石油物业管理企业转换经营机制的思考

摘要：石油物业企业作为完善城市功能的重要标志和构建和谐社会的主要平台。如何深化物业服务企业改革,转换物业服务企业的经营机制,是今后一个时期油田深化改革的重点和难点。本文从石油企业物业管理的探索和实践，提出了石油物业企业转换经营机制的思路，对石油物业管理企业，深化内部改革，转换经营机制有一定的借鉴作用。关键词：石油；物业管理企业；转换经营机制；思考

Abstract: Oil property management companies as a perfect city function and constructing harmonious society is an important symbol of the main platform. How to deepen the property service enterprise reform, changeover of property service enterprise management mechanism, is in a period of oil field to deepen the key of reform and difficulty. This article from the petroleum enterprise property management exploration and practice, put forward oil property enterprises to change the operating the train of thought of the mechanism, the oil property management enterprises, deepen in-house reform; changeover manages a mechanism to have the certain reference function.

Key words: Petroleum; property management enterprise; changeover manages a mechanism; thinking

中图分类号：F279.23 献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）11-0020-02

石油企业物业管理改革已经走过了近十个年头，石油物业企业作为完善城市功能的重要标志和构建和谐社会的主要平台，已引起社会的广泛重视。下一步石油系统如何深化物业服务企业改革，转换物业服务企业的经营机制，是今后一个时期油田深化改革的重点和难点。现就石油系统物业管理转换经营机制相关问题作如下探讨： 一、石油企业物业管理的探索和实践

伴随着石油系统重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。目前已形成了专业化的物业管理队伍，物业管理的覆盖面大大拓宽并按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。服务处做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。矿区面貌不仅有了很大的改观，矿区的城市化水平有了显著的提高，而且物业管理改革还有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。石油虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。

独立工矿区物业管理的定位和基本思路物业管理是市场经济的产物。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。

三、石油企业物业管理发展模式探讨大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。

2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、餐饮服务等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。发展社区服务产业既能满足居民生活需求，又能增加物业管理企业创效渠道和职工冗员分流及再就业岗位。

3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。

4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。

5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。石油企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

综上所述，石油物业管理企业转换经营机制，是新时期新形势下对石油物业管理企业提出的新课题，是深化改革的重点和难点，是石油物业管理企业改革发展的必然选择。只有解放思想，创新工作思路，走多元化管理之路，才能适应新时期、新形势对物业管理企业改革与发展的需要，才能实现自理生存，自我发展的良好格局，建立和摸索一套迈向实现产业化发展、企业化经营、市场化运作的石油企业物业管理发展模式。

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作者姓名：张友才王红梅缪菊芬