，房价的区域差别也很大，因此可以直观的看出二者表现出的相关关系，本文以下将对金融发展与商品房价格的相关性作进一步探索性研究。

研究房地产价格的文献较多，本文进行了梳理，主要集中在以下几个方面，一是研究房地产价格的影响因素；二是研究房地产价格与宏观经济、货币政策、银行信贷的关系；三是研究房地产价格的区域差异，具体研究区域性金融发展水平与房地产价格关系的文献并不多，比较相近的和有代表性的有：Mark Carey（1990）建立了一个土地价格模型，来研究房地产的繁荣与金融的作用；Herring（1998）通过构造一个信贷市场模型研究了房地产繁荣与银行危机的关系；武康平（2004）构建了房地产市场和金融市场的一般均衡模型，分析了我国房地产市场与金融市场的共生性；丰雷（2002）对1990～1999年M2与房价关系进行了初步定量分析，结果表明：货币与房价之间有强正相关关系；王维安（2005）建立了引入内生货币供给的一般均衡模型，证明货币供给与房地产价格是互为因果的关系；李焕利、许昭辉、李扬等人提出了房地产金融生态的概念，建立了评价房地产金融生态的指标体系并对中国城市的金融生态环境做了对比分析；谢经荣等人论述了房地产的发展离不开金融的发展，以银行为主体的金融的参与又容易助长房地产泡沫，而房地产泡沫的崩溃容易导致金融危机。

本文的贡献在于：从金融发展水平的视角分析了对商品房价格的影响，通过构建指标，对全国各个省的金融发展水平做了综合排名，对比了各个省的金融发展水平与其商品房价格的关系。

二、金融发展对商品房价格的影响

（一）变量选取与数据说明

本文选用了全国商品房销售的平均价格作为因变量Y，将土地价格X1，城镇居民可支配收入X2，固定资产投资X3，金融发展水平X4作为自变量。其中金融发展是本文研究的主要对象，用金融相关比率FIR指标来衡量金融发展水平，FIR=M2/GDP，本文采用从2005年到2010的季度数据，数据来源于《中国房地产统计年鉴》和《中国统计年鉴》。

（二）平稳性检验及协整分析

1、平稳性检验。要对变量进行协整分析，首先应进行平稳性检验，本文采用ADF检验法，为消除变量的异方差性，本文先将所有数据进行对数处理，检验结果如表1：

2、协整分析

本文采用E-G两步法。首先对序列进行最小二乘回归方法估计，然后对回归方程的残差序列进行平稳性检验。得到的回归方程是：

LNY=-0.55+0.34LNX1+0.59LNX2+0.06LNX3+0.69LNX4+U

t= (-0.44) (1.71) (17.65) (0.24) (15.61)

R2 =0.96 D.W.=1.76 F=106.3

对方程产生的残差U进行单位根检验，不含常数和时间趋势，由SIC准则确定滞后阶数，结果如表2：

结果显示，残差序列在1%的显著水平下拒绝原假设，因此可以确定残差U为平稳序列，即U是I（0）。上述结果表明：2005年1季度到2010年4季度期间，商品房价格和金融发展水平，土地价格，居民收入水平以及固定资产投资之间存在协整关系。从数据可以看出，商品房价格与土地价格，城镇居民可支配收入，固定资产投资和金融发展水平均呈正向关系，尤其可以看出，金融发展水平与商品房价格之间显著成正比，LN（金融发展水平）变动1个百分点，将带动LN（商品房销售价格）上涨0.69个百分点，可见金融发展是驱动商品房价格上涨的重要因素。

3、误差修正（ECM）

为了考察商品房价格和金融发展水平，土地价格，居民收入水平以及固定资产投资之间的短期动态关系，现通过ECM模型来进行分析。通过Eviews得到结果，由于常数项的系数太小，故省略：

LNY=0.36LNX1+0.76LNX2+0.71LNX3+0.89LNX4-0.88ECM(-1)

t = (1.41) (2.48) (1.60) (2.63) (-3.96)

R2=0.86 D.W.=1.92 F=97.06

从结果来看，短期内，金融发展对商品房价格的影响系数达到了0.89，误差修正项ECM的系数大小反映了对偏离长期均衡的调整力度。从系数估计值（-0.88）来看，调整力度很大，即商品房价格和金融发展水平，土地价格，居民收入水平以及固定资产投资之间存在明显的动态均衡调节机制。

三、金融发展水平与商品房价格的省级比较