土地增值税范文

土地增值税范文第1篇

1、征税范围忽视了一部分房地产增值收益。能产生房地产增值收益的途径，除了转让

房地产以外，还有土地使用权及房屋出租收益、房地产不发生转让但由于外部环境变化带来的收益等。只考虑房地产转让增值，一方面不符合税收公平原则，另外也导致了一部分财政收入的流失。

2、计税依据的设计操纵空间大，实际征收困难。计税依据中的收入实际上是以成交价为基础，而以成交价为基础确认收入是容易纵的，收入的客观性难以保证。另外，条例所规定的六条扣除项目过于繁杂，税务机关核实这些项目存在一定技术困难。

3、对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税。一般认为房地产转让中的增值收入主要来自房地产开发产生的投资增值、物价上涨导致的增值、以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等导致的自然增值等三个方面。从理论上看，只应该对自然增值部分征收增值税。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。

4、税率的设计难以实现改善房地产市场结构、抑制房地产投机的政策意图。我国目前的土地增值税税率是对征税范围内的所有房地产转让全部采用30%、40%、50%、60%的累进税率。这对于房地产的正常流转来说，税率偏高，税负偏重，不利于房地产的正常流通；而对于以投机为目的的房地产交易来说，又没有起到理想的抑制作用。

三、对完善我国土地增值税的思考

1、考虑将“投资性房地产”持有期间的增值收益纳入征税范围。财政部近期正式

的并将于2007年1月1日起在上市公司中率先执行的新会计准则中，解释了企业“投资性房地产”的含义：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对个人来说，不以居住为目的购买的房地产也应该视为“投资性房地产”。由于我国目前的房产税、所得税等都对房地产租赁带来的增值收益纳入了征税范围，可以考虑只将“投资性房地产”持有期间的增值收益增加到土地增值税征税范围中。

由土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等因素导致的房地产自然

增值收益，无论房地产是否转让，国家都应该参与这部分收益的分配。将“投资性房地产”持有期间的增值收益纳入征税范围，一方面更符合税收的公平原则，增加了财政收入；另一方面，对那些以投机为目的购买商品房的企业和个人来说，同时持有多套商品房也增加了其持有成本，一定程度上起到了抑制房地产投机的作用。新会计准则对企业“投资性房地产”增值要求计入损益，意味着将对此收益和房地产转让收益一样征收所得税，那么考虑将其纳入土地增值税征税范围也是可行的。

2、完善房地产估价制度，合理确定计税依据，降低征收难度。确定计税依据应当充分

考虑两方面问题：一是给予房地产投资者的投资回报、风险回报以及通货膨胀损失等以足够扣除，消除一部分重复征税的负面影响；二是要考虑征收难度和成本不要太高，便于税务部门征收。

考虑将土地增值税的计税依据分一级市场、二级市场、持有投资性房地产三种情况处理。

建议对征税范围内的房地产采用每年定期估价的方法来确定房地产的估定价值，可以使用国际上采用较多的收益现值法。

首先，对房地产一级市场的计税依据，可以在房地产估定价值的基础上，充分考虑房地产投资者的投资回报、风险回报以及通货膨胀损失，结合房地产开发的成本，给予足够合理的扣除，消除一部分重复课税的影响。其次，对投资性房地产持有期间的征税，采用定期（如1年）征税的方法，增值额为两个时点的估定价值之差，同时考虑物价上涨因素的扣除。第三，二级市场房地产交易的计税依据，则用出售日房地产现值扣除基准日估定价值，同时考虑扣除物价因素。非投资性房地产的基准日为房地产的购买日，投资性房地产的基准日则为上次课税日。

3、拉大税率级次，按照持有时间合理确定税率。对房地产一级市场的税率，应该拉大

税率级次，对获利较少的普通商品房采用较低税率，而对利润较高的高档住宅则采用高税率调节，以起到鼓励开发商开发普通商品房，调整房地产结构的作用；对持有投资性房地产的征税，则按照持有时间来确定税率，如持有年限在5年内采用某一比例税率，5—10年则可以递减；二级房地产市场交易的税率确定，可以同时考虑增值额的多少和持有时间两个因素。

目前土地增值税开征已经超过十年了，但许多地方并未实际开征，开征的地方课税效果也不甚理想。财政收入的取得没有达到预期目标，抑制房地产投机、调整房地产市场结构、促进房地产市场稳定健康发展的政策意图也难以很好地实现。

土地增值税范文第2篇

1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。

（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。

房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）法定扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。

5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

6.财政部规定的其他扣除项目。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

五、纳税办法

土地增值税范文第3篇

不妨考虑废除土地增值税

杨红旭

http：//.cn/news/2013-11-29/07163763927.shtml

自从央视报道土地增值税事件后，这件事被业内外持续不断地热议与争论。国家税务总局有关负责人回应称：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读，近几年土地增值税征管力度是逐步加大的。

到底谁对谁错？其实，央视也只是将存在多年的一个“老问题”，重新翻了出来。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

不妨先抛出观点，笔者认为此税可以考虑废除了。首先，从设税的初衷看，其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地区楼市火爆，炒地皮现象突出，房地产泡沫严重。为此，1993年6月国务院发文，大力度调控房地产。

不容否认，本世纪最初十年，全国房地产市场再度经历了复苏、繁荣，而且部分年份市场有些疯狂，比如2005年、2007年和2009年。在这一过程中，地价涨幅显著超过房价涨幅，部分企业和部分项目，存在利润率过高的情况。在这种情况下，通过土地增值税来调节土地市场及房企收益，有一定的积极意义。

但是，必须看到两点新情况。一是2004年实行“招拍挂”后，通过各种关系低价、协议拿地已非普遍现象，土地增值额的多少，主要取决于开发商对于市场的判断及运营水平。二是2008年以来，房地产开发行业的利润率总体趋降，暴利项目越来越少，个别时段还曾出现亏钱卖楼的情况。这就意味着，近几年的房地产市场形态及项目利润率，已与1992-1993年明显不同，开征土地增值税的初衷已失去了“土壤”。

而土地增值税，已成为房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税，这五类直接针对房地产的税种，2012年全国总收入为10128亿元，比2000年的449亿元增长22倍。其中，土地增值税2012年为2719亿元（仅略少于2874亿元的契税），比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种，2012年房产税为1373亿元，比2000年的210亿元仅增长5.5倍。

也就是说，土地增值税成为优化房地产税收结构的“拦路虎”。理应增加房产税，而弱化或取消土地增值税。更何况，土地增值税与所得税在功能上有重叠之处。

当然，取消此税还有很多其他理由，比如：各地税制不统一，预征率也不一样，各地税务局各行其是；全国几万家开发商，诚信度有差异，纵容不诚信者，就是对诚信者的不公平、不公正。

网友评论：

@王石：近日，有媒体报道多家发展商存在拖欠土地增值税。万科声明，万科一贯守法经营、照章纳税，严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。公司财务报告公允反映了公司财务状况和经营成果，不存在欠缴土地增值税的情况。从税务总局公布的数据，土地增值税是近年持续高增长税种。

@李明俊：无论这些税费是什么性质，也无论房企会计手段多么高明，这些税费最终仍要转嫁至房价之中，由购房者买单。

土地增值税范文第4篇

1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。

（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。

房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）法定扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。

5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

6.财政部规定的其他扣除项目。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

五、纳税办法

土地增值税范文第5篇

关键词：概述 计算步骤 扣除项目 实例

一、概述

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以转让房地产的增值额为计税依据，同时实行超率累进税率。

二、计算步骤

(一)扣除项目的确定

1、取得土地使用权所支付的金额

(1)取得土地使用权支付的地价款(即为向原土地使用权人实际支付的地价款)。(2)取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关税费(即有关登记、过户手续费)。

2、房地产开发成本

土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用。

3、房地产开发费用

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息，并能提供金融机构贷款证明。

允许扣除的开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构贷款证明

允许扣除的开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

注：ⅰ、利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

ⅱ、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

ⅲ、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、与转让房地产有关的税金

营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税(非房地产开发企业)。

5、其他扣除项目(此项只适用于从事房地产开发的纳税人)

(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

6、旧房及建筑物的评估价值

(1)能提供评估价值的。评估价值=房地产评估机构评定的重置成本价×成新度。

(2)不能提供评估价值，但能提供购房发票的。扣除金额=发票所载金额×(转让年度-购买年度)×5%。

规定：(转让年度-购买年度)项的计算按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可视同为1年。

注：纳税人购房时缴纳的契税不作为此步的扣除项

(二)增值额的计算

增值额=销售房屋取得的收入-扣除项目

(三)增值率的确定

增值率=增值额÷扣除项目

(四)应缴纳的土地增值税

土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数

附：土地增值税四级超率累进税率及其计算公式

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分

土地增值税税额=增值额×30%

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

三、为了让读者更直观的理解，下面举一实例

(例题摘自：2010年注册会计师全国统一考试《税法》)

某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4-6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，供给取得的销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。(说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%)。

解答：

(一)扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额

应扣除的契税=6000×3%=180(万元)

应扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(万元)

2、房地产开发成本

应扣除的开发成本=5800×80%=4640(万元)

3、房地产开发费用

应扣除的开发费用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(万元)

4、与转让房地产有关的税金

已缴纳的营业税=60×5%+14000×5%=703(万元)

已缴纳的城建税和教育费附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(万元)

5、其他扣除项目

加计扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(万元)

(二)增值额应缴纳的土地增值税的增值额

14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(万元)

(三)增值率

增值率=2864÷11136×100%=25.72%

25.72% < 50%，适用级数1的30%的税率

(四)应缴纳的土地增值税

土地增值税税额=2864×30%-11136×0=859.2(万元)

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.2011年度注册会计师全国统一考试辅导教材——税法[M].经济科学出版社，2011

土地增值税范文第6篇

这一次，国税总局不仅提高了预征税率，还特别指示地方“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。”这是土地增值税自1994年开征以来，力度最大的一次征税和清算行动。

尽管过去5年8次发文，土地增值税仍然是无法真正清算的税种。大多数地方采取按销售收入1%-3%的比例预征，且随经济起落而松紧，因此被外界视作“橡皮筋”。

然而据中介机构测算，仅2009年，漏缴的土地增值税金额超过1800亿元。

2010年，“橡皮筋”会紧绷起来吗？

清算风暴

南京开发商张勇目前还有几栋楼要开盘。南京的楼价较2005年已经涨了数倍，土地增值获利越高，要交的土地增值税就越高，目前这些楼盘的土地增值税是按照销售收入的1%征收，如果进入清算，补交的部分就可想而知。

他的楼盘总体的面积是25万平方米，已经销售了一部分。销售完结的那部分均价是5300元/平方米，目前二手房价格是10500元/平方米左右。据安信证券测算，土地增值税清算细则如果严格执行，对于毛利率40%以上项目的利润影响应该在20%以上。

虽然开发商的历史经验证明，真正完成土地增值税的清算不是一件容易的事。不过这一次，张勇恐怕难存侥幸。一周之内，国税总局针对土地增值税连发了两道文。这也是破天荒头一次。

5月19日，国税总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对于清算时的收入确认和费用扣除做了进一步规定，并明确，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

25日，国税总局干脆要求“各地须对目前的预征率进行调整”。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

一位南京税务部门官员说，现在的预征率是很低的，按销售额的0.5%或1%，高也不过2%，但这与最后清算结果差距很大。清算时是按增值额的30%至60%征税，一般在30%或40%。

这位税务官员称：“最近税总发文，一方面是因为国务院要求各部门都要对房地产价格过高进行调控，税总希望通过严格清算进行调节；另一方面在目前地税收入少的情况下，土地增值税确实能增加财力，这是个增收潜力非常大的税种。”

然而，从2006年至今，这一潜力从未真正变成现实。虽然国税总局先后8次发文，清算始终是一件难事。

一根“橡皮筋”

“1994年国税总局实施土地增值税时，主要目的是抑制高房价，但土地增值税实施初期，房价不高，所以该税种并不受重视。”中国注册税务所协会常务理事郭伟回顾土地增值税最初落地的情况，当时由于这个税种较轻，被归于国税总局地方税处负责，该处同时主管城建税、教育附加费，只是个小部门而已，权重不够。

自1993年《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布，土地增值税诞生起，这种地方税的命运即随宏观经济的起落而变化。曾有一段时期，国税一度打算取消土地增值税这个税种，并已经上报到国务院，但随后房价逐渐上扬，才没有取消。在一些业界人士眼中，土地增值税就像一根“橡皮筋”。

“直到2007年，土地增值税也没有像样的文件。”上述的南京税务官员一直在关注着这个法规的各项细则。也是在这一年，国税总局掀起了土地增值税清算行动。虽然在2006年底，国税总局专门就土地增值税征收发文，要求从次年2月1日起向全国房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。当时，这一消息公布后，凡是有些名气的上市房企几乎悉数跌停。

不过清算的难度却是税务部门未曾料想到的。

2007年，大连税务机关曾经就土地增值税予以调查，并对于万达地产的增值税清算状况予以置疑，万达地产梳理过自身财务状况之后，认为已投入了巨额的资金转化为当地教育投资，及足球队伍建设资金，“支出的都是真金白银。”

万达的这些支出能不能在土地增值税清算时抵扣？当时并无定论。

2007年9月，万科地产收购浦东超级大盘“地杰国际城”，将这个停滞多时的地产项目盘活。在2008年土地增值税核查行动中，万科金色城市（即地杰国际城）被列为核查对象，按照项目单价计算，该项目当时售价为2万至3万元每平方米，负责稽查的人员认为，应以2万元/平方米减去该地块原始成本价3000元每平方米，其差价即为清算土地增值税的基础。

万科提出异议，认为该项目为从上海地杰房地产公司收购，收购价折合1.5万元/平方米，差价应是以2万元减去1.5万元，所得差价应是上缴土地增值税的税基。

此次，由于主管核查的官员涉黄光裕案被捕，核查行动不了了之。

2008年之后，金融危机爆发，土地增值税清算的弹性空间尽显。直到2009年上半年，房价全线反弹，清算土地增值税再次进入税务部门视野。

据江苏税务部门人士透露，去年下半年，国税总局曾在全国调研土地增值税清算情况，还特别到江苏的常州和江宁区调研。据了解，目前江苏是全国实行土地增值税清算最好最严格的地方。

今年以来，房价呈现跳跃式上涨，4月，“新国十条”。国税总局的两份文件，是作为落实“新国十条”的配套政策文件的。国税总局称，新文件意在合理调节房地产开发收益。

这一次，会怎样？

据上述南京税务官员透露，南京最近的清算，使土地增值税至少成倍增加。“很多其他省市过去对清算做的不严格，如果真按总局要求操作，土地增值税估计得翻四五番。”

一位杭州市地税局的官员表示，杭州最近这次清算是从2009年6月开始的，到今年5月，第一笔钱入库。杭州市所有符合清算条件的楼盘都被纳入了清算范围。他说，有些项目甚至是2000年之前开盘的楼盘。据估计，此次清算约有30亿左右土地增值税进入，“最后能到达的结果就是等于将预征率提到2%。”

而在2007那次清算令执行后，当年前11个月全国土地增值税清算实现补税还不到20亿元。这似乎也预示着，今年的清算行动力度将大大超过以往。

不过华远地产总裁任志强说：“目前在全国约有10至15个城市的土地增值税征收的执行是较为严厉。这个问题在北京早已不是问题了，没有任何一个企业在这个问题上含糊。”

但是，房地产专业咨询的服务机构世联地产的报告指出，2009年，全国商品住宅销售额达38150亿元。按照最低税率30%来计算开发商应缴的土地增值税，2009年应缴土地增值税额为2641亿元。以最高的预征比例2%来计算，2009年预付款为763亿元，也就是2009年全国土地增值税至少还有1878亿元没有收缴。以此计算，北京2009年土地增值税征收的缺口分别为125.8亿元。

深圳一位税务人员表示，政府没有动力去推进清算是目前房地产增值税清算遇到最大的问题。

曾经担任过地方税务局长的郭伟对此也深有体会。“一方面，很多大型开发商进驻地方，都是直接由市领导引入，如果地税局去清算土地增值税，市领导可以去影响税务局的行为。另一方面，在很多地方，只要财政一吃紧，税务局就跑去清算，还没有一个长效的征收机制。”他说。

在南京从事税务的咨询专家韦明今年参与一个地产项目的清算，该商品房收入大约为9亿元，清算下来应补缴3000万之巨的土地增值税，但之前多年地方政府并没有向这家地产企业提出清算要求，“他们是市政府招商引资招来的，真正清算肯定他就跑到其他地方了。”韦明清楚记得当时地税官员说出的苦衷。

为确保政策落到实处，国税总局5月末下发的文件还要求各地有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，并在6月底前上报清算计划。

土地增值税范文第7篇

1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。

（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。

房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）法定扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。

5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

6.财政部规定的其他扣除项目。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

五、纳税办法

土地增值税范文第8篇

关键词：土地增值税；清算；技巧；审核

引言

在房地产开发企业中，土地增值税是其税收的一种。它的定义是：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在21世纪，偷税漏税已经成为我国犯罪频率很高的一种社会现象，面临我国土地增值税这方面遇到的问题，提高其清算方面的技巧和手段成为目前的有效解决途径。

1、我国土地增值税清算面临的问题

1.1清算方法及单位不确定

在清算土地增值税过程中，国家有这样的规定：对于国家相关部门规定的房地产企业要分期进行的项目，清算时按自己的标准进行。这其中存在两大问题。首先，“国家相关部门”是指税收、国土资源、城乡规划、发展改革、环境保护等哪些部门呢？企业需按照谁的规定进行交税呢？另外，在清算土地增值税时，以分期为清算的单位。分期这个字眼本身有自己的不确定性，这就直接导致了清算方式的低可操作性和不合理性。众所周知，开发项目是否分期如何分期是由房地产开发商决定，在清算税收途中，计税清税均以开发商的意志为转移，这在正确的清算土地增值税方面是很大的障碍，给开发商偷税漏税提供便利条件。

1.2计税收入及范围仍需界定

在清算土地增值税时，在界定范围上有很多的不确定性。法律规定，纳税人在房地产转让过程中包括金钱、实物等在内的所有形式收入均需计算在内。然而，这种规定太过泛泛。首先，在房地产企业进行房地产开发及转让过程中，对其股东红利分配方面，对其员工奖励方面，在用房地产和其他企业进行非资金性质的交易或者合作方面等等都没有硬性规定是否需缴纳土地增值税。其次，关于代收费是否纳为土地增值税的计算范围，目前也无明确规定。当县级及以上政府为销售单位收取费用时，其中代收的费用未明确规定是否计入房价，这就无法确定代收费用在收入审核中所扮演的角色。再次，对于房地产开发后自用和出租时是否在税收收入计算范围之内还没有明确规定。国家法律规定，在产品开发之前无需缴纳土地增值税，而房地产自用与租用是属于开发还是未开发呢？另外，对于售后返租销售方面有关规定也不明确。在房地产开发后，有部分客户是通过租金来抵房款的，这其中抵房款的租金是否作为计税收入成为模糊的一块。

2、土地增值税的清算技巧详述

2.1确定正确的清算单位

土地增值税清算应以项目为基本单位。在清算过程中，首先要明确规定项目的单位。就目前而言，政府主管部门中，发改委（省市发展和改革委员会）是最适合审批房地产项目的。另外，分期制度不应该成为项目的决定因素。项目应该成为分期开发过程中的主导，不同类型的项目或者房地产规格应有不同的纳税标准，这样减少了清算过程中开发商不合作的现象。

2.2界定计税范围

（1）房地产企业自行清算土地增值税的条件：a.纳税人把土地使用权直接转让；b.纳税人对未竣工的工程直接转让；c.纳税人的项目已全部完成即房地产开发和销售完毕。

（2）有关税务机关可要求房地产企业清算土地增值税的情况：a.纳税人已获销售许可证满三年者，房产仍未完全销售。b.未竣工便整体转让的房地产开发项目中可售建筑面积超过85%者，未超过这一标准但剩余建筑用以租、自用者。C.已完成开发但未销售的房地产项目。d.有关机关明确规定需缴税的其他情况。

2.3加强销售收入及计税项目方面的审查工作

（1）对于销售收入是否真实进行进一步审核

首先，有关部门应该根据有关资料如销售合同、销售发票、销售明细等对开发商上报的清算结果进行审查。开发商应提供销售明细表，在商品规定销售面积与实际销售面积方面对比分析，在销售价格方面整体评估并分析其真实性，在销售过程中发生的意外情况如补、退房款等认真核对。

（2）对于计税扣除项目进行认真审核

有关法律规定，在清算土地增值税过程中，扣除企业所有的成本费，包括企业的土地使用权缴纳的费用，企业开发构建过程中原材料和技术人工等费用，开发过程中额外的配套设施所花费的费用，未开发完或者已开发完转让过程中有关的费用以及有关部门规定的其他可扣除的费用等等。

一是房地产开发时土地使用权费用。包括占用耕地的税收、补偿人员拆迁的费用、安置劳动力的花销、地下及周围物品拆迁的补偿费用等。有关部门应在这一过程中核实有效凭证如：签收协议、应获名册、土地占用等专用发票等。还应对所扣除的这些花费逐一核实。

二是房地产开发过程中的间接费用。在房地产开发过程中，开发及有关人员的工资费用、奖励费用、修理费用、工作单位水电费、物质资源费等等。有关部门需一一审核其真实性，并核实其工资表、水电费单据、建筑安装、工商等发票。并对这些有效凭证的获取途径进行探查。

三是房地产开发中建筑安装所花费的费用。在房地产开发过程中，承包单位需要安装基本的门、窗、电梯等，这些费用称为建筑安装工程费。在核实这些费用的途径中，企业应该关注其服务业发票、门窗等建筑材料发票等有效证件，还应核实这些费用与预算审计所给出的报告是否一致，避免重复扣除费用。

四是房地产开发中基础及配套设施的费用。在房地产开发过程中，基础设施及其配套设施的开销也是一笔不小的数目。其中基本设施有通讯设施、排污排洪设施、供暖供电设施、道路、照明、绿化工程等，配套设施包括在建筑内外的智能化系统、小区内健身器材、电梯及电动门、信箱等等。

五是房地产开发时与转让有关的费用。在转让房产时，必须持有有效证件。此时，缴纳的教育附加税、维护城市建设税、营业税等等都需要有相关发票证明。在核实过程中，应逐一查看其有效证件，若未缴纳应交税金，该税金不符合扣除条件。

（3）关于扣除项目的审核的注意点

a.真实性审核。关于扣除项目所涉及的费用必须是真实发生的，这就要求有关人员对有关有效证件及事件认真负责的进行核实。b.准确性审核。有关部门需正确的辨别开发费用和开发成本，以便方便快捷的整合所有扣除项目，提高清算土地增值税的准确性。c.完整性核实。若出现实际发生但未取得有效证件的有关项目，税金不予扣除。扣除项目必须是持有效证件间接分摊或直接发生的项目。d.具体项目，具体分析。对于不同项目，采用不同的审计方式，但都要以国家法律和政策为依据。

2.4完善税收管理制度

由于目前土地增值税征收难度较高，有关机关的实施力度不够，政府机关如税务局最好完善并规范税收管理制度，使企业及有关部门有法可依从而有法必依。实现土地增值税清算及征收效率最大化。使土地增值税实现它原有的意义，更好的规范有关部门。

总结

国家设立土地增值税是想以此为杠杆对有关房地产经济方面进行宏观调控，促进我国的房地产经济繁荣发展，成为我国国民经济的重要组成部分。上文就目前土地增值费用清算过程中面临的问题入手，从清算单位、清算界定范围、审核收入、审核扣除费用、完善管理制度等方面阐述了清算过程中的注意点和方法，找到高效率的清算技巧以实现国家对建筑经济的有效调控。使我国各种形式的经济和谐发展。

参考文献

[1]陈爱中，李达，《土地增值税征管中存在的问题与建议》，《税务研究》2010，04；

[2]陈义荣《我国土地增值税存在的问题及对策》《中国市场》2009，41；

[3]杨晶《普通标准住宅土地增值税的纳税筹划》《财会月刊》2009，25.