二手房市场荡入低谷

从总体上看，业界一致认为，2011年房地产市场是“政策年”，在二手房市场中亦是如此，政策使房东和购房者的心态都发生巨大变化。

“二手房成交量连续数月下降”，“业主降价10％卖房”，“中介公司陆续关门”……今年以来，整体二手房市场始终笼罩着一股“寒气”，福州也不例外，多数中介门店房源缩水，生意冷清，甚至出现员工频繁打电话，询问是否有房源出售或有意购房的情况。不言而喻，2011年福州二手房市场是大“熊市”。

量价齐跌

根据福州市房产交易中心最新的统计数据显示，11月，二手房成交量仅有600-700套，环比再次下滑2-3成，同去年平均月成交量3000套相比，行情相当惨淡。

福州双安房产总经理郑爱新在接受记者采访时表示，由于房价持续高企，不少首次购房者选择持币观望，从年初开始，福州二手房市场就逐渐失去部分刚性需求，到了6月，低迷态势蔓延，下半年以来，几乎每个月成交量都环比下滑30％。

在走访一些大众熟悉的中介公司时，一位门店负责人告诉记者，现阶段看房的人很少，每天能接待两三拨就不错了，真正成交的几乎没有，而去年每天却是门庭若市。市民正处于深度观望期，认定房价会大幅下降。

各大中介的情况都不相上下，从房地产交易大厅就能明显感到今年二手房市场的冷清，由于成交量明显下挫，来办理业务的人少了很多，再也看不到排成长龙的景象。甚至部分中介公司已经在减少门店数量，依靠降低成本来促全收益。上述负责人说

事实上，不仅是数量在下降，近期成交的房源主要都在于房价有降到让购房者满意的程度。有媒体调查显示，从整体市场上看，在被选中的21个楼盘中，目前的挂牌价相比半年前全部出现下降，5月，这21个楼盘的平均挂牌价为11789元／平方米，11月的均价则降到11085元／平方米，降幅大约6％。

郑爱新表示，福州东区、金山等较偏僻区域的二手房价格跌幅明显，覆盖范围正在逐渐扩大，其中，金山板块当前二手房价格相比半年前下降了5.6％，甚至出现了6000-7000元／平方米的低价房源。“就连价格坚挺的市中心二手房价格也有所松动，有的楼盘最大跌幅达到100％以上。”他说。

受政策调控影响最大

福州版“限购令”细则尽管在今年3月就已经出台，在限制一手房的同时也限制了二手房交易，但由于政策调控显现效果需要一段消化期，真正影响2011年第一季度二手房市场的主要因素不是政策，而是来自市场本身。

有业内人士分析，顺应去年房价持续走高的态势，今年年初的房价仍然在高位徘徊，对于部分首次购房者和改善型购房者而言，他们会等待出手的最佳时机，因此，二手房市场在短期内丧失的客户主要就是对房价敏感的置业群体。

大约到6月，一手房市场的成交量也明显萎缩，加上进入传统淡季，开发商加大推盘力度，各种打折促销信息扑面而来。由于二手房房价在一定程度上被一手房房价牵制，一手房房价的优惠大大冲击了二手房市场，二手房的价格优势逐渐淡化。“不过，这只是部分客观原因，二手房市场主要还是受政策影响最大。”郑爱新说。

从总体上看，业界一致认为，2011年房地产市场是“政策年”，二手房市场亦是如此。进入第三季度以来，“限购令”的威力全然释放，福州五城区二手房市场陷入低迷，成交量的大幅度下挫颠覆了传统意义上的“金九银十”。

如果说购房者只能对“限购令”表示无奈，紧缩的信贷政策更加拉扯着他们敏感的神经。自今年年初，国家就一再强调对调控政策不松动，尤其在信贷方面，坚决执行一套房首付3成、二套房首付不低于50％且利率不低于基准利率1.1倍。在部分房价过高的一线城市，银行还取消首套房利率优惠，有的还表示会考虑上扬10-15％。

福建地产专家刘福泉认为，主要是政策使房东和购房者的心态发生巨大变化，购房者寄希望于二手房房价更大范围的下降，或有更多的房东也会因此降低心理预期，从而在出价上做出调整。

议价空间创新高

面对无人问津的待售房源和未来不知去向的房价，敏锐的二手房房东们一改往日高调的作风，除了不着急脱手的业主选择惜售之外，市场萧条的确让部分投资者担心一旦未来价格继续走低，会亏得更多，因此，他们不再死咬价格，普遍有5-10％的议价空间，急于套现的甚至出现10％以上的降价行为。

一位万科业主告诉记者，自从听闻降价潮来临之后，每隔一段时间，她就会到附近的中介询问周边二手房价的变化情况，关注新盘定价是否有所下降。“市场处于波动期，中小投资者比较脆弱，谨慎求稳应该是大众心态吧。”上述业主说。

有调查数据显示，在11月份二手房成交中，议价空间已经创下新高。总价越高的二手住宅，其议价空间也越大。

对此，刘福泉表示，目前二手楼市剩下的买家基本上以刚性需求为主，他们对价格敏感，特别是二手房中偏高价的物业，与一手房的价格相差不多，如果购房者等不到满意的价格就很有可能流向一手房市场，这使得二手房降价的紧迫性更高。