将调控进行到底

2011年，也被称为“史上最严厉的房产调控年”，大大小小的楼市调控政策层出不穷，让人眼花缭乱。从年初的“新国八条”、房产税出台，至年终，“限购令”还将延期，一年将近，纵观一系列房地产调控政策，可以从中窥见房产政策调控的过程及对市场的影响。

政策频出撩人眼

2011年新年伊始，1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议确定八项政策措施，其中强调的重点是二套房首付款比例提至60％及暂停省会城市居民购第三套房。

会议同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。此后，包括北京、上海、天津、福州、厦门在内的多个城市相继出台实施细则。

此前一天，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。

此后一天，沪渝版房产税落地。重庆房产税征收方案五大要点：其中征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员(无工作无户口无投资)购买的第二套房。个人新购高档住房征税税率为0.5％起。

3月2日，福州市《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，出台了福州房地产调控十一条意见(下简称“榕十一条”)，继2010年10月福州出台政策限购一手房后，又将二手房纳入限购范围。

3月，应“新国八条”第一条要求，各地相继出台2011年房价调控目标，除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。福州峨区2011年度新建住房价格控制目标确定为：新建住房价格增幅低于2011年城镇居民人均可支配收入增长水平，且新出让的商品住房用地楼面地价保持在2010年的水平。

5月17日，福建省物价局出台《福建省商品房明码标价实施细则》，《细则》明确要求，商品房经营者应在商品房交易场所明确标示房源的价格、销售情况、物业服务内容和收费标准等。

5月后，住建部加大对保障房建设的督查。依据“十二五”规划，住建部计划在2011年建造1000万套经济适用房，并在2016年将这―数字提高到3650万套，这将显著降低对普通商品房的需求。

8月底，福建通报保障房质量安全督察情况时，福州市公布保障旁建设清单：今年年初福州计划建设各类保障房30151套房，已启动建设34604套，比原计划超出4453套。

12月初，在央行下调存款准备金率之前，住建部已知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。据悉，执行限购的46个城市中，政策有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。11城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其它截止时间都为今年12月31日。

政策叠加效应渐现

“细数上述政策，其实际作用主要是，抬高入市门槛，限制购买资格，加强对房地产交易市场的管理，增加保障房供给，保障基本居住需求，摆明调控姿态，改变房价预期。”福州大学房地产研究所负责人王阿忠教授认为。

被从一手房市场挤出的购房需求，扎堆进入二手房市场，造成年初福州市二手房市场的火爆。不过，该来的还是会来。“新国八条”、“榕十一条”相继，福州市二手房市场也立即被冰冻，此后二手住宅房价和交易量连续走低。

“从近一年来的实际效果上看，限制需求的政策尽管颇受市场人士的诟病，却使得房价步入稳定甚至略微下行，将大量蠢蠢欲动的游资排除在住旁市场之外。”王阿忠认为。

“目前，房地产市场调控制良化思路已经明晰。”本土地产专家林祥认为，确立新的住房发展模式和思路，其中很突出的亮点会是强调保障房，增加保障房的供应，将改变过去过多依赖于商品房的单轨制的模式。因此，房地产市场的限购令不仅近期不会退出，而目这一政策还有走向常态化、制度化的可能。“在限购的同时，系列政策的组合拳频出，给住宅房价下行压力层层加码。”林祥说。

一方面，房地产交易乱象正在整治，例如《房地产经纪管理办法》、《福建省商品房明码标价实施细则》等的出台实施，对开发商和经纪人提出了更高更严格的要求。不过实际效果上看，这些管理办法在实际过程中仍然难以执行到位，尤其是商品房必须明码标价，由于监管缺失严重，在大多数售楼处不过是表面功夫，购房者仍然难以直观明了地掌握新售商品房的价格。另一方面，中央政府也要求地方政府加大保障性住房建设、保障低收入人群的居住。不过，由于保障性住房的覆盖面有限，且欠账太大，一时间难以涉及普通商品住宅购买者。因此，该政策目前对房价影响十分有限。

尽管部分政策对房价的影响短期内有限，例如沪渝深的房产税试点，尽管目前只针对小部分高端住宅，却在潜移默化中传递出这样一则信号：地方的土地财政有可能向房产财政转变!一旦这种转变落实，这便是压死骆驼的最后一根稻草。