房地产业惊现“退地潮”

继前段时间屡创“地王”天价的土地市场频频遭遇“流拍”之后，地产商们的噩梦没有就此结束，近期又有消息陆续传出，部分开发商由于自身面临巨大的压力，开始出现退地的现象。究竟是什么原因导致地产商们不得不吐出已经吞下的蛋糕？“退地潮”的出现，是否预示着楼市将会出现新拐点？

退地风波突起

6月初有消息传出，上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商“退地”了！消息一出，整个地产市场为之震动。

资料显示，普陀长风生态商务区4号东南地块是在2007年9月，经过两个多小时440轮叫价的艰苦“鏖战”之后，由上海志成企业发展有限公司最终拍得的。当时，包括绿地集团、长甲房地产、鹏润房地产、华润地产名下坚实投资、上海新黄浦置业、上海金大元有限公司、同润集团及志成公司共同参加了长风生态商务区4号地块的争夺，现场激烈异常，挂牌起始价3.14亿元，最终志成公司以11.04亿元一锤定音，超出底价250%，折合楼板价约为1.64万元/平方米。

然而，鲜为外界所知的是，2007年初，志成仅是一家注册资本1200万元、资产总额不足6亿元、净资产总额约1亿元、负债总额超过1.4亿元、税后利润不足40万元的房地产公司。这样一家公司却以超过11亿元的天价购入了一幅规划建设要求都很高的商业地块，当谜底揭开的时候，人们才发现，志成上演的是一出活脱脱的“蛇吞象”故事。

对于全国的房地产市场而言，这个退地现象具有全局意义。这是近年来我国一线城市第一个退地案例，但一旦出现就不会只是唯一的一个。近日已有消息传出，重庆的一线开发商已经在谋划退地。

事实上，今年以来，部分二线城市已经频频发生退地现象。2007年9月11日，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。竞拍成功之后，融信曾试图寻找合作开发那块地的伙伴，但一直没能找到，到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元的土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

5月14日，有消息传出，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”――东莞市南城水濂村地块，折合楼面地价为3772.3元/平方米。由于当地房价已经降至5000元/平方米左右，按当时的拿地价格，开发商几乎没有任何利润可言。

6月4日，又有消息传出，继南宁中山路拍卖地块因竞标者不能按时交纳一亿元项目履约金，被南宁国土部门收回并没收500万保证金后，南宁又一拍卖地块遭遇竞拍者退地。这块位于高新区的地块因竞拍者违约没有支付近一亿的土地款，土地被收回并没收300万元保证金。

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从目前来看，尽管退地风波只在少数城市发生，并没有引发全国性的“退地潮”，但它所传递的悲观信号，却足以在房地产界引起巨大的恐慌。

“囤房囤地”种下恶果

对于退地现象出现的原因，业内专家认为，其根源在于过去一年中地产商们近乎疯狂的囤房囤地之后所导致的资金链短缺，从而迫使他们不得不“退地自救”。

2007年下半年，中国出现了罕见的楼市股市同时飙升的现象，同时出现的是全国范围内频频出现的“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的看法让地产商们四处“抢地”，等待再开发的利润。在2007年7、8、9三个月内，一些地产上市公司疯狂在全国范围内圈地。除了一贯的热点北京、上海、广州、深圳、杭州，重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以外，珠三角、长三角部分二三线城市也相继落入圈内。在上市公司强大的资金支持下，全国各地不断有新“地王”浮出水面，“面粉贵过面包价”的现象屡见不鲜。在地价已经“炒翻”的状态下，很多中小房地产企业仍旧跟风“冒进”，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。按照SOHO中国董事长潘石屹的说法，2007年全国售楼收入2.9万亿元，购地支出却高达3万亿元。

然而形势开始急转直下。今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费，并特别要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信……这一规定无疑给了期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。而2007年10月国土资源部“39号令”规定，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按所缴出让金比例分期发放，使得大地块开发商打的“滚动开发”算盘遭遇“政策滑铁卢”。

加之从2007年底开始，房地产销售市场开始出现“拐点”，全国房屋成交面积增长放缓，深圳、广州等城市甚至出现价量齐跌现象。在这种情况下，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。由于大部分企业在2007年都是超速扩张，因而导致绝大部分公司的资金链都非常紧张。更严重的是，央行已经明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量(3.63万亿元)。业内人士分析，今年贷款增速将不会超过13.86%。在“从紧”的金融新政之下，房地产企业的资金非常紧张。从房地产上市公司2007年报来看，只有华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。而潘石屹更是一语道破天机：“国内房地产上市企业，速动比率维持在健康水平的只有四家……”这些事实足以表明，目前国内的房地产企业正在面临资金短缺的危机。

对此，很多开发商都表现得非常无奈和痛苦，甚至有地产商用“很傻很天真”这句最近网络上很流行的话，来评价之前的拍地行为。如果说去年底今年初，许多开发商还对后市保持着乐观的态度、认为当前的困难仅是暂时的话，半年后的现在，这种乐观正在逐渐消失，开发商的信心下降到了历史低点。而天价到手的土地的后续开发问题则成为了这些开发商的滑铁卢之战，严重的可能导致这些开发商资金链彻底断裂，甚至于破产。因此，为了保证资金能够正常运转，开发商们不得不采取各种自救措施，哪怕为此付出高昂的代价，而退地则成为了开发商们审时度势后的无奈之举。

楼市进入新一轮调整期？

对于退地现象的频发，业内专家认为，“退地”是楼市泡沫长期累积的必然结果，同时，也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。拍得的土地被竞买者放弃，说明竞买者不看好后市，国内的房价应当到顶了。以南宁为例，依照南宁的楼市情况，当楼面地价在2000元/平方米以上时，销售风险就大，因为加上建设成本、各种税费以及利润，房子的售价会达到6000元/平方米以上，而目前南宁住宅均价不过4000多元。南宁去年高价拍出的一些地块，并非全部位于热点区域，有的是在冷门区域，这些地块竞买者会不会开发、开发后能有多大市场，不禁让人心中打上一个巨大的问号。

众所周知，地价与房价是互相依托、互相影响的关系。如果说地价下跌是房价下跌的倒逼所致，那么，地价下跌又会反过来影响到人们对未来房价的预期，引发观望效应，使得房价因缺少购买力的支撑而步入下跌轨道。一如当初房价与地价的交替上攻那样，在中国楼市承受不了日积月累的泡沫时，房价与地价的轮番下跌就很可能出现。

其实，早在“退地”现象之前，全国各地不断出现的大量土地流拍现象，就已经表现出开发商们对常年累积的巨大泡沫的恐惧感。有统计资料显示，最近半年时间内，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗的土地流标、流拍。甚至有迹象显示，流拍已经开始向二线城市蔓延。尽管出于某种目的或理由，一些开发企业和中介销售机构，不愿承认对房地产预期的改变，不愿承认房价正在步入下行轨道，但全国性的土地招标拍卖“流拍”这一硬指标，却不自觉地泄露了其“背后的故事”：拉动和支撑地价上涨的房价不再继续疯涨，上涨预期受到重度打击后，开发商对房地产预期也已大为改变。在这种情况下，当前频频爆发的“退地”现象则更进一步表现了业内对未来楼市泡沫破裂的担忧：一旦形成羊群效应，“退地潮”就可能出现，进而传递到房价中去。因此，业内专家认为，不能单纯地看待“退地”现象，这是中国楼市将步入新一轮调整的又一征兆。

不过，也有部分专家认为，当前的“退地风波”对中国地产市场整体影响不大。他们认为，只要地段好、品质好，房子还是不乏消费者的，“退地风波”或许只是个别企业自身原因造成的，与市场关系不大。但无论如何，楼市的风向已经开始调转，在此背景之下，如果地方政府不改变目前的土地出让模式、维持高地价，就不排除这样的可能：将来，为降低风险，全国各地越来越多的开发商将对地价说“不”，“退地潮”将在全国更广泛范围内更多、更频繁地出现，在全国范围内进一步蔓延，直至引发地价拐点。