我国高住房空置率的行为经济学解释

摘 要:伴随着我国各地房价不断上升的同时却出现了住房的高空置率,说明了我国房产的投资与投机过热,从行为经济学――有限理性角度分析了投资者空置住房的原因,并提出了降低房价和降低高住房空置率的相关建议。

关键词:房价;住房空置率;行为经济学

中图分类号:F2

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)19-0185-02

1 我国高房价与高住房空置率表现

在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期,进入21世纪后,随着中心城市房价渐涨,引发全国房价在二十一世纪初集体井喷,北京、上海、广州、深圳四大中心城市房价更是一路飚红,其中以北京最为严重,2004年之后的北京楼市价格,涨幅快到以日计算,让民众望而生畏。以北京为例,2004-2007年三年时间北京商品房价格由5053元/m2涨到14411元/m2,上涨幅度达到185%,2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%,已步入房产发展的畸形期,2009年7月北京商品住宅成交均价约达14500元/m2,2010年6月北京商品住宅成交均价19505元/m2。房价太高,而且持续上涨,超过了城镇居民收入增长形成的购买能力,迁移入城的农民,更无能力在城市中购买住宅。伴随着房价的不断攀升,却出现了住宅空置率过高现象。据调查,北京卫星城入住率较低,有的楼盘40%的住房没有入住;广州通过对珠江新城片区、老城及金沙洲片区、北部片区和南部片区近3000套存量住宅进行监测统计后得出,广州存量住房空置率高达20.24%,已超国际警戒线(10%)的一倍;而从2007年到现在,号称是亚洲地区最大别墅区的天津红领世郡,别墅、花园、洋房、五星级酒店、温泉城、商业街、高尔夫球场一应俱全,更是全国最大的空置率地区。

住房空置包括两个部分,一是房地产开发企业新建成的住房中可供销售而未销售或出租的住房,即新建商品住房中的空置住房,二是开发商已经出售的房屋中无人使用的住房,即存量住房中的空置住房。

对于房地产调控而言,住房空置率无疑是一个相当重要的数据。根据国际通行的共识,商品房空置率在5%-10%之间为供求平衡合理区;空置率在10%-20%之间为空置危险区,提示要采取措施加大商品房销售的力度;空置率在20%以上为商品房严重积压区。对于房价长期高居不降的中国楼市而言,住宅空置率数据又具备另一层重要意义。商品房销售旺盛且价格飞涨,同时伴随住宅空置率过高现象,一般意味着楼市投资和投机气氛浓厚。本文主要从行为经济学的有限理性假设角度来解释住房空置的第二种情况,即开发商已经出售的房屋中无人使用的住房,存量住房中的空置住房。

2 高住房空置率的行为经济学――有限理性解释

当代西方主流经济学关于经济人特征之一的完全理性假设包括下面三个含义:

(1)对认知对象有完全解读的能力;

(2)具有稳定一致的偏好;

(3)在不确定条件下,根据期望效用评价选择对象。

赫伯特・西蒙第一次对主流经济学理性假设进行系统的评判,他认为在复杂的社会经济形势中,人不是全知全能的上帝,只有有限的计算和分析能力,无法充分利用所掌握的信息来计算并得到最优选择。经济学的重要研究任务就是描述人们的行为模式,刻画他们如何形成决策,从而决定自己行动的过程。行为经济学从研究人的行为出发验证了西蒙的“有限理性”理论,对应于完全理性,有限理性包括如下三个含义:

(1)人们在认知过程中会存在大量的启发式偏差;

(2)人们的偏好也并不总是稳定一致的;

(3)在不确定情况下,人们用预期理论揭示的过程来评价效用。

行为经济学研究发现,人们在认知对象时往往走思维捷径,而走思维捷径在简化认知过程、提高认知效率的同时却极易造成认知的偏差,这些偏差并不是偶然的、可以忽略的,而是会导致明显的经济后果。科尼曼等讨论了三种常见的“思维捷径”,并分别讨论了它们可能造成的启发式偏差,分别是:

(1)代表性,指人们在判断甲、乙两事件的从属(或因果)关系时单纯从两事件的相似程度出发,这会导致人们对先验概率不敏感,对统计样本不敏感,在进行判断时忽略掉不熟悉或看不懂的信息;

(2)可得性,指人们往往依靠最容易得到的信息进行判断,这样的话,可追溯性强的、明显的、容易得到反应的信息更容易影响人们对事实的判断,而那些相对隐晦、不熟悉的信息则常常被忽略掉;

(3)锚定效应,指人们在调整估值时无法摆脱初始估值的影响,从而造成最终估值不准确,人们倾向于高估连续事件发生的概率而低估独立事件发生的概率,估值的心理置信区间往往过于狭窄,从而导致在估计不确定事件的概率分布时产生较大的系统误差。

行为经济学发现,决策者在不确定条件下的效用评价有下列特征。第一,决策者真正关心的并不是收益的绝对值,而是相对于某一参照水平的相对值。第二,人们面对收益和损失时对待风险的态度是不一样的:大部分人在面对收益时是风险规避的,而在面对损失时却是风险喜好的,同等数量的损失和收益,前者带来的痛苦要大于后者带来的。

购买住宅无非有两种需求,一种是自己住,一种是当做资产投资赚取利益,后一种需求,当然希望房价越涨越好,如果一套房子从每平方米五千元涨到两万元,那投资者将获利丰厚,非常兴奋,这是投资者的投资心理预期。而投资与投机的活跃性与资产的持有成本高低是高度相关的,中国目前的房屋持有成本几乎为零,不收房产税,有的如果不住,物业费、水电等等费都不交。在股市行情低迷的情况下,投资者投资股市看到的是未来的损失,而投资房产,看到的是不断上涨的房价带来的未来的收益,根据行为经济学的有限理性假设,从“代表性”、“可得性”和“锚定效应”来看,投资房产比投资股票、债券、基金等其他产品的经济效应更明显和信号更明确,所以购买住宅后,当不断上涨的房价未达到符合自己心目中的价格时,宁可闲置也不愿出售,便造成了大量的房屋空置。

3 降低房价和住房空置率的措施

房产政策方面:政府可以通过媒体的有效引导,把适当的信息向公众公布,通过媒体的引导来调整投资者对未来房价的预期,抑制需求,从而调节当前的房价;切实增加房产供应量,增加经济适用房、廉租房的建设,合理调控土地和房屋问题,进一步解决供需矛盾;利率仍然是有效的调控房产价格的手段,利率的提高使得资金的使用成本上升,有效的减少了对房产市场的投资,同时利率的提高也使得无风险资产的回报上升,也会吸引更多的资金流入到无风险资产的投资上面。

金融市场方面:高度关注房产价格和其他风险资产价格的相关度的问题,如果房产价格上涨,而其他风险资产的价格上涨较慢或者为负增长,大量的钱将投入到房产市场,从而进一步推高房价;各种金融产品的开发和投资渠道的增多也有利于房价的控制,投资产品的丰富增加了投资者的选择范围,使有限的财富得以在更多的地方分布,当前随着中国经济的发展,老百姓也有更多的闲钱用于投资,这就呼唤更多投资产品的出现来分担房产市场的负担。

税收方面:开征房产税是抑制住宅投资和投机推动涨价的重要手段。房产税是以房产为征税对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税。澳大利亚不征房产税,晚上住宅黑灯比例非常高。美国人口少,土地资源多,但是有两套房子的人非常少,因为要征税,各州1.2%到2%不等,一套50万美元的住宅,一年要交1万美元的税,房屋的持有成本很高。2010年我国房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下,大量投资投机性需求涌入楼市,造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面,大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面,不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨,造成大量房屋空置。开征房产税,短期内对市场无疑是利空,它将增加住房持有成本,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会被迫抛售房源,这将增加市场供应,带来房价相对下降,同时降低房屋空置率。从长期来看,房产税将会减少楼市的投机和非理性成分,逐渐挤出房地产市场的价格泡沫,使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上。

参考文献

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