房产税不是“财产税”

新制度建立的程序化、规范化、合法化，本身就可能成为一个新制度。

随着上海和重庆房产税开始试点，关于房产税的认识亦需不断加深。有观点提出房产税征收的立法问题，其中有一些基本概念有必要进一步讨论。

关于“房产税”有三方面的概念，需要进一步深入探讨。

第一个基本概念，房产税不是财产税。有观点认为，房产税涉及个人财产，对非国有财产征税，必须通过法律来解决。让国民交钱，就要先在最高立法机构上获得人民同意。就笔者的理解，国外“房产税”的标的物是土地，房产税实际上是“土地税”，不是以建在“地”上的房屋为标的物的税收。而“土地”如果是国家所有，政府代表国家对这一块地的使用者收取税收形式的租金，这是合理合法的政府职能。如果从更广泛意义上定义“资源”的概念，把“国有土地”包括在“资源”的范畴，房产税就是对国有土地的国有资源的使用者收税，就像取得资源开采权以后开采资源要缴纳资源税是一样的道理。如果是这样，征收“房产税”就有法律根据了。

第二个基本概念，是“房产税”的税率计算。有观点认为，因为“房产税”按照房价计算，而房屋价值折旧与土地增值相悖，所以应把土地价值和建筑物的价值分开。也就是说“房产税”不能简单按照房价来计算。

“土地税”的计算应根据土地使用价值。土地使用价值主要表现在房屋价值――居住价值、投资价值上。这两个价值都在价格中反映出来。所以按照房价来计算“土地税”是有道理的。而且按照房价计算已把“折旧”考虑进去了。如果房屋年久失修，房价一定会低。房屋在好的社区并且精心打理，时间越长价值越高，价格会不降反升。

还有观点提出，“城市土地使用税”已交付，不能重复收取“土地税”，这需要对这两类税种的标的做出明确界定。“城市土地使用税”是否指城市公共设施的土地占用的公摊税收部分而不是私人住宅的“土地税”？相关政策部门有必要对“城市土地使用税”的概念进一步说明。

第三个基本概念，“房产税”的试点和实施是长期财税制度的完善，不仅仅是短期宏观调控的工具。把房产税仅仅当作当前房地产调控的手段来解读，是会误导的，也容易被利益群体利用，增加实施的阻力。其次，如果被认为是短期调控的政策，迟早会收回去，也会增加各方面包括地方政府在内的短期博弈行为。

长期来说，开征房地产税，将为地方政府带来稳定的税收来源，将被培养成地方政府的主要税种，应是财税制度的重要改革。“房产税”的开征短期内将颠覆一个概念：地方政府“卖地”行为可能并不符合现有基本规则。

按“房地产税”的实际含义，是国有土地使用权出让的租金，所以地方政府是不能卖地的，地方政府只能行使“使用权转让”的权利，中国住宅土地使用时间规定是70年，70年使用权转让分成两个阶段。第一部分是出让土地开发使用权，地方政府收取土地开发权的出让金，由房地产开发商支付。第二部分是针对土地上建筑物的所有者出让使用权，应是由房屋拥有者在未来70年内分期支付，也就是缴付房产税。地方政府不能“卖地”，而土地使用权出让的“租金”，须准确分开“使用权转让”的两个阶段。按“卖地”概念一次性把土地拍出天价，违反“土地使用权转移”的基本规则。

房地产税收制度的改革遇到的这些问题，是我们现在和将来的制度改革都将面对的。在未来的改革开放过程中，应有更多的新的制度和规则会不断建立和完善，新制度建立的程序化规范化合法化，本身可能成为一个新制度。

作者系银河证券首席经济学家。