我国房地产价格影响因素的实证分析

【摘要】房地产市场化以来，城市住宅作为商品，处于受政府相关政策影响的供需市场体系中，其价格是由住宅的需求和住宅的供给决定的。文章通过我国近十年商品房销售价格的实际数据分析，阐释了受政策影响下的市场价格体系中，房屋价格构成及波动主要影响因素。

【关键词】房地产；供给；需求；影响因素

中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）01-029-01

一、房地产价格影响因素分析

（一）房地产需求体系中价格影响因素

在房地产需求体系中，对房价产生影响的因素主要有以下三个方面：1.基本的需求和支付能力。在住宅的需求体系中，住宅需求是购买欲望和支付能力的统一，没有购买欲望或支付能力，都不能形成有效需求。我们采用城市居民人均年可支配收入和城市常住人口，作为影响本区域房价因素的考核指标。2.国家政策影响提供的支付能力。我们国家的住房公积金体系，促进了住房制度改革，加快了城镇住房建设，改变了住房消费观念，增强了个人住房消费能力，所以在城市居民购买所需住房时，公积金的使用起到了非常重要的作用。从住宅需求角度来讲，这体现了购房者的购买支付能力。而个人住房公积金贷款利率的变化，反映了个人住房所需支付金额总额的变化，反映了住房需求系统中购房者支付能力的变化。因此我们采用个人住房公积金贷款利率作为房地产需求体系中影响房价的考核指标之一。3.房地产租赁市场。作为房地产销售市场并行存在的市场，房地产租赁市场的变化同时对住宅的销售产生着非常重要的影响。城市房地产租赁价格也应作为房产需求体系中影响房价的考核指标之一。

（二）房地产供应体系中价格影响因素

在房地产供应体系中，成本的高低影响房地产商利润空间和资金的融贷承受能力；在住宅的供应体系中供应成本是决定住宅价格的基本因素，在一定程度上决定住宅价格的变化。从住宅供给价格角度来看，住宅价格的变化可具体化为住宅价格各组成部分的变化。这里我们以城市年度土地交易价格、商业贷款利率、建材等成本价格指数作为在住宅供应层面上的影响房价波动的考核指标。

（三）房地产价格的国家政策影响因素

房地产价格与成本构成表明，房地产市场存在利润不合理的行为，如何对房地产市场进行有效的价格遏制，保持开发商合理的利润水平，使房地产市场回归理性，需要对价格实行管制。价格管制是指政府采取不同形式对房地产市场的生产要素及其产品价格水平、价格变化、价格结构和价格行为进行的规定或者限制。国家政策监管可以影响房地产系统中的各个方面，对价格产生影响的途径进行管制，以达到控制价格的目的。

综上所述，在房地产市场体系中，我们可以选取对房价产生影响的考核指标有决定房地产需要方面的购房需求者的可支配收入、购房需求人口的数量；影响房地产供给方面的土地交易价格。

二、各影响因素和房地产价格之间的实证分析

文章选取了从1997年到2009年之间的共13个数据在此模型中把商品房销售价格作为被解释变量，土地购置费用、城镇人口数量、居民人均可支配收入作为解释变量，并采用线性回归的方法进行分析。把被解释变量商品房销售价格设为Y，把解释变量土地购置费用、城镇人口数量、居民人均可支配收入分别设为X1、X2、X3，首先分析各解释变量与被解释变量之间的线性关系，通过Eviews软件分析我们可知X2的相关系数为0.826496，D.W为0.574605，经查表得知，X2故将城镇人口数量X2因素剔除。

（一）模型的设计。

建立计量经济学模型：Y=c+bx l+dX3+ui

其中c，b，d为待估计参数，i=1，2，3...n，ui为随机误差项，它包含了除土地购置费用、居民人均可支配收入以外的因素对商品房销售价格的影响。由Eviews软件分析可得：计量经济学模型为：

Y=1007.329185+0.6510717354*X1+0.1365827636*X3

（二）回归分析

回归结果表明，在1997至2009年间，Y变化的96.84%可由变量X1、X3解释，模型的拟合优度很高。从斜率和截距项的参数估计值的t统计量所对应的Prob值为0.0010，参数估计值为零的概率接近于零，也就是说，在1%的显著性水平下，参数估计值是显著不为零的。

（三）模型的检验

F检验，给定显著性水平0.05。我们得到F检验的收尾概率为0.000000，远小于显著性水平0.05，则通过检验。即在显著性水平下，商品房销售价格对自变量有显著的线性关系，回归方程是显著的。

T检验，我们得到自变量系数X1、X3的首位率分别为0.0214、0.0464均小于显著性水平0.05，则通过检验。即说明土地购置费用、居民人均可支配收入对商品房销售价格的影响显著。

决定系数检验，即R2=0.968457。我们知道R2是一个介于0-1之间的数，越接近1说明回归拟合效果越好，这里0.968457非常接近1，说明线性方程的回归拟合效果很好，模型很精确。

三、结论

1.从模型检验结果来看，我们可知土地交易价格对房价变化影响相对较大，这与现阶段土地成本价格占据房价的主要部分的观点是一致的。

2.人均可支配收入对与城市化水平对商品房价格的影响是显著的。近年来，商品房价格的飞速发展与改革开放后人们的生活水平的提高和国家整体城市化进程的提高有着密切的联系。人均可支配收入提高后，基本生活费用支出在收入中所占比重下降，人们有更多的钱可用于固定资产的支出，即居民会更加的考虑生活水平的提高，对于住房的要求也在不断的上升，购买新房，改变原有的生活环境，已不再如从前那么困难，同时也包括不少的房地产投机，是的整个市场对商品房的需求增加，拉动了商品房价格的上升。

3.由于城镇人口数量的变化和有购房需求的人口的变化相关性弱，所以城镇人口数量对房价影响较小。