居住见证中国经济奇迹

以增长来看中国房地产,则中国房地产的增长速度在相当一段时期是最快,史无前例性的,其成就必须肯定。

建国60年尤其是改革开放30年,中国的成长是惊人的。可以说是世界经济增长中的一个奇迹。中国的增长速度超过了历史上所有一切增长最快国家的纪录。而居住,则是中国成长中的一朵奇葩。

我很同意《商界评论》特别策划稿中的论述,“一个家庭,一个城市,乃至整个国家,房子都与其命运牵系得如此紧密”。何以如此?原因很简单,房子是最大的民生,“没有什么比房子承载着更多家园与亲人的情感,没有什么比房子拉扯着更多行业的繁荣与兴衰”。

对于美国人来说,所谓的美国梦在物质层面上最鲜明标志就是“汽车+洋房”。对于中国来说,中国100多年的现代化梦想,今天绝大多数中国人的“中国梦”,在物质层面上的标志也依然是有自己的车和房。我同样很同意《商界评论》特别策划稿对中国住房进步的一个论述,“对中国而言,60年来改变最大的是什么?越来越拥挤的街道,其实是因为有越来越宽阔的住房”。中国的住房发展经受住了人类历史上最伟大的城市化浪潮的冲击,当人群如潮水般涌入城市时,中国人的人均居住面积不仅没有降低,反而不断上升,这是诺贝尔经济学奖得主道格拉斯•诺斯在《西方的兴起》中所礼赞不已的真正的“兴起”,即通过制度与技术的进步在人口增长时人均生活水平依然能保持增长。虽然今天中国人在居住方面还存在着一些问题,但不言而喻,进步是主流,“对中国人而言,60年来改变最大的是什么?对房价的抱怨越来越多,其实,从筒子楼到花园洋房,我们真的住得越来越好”。

进步的关键在于中国的改革开放,中国住房发展最快的时期是取消福利分房,启动市场化的这10余年。从1997～2007年,中国每年房地产业的增速几乎都达到同期GDP增速的两倍以上。例如从1997~2007年不同经济指标增速的平均值对比来看,GDP的名义增速为12.3%,城镇固定资产投资为20.1%,而房地产投资则高达23.2%,整整高出GDP增速10.9个百分点,比城镇固定资产投资增速也高出3.1个百分点。

统计数据表明,我国2007年房地产业实际完成投资对GDP的占比为10.1%,对城镇固定资产投资的占比更是达到21.5%。房地产的发展极大地拉动了国民经济的增长。据权威部门测算,住房建设对GDP的影响约为10%,即住房建设增长10个百分点,就能带动GDP增长1个百分点;每投入100元住房建设资金,可以创造相关产业170~220元的需求;每销售100元的住房,可带动130~150元的其他商品需求。以此计算,中国GDP增长的20%～30%是由房地产业拉动的。这表明,房地产在今天的中国当之无愧地可称为“重要支柱产业”――这一殊荣唯房地产业方能够领衔。

当前,困扰国人的一大问题是部分地区房价递升快,部分人买不起房。有人用房价收入比来表明中国当前房价高得不合理,房价问题经常成为抱怨的中心。

关于房价收入比的合理范围,有国际机构曾提出4∶1～6∶1的区间,但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致,国内曾有学者提出我国房价收入比的合理范围应该是4∶1～9∶1之间。但实际上,房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗以及每年上市住房的构成等诸多因素的综合影响,而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样。因此,房价收入比的国家差别很大,并没有所谓的国际惯例。问题在于,中国的人均收入差距已经拉得很大。因此,从国际比较来看,我国不同收入群体的房价收入比差距是较大的,而且低收入家庭的房价收入比也是较高的。

根据世界银行提供的1998年全球96个国家(地区)房价收入比资料进行的分组测算:家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000～3999美元之间(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。而目前,我国最低收入户房价收入比大约是22.69,是同组国际平均水平(9.7)的2.3倍;中等收入户房价收入比是7.75,是同组国际平均水平(9)的86%;最高收入户房价收入比是2.45,只有同组国际平均水平(5.6)的44%。从全球96个地区(国家)的平均水平来看,高收入家庭的房价收入比总体上也低于低收入家庭,但差距要比我国小很多。2005年,我国最高和最低收入户房价收入比差距是20.24,而国际同等差距只有4.1,只有我国的20%。从这个角度看,收入差距畸形导致了房地产发展的畸形,是不可不关注的一个方面。

我曾经以不同层次的发展观来审视中国房地产在过去的成就。归结起来,大抵是,以增长来看中国房地产,则中国房地产的增长速度在相当一段时期是最快,史无前例性的,其成就必须肯定。以科学发展观也就是综合考虑生态等来审视中国房地产,则成就要打一个折扣,因为存在着大量的粗制滥造以及生态、资源破坏的现象。以诺贝尔经济学奖得主阿马蒂亚•森提出的“以自由看待发展”也就是考虑到人均生存自由的被满足来看待中国房地产发展,则贫富分配不均现象比较严重,需要比较多地去予以解决。

好在近几年,政府的房地产政策已经做出大幅度调整,从早年单纯的市场化开始转向市场化与社会保障并行不悖,应该能在很大程度上化解住房消费不均的矛盾。如果政府再能在源头上不断致力于提高老百姓的收入水平,减少中国的贫富差距,并且在适当的时候大胆进行土地制度改革,适当放开土地供应,发育出一个更成熟的土地市场,则中国人还能住得更舒服、更开心。这也是肯定无疑的!

展望未来,中国房地产仍有极大发展空间。有关研究表明:当国家处于工业化加速发展阶段,房地产业必然获得较快的发展。例如:英国在19世纪经济起飞时期,房地产及其相关的投资就占全国投资的40%;而日本在二战结束后,对于住宅房产的投资占固定资产形成价值总额的21%～27%。发达国家的资料显示,这个阶段大约经历20年至30年。2008年末中国城市化率达45.7%,显示出当前中国城市化还处于加速发展阶段,总体来说,城市化每年还将继续快速提高。未来农村进入城市为主导阶段即将结束,人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段、以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段。

展望未来,房地产在相当一段时期仍然是中国人最重要的消费和投资品。有了房子的还要换更大更好的房子,并且异地置办第二套房,所谓“居者有其屋”的时代将向“居者乐其屋”的时代过渡;没有房子的更是一定要得到一套自己的房子而后快;投资者也会青睐住房投资;而住房的泡沫也很难完全避免,既然美国、日本等国家几乎没能避免高速发展中的泡沫,中国也很难完全避免。如果中国能够避免恶性的泡沫,那已经就非常好了!我个人非常乐意看到中国房地产健康、持续、美好地发展。■

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