调控死结 第20期

房价为什么降不下来?因为庞大的利益集团已经形成。

国内房地产市场犹如沸腾的火锅,这一切都源于中央对房地产市场调控的一系列组合拳。从4月中旬国家加大房地产调控力度至今,不少人判断调控效果显著。下面我们来分析一下效果究竟如何?真的那么乐观吗?

大房企拿地仍“大手笔”

中国房地产投资者的财力异常雄厚,三季度开发商销售再创新高的情况下,大型房企“粮草”供应不缺乏,拿地热情不减。数据显示,第三季度,除了万科和保利地产外,23家上市房企累计了42次拿地公告。万科累计销售金额接近700亿元,保利地产也超过400亿元,前20家开发商卖房收入高达4710亿元。

业内分析认为,大开发商销售回笼资金加快,手中“粮草”充足,拿地步伐似乎并没有放缓。10月8日,招商地产和保利地产以10亿元获得厦门集美地块;华业地产同日以21.94亿元价格竞得北京通州地块。9月末,上海12幅土地成交金额逾200亿,溢价率达50%以上。万科仅8月份就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷,购地金额78亿。

房价调控难在哪里?

房企拿地不手软,主要原因是对市场的信心很强。这和中国的财富创造和分配体制有很大关系。从2003年开始,中央政府在每一年中的某些月份都会提出要调控房产市场,但最近8年来,房价却从未因此有所调整。相反,在每一波调控势头暂缓后,房价都出现了报复性上涨。8年前,一个选择了相信政府能成功调控房价而不急于去置房的决定,将令一个普通城镇家庭付出极大代价。

归根究底,这与中国的财富创造和分配体制有很大关系,缺乏投资渠道则更令楼市火上加油。根据国家统计局的调查,2008年中国家庭总储蓄(收入减去消费)约为3万亿元,但因居民(特别是高收入人群)低报收入的倾向较高,实际储蓄可能远高于这个数字。根据中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁教授最近的研究来推算,中国居民的隐性收入可能逾9万亿元人民币,城市中收入最高的20%家庭每年可用来投资的资金可能就已达7万亿-8万亿元人民币。

从这个角度看,我们可以理解以下几个具有“中国特色”的房地产现象。一是,在一线城市,普通居民要买一套一般的住房都相当困难;但同一时间,中国的富人或高收入人士则同时拥有几套房子,其中相当部分被用以投资用途而长期空置;二是,对中国的高收入阶层来说,他们不单购买了多套房子,更重要的是他们对银行贷款的依赖并不高;三是,从大量的国外经验看,资金链的紧张一般是资产市场调整的主要原因。但在中国,每一次房地产市场的调控中,都未出现过大规模的因房产投资者资金紧张而大幅抛售的浪潮。

利益集团的能量

利益集团形成、壮大并扭曲决策及其执行是改革开放以来中国经济、社会生活中最突出的问题之一,利益集团掣肘,严重削弱了中国政府的执行能力,有时甚至被不少人称之为“政令不出中南海”。房地产利益集团又是中国当前社会发育最成型、活动能量最大、引发的社会反感最强烈的产业利益集团之一。

万通集团董事局主席冯仑在中国房地产业界有“思想家”之称,他早在2003年便称,房地产行业最主要的利益群体至少有三个:主要由国营城建系统和中房系统组成的房地产协会,属于建设部系统,更多的是代表政府和国营企业的利益;全国工商联下属房地产商会,其成员多为民营中小房地产企业(包括建材等相关行业的一些民营企业);代表各大城市拥有领导地位的民营房地产企业的“中城房网”,他称之为“大公司俱乐部”或“好公司俱乐部”。

这一轮房地产调控结局如何,除了经济因素之外,关键取决于政府驾驭房地产利益集团的能力。由于政府的新一轮房地产市场调控措施已经押上了自己的很多信誉,希望最终结果能够向社会各界证明我们的政府仍然有着强大的执行能力。