保障性住房物业管理相关问题研究

摘 要 近年来，随着我国房地产行业的快速发展，国家也加大了对我国保障性住房的建设力度。但国内尚未形成一套科学、有效的物业管理和运营模式，使得我国保障性住房的物业管理出现越来越多的问题。本文结合已有的研究文献，首先对我国保障性住房的发展现状进行了分析，然后深入分析了保障性住房物业管理过程中存在的一些主要问题，并且结合实际对这些问题提出实质性的建议与措施，希望我国保障性物业管理能够得到改善，以促进保障性住房的良性发展。

关键词 保障性住房 物业管理模式 解决措施

一、保障性住房物业管理现状

随着我国国民经济水平的提高、房地产行业的飞速发展，使得我国几乎各个地区的房价呈持续上涨的趋势。房价的上涨就导致了我国城市中低收入的家庭出现购房困难的情况，为了改善城市中低收入家庭的居住条件，国家和各级政府积极地采取措施――保障性住房，以减少中低收入家庭的经济负担。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或限定租金的住房，一般是由廉租房、经济适用性住房和政策性租赁住房组成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。从20世纪90年代第一次提出保障性住房政策到现在，我国已经有了经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房、安居商品房等各种各样的保障性住房，来解决城市中低收入家庭的住房困难，进一步改善广大人民群众的居住条件，促进房地产市场的健康发展。

在我国，保障性住房的居住群体主要是城市中低收入家庭，相对于其他人来说，他们的收入较低，没有较高的经济承受能力；其中有不少的家庭的收入只是能够满足日常的生活开销，甚至有一部分仍然需要政府的补贴才能勉强地维持正常的生活。在这样的情况下，如果按照市场上的物业收费标准进行收费，保障性住房居民普遍难以承受，会导致物业管理费收取困难的问题。但是，如果不收取物业费或者降低收费标准，可能出现物管企业降低服务质量，或没有物管企业愿意接手保障性住房管理管理事物的现象。

二、我国保障性住房物业管理的发展问题

为了响应中央政府改善城市中低收入家庭居住条件的号召，我国许多城市（如厦门、广州、重庆等地）都加大了对保障性住房的建设力度，提高了对保障性住房的重视程度，特别是近年来修建了集中成片的保障性住房；保障性住房政策的实施在我国得到了较好的结果。但是，由于保障性住房的发展、建设速度过于迅速，使得我国现有的保障性住房物业管理已经不能很好地满足保障性住房的发展需求，保障性住房的物业管理仍然还未形成一个完整的体系，也缺乏统一的规则和标准，影响了我国保障性住房政策的推广进度。所以，如何建立一个科学、完善的保障性住房物业管理体系和模式已成为我国各级政府亟须解决的问题。

目前，我国保障性住房物业管理存在的问题主要有以下几个方面：

（一）保障性住房的居民对物业管理缺乏深入的认识

目前，我国保障性住房的居民大多是由城市中的中低收入家庭组成，他们的经济水平普遍偏低。由于花费太多的时间在如何提高家庭的经济水平上了，所以对于这些居民来说，他们几乎没有时间和精力与考虑住房的物业管理、社区的清洁卫生等问题；没有意识到物业管理的存在，对物业管理缺乏深入的了解。由于保障性住房的居民户的物业管理意识薄弱，使得他们也不能很好的配合物业公司的管理工作，甚至给物业管理工作带来很多的困难，致使物业管理工作不能很好地开展。

（二）保障性住房物业管理缺乏合理性

由于我国保障性住房的住户都是属于城市中低收入家庭，政府也充分考虑了这些家庭所面临的困难，所以我国保障性住房物业管理费用的收费标准一直都是由政府规定，并且政府规定的收费价格一直都是远远低于一般商品房的物业管理费用。但是，政府在减少了住户的物业管理费用后，对于这种以劳动密集型为特点并且利益较差的物业管理行业来说，他们就更不可能有较多的收益，有的也只能维持公司的日常基本活动，使得有的物业管理公司面临着倒闭的危险。我国政府减少保障性住房物业管理费用的政策与物业公司的利益形成了不可调节的矛盾；有的物业管理公司为了能够得到足够的经济收益来维持公司的生存与发展，进而采用降低保障性住房物业管理质量，如减少服务项目、降低服务标准等方法来减少物业管理公司内部的支出费用。由于物业管理公司会可能会因为基本收益少而降低服务质量，这样就有可能导致保障性住房住户会认为物业管理的服务较差而拒绝或者减少物业管理费用的缴纳，如此就形成了一种恶性循环。从另一个角度来看，政府也不能因为物业管理公司的服务质量差而增加住户的物业管理费用，这样会增大这些中低收入家庭的经济负担，也有可能会引起住户的不满。目前，保障性住房物业管理费价格的是否合理已经成为决定住户和物业管理公司关系好坏的最重要的原因。

（三）保障性住房物业管理的投入成本远远大于回收价值，不足以维持物业良好的发展

目前，我国保障性住房物业管理方面的经费主要是来源于住户的租金、住户缴纳的物业管理费用和政府相关的补贴。但是由于保障性住房的租金和物业管理费用都是要远远低于一般的商品房，所以物业管理公司能够收取的相关费用也相对来说少得多。但是由于物业管理公司向保障性住房提供的服务内容和服务标准几乎与一般的商品房相差无几，物业管理成本费用较高，物业管理相关的规定额收费远远不足以支付物业服务的投入成本，使得物业管理公司得不到可持续发展，从而出现物业管理公司撤离或者倒闭等情况。

三、加强我国保障性住房物业管理的建议与措施

（一）建立科学、健全的保障性住房物业管理方面的法律法规

我国现在实行的《物业管理条例》是针对一般的商品房的物业管理而制定的规定，对于保障性住房物业管理方面还没有相关的法律法规来进行规定和约束，使得各地区出现不同的程度的物业管理问题。所以，国家应该根据我国保障性住房的发展现状及其特色，来制定一套符合我国保障性住房物业管理方面相应的法律法规来对保障性住房物业管理进行统一、明确的规定，减少物业管理的相关问题的存在。

（二）对传统的物业管理进行创新

在前文提到，我国保障性住房住户的物业管理费用是远远低于普通商品房的管理费用，而使得许多物业管理公司出现入不敷出的情况，严重地影响了物业管理公司的经济效益。既然住户的经济负担和物业管理公司的经济效益不能兼得，那么对于保障性住房的物业管理，是否可以采用其他方式来进行管理呢？如让住户自己进行自我管理，让物业管理公司协助管理，这样既减少了住户的经济负担，也可以增加物业管理公司的经济效益。

（三）转变物业管理公司的对保障性住房住户的认识，提高保障性住房物业管理的服务质量

城市中低收入家庭作为一个经济水平较差的弱势群体，无论是政府还是其他单位或个人都应该尽力为其提供帮助，对于物业管理公司也是这样。只有让物业管理公司认识到这些住户的困难，才能促使其不再因为较低的经济效益而降低服务质量，保证物业管理服务质量，提高保障性住房住户的生活质量。

（作者单位为重庆市江津区不动产登记中心）

参考文献

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[2] 张农科.政府保障性住房物业管理模式探讨[J].中国物业管理，2011（10）.

[3] 曾锴，湛泳.我国廉租房后期管理体制运行的现状与出路[J].湖南社会科学，2010 （02）.