现代经济下商业地产财务战略创新

【摘要】前言 目前，我国处于经济产业结构升级的关键时期，商业地产作为城市发展的重点，面临着前所未有的机遇与挑战。机遇是随着城镇化速度的加快，庞大的消费群体为商业地产带来了巨大商...

[提要] 近年来，政府加大了对国内主要城市住宅“限购政策”的实施，并加强对房地产市场的宏观调控力度，房地产开发企业纷纷由住宅房地产转向商业房地产，商业地产开发与投资面临着前所未有的历史性发展机遇。过去国内房地产开发企业运营大多采用资产重型化为特征的“香港模式”，重资产运营模式就是房地产开发企业总揽全包，可以获得巨额利润，而商业地产与住宅地产相比，资本投入更大，回报周期更长，我国房地产开发企业自身资金薄弱，外部融资主要依靠银行贷款，而银行贷款政策的收紧使房地产企业面临巨大的融资压力。万达研发了一种全新的“轻”资产模式，即万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理“慧云”系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这种“轻”资产模式使万达在激烈的商业地产竞争中仍然保持着持续快速的拓展。

关键词：商业地产；财务；创新；发展；轻资产模式

中图分类号：F275 文献标识码：A

原标题：现代经济下商业地产财务战略创新――万达的“轻”资产模式

收录日期：2016年11月21日

前言

目前，我国处于经济产业结构升级的关键时期，商业地产作为城市发展的重点，面临着前所未有的机遇与挑战。机遇是随着城镇化速度的加快，庞大的消费群体为商业地产带来了巨大商机，商业地产有很大的发展前景；挑战是传统的重资产模式需要大量资金，在面临楼市低迷和融资难的困境下，其持续发展受到阻力。本文通过对万达商业地产转型轻资产的案例分析，为我国商业地产以及其他的重资产企业的经营管理提供借鉴，以优化企业整体财务经营模式，促进商业地产行业的健康发展。

一、商业地产的含义及特征

商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。商业地产具有以下特点：

（一）收益性强。商业地产收益包括商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业营业的开展还会产生递延的附加值。

（二）投资规模大、风险大。商业地产的开发虽然会产生巨大的经济效益和社会效益，但同时也是资金密集型和高风险的投资，从前期的开发到后期的经营，需要2～3年的过渡期，需要大量的运营资金投入。

（三）经营方式和内容多样。商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合，经营内容主要有大型的购物中心、餐饮、娱乐、休闲、金融服务等。

（四）经营管理要求高。商业地产由于经营方式多样，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务促销、整合营销等都比较高，要求系统地、有计划地持续经营。

二、万达商业的重资产模式及财务问题

过去万达商业地产的重资产模式是万达自己投资、建设、管理一个大型的万达广场，旁边再建造一些商铺、写字楼、住宅等进行销售，这种城市综合体模式使万达商业取得了巨大成功。过去万达的这种经营模式依靠的是低廉的土地成本、大比例的住宅销售和高额的销售利润，万达通过资产抵押来获取金融机构的融资，这种通过金融机构融资和出售物业取得回款的重资产模式，在如今金融工具不足、商业物业回报率低的情况下，使万达面临一系列的财务问题。

（一）净资产收益率下降。万达商业收入主要由销售物业收入、投资物业收入以及酒店经营收入构成，主要依靠销售物业。通过整理万达商业近四年的会计报表资料数据，计算其净资产收益率发现，2011～2012年万达商业地产净资产收益率由32.71%上升到37.36%，上涨了14.22%，达到历史最高点，而此后净资产收益率出现明显下滑，2013年下降至25.34%，2014年下降到了19.03%。在受到经济形势与政策变化影响下，房价受到很多起伏，造成销售毛利率下降，从而导致净资产收益率下降。

（二）资产负债率高。在过去的重资产模式下，万达商业一直依靠“以售养租”的方式来获取大量的资金，用来买地和投资开发，获得快速发展。但随着房地产行业进入白银时代，一二线城市开发机会减少和更多地进入三四线城市，物业销售回款困难，因此万达的资金流更加依赖外部融资，万达的负债连年维持在巨额状态，达到了74%以上，高于房地产行业平均负债率65%，每年的利息支出就有100多亿元。

（三）现金流压力大。万达商业的重资产模式就是依靠经营活动和筹资活动的现金净流量来支持其投资活动现金流量的支出。从万达近几年的现金流量表的数据来看，其经营活动现金流量在2012年、2013年发生了大幅下滑，而随着万达商业地产规模快速增长，投资活动的现金流量总体呈上升趋势，2014年其投资现金净流出为457亿元，2014年其资产负债表的应付账款额高达500多亿元，还有近1，800亿元银行贷款及未偿还债券，全年利息支付达120多亿元。万达的重资产模式给万达带来了不小的资金压力。

在面临盈利能力下降、现金流压力上升和融资压力不断上升的情况下，万达商业地产推行轻资产运营模式来解决投资资金不足、盈利能力下降及融资成本高等问题，从而实现了企业的持续发展。

三、万达轻资产模式及策略

2015年1月14日，万达地产与光大控股旗下的光大安石地产投资顾问、嘉实资本、四川信托和快钱支付清算信息有限公司一起投资240亿元人民币，建造了20多座万达商业广场，万达负责项目的选址、建设、冠名、招商、运营和管理。万达与合作方按一定比例分享租金净收益，万达的这种轻资产模式实施策略包括以下三个方面：

（一）拓展融资渠道。一方面万达与基金、保险等机构投资者合作，通过引入第三方资金投入来获得置地、开发及建设所需的资金；另一方面万达收购了快钱并成立了自己的商务公司，采用众筹方式获得资金。通过搭建内外部的融资平台，万达解决了融资难的困境。