我国房地产价格:现状\原因和对策分析

摘 要：房子是人们衡量生活质量高低的一个重要的依据，近年来处于“发烧”状态的房价一直引起着人们的关注。自2009年下半年开始，国家密集的出台了一系列的房价调控政策，以控制高房价。研究房地产价格的现状和成因，据此提出相应的政策措施，才能使房地产价格健康平稳的发展。

关键词：高房价；投机；政策

一、我国房地产价格的现状

调查显示，近2/3的受访者认为所在城市目前房价“过高，难以接受”,96.1%的人认为所在城市有泡沫，其中超六成人认为“有很大泡沫”。

社会调查和自己的切身体会毕竟是置身于现实的，在理论上我们引入房价收入比来说明现在的房价。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。然而在人口最为密集的几个大城市的房价收入比明显偏高，基本上都在10以上，而且远远高于国家的平均水平，这与经济发达地区的人口收入差距以及经济欠发达地区对房屋消费的需求有着很大的关系。另外还有一个影响因素是，在一个经济体中，高收入人群比例往往比较小，但是却掌握着绝大多数的社会财富，房价收入比的值对于由于高收入人群而变小了，但对于数量占大多数的中低收入人群来说是难以忍受的。也就是说，从全国的房价收入比的平均水平来说，高于国际标准的合理区间仿佛还是可以接受的，可是加入中国的现实国情来说，对于房屋消费的主体人群～～中低收入者，尤其是在国家人口最为聚居的一些大城市的中低收入者更是无力承担的，所以说综合以上的分析，从房价收入比来看全国的房价还是偏高的。

二、我国高房价形成的根本原因

（一）地方政府大面积征地，向开发商漫天要价

地方政府炒地可以提高相应的土地财政收入。据相关人士估计，在房地产销售收入中，地方政府所获比例大约为30%～40%，其中土地出让金大约占20%～30%，这刺激了地方政府大面积征收集体土地的积极性。现在全国县级以上的地方政府都有土地储备中心，根据《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》。囤积在各地方土地储备整理中心的土地面积大致为开发商囤地规模的3～5倍，即大约在30～50亿平方米。地方政府向开发商漫天要价，这也强化了开发商以添加对国有土地进行争夺与囤积的欲望。

（二）开发商囤地、吸收，造势抬价

地价上涨，开发商愿意囤积土地，谋取投机利益。2005年我国房地产企业平均新增土地储备36.2万平方米，而2006年这一数字达到51.11万平方米，提高了41.18%，2007年，我国房地产企业平均土地储备总量为380万平方米。房地产企业的土地储备与总资产规模之间呈同向变化趋势。开发商如此大量高价购置并储备土地，表明我国土地市场的供求关系已不正常。

开发商在房价上升过程中，愿意放慢建设速度或上市速度，推迟房屋上市时间或虚假销售，以获取销售时带来的利差。2007年1月至10月，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积却只增长了9.1%。

开发商还有很多早市抬价的方法。安排"房托"买房子是开发商经常玩的抬高房价的套路。比如一套房子最开始30万起卖，"房托"买后，转手把房子卖给另外一个"房托"，这是价格达到35万，这个"房托"再卖给真正的购房者，价格绝对不会低于38万，有的达到40多万，这其中经过"房托"操作后，放假涨了10多万。这些利润就会跑到开发商的腰包。

（三）炒房者数量庞大、积极活动

近年我国许多城市的房价收入比已经超出国际标准的至少2倍以上，这意味着，能够买得起住房的人是很有限的了。按理说我国房地产市场应该已经存在严重的供需脱节，房地产行业应该是衰退。可是近几年我国房地产行业一直是繁荣景象，这实际从另一个角度说明了我国炒房者数量庞大，且积极活动。

三、应对房产投机的国际经验借鉴

（一）美国应对房地产投机的政策分析

美国对房地产消费和投资起明显调节作用的是首推房地产税。目前全美50个州都已经开征了房地产税，税率一般为1%～3%如果你买的房子价格是14万元，那么你的地产税就是1400～4200元，这是一笔不小的数目，因而有力地抑制了炒房活动。针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府还专门设计征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时可享受大幅度增值税减免政策，投资房则不能享受相应的增值税减免政策，这对投机有极大的抑制作用。

同时，利率政策在美国房地产市场调控中发挥着核心作用。由于美国经济疲软，自从2001年以来美联储持续多次降息，利率的持续降低促进了房地产市场的繁荣并催生了较严重的泡沫现象。自2004年6月起，美联储连续加息，持续提升短期利率，并相应带动长期利率的回升.提升利率对美国房地产产生了许多多面的降温作用，有效抑制了房地产信贷消费，增加了新购房者的借贷成本，加重了已购房者的还贷压力，挤压了地产开发商的利润空间，从而起到了在抑制房地产投机的良好作用。

为了克服市场失灵，美国政府提供有关的服务信息，抑制利用信息不对称炒作房地产的行为，而且用保障政策解决中低收入者的住房问题、缩小投机炒作的空间。美国住房保障政策成效显著，目前接近70%的家庭拥有自住房，因此，在房价持续上涨的情况下，住房问题没有成为美国社会的突出问题。

（二）日本应对房地产投机的政策分析

由于贴现率与利率的调整为房地产投机提供了资金源头，加上治理事件的延误导致日本形成房地产过度投机，并且最终发生了房地产泡沫破裂，在经济泡沫的冲击下，日本抑制土地投机的政策值得我们借鉴。

1992年日本政府出台了“地价税”，其主要内容是，凡持有土地者，每年必须交一定比例的地价税。纳税人是在日本国内拥有土地所有权和借用权的法人和个人，税率为3%。

在经济泡沫出现之前，对个人而言，4000万日元的土地转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税；对法人而言，除通常的法人税率之外，保有期在十年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益税对抑制投机活动并不见得有效。为抑制投机，1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期在两年以下的土地，转让时另行加收30%的重税。

提高对遗产继承土地的征税，把城市化农业用地和周围住宅用地按照同样的税率征税。此外，针对避税也采取了相应的对策。

四、中国抑制高房价的政策建议

（一） 改革和完善房地产开发土地供应制度，抑制土地投机

首先，政府应当制定并公开每年度的房地产开发体地供应计划，制定之后不得随意更改，并且要形成一定的约束机制。制定并公布每年度的房地产开发土地供应计划，同时还会起到信息披露引导市场理性选择的作用；其次，政府还应当制定严密而又可以根据房地产市场实际状况灵活掌握的土地使用权出让方式，在保证市场竞争公平性方面要严格要求。再次，在满足物业资源共享和不影响城市规划的前提下，适量减少出让地块的面积，相应增加出让地块数量，鼓励竞争，打破寡头占有市场结构。

（二）利用物业税抑制开发商的投机行为，促使开发商正常经营

开征物业税，使开发商所持有的房地产的持有成本增高，能够抑制开发商囤积土地、囤积房源的投机行为。在房地产市场调整时期，我国应该开征物业税，并且逐步健全房地产制度、完善房地产市场，以促使开发商正常经营。

（三）利用完善的税制抑制炒房者的投机行为

炒房者之所以能够大量存在，是因为他们买卖房屋能够取得短期高额的收益，只要能够消除他们的获利条件，他们就不会大量存在于楼市中了，因此，政府可以用完善的税制，截断炒房者的获利通道，抑制其投机行为。现在部分城市已经出台实施了限贷、限购的楼市政策，对于炒房投机者已经形成了一定的压力，对房价控制也起到了积极的作用，政府要建立完善的贷款购房制度，形成全面的信息系统，使得政策取得更大的成效。

参考文献：

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