房地产项目工程造价的全过程控制

【摘要】房地产开发商对工程造价进行全过程、全方位的造价管理,才能提高投资方的经济效益, 才能在竞争激烈的房地产开发市场中立于不败之地。本文介绍了房地产项目工程造价的关注重点，提出了房地产项目工程造价全过程控制的有效措施。

【关键词】房地产工程造价全过程控制

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号：

房地产开发企业的竞争日趋激烈，企业对经济活动的关注与监控必然不断加强和深化。房地产项目的造价控制与管理，是企业在掌握市场信息的基础上，为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程。

一、房地产项目工程造价的关注重点

当前, 工程建设投资“三超”现象( 概算超估算、预算超概算、结算超预算) 普遍存在, 其原因是多方面的, 主要有:

1、造价从业人员综合素质不高, 不能全面的参与全过程管理

我国的工程造价从业人员不管是在知识结构上还是在技术水平上都与国际同行相差甚远, 从业人员综合素质不高, 只注重后期控制, 主要表现在: 知识面窄,知识严重老化, 缺乏现代造价管理意识, 缺乏市场竞争观念、系统观念和责任感。造价人员的个体知识结构不够完善, 主要表现在对于知识的广博和精深不协调,综合协调管理能力较弱, 尤其是经济、商务、管理、法律等方面知识和能力不足, 绝大多数造价人员还不具备进行全过程、全方位、动态的工程投资控制和管理能力, 也没有参与全过程造价控制的意识, 更不具备全过程控制造价的实践经验。

2、缺少工程造价信息化资源数据库

工程造价信息化资源数据库能够帮助工程造价人员合理的编制投资估算和设计概算, 能够将工程建设参与各方有机联系起来, 帮助改进工程造价控制工作状况。没有建立工程造价控制资料积累分析资料, 工程造价控制人员就不能实现很好的经验积累, 工程造价工作就缺乏必要的科学指导数据, 这不但不利于提升工程造价工作人员的工作不平, 还会给后来的工程造价控制工作带来大量的、繁杂的、重复性的劳动, 造成了的人力、物力、财力上的浪费。

3、对工程造价的管理思想上认识不深

房地产开发商普遍忽视工程建设前期工作阶段的造价控制, 造成估算投资不足, 不同阶段的估、概、预算缺乏动态的调整; 初步设计深度不够, 存在较多设计上的漏洞, 预留活口; 工程造价的控制范围比较窄, 主要着眼于施工阶段) 标底、投标报价的编制、合同价格的确定与预结算价格的审查, 这些都是在施工图纸完成以后所做的, 它们都受施工图的制约。这样的事后算账, 只能消极地反映已完工程量, 被动地反映建设工程项目的总体价格, 这显然是片面的、不够的。

4、设计阶段的概算控制深度不够, 机制不健全

目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济分析深度不够、在设计中大多重技术轻经济, 设计人员只对质量负责, 对工程造价的高低关心得太少, 以致忽视优化设计方案来有效控制工程造价。

5、施工实践与竣工结算阶段控制不力

在施工阶段, 很多房地产开发商急于项目开工,又没有作好必要的准备, 搞“三边”工程( 边决策、边设计、边施工) , 对投资额度的要求, 建设标准的把握, 设计深度的审查, 招标文件和承包合同的合理与完善程度没有严格把关, 严重违反工程项目建设基本程序, 造成施工中大幅度变更设计, 而且对更改的必要性与合理性没有监督, 对更改的损失没有相应的责任制约, 致使工程造价难以得到有效的控制。

二、房地产项目工程造价全过程控制的有效措施

1、设计是有效控制开发项目工程造价的前提

工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件和图纸的整个活动过程，它是对开发建设项目的全面规划和实施意图的具体描述，是项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性为75％～95％：技术设计阶段，影响工程造价的可能性为35％～75％；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性为25％～35％；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10％。由此可见，控制工程造价，设计阶段起着重要而关键的作用。对于项目建设造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。

（1）在设计阶段进行工程造价控制可以使造价构成更合理，提高了资金利用效率及投资控制效率，通过编制和分析设计概预算，可以了解资金分配的合理性和工程各组成部分的投资比例。

（2）在设计阶段进行工程造价控制可以使控制工作更主动。

（3）在设计阶段进行工程造价控制便于技术与经济结合。

（4）在设计阶段进行工程造价控制效果最显著。要有效地控制工程造价，就要把控制重点转到设计阶段这个关键阶段上，提高设计质量，降低工程造价。具体可采用：

第一、实行设计方案招投标制度。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收。

第二、实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。作为设计单位在设计中要充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，运用价值工程理论和标准化设计等技术手段，按照估算控制概算、概算控制预算这种层层控制的方式，确保施工图预算不突破造价限额；或者可以通过对设计人员进行严格考核，实施奖惩来确保设计质量。在限额设计的过程中，从选择建设场地和工程总平面布置开始直到最后结构零件的设计都应进行多方案比选，从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案。

第三、引入设计监理控制，加强设计过程的监管。开发建设单位选派从事过具体专业设计工作的造价工程师或者委托既懂设计又懂经济的专业人员或机构，参与设计阶段的监理工作，及时发现隐含的设计缺陷、事物和有可能突破造价限额的事项，将必须的设计变更控制在施工之前，从而避免一些不必要的经济损失，最终实现设计阶段工程造价的有效控制。

第四、加强图纸会审和设计变更管理工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更，造成经济损失。对确实必须发生的设计变更，必须主管领导签字方可生效，同时分清变更是哪方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更，从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程。

2、工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心

通过招投标引进竞争机制，在缩短建设工期、确保工程质量、降低工程造价等多方面作用明显，也有效地保障了招标人和投标人的合法权益。对施工单位的选择应该慎重，因为施工队伍的优劣关系到开发建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入，负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都是造成工程款难以到位，制约工程进展，影响项目投资效益的重要因素。