土地增值税范文

土地增值税范文第1篇

1、征税范围忽视了一部分房地产增值收益。能产生房地产增值收益的途径，除了转让

房地产以外，还有土地使用权及房屋出租收益、房地产不发生转让但由于外部环境变化带来的收益等。只考虑房地产转让增值，一方面不符合税收公平原则，另外也导致了一部分财政收入的流失。

2、计税依据的设计操纵空间大，实际征收困难。计税依据中的收入实际上是以成交价为基础，而以成交价为基础确认收入是容易纵的，收入的客观性难以保证。另外，条例所规定的六条扣除项目过于繁杂，税务机关核实这些项目存在一定技术困难。

3、对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税。一般认为房地产转让中的增值收入主要来自房地产开发产生的投资增值、物价上涨导致的增值、以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等导致的自然增值等三个方面。从理论上看，只应该对自然增值部分征收增值税。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。

4、税率的设计难以实现改善房地产市场结构、抑制房地产投机的政策意图。我国目前的土地增值税税率是对征税范围内的所有房地产转让全部采用30%、40%、50%、60%的累进税率。这对于房地产的正常流转来说，税率偏高，税负偏重，不利于房地产的正常流通；而对于以投机为目的的房地产交易来说，又没有起到理想的抑制作用。

三、对完善我国土地增值税的思考

1、考虑将“投资性房地产”持有期间的增值收益纳入征税范围。财政部近期正式

的并将于2007年1月1日起在上市公司中率先执行的新会计准则中，解释了企业“投资性房地产”的含义：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对个人来说，不以居住为目的购买的房地产也应该视为“投资性房地产”。由于我国目前的房产税、所得税等都对房地产租赁带来的增值收益纳入了征税范围，可以考虑只将“投资性房地产”持有期间的增值收益增加到土地增值税征税范围中。

由土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等因素导致的房地产自然

增值收益，无论房地产是否转让，国家都应该参与这部分收益的分配。将“投资性房地产”持有期间的增值收益纳入征税范围，一方面更符合税收的公平原则，增加了财政收入；另一方面，对那些以投机为目的购买商品房的企业和个人来说，同时持有多套商品房也增加了其持有成本，一定程度上起到了抑制房地产投机的作用。新会计准则对企业“投资性房地产”增值要求计入损益，意味着将对此收益和房地产转让收益一样征收所得税，那么考虑将其纳入土地增值税征税范围也是可行的。

2、完善房地产估价制度，合理确定计税依据，降低征收难度。确定计税依据应当充分

考虑两方面问题：一是给予房地产投资者的投资回报、风险回报以及通货膨胀损失等以足够扣除，消除一部分重复征税的负面影响；二是要考虑征收难度和成本不要太高，便于税务部门征收。

考虑将土地增值税的计税依据分一级市场、二级市场、持有投资性房地产三种情况处理。

建议对征税范围内的房地产采用每年定期估价的方法来确定房地产的估定价值，可以使用国际上采用较多的收益现值法。

首先，对房地产一级市场的计税依据，可以在房地产估定价值的基础上，充分考虑房地产投资者的投资回报、风险回报以及通货膨胀损失，结合房地产开发的成本，给予足够合理的扣除，消除一部分重复课税的影响。其次，对投资性房地产持有期间的征税，采用定期（如1年）征税的方法，增值额为两个时点的估定价值之差，同时考虑物价上涨因素的扣除。第三，二级市场房地产交易的计税依据，则用出售日房地产现值扣除基准日估定价值，同时考虑扣除物价因素。非投资性房地产的基准日为房地产的购买日，投资性房地产的基准日则为上次课税日。

3、拉大税率级次，按照持有时间合理确定税率。对房地产一级市场的税率，应该拉大

税率级次，对获利较少的普通商品房采用较低税率，而对利润较高的高档住宅则采用高税率调节，以起到鼓励开发商开发普通商品房，调整房地产结构的作用；对持有投资性房地产的征税，则按照持有时间来确定税率，如持有年限在5年内采用某一比例税率，5—10年则可以递减；二级房地产市场交易的税率确定，可以同时考虑增值额的多少和持有时间两个因素。

目前土地增值税开征已经超过十年了，但许多地方并未实际开征，开征的地方课税效果也不甚理想。财政收入的取得没有达到预期目标，抑制房地产投机、调整房地产市场结构、促进房地产市场稳定健康发展的政策意图也难以很好地实现。

土地增值税范文第2篇

不妨考虑废除土地增值税

杨红旭

http：//.cn/news/2013-11-29/07163763927.shtml

自从央视报道土地增值税事件后，这件事被业内外持续不断地热议与争论。国家税务总局有关负责人回应称：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读，近几年土地增值税征管力度是逐步加大的。

到底谁对谁错？其实，央视也只是将存在多年的一个“老问题”，重新翻了出来。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

不妨先抛出观点，笔者认为此税可以考虑废除了。首先，从设税的初衷看，其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地区楼市火爆，炒地皮现象突出，房地产泡沫严重。为此，1993年6月国务院发文，大力度调控房地产。

不容否认，本世纪最初十年，全国房地产市场再度经历了复苏、繁荣，而且部分年份市场有些疯狂，比如2005年、2007年和2009年。在这一过程中，地价涨幅显著超过房价涨幅，部分企业和部分项目，存在利润率过高的情况。在这种情况下，通过土地增值税来调节土地市场及房企收益，有一定的积极意义。

但是，必须看到两点新情况。一是2004年实行“招拍挂”后，通过各种关系低价、协议拿地已非普遍现象，土地增值额的多少，主要取决于开发商对于市场的判断及运营水平。二是2008年以来，房地产开发行业的利润率总体趋降，暴利项目越来越少，个别时段还曾出现亏钱卖楼的情况。这就意味着，近几年的房地产市场形态及项目利润率，已与1992-1993年明显不同，开征土地增值税的初衷已失去了“土壤”。

而土地增值税，已成为房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税，这五类直接针对房地产的税种，2012年全国总收入为10128亿元，比2000年的449亿元增长22倍。其中，土地增值税2012年为2719亿元（仅略少于2874亿元的契税），比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种，2012年房产税为1373亿元，比2000年的210亿元仅增长5.5倍。

也就是说，土地增值税成为优化房地产税收结构的“拦路虎”。理应增加房产税，而弱化或取消土地增值税。更何况，土地增值税与所得税在功能上有重叠之处。

当然，取消此税还有很多其他理由，比如：各地税制不统一，预征率也不一样，各地税务局各行其是；全国几万家开发商，诚信度有差异，纵容不诚信者，就是对诚信者的不公平、不公正。

网友评论：

@王石：近日，有媒体报道多家发展商存在拖欠土地增值税。万科声明，万科一贯守法经营、照章纳税，严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。公司财务报告公允反映了公司财务状况和经营成果，不存在欠缴土地增值税的情况。从税务总局公布的数据，土地增值税是近年持续高增长税种。

@李明俊：无论这些税费是什么性质，也无论房企会计手段多么高明，这些税费最终仍要转嫁至房价之中，由购房者买单。

土地增值税范文第3篇

1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。

（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。

房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）法定扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。

5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

6.财政部规定的其他扣除项目。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

五、纳税办法

土地增值税范文第4篇

关键词：土地增值税；清算；技巧；审核

引言

在房地产开发企业中，土地增值税是其税收的一种。它的定义是：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在21世纪，偷税漏税已经成为我国犯罪频率很高的一种社会现象，面临我国土地增值税这方面遇到的问题，提高其清算方面的技巧和手段成为目前的有效解决途径。

1、我国土地增值税清算面临的问题

1.1清算方法及单位不确定

在清算土地增值税过程中，国家有这样的规定：对于国家相关部门规定的房地产企业要分期进行的项目，清算时按自己的标准进行。这其中存在两大问题。首先，“国家相关部门”是指税收、国土资源、城乡规划、发展改革、环境保护等哪些部门呢？企业需按照谁的规定进行交税呢？另外，在清算土地增值税时，以分期为清算的单位。分期这个字眼本身有自己的不确定性，这就直接导致了清算方式的低可操作性和不合理性。众所周知，开发项目是否分期如何分期是由房地产开发商决定，在清算税收途中，计税清税均以开发商的意志为转移，这在正确的清算土地增值税方面是很大的障碍，给开发商偷税漏税提供便利条件。

1.2计税收入及范围仍需界定

在清算土地增值税时，在界定范围上有很多的不确定性。法律规定，纳税人在房地产转让过程中包括金钱、实物等在内的所有形式收入均需计算在内。然而，这种规定太过泛泛。首先，在房地产企业进行房地产开发及转让过程中，对其股东红利分配方面，对其员工奖励方面，在用房地产和其他企业进行非资金性质的交易或者合作方面等等都没有硬性规定是否需缴纳土地增值税。其次，关于代收费是否纳为土地增值税的计算范围，目前也无明确规定。当县级及以上政府为销售单位收取费用时，其中代收的费用未明确规定是否计入房价，这就无法确定代收费用在收入审核中所扮演的角色。再次，对于房地产开发后自用和出租时是否在税收收入计算范围之内还没有明确规定。国家法律规定，在产品开发之前无需缴纳土地增值税，而房地产自用与租用是属于开发还是未开发呢？另外，对于售后返租销售方面有关规定也不明确。在房地产开发后，有部分客户是通过租金来抵房款的，这其中抵房款的租金是否作为计税收入成为模糊的一块。

2、土地增值税的清算技巧详述

2.1确定正确的清算单位

土地增值税清算应以项目为基本单位。在清算过程中，首先要明确规定项目的单位。就目前而言，政府主管部门中，发改委（省市发展和改革委员会）是最适合审批房地产项目的。另外，分期制度不应该成为项目的决定因素。项目应该成为分期开发过程中的主导，不同类型的项目或者房地产规格应有不同的纳税标准，这样减少了清算过程中开发商不合作的现象。

2.2界定计税范围

（1）房地产企业自行清算土地增值税的条件：a.纳税人把土地使用权直接转让；b.纳税人对未竣工的工程直接转让；c.纳税人的项目已全部完成即房地产开发和销售完毕。

（2）有关税务机关可要求房地产企业清算土地增值税的情况：a.纳税人已获销售许可证满三年者，房产仍未完全销售。b.未竣工便整体转让的房地产开发项目中可售建筑面积超过85%者，未超过这一标准但剩余建筑用以租、自用者。C.已完成开发但未销售的房地产项目。d.有关机关明确规定需缴税的其他情况。

2.3加强销售收入及计税项目方面的审查工作

（1）对于销售收入是否真实进行进一步审核

首先，有关部门应该根据有关资料如销售合同、销售发票、销售明细等对开发商上报的清算结果进行审查。开发商应提供销售明细表，在商品规定销售面积与实际销售面积方面对比分析，在销售价格方面整体评估并分析其真实性，在销售过程中发生的意外情况如补、退房款等认真核对。

（2）对于计税扣除项目进行认真审核

有关法律规定，在清算土地增值税过程中，扣除企业所有的成本费，包括企业的土地使用权缴纳的费用，企业开发构建过程中原材料和技术人工等费用，开发过程中额外的配套设施所花费的费用，未开发完或者已开发完转让过程中有关的费用以及有关部门规定的其他可扣除的费用等等。

一是房地产开发时土地使用权费用。包括占用耕地的税收、补偿人员拆迁的费用、安置劳动力的花销、地下及周围物品拆迁的补偿费用等。有关部门应在这一过程中核实有效凭证如：签收协议、应获名册、土地占用等专用发票等。还应对所扣除的这些花费逐一核实。

二是房地产开发过程中的间接费用。在房地产开发过程中，开发及有关人员的工资费用、奖励费用、修理费用、工作单位水电费、物质资源费等等。有关部门需一一审核其真实性，并核实其工资表、水电费单据、建筑安装、工商等发票。并对这些有效凭证的获取途径进行探查。

三是房地产开发中建筑安装所花费的费用。在房地产开发过程中，承包单位需要安装基本的门、窗、电梯等，这些费用称为建筑安装工程费。在核实这些费用的途径中，企业应该关注其服务业发票、门窗等建筑材料发票等有效证件，还应核实这些费用与预算审计所给出的报告是否一致，避免重复扣除费用。

四是房地产开发中基础及配套设施的费用。在房地产开发过程中，基础设施及其配套设施的开销也是一笔不小的数目。其中基本设施有通讯设施、排污排洪设施、供暖供电设施、道路、照明、绿化工程等，配套设施包括在建筑内外的智能化系统、小区内健身器材、电梯及电动门、信箱等等。

五是房地产开发时与转让有关的费用。在转让房产时，必须持有有效证件。此时，缴纳的教育附加税、维护城市建设税、营业税等等都需要有相关发票证明。在核实过程中，应逐一查看其有效证件，若未缴纳应交税金，该税金不符合扣除条件。

（3）关于扣除项目的审核的注意点

a.真实性审核。关于扣除项目所涉及的费用必须是真实发生的，这就要求有关人员对有关有效证件及事件认真负责的进行核实。b.准确性审核。有关部门需正确的辨别开发费用和开发成本，以便方便快捷的整合所有扣除项目，提高清算土地增值税的准确性。c.完整性核实。若出现实际发生但未取得有效证件的有关项目，税金不予扣除。扣除项目必须是持有效证件间接分摊或直接发生的项目。d.具体项目，具体分析。对于不同项目，采用不同的审计方式，但都要以国家法律和政策为依据。

2.4完善税收管理制度

由于目前土地增值税征收难度较高，有关机关的实施力度不够，政府机关如税务局最好完善并规范税收管理制度，使企业及有关部门有法可依从而有法必依。实现土地增值税清算及征收效率最大化。使土地增值税实现它原有的意义，更好的规范有关部门。

总结

国家设立土地增值税是想以此为杠杆对有关房地产经济方面进行宏观调控，促进我国的房地产经济繁荣发展，成为我国国民经济的重要组成部分。上文就目前土地增值费用清算过程中面临的问题入手，从清算单位、清算界定范围、审核收入、审核扣除费用、完善管理制度等方面阐述了清算过程中的注意点和方法，找到高效率的清算技巧以实现国家对建筑经济的有效调控。使我国各种形式的经济和谐发展。

参考文献

[1]陈爱中，李达，《土地增值税征管中存在的问题与建议》，《税务研究》2010，04；

[2]陈义荣《我国土地增值税存在的问题及对策》《中国市场》2009，41；

[3]杨晶《普通标准住宅土地增值税的纳税筹划》《财会月刊》2009，25.

土地增值税范文第5篇

关键词：概述 计算步骤 扣除项目 实例

一、概述

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以转让房地产的增值额为计税依据，同时实行超率累进税率。

二、计算步骤

(一)扣除项目的确定

1、取得土地使用权所支付的金额

(1)取得土地使用权支付的地价款(即为向原土地使用权人实际支付的地价款)。(2)取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关税费(即有关登记、过户手续费)。

2、房地产开发成本

土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用。

3、房地产开发费用

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息，并能提供金融机构贷款证明。

允许扣除的开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构贷款证明

允许扣除的开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

注：ⅰ、利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

ⅱ、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

ⅲ、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、与转让房地产有关的税金

营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税(非房地产开发企业)。

5、其他扣除项目(此项只适用于从事房地产开发的纳税人)

(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

6、旧房及建筑物的评估价值

(1)能提供评估价值的。评估价值=房地产评估机构评定的重置成本价×成新度。

(2)不能提供评估价值，但能提供购房发票的。扣除金额=发票所载金额×(转让年度-购买年度)×5%。

规定：(转让年度-购买年度)项的计算按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可视同为1年。

注：纳税人购房时缴纳的契税不作为此步的扣除项

(二)增值额的计算

增值额=销售房屋取得的收入-扣除项目

(三)增值率的确定

增值率=增值额÷扣除项目

(四)应缴纳的土地增值税

土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数

附：土地增值税四级超率累进税率及其计算公式

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分

土地增值税税额=增值额×30%

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

三、为了让读者更直观的理解，下面举一实例

(例题摘自：2010年注册会计师全国统一考试《税法》)

某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4-6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，供给取得的销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。(说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%)。

解答：

(一)扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额

应扣除的契税=6000×3%=180(万元)

应扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(万元)

2、房地产开发成本

应扣除的开发成本=5800×80%=4640(万元)

3、房地产开发费用

应扣除的开发费用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(万元)

4、与转让房地产有关的税金

已缴纳的营业税=60×5%+14000×5%=703(万元)

已缴纳的城建税和教育费附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(万元)

5、其他扣除项目

加计扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(万元)

(二)增值额应缴纳的土地增值税的增值额

14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(万元)

(三)增值率

增值率=2864÷11136×100%=25.72%

25.72% < 50%，适用级数1的30%的税率

(四)应缴纳的土地增值税

土地增值税税额=2864×30%-11136×0=859.2(万元)

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.2011年度注册会计师全国统一考试辅导教材——税法[M].经济科学出版社，2011

土地增值税范文第6篇

摘 要 土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。通过征收土地增值税，增强了国家对房地产开发和房地产交易市场的调控，有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，增加了国家财政收入为经济建设积累资金。

关键词 土地增值税清算 收入确认 质量保证金 房地产开发费用

土地增值税从1994年1月1日开始实施以来，一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一，更有甚者称之为“房价杀手”。2006年12月28日，国家税务总局了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），明确从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即业内统称的“新国十条”。国家税务总局为了贯彻“新国十条”精神，与2010年5月19日以“国税函[2010]220文”了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，更加明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。对房地产企业来说，进行有效的土地增值税税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

国税函[2010]220文第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。这既充分肯定了销售合同在销售收入确认中的作用，又为合理确认销售收入提供了依据。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

现在在房地产业界普遍存在的现象是大部分房地产开发商因为购地和开发项目等原因并没有按照施工合同的约定支付建筑安装施工企业的工程款。即使在工程竣工验收后，不仅仅是工程质量保证金，大量的工程欠款也是比比皆是。

开具发票，支付的工程款可以据实扣除，如果是普通住宅还可以加计扣除20%。未开具发票，支付的工程款不可以据实扣除，更何谈20%的加计扣除。此项规定对房地产开发商的土地增值税清算而言影响之巨足以让其好好考虑这个问题，并充分的和建筑施工方沟通，在土地增值税清算之前拿到建筑发票，那样才无后顾之忧。在其后再拿到发票，对土地增值税的清算于事无补。

三、房地产开发费用的扣除问题

国税函[2010]220号文件第（一）款、第（二）款规定：（一）“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经记入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

例如：甲房地产公司2005年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1 000万元，发生房地产开发成本包括建筑安装费、前期工程费、公共配套费、基础设施费和开发间接费等共计4000万元，其中，开发间接费中利息支出200万元，财务费用中利息支出100万元，则可以计入土地增值税扣除项目的开发成本为4000-200=3800万元，按照国税函〔2010〕220文中所列第一种方法计算可扣除的开发费用为（200+100）+（1000+4000-200）*5%=240万元。如果按照国税函〔2010〕220文中所列第二种方法计算可扣除开发费用为（1000+4000-200）*10%=480万元。可见两种计算方法的计算结果差异还是很大的。

简而言之，土地增值税对于房地产开发商是否获利而言是除政治、经济因素以外，最重要的影响因素。对于每一个房地产开发商来说，认真的研读土地增值税的政策，是确保其盈利目标的重要先决条件。

参考文献：

[1]国税函[2010]220文.关于土地增值税清算有关问题的通知.

土地增值税范文第7篇

第一是要注意清算的时限。我们可以这样理解：清算之前都是预缴；达到清算时限条件时则不再预缴，必须按规定进行清算，多退少补。

土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

第二是要划分清算单位。以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。

第三是要掌握扣除项目分摊依据。房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，但有些扣除项目（如基础设施费、配套设施费等）不是直接属于某一个项目的，需要由多个清算项目共同享用的，这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第四是利息计算有特别规定。首先，开发项目的利息支出与企业所得税计算不同，它不能够资本化处理，即不能计入开发成本，更不能作为加计扣除基数。企业在会计上已经将开发成本完工前的利息实行资本化处理的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。其次，单独计算清算项目的利息支出时，有两种方法。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按土地价款和开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

土地增值税范文第8篇

关键词:房地产企业 税收筹划 土地增值税

项目前期，要筹划的重点是二个“临界点”的判断，一是普通标准住宅增值率20%的临界点，二是各级超率累进税率的临界点。

一、普通住宅增值率20%临界点的筹划要点

首先，需要明确普通标准住宅的范畴。《土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。第二，确定20%增值率临界点的售价。普通住宅增值率20%以下免税的规定，给土地增值税的清算结论提供了较大弹性空间，在项目规划指标基本确定，各项成本能够相对准确的得出预算数据后，如何计算项目达到20%增值率的售价，就成为前期筹划的关键。现就如何计算临界点售价，以及其理论上对售价制定的指导意义论述如下：设定项目普通标准住宅收入为变量R，可扣除成本为常数a，以增值额除以扣除额等于20%列方程式，求出当增值率达到20%临界点时，收入R与成本C的关系：(R-0.056R-1.3C)/(1.3C+0.056R)=20%解方程得：R=1.67238*C我们称此时的售价为“临界点售价”R0。数据表示，当价格是成本的1.67238倍时，普通住宅增值率达到20%，当普通住宅价格到达这一临界点时，继续提高售价，会产生增值额30%比例的税负，即（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%=0.08362C。但是，这并不代表售价不能高出20%的临界点售价，如果售价的提高能高于突破临界点产生的税负，仍是经济的。根据上述结论，可以进一步计算售价最少提升多少，才能大于突破临界点带来的税负，如前所述，20%的临界点售价R0为1.67238C，设在此基础上售价的增幅为R1，那么税负与售价增幅相等的表达式为：(R0-0.056R0-1.3C+R1-0.056R1)*30%=R1，(R-0.056R-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R1代入R=1.67238C(1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R10.08362C+0.2832R1=R1得：R1=0.11666C我们称此时的售价增幅为“经济增幅”R1。综上所述，我们得到了二个表达售价（及售价增幅）和成本间的关系式：a、增值率达到20%临界点时，售价R0与成本C的关系：R0=1.67238*Cb、增值率达到20%临界点时，售价最少提升多少，才能经济：R1=0.11666C也就是说，假设发展成本是5000元/平米，20%增值率的临界点售价是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破这一售价，则至少应将售价提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是经济的。第三，临界点售价对税收筹划实务的指导意义。如第二条所述。普通住宅增值率20%以下免税的规定给项目的税收筹划留下空间，特别是兼有普通住宅和其他物业，且普通住宅增值率恰好在20%左右（上下浮动3%-5%)的项目。对于这类项目，无论是前期税务筹划，还是后期清算中与中介机构的沟通调整，都是极具操作性的。销售价格制定方面，临界点售价R0和经济增幅R1具有较大的参考价值，但是他们的计算依据来源于预算成本，预算数据本身就存在较大的变动因素，另外，预算阶段普通住宅与其他物业各项成本的分摊方式，在最后清算时也存在被调整的可能，因此，应充分考虑预算与实际的差异，为临界点售价留出3-5%的浮动空间。成本安排方面，把普通标准住宅的预算成本作为一个固定数值，而把售价作为自由变量，然而，售价并不是随意决定的，要受到项目所在区域、行业市场、产品档次以及盈利期望等多种因素制约，因此，售价一般会被限定在一个较小的变动区间，既然如此，是否可以把售价作为固定值，而把成本作为变量，对成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢？如前所述，对于兼有普通住宅和其他物业的开发项目，笔者认为成本的操作空间还是很大的，比如在合理的范围内，适当提高承包商普通住宅的建造单价，而压低其他物业建造单价，使得普通住宅的预测增值率降至20%以下，既节约了税金，又不给承包商造成经济利益的损失。根据计算，增值率达到20%临界点时，售价R0与成本C的关系:R0=1.67238*C可以轻易反算出C=0.598R0,也就是说，如果项目预计售价是8000元/平，临界点成本（折可售单价）是4784元/平，如果预算成本是5000元/平，可以通过普通住宅和其他物业间的成本转移，减少普通住宅216元/平的单方成本，达到合理避税的目的。同样，在实际操作中，还是要留出3-5%的浮动空间。

二、各级超率累进税率的临界点

以上论述了普通标准住宅增值率达到20%这一临界点时，售价和成本的数值关系，并阐述了其对税务筹划实务的指导意义，那么土地增值税各级超率累进税率临界点上收入和成本的数值关系是多少，是否能利用于税务的筹划呢？笔者先在这里给出结论：各级超率累进税率，由于速算扣除系数的调节，因价格提升引起增值率“跳级”后，土地增值税额是平缓上升的，并未出现“跳点”现象，也就是说，不会像普通住宅突破20%增值率那样，价格的提升小于税负的增长，而使得利润下降，因此，研究各级超率累进税率的临界点意义不大。这里，对上述结论做简要解释。设土增税为T，售价为R，扣除项为K，四级超率累进税率的计算公式及超率临界点的税额可表达为：增值额未超过扣除项目金额50%，即R<1.5K，T=(R-K)0.3。代入R=1.5K，T=0.15K增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%即1.5K<=R<2K，T=(R-K)0.4-K*0.05。代入R=1.5K，T=0.15K;代入R=2K，T=0.35K增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%即2K<=R<3K，T=(R-K)0.5-K*0.15。代入R=2K，T=0.35K；代入R=3K，T=0.85K增值额超过扣除项目金额200%即R>=3K，T=(R-K)0.6-K*0.35代入R=3K，T=0.85K由以上表达式可见，在增值率50%，100%，200%各级临界点上代入售价R，无论是使用低一级计算式还是高一级计算式，税额都是相同，这是速算扣除系数起到的作用。项目后期主要指项目开盘预售后到售罄完工。项目后期合约分判已经分期进行，预售楼盘也已经分期取得了批复售价并销售，很难组织有效的全盘筹划工作，但还是有以下要点值得注意：

(一)定期对普通住宅增值率进行测算检讨

随着项目的发展，预算的执行情况会不断更新，售价成本数据与预算相比也必定会有变化，根据最新数据定期对普通住宅增值率进行重新测算，如增值率发生变化大于20%，可以及时安排调整。

(二)增值率低的免税项目，可以提前申请清算

项目前期，通过预算数据测算项目增值率后，对于增值率远低于20%的普通住宅，以及远低于0的其他物业，可以明确其清算税额是0。然而，由于土地增值税有预缴规定，这类项目仍要预缴税金，这给企业带来两项不利因素：一是占用企业资金，二是经历漫长而复杂的退税程序。对于这类情况，虽然没有太好的应对措施，但还是可以采取一定办法，尽量减少预缴税款。国税总局对土地增值税清算的规定，2006年12月的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第二条规定，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额+清算的总建筑面积。结合以上规定和当地地税局的具体做法：第一，企业在预售面积达到85%，甚至不到85%时，就可以主动提出清算；第二，清算时还未销售的房屋，在清算不再按预缴率缴纳土地增值税，而是按照增值额（收入减去清算时计算的扣除额）缴税。因此，对于增值率低的项目，企业在取得足够项目成本发票，测算增值率达到免税条件后，完全可以提前申请清算，清算后再销售的收入按规定可以不再预缴，既减少了资金支出，又为后期退税做了铺垫。

(三)预计清算额高于预缴额的项目，应及时申请清算

提出这一论点是为企业所得税做筹划考虑，根据国税发2009第31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。所得税汇算清缴只允许扣除实际缴纳的土地增值税，因此，对于某一年度完工且基本售罄的项目，应及时清算土地增值税，否则只能以预缴额作为所得税应纳税所得额的扣除项，而以后年度即使完成清算，当年无所得税可抵扣，只能通过退税程序申请返还，退税需经过严格的审批环节，因此，也不一定能按照企业的设想按时退回多交税款。

参考文献：

[1]中华人民共和国土地增值税暂行条例

[2]国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知

土地增值税范文第9篇

(一)纳税递延的筹划方式纳税递延的筹划方式在实施之前要首先坚持国家相关法律法规作为参照的原则，接着才能实施税务的筹划工作，从而最终达到延期纳税的目的，同时获取更高的利益价值与节约更多的税额。例如合理利用土地的增值税预征手段，使得房地产的相关企业能够通过这个方式作出相应的增值税税务筹划工作。

(二)优惠政策的筹划方式优惠政策的筹划方式指的是对国内相关税务的优化政策施行动态能够随时关注，接着根据政策内容的变化而作出相应适应变化的反应，从而让企业的节税工作能够随时顺应国家优惠政策的发展而发展。例如，按照国内土地增值税相关法制规定，我们能够了解到，若居民住宅的增值额不超过20%，那么久不需要进行土地增值税的缴纳，从而可以看出国家优惠政策所发挥的作用，并将其当中是一种税务的有效筹划对策，主动合理的利用国家的优惠政策。

(三)分劈技术的筹划方式在采取分劈技术的筹划过程中，也必须要遵循合理与合法的法律原则，把所获取的财产利润在两个或者超过两个的纳税体中分劈，从而达到直接有效的节税税务筹划目的。根据这个筹划对策，若是房地产的相关企业借助成立房地产链公司，则可有效实现节税筹划目的。

(四)房地产相关开发企业在筹划土地增值税时面临的问题第一，对于国家相关的宏观政策重视力度不足，使得在筹划决策中受到极大阻碍；第二，税务筹划的目标不清晰明确，对于筹划全面性不重视；第三，没有深入透彻的去了解、吸收及消化增值税的筹划方法，使得筹划对策无法有效应用；第四，筹划对策的制定工作不受到重视，并缺乏一定的税务风险观念意识。

二、加强房地产的开发企业对土地增值税进行有效筹划的建议

(一)重视政府的宏观政策，主动寻求政策的支持我国现阶段正在对产业的结构进行调整，每天都有可能颁布出新政策，而政策的改变对于房地产的发展具有显著影响，所以房地产相关管理人员必须时刻注意政策的动态，并及时掌握政策动态，同时在这个基础上和本企业的实际情况相结合，对已颁布施行的政策要有效的利用，对未颁布的政策则具有一定预见性，特别是对土地增值税方面的内容，必须要足够的重视，从而变被动接受政策为主动迎合政策，主动寻求政策的支持，从而促进企业顺应政府的宏观政策动态而发展，进而进一步更好的去利用政策。

(二)明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作对于一个房地产企业在未来发展与资金流转来说，土地增值税具有极其重要的意义，所以房地产企业的相关管理人员一定要充分的重视增值税资金，并明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作。只有明确了目标，才能给筹划工作指明放线，企业在对所涉及项目进行处理时才能够抓紧明确的筹划目标进行筹划工作。此外，在事前有效展开增值税筹划工作，能够占据着主动的位置，抢占先机。但是当前有许多房地产企业习惯于项目实施之后才考虑增值税的筹划问题，这样就难以明确筹划的目标，并且这个时期的筹划工作已经失去了最佳筹划期，筹划空间进一步缩小，甚至是难以实现筹划目标。因此，在筹划土地增值税过程中，必须坚持这“三个筹划”的原则，也就是事前筹划、事中筹划和事后筹划，只有遵循这个原则，才能够在筹划工作当中确保全面性与系统性，从而促进房地产相关企业的筹划工作目标实现。

(三)充分考虑企业的实情，增强筹划使用熟练性除了上述论述的房地产相关企业筹划对策中的纳税递延的筹划方式、优惠政策的筹划方式及分劈技术的筹划方式之外，还需要根据企业的实际发展情况探索各种适应企业发展的筹划税务方法。同时企业还应该不断提高自身税务筹划的工作能力，提升筹划人员的专业技能与职业素养，在筹划土地增值税的过程中不断注重与本企业实情进行紧密联系与紧密结合，根据不同企业的发展实情差异，选择不同的税务筹划对策，并且只有在充分的了解企业的实际发展情况之后，增强筹划使用熟练性，才能够让税务的筹划工作更加顺利稳定的开展。

总而言之，在房地产的开发过程中，对土地增值税所具有的税收负担进行降低的方式多种多样，但是前提必须于合法开展的基础上进行，因此，要以房地产企业的整体实际利益作为出发点，结合企业的发展实际，对企业各个发展因素进行综合考虑。并在合法合理的基础上，根据企业的实际发展情况与政策支持现状，控制与降低企业的土地增值税，从而为企业争取利润实现最大化，进一步促进企业的健康发展。

土地增值税范文第10篇

关键词：土地增值税 改革 设想

作为世界上最大的发展中国家，在激烈的国际竞争中，要想保持经济平稳较快发展，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。土地增值税的实施，影响了我国经济发展进程，具体表现为：1、在征收方面按照预征率预征，具体最低预征率由当地税务进行确定。这个预征率首先是有问题的，一个项目最终能盈利多少，税务是没办法进行核定的。相对高利润的项目，地产公司大多愿意按预征率缴纳。而许多项目并没土地增值税或低于预征率，对于房地产公司来说，是不愿意交的。现实中，交纳税收入库很容易，但一旦税款交进国库，想退款是很困难的，基本上难操作，谁也不愿意承担责任。往往房地产公司是以项目成立的公司，这样造成前期交纳的税款无法退回，所以房地产公司只能采用违背税务的做法，在预征环节少交，以免后期多交而无法退库。便出现了央视炮轰万科等房企少交土地增值税的现象。2、土地增值税计算过程过于复杂，首先每个房地产项目从土地、设计、建设到融资等，没有很多可比性，还有核算方面的差异。土地增值税有同企业所得税的内容，并没成为房地产房价调节的工具。所以本文建议取消土地增值税。

一、我国土地增值税现状

1.违反税收立法原则

我国税种较多，土地增值税只是一种，无论是什么时候，税种的税收制度要根据税收的立法原则来进行制定，我国税收具有强制性、无偿性、固定性，而实行的土地增值税的立法原则是有效抑制炒买炒卖国有土地的投机行为，维护国家利益增加财政收入，规范以及维护房地产市场秩序。对于企业运营来说，利益才是最终目的，企业通过一些投机手段来获得收益，这是市场运作的结果，而市场本身就有一定的投机性质，在运作过程中，不需要政府通过税收来影响市场的运行，所以土地增值税的开征违反了税收的调节作用。再比如，一些政府官员通过一些国家政策来调节土地价格从中获利，开征土地增值税只能规范经济行为，却很难规范政府行为。

2.征税方式不当

土地增值税容易造成重复征税，从而造成不当的征税方式。土地增值税是对土地增值额部分进行计税，对于房地产项目来说营业税对营业收入全部进行计税，而房地产商通过不正当手段和投机方式获得的利益的土地增值额部分也已计入营业收入计征了营业税和城建税；房地产商的房地产收入总额扣除成本、费用、税金、损失后的余额即土地增值额和四级超额累进税率计算缴纳土地增值税中。这些都是土地增值税的征税方式，他违反了我国税收的立法原则，对同一纳税人的同一笔收入进行重复征税，给人们造成损失。

二、改革措施

1.提高买房人交易印花税

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。由于土地增值税没有很好的调节房地产的房价，所以为调节楼市，提高买房人印花税税率，这样一来不仅可以抑制投资人欲望，还能增加财政收入；在税收征收上，土地增值税是平时预征，项目结束或达到清算条件时进行清算，而印花税是一次性征收，对证书范围内的进行征收，不在范围内不征收，这样就避免了纳税人重复缴税的难题。只要一签合同，必须交纳，哪怕毁约，也不退款，还能减轻企业税收负担。税率可根据不同区域不同商品房进行设定，不定期随房市进行税率调整。这样一来不仅可以使房地产市场逐步规范，也可以让房地产投资商的投资回报趋于正常。

2.修改房产税

改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。比如定期申报居住情况，申报交纳房产税。根据个人房屋所有情况来交纳税收，家庭一套房在一定面积下自住免征，在一定套数上或一定面积上，按一定税额也交纳，可参照房屋成交价或市场价。可以防止炒楼，增加炒楼成本，掌握公民不动产情况、居住情况，同时便于治安管理等。鼓励房屋出租，有房屋出租，减免房产税，解决无房人住房问题，同时降低住房租金（因有税收减免），自住房屋，有出租的，减免征收房产税，同时减免出租房屋给个人居住环节中除个人所得税以外的所有税收。如租客有房同时租房居住，所租房屋视同自有房屋，计算房产税时，需要计算在内，防止互租换取减免。通过改革不仅能够增加税收还能够节约土地资源，对于居民来说有多套房就要多交税，防止个人持有物业过多。这有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加居民住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

三、结语

土地增值税虽然违反了我国税收的立法原则，但是侧面反映了我国房地产商为了获取暴利采用不正当的投机倒把行为，违反了市场交易原则，也使得人们为住房价格担忧。政府应该适当的制定法律条款，约束房地产开发商蓄意抬高房价的行为，为人们的住房提供一定保障，使人们有房可住，有房可买，加大执法力度，严厉打击投机倒把行为，加强宏观调控，使社会主义市场经济能够正常运行。

参考文献：

[1]蔡海英.浅谈土地增值税改革[J].中国科技博览，2009（28）：37-16

[2]郭桂萍.关于土地增值税改革的若干思考[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院学报，2004（4）：45-29