买卖二手房合同范文
时间：2023-02-27 20:44:37
买卖二手房合同范文第1篇
最近“维权在线”记者就发现一起同一房屋买卖签订两份买卖合同引起的房屋价款诉之法院的纠纷。就同一房屋，卖主张和买主李在法庭上各拿出了一份买卖合同。两份合同签订的时间地点买卖标的完全相同，合同上均有买卖双方的签字，可价款不同。卖主张拿出的合同写着：“买卖房屋面积49平方米，价款18万元，首付4万元，余款房屋过户后一次付清，过户所需税费由买方负担。”买主李拿出的合同写着：“买卖房屋49平方米，价款12万元，首付4万元，余款房屋过户后一次付清，过户所需税费由买方负担。”李拿出了张出具的首付4万元，过户后补交8万元的收条，并拿出了税务机关开具的销售不动产金额为12万元的通用发票等完税凭证。张说按合同的规定李尚有4万元房款没有付清，而李说按合同的规定他已付清了全部房款。
最后张的邻居老田出庭作证，才弄清了签订两份合同的原委：张某和田某是邻居，李是田的亲属，老张老伴早逝，准备将老屋卖掉。经邻居老田介绍，张将房子以18万元的价格卖与了田的亲属李某，并与李签订了上述张拿出的那份合同。因为二手房买卖事涉缴纳多种税，每种税都与房屋成交价格有关。合同签订后，李提出再签一份合同，缩减房价，以逃缴税款。张表示同意后就与李又签订了一份合同，这就是李在法庭上出具的那份价款为12万元的房屋买卖合同。房屋过户前，市场房价下降，李觉得买亏了，向张交了首付款4万元，过户后又向张交了8万元，说剩下的余款几天后再交，让张容他几天。可一拖一个多月，张几次催要，最后李竟拒绝交付，张无奈将李告上了法庭，法庭上遂出现了上述张、李各出示一份房屋买卖合同的场景。
老田的出庭使问题得以澄清，也助老张打赢了官司，要回了李尚未付清的4万元钱。可为此张也付出了时间、精力，搭上了不少出庭的花费，差点损失4万元，事后得补税，还有因偷税受税务机关行政处罚的可能……
针对此事，记者特别咨询了该市法院王法官。
法官说法：按上所述，买卖二手房要缴多种税，而每种税的核定均与房屋交易的价格有关。为了少缴税，逃缴方法不断增多，这种同一房屋买卖，买主与卖主签订“阴阳合同”的案例，在审判实践中其他地方也有发生。卖主张拿出的那份合同通常被称为“阴合同”，买主李拿出的那份合同通常被称为“阳合同”。“阴合同”为当事人签订并实际履行的合同，而“阳合同”是为欺骗房产登记部门少缴税金签订的，是损害国家利益、违反税收法律、法规的合同。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条的规定，经调查属实的这类“阳合同”一般应认定为无效。
买卖二手房合同范文第2篇
如今在城市，很多年轻人因为忙于工作没有时间，再者对环境不是特熟悉，所以都是委托房产中介租房住，另承担不起买新房的准购房一族也多数通过房产中介买卖二手房，还有就是一小部分炒房人和房产中介联合起来炒房，总之，城市中的我们还真是离不开房产中介。
庐山真面目
房产中介在我们的生活中如此重要，那么它在法律中扮演什么样的角色呢？
房产中介是经济学术语和商业习惯用语，表明在房产交易的中间环节所发挥的媒介与服务作用。建设部的《城市房地产中介服务管理规定》第2条规定房产中介是指房产咨询、房产评估、房产经纪等活动的总称。而房产经纪法律规定是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。依我国现行合同法的规定，房产中介属于居间，他通过给买卖双方提供订立合同的机会而赚取佣金。
总裁蒸发
2007年11月13日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司爆发财务危机，公司法人代表、总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑，这家拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。
这次突然的时间，让本来就对中介行业缺乏信任的市民对中介行业抱有戒心，此行业的诚信建设也遇到了巨大的困难，它带给我们很多思考，是这个行业的信用问题呢，还是行业制度建设和监管不严的原因呢。
深圳中天置业评估有限公司总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑这一起中介行业恶劣事件，让正盘算着委托中介进行二手房交易的市民感到心里没底。我爱我家、链家地产等二手房中介公司不断提醒购房人，通过中介公司买卖二手房，一定履行“资金监管”程序保护购房款。
所谓资金监管，就是把客户的购房款放入银行专有账户，在一定时期内冻结，直到买卖完成，然后银行把资金转给卖方，在这个过程中，避免中介挪用客户资金进行高风险投资，也有效的避免了中介吃差价的行为。
资金监管的出台，目的是根治中介公司挪用资金的弊端，保障买卖双方的权益。而作为规范政策的直接受益对象，业主和购房者也需要一个学习和适应的过程。面对新的合同、新的签约方式、新的房款结算方式，业主和购房者也要重新适应新的市场环境。尽管目前手续有些复杂，但希望买卖双方在资金安全的前提下，尽量采用资金监管的方式。
链家地产副总经理金育松认为，“中天事件”暴露的问题比较直接，即客户的购房款(包括客户的银行贷款)是直接打到中天置业的账户，整个房款完全由该公司掌握，缺乏第三方监管。而京城的二手房中介资金监管并非强制推行，目前一些不走资金监管的房地产经纪公司依旧有保存现金的可能。
那些猫腻？
人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。
通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有： 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
无照经营、超越经营范围和非法异地经营。房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题。
独立第三方
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等。
中天置业的崩盘给我们最大的启示就是中介结构在资金监管上更需要独立“第三方”作为担保公司。在中天置业一案中，为什么中天置业旗下的担保公司可以将卖方的巨额资金取走？就是因为这个担保公司是中天置业的一个下属公司成立的。再加之客户在与担保公司签订协议时签订了全权委托书。担保公司凭借与客户签订的全权授权委托书，可以轻易地将房款划到自己公司的账户下。正是缘于这种没有规范的操作， 才使中天置业自己断送了自己的前途。
中天的倒下也许是好事，市场发展到今天，中介行业已是战国林立，竞争很激烈，也许这是一种必须的行业洗牌和整合，更是对同行他人的警示，加强行业自律和诚信经营的文化和组织建设。
买卖二手房合同范文第3篇
【摘要】：目前，国内二手房交易市场经过多年的起伏，已经发展成房地产市场中的重要部分，然而二手房市场仍然存在着许多问题，包括：二手房中介大部分规模过小、承受能力不足、交易不规范、中介人员素质参差不齐、中介诚信问题等。造成这些问题的原因，是因为对二手房中介管理的缺失、对中介机构缺乏监督、金融机构对于二手房市场的支持不足、政府政策指导不够。国内二手房市场要从国内行情考虑，加大金融机构以及政府对二手房市场的支持力度，加大对二手房中介的监督力度，以此来推进二手房市场的持续发展。
【关键词】：二手房市场；税收流失；阴阳合同
国内二手房交易市场已经蓬勃发展了十多年了，这十多年间二手房市场跟随中国经济经历了起起伏伏的波动。笔者经过对国内二手房市场多年的发展情况，研究二手房市场在发展中存在的不足，做出推动国内二手房市场持续发展的策略，希望为国内二手房市场的规范发展尽自己一点绵薄之力。 [1]
一、相关概念
与现房相对应的就是二手房了，是多年来人们的习惯称呼，二手房不是准确的房地产法律称谓。而《住宅与房地产词典》中把二手房称为：“房地产三级市场中买卖的存量房屋。”书中把国内的房地产市场分为三级：房地产一级市场指的是土地市场；房地产二级市场指的是新建商品房即增量房地产交易市场（或称一手房交易市场）；房地产三级市场指的是存量房市场（即二手房市场）和房屋租赁市场。通过书中的相关介绍可以知道，通过第一次交易的房屋再次进行交易或者再进行多次交易，都能称之为二手房交易。笔者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的买卖交易。[2]
国内关于私人二手房交易所包含的税费，是除了房子本身价值以外十分重要的费用支出。依照当前国内税费相关法律规定，在国内进行二手房交易的双方，不管是卖房缴纳的营业税或者是买房所缴纳的契税又或者是买卖双方都要缴纳的印花税等税种，税费的根据都是以房屋本身交易的价格制定的，同时卖家出售房屋缴纳的个人所得税以及土地增值税的计算根据也和房屋交易的价格密切相关。因此，某些出售和购买二手房的双方为自身利益，降低缴纳税费，使得交易的成本减少，在二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，从而达成偷税漏税的目的。
“阴阳合同”，俗称“黑白合同”，指的是签订合同的买卖双方当事人为了逃避国家管理或者达成自身经济利益最大化的目的而对同一个交易所订立的双份内容不同的合同，当中一份合同只作为买卖双方当事人掌控，合同的约定按照这个合同执行；而另外一份合同用于交给相关部门检查和存档，买卖双方当事人并不按次合同来执行。前面的合同即“阴合同”，后面的合同即“阳合同”。 [3]
二、二手房市场的问题
2.1、二手房的监督力度不足。具体表现为以下两点：一是二手房相关管理部门对于中介机构的经纪人所做的有违对应法规法律及职业道德规范的情况监督力度不族，通常只是采取罚款的方法，极少出现收回经纪人资格证书、刑事处罚及吊销营业执照等严格的举措；二是部分中介机构过分重视利益，并且其中有许多素质较低的经纪人。
2.2、金融机构对于二手房市场的支持力度不足。过分倾向于现房的贷款业务，对于二手房来说要求过高。当前多个金融机构的信贷业务投资大部分都是在房屋一级市场信贷和房地产开发项目中，对二手房市场的信贷业务过于严格，导致二手房市场缺乏金融机构的支持。虽然目前几年的时间里，有许多金融机构把目光渐渐转入二手房市场，同时加强对二手房的信贷投资，但与国外发达国家的银行比较，不管是业务结构比例及业务总量，还有着非常大的距离。依照相关数据研究分析，英国国内的金融机构在房屋抵押贷款的工作中，对于二手房的贷款业务已经超过了总业务量的65%，而国内对于二手房的贷款业务仅仅占到个人贷款业务的8%.
2.3、二手房中介公司经营不规范。国内的二手房交易市场仅仅发展了十多年，还没有达到成熟的地步。活动较为散乱，服务能力不足、经纪人范围较狭窄，缺少社会知名度，组织化的程度较低、国内二手房交易市场仍然面对着许多严峻的问题。比如说：二手房中介机构的违法操作及合同签订监督不足，导致许多二手房中介公司的交易及诚信受到影响。
2.4、国五条细则对于二手房市场的制约。进来沸沸扬扬的国五条，导致二手房在细则出来之前出现井喷现象。随着细则的逐渐落地，全国二手房成交量迅速降低，在清明小长假一蹶不振。国五条细则的出台，二手房市场需要一段时间来理解相关政策。
2.5、阴阳合同致使税收减少。存在于二手房交易市场的“阴阳合同”，通常的方法就是交易双方当事人和二手房中介机构订立两份合同，签订阳合同用于提供给房产管理局和国土资源局的正常买卖合同，以这份合同的交易价格来作为办理房屋交易申报纳税时计算税费根据及转移登记的价格，属于隐藏事实价格的虚假协议；而阴合同则为买卖双方达成实际交易价格的合同来使用，使用于双方付清款项。[4]在大部分二手房交易中，二手房中介机构通常会给买卖双方当事人建议交易价格根据区域价格填写，买卖双方申报纳税和办理房地产出售转移登记时上交隐藏实际交易价格的虚假二手房买卖协议及二手房转让申请表等相关资料，假报二手房真实交易价格，降低买卖双方必缴税款，从而达到二手房中介机构提升房屋成交率的目的。阳合同所注明的成交价格要远远低于真实交易的价格，造成国家流失的税款数额巨大。
三、规范二手房市场的建议
通过上述分析，影响国内二手房地产市场健康发展的原因是非常多的。虽然我国市场经济正处速发展之中，但还有很多不完善和健全的方面，投资和负债都不具有成熟活跃的市场作支撑，公允价值也得不到充分的运用，加之我国的市场经济发展水平距离西方发达国家还有一定的差距，市价机制还不够完善。因此，政府和企业都应该主动参与，推进二手房地产交易市场积极发展，逐渐建立起一套完善的市场交易体系，让公允价值模式得到更好的运用和推广。
3.1、建立二手房中介协会。通过建设中介协会来制定并完善二手房市场的从业规范，对房地产中介的行为加以约束。房产中介行业协会还可以通过下列制度，配合行政管理部门强化行业管理。一是会员责任基金制度。规定各房产中介成为协会会员需缴纳相应数额的责任保证金，由行业协会以该会员缴纳金额为限，为其违规操作或业务中过失责任提供担保，从而提高协会各会员承担民事责任的能力。二是资质认证制度。行业协会根据注册资金、专业人员数量、业务量和一贯执业表现对其会员评定相应的资质等级，使房产中介行业步入“以规范执业，扩大规模提高信誉度，再以信誉度获取市场”的良性循环。三是建立市场行情制度。行业协会将近期成交房屋的区位、户型结构、内部设施、成交单价等情况予以整理，为各会员进行估评和为市场交易主体确定价格提供参考。
3.2、加强二手房中介公司的自身规范。当前，国内二手房中介公司的佣金收取制度比较混乱，缺乏对应的标准，这样任其发展，引起了二手房市场中许多的不正当竞争，对于中介公司自身以及二手房市场的发展都是不利的。同时要禁止二手房中介公司擅自抬价或吃差价，向市场提供真实的房源和价格是各家中介机构的责任，部分中介擅自抬高二手房挂牌价格的做法涉嫌哄抬房价。特别是当业主上涨预期强烈，捂房惜售的时期，中介私自抬价的现象更是使正在走下坡路的二手房市场雪上加霜。各地中介应达成共识，因地制宜。
3.3、不断提升中介经纪人的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注册验证制度，建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度，组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练掌握税率及计算方法，贷款要求、所需资料及贷款环节，过户资料及环节。三是提升从业人员的沟通能力和说服力，买卖二手房的工作就是和客户沟通并达成共识的过程，准确把握客户的需求，快速建立和客户之间的信任都要通过有效的沟通达成。作为专业人士，要给出专业建议，帮助客户做出决定，这就是说服力。四是培养从业人员建立良好的工作态度和服务态度。专注于工作，干一行，爱一行。顾客至上，全心全意为客户服务，让客户满意。
四、总结
我国的房地产市场现仍处于快速发展阶段，目前一手房仍是市场主体。随着土地日益稀缺、地价房价居高不下，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。我国楼市虽然仍有较大的发展空间，但产业转型已成必然。目前我国城市化仅仅超过半数，与中等发达水平国家相比差距较大。因此住房刚性需求依然强劲。二手房必将成为将来楼市的主体。
【参考文献】
[1] 王卿，郝晓杰. 中介企业二手房交易风险分析与对策研究[J]. 商业文化（学术版）. 2009（05）
[2] 胡昌平，刘清平. 对发展我国二手房市场的建议[J]. 中国房地产金融. 2007（07）
[3] 曹刚，杨巧芳. 对二手房市场价格影响因素及其健康发展的思考——以武汉二手房地产市场为例[J]. 中国集体经济. 2008（24）
买卖二手房合同范文第4篇
作为房屋中介，应与购买人签署约定的价格，以出售人确认的价格来履行居间义务，切不可为促成交易量故意做低交易价格，用阴阳合同减少纳税；而作为二手房的购房人，也应该正确衡量自己的资金实力，在没有最终确定购买特定的房屋下，不要轻易签署相关居间委托合同，否则一旦反悔，则可能会面临诉讼风险和不菲的违约赔偿。
最关键的是，无论是买卖双方还是中介公司，都应以诚信为交易的原则，这样才能最大限度减少二手房交易中的纠纷。
理财金手指：佣金谈判有技巧
购房者可以通过合适的谈判技巧来降低中介费，减轻自己的购房压力。最简单的办法是，在看中了目标房源后，向中介公司要求佣金折扣，如对方不同意，则可意在选择另一家中介。此时，该中介公司为了争取做成生意，一般都愿意在佣金上做一定让步，佣金打到5折甚至更低也并非难事。如孟晓清最后支付的佣金仅为标准佣金的三分之一。
不过对于握有独家权的中介，佣金谈判则比较困难，若购房者在实地看房并签订了《物业需求看房证明单》后，为了降低佣金，转而将房源信息转告其他中介公司并最终购得该房屋的话，则很有可能会面临中介公司的索赔。
买卖二手房合同范文第5篇
2003年6月，“非典”的阴影刚刚淡化点，我就坐飞机到了三亚，在这个非常时期出门还有一个原因就是――海南是“非典”零发病区。
父母的养老房涨了800元／平方米
到了海南我就住在父母的房子里，早在2003年2月时，爸妈通过电话遥控在海南买了两套房子，一套是位于三亚市中心解放路的三室两厅的房子，面积是150多平方米，当时买入的价格是1500元／平方米左右；还有一套是在三亚梦幻沙滩旁的海景房，一室一厅，54平方米左右，买人价格是2500元／平方米。我父母在那里养老是看中二亚的气候，一年四季都是夏天，尤其是对于有心血管病的老人来说特别适合。过了一年，现在这两套房子的价格是2300元／平方米和4800元／平方米。
看过了鹿回头，玩过了天涯海角，弹丸之地的三亚就这样了，新鲜的空气、美丽的沙滩，还有吃不完的海鲜和没有农药的蔬菜和水果，的确是一个适合人居住的地方。我突然对三亚的房子有了兴趣。一方面是父母在三亚安了家，还有一个原因是我想如果等我年纪大了也可以在这里养老(虽然那是30、40年以后的事情)。于是，我开始调查三亚的房价，好在在上海我就是其中的行家里手，做起来不难。但是，习惯了市场化的我在三亚一下子觉得倒退了几十年。
新房卖不掉，“的哥”裁你买房有奖金
初到三亚的人不知道，如果你让出租汽车司机带你去吃海鲜，司机回头等你一走就能从摊主那里得到你菜金的30%作为奖金；买好房子以后我才知道，带我去买房孑的司机能从售楼处获得500元／套的奖金。
我选择的是三亚的钻石楼盘――碧海蓝天，就在三亚币区通向凤凰机场的海滩――梦幻沙滩边，从自家的房子走：分钟就能到海滩边游泳，平时坐在阳台上就能看到远处的青山和碧海。总面积是35平方米，带装修，总价是12万元左右。凡是三亚人，跟他说起“碧海蓝天”，他就会很羡慕地说“那个房子很贵的哦!”
当初买房子的时候也非常犹豫，是买大房子呢，还是小房子呢?因为在三亚，房子对当地人来说动辄就是100多平方米的概念，否则就不是房子是旅馆。在三亚，一家三口住着160平方米的房子，还跟我说“不够住”，这在惜土如金的上海是根本无法想象的。后来想想还是买小房子算了，主要还是因为资金的原因，最后选择了酒店式公寓，我不在的时候物业可以打点一切，其余的生活设施比如网球场、游泳池一应俱全的，这样在旅游旺季还可以出租给游客。
房子是定了，但是在买房过程中我遇到一个百思不得其解的现象：无论是房产商还是三亚当地人都会异口同声地告诉你――我们这里的房子涨了，但是市场上没有一点反应。不像在上海，房价涨了，首先体现在售楼处，售楼小姐在房价上绝对不会打折，同时小姐们的态度就是很冷淡，反正最后有人会买；其次是二手房市场的房价会迅速提高，从次新房价格上就可窥见一斑。但是，在三亚买房真是让人摸不到门道，售楼小姐说，房价涨了，她还会拿出几个月前的房价表格与现在做对比，的确涨了500元，但最后算总价时她又会打折给你，这样算下来的单价比几个月前的房价还便宜；还有就是售楼小姐和出租汽车司机是督促你买房的最好武器，就算你明确不要房子了，售楼小姐还会一直问候你!至于出租汽车司机，我已经遇到3个出租汽车司机和售楼处的保安为了我打架了，情况大致这样：坐上车司机会问我去哪里，如果说是新楼盘的话，他就会刨根问底问我是不是去买房子，如果我回答“是”，当下司机不吭声，但是没等我走出楼盘就有保安前来搬救兵，“小姐，能不能跟那个司机说说，你还没定房子呢!”出去一看，就是那个载我过来的司机来要500元的好处费的。在三亚看了几十个楼盘，幸好只有3个不讲理的司机与保安发生了冲突。
怎么说呢?买好房子以后就自己安慰自己，幸好买的是小房子，权当吃了一顿海鲜。
交易中心朝南坐，中介不规范
与售楼小姐和出租车司机如此强烈的市场观念形成鲜明对比的是三亚房产交易中心官僚气十足的派头。当然，如果你习惯了大城市房产中介的敬业服务，三亚的中介也会让你感到难以理解。
三亚的房地产交易中心是在三亚湾畔，第一次到交易中心是为了了解在三亚买房需要支付多少税。在柜面的几个办事员都在往别人身上推，好不容易有人出来接待，就用手往墙面上一指说：“我们只有向开发商收费的标准，其他的没有。”联想起上海各房地产交易中心都为个人印制了收费标准，不禁感叹起来。但是一听本人要到三亚买房，那位办事员马上热情起来，尤其是听到本人要买“碧海蓝天”的房子，他赶紧让我等一等，拎起电话就打，其实我知道他找的就是刚才那个接待我的销售经理，但是感觉一下糟透了，比遇到那3个出租汽车司机更加糟!
去年我第一次到三亚的时候，三亚还没有一家房产中介公司。市民买卖二手房都是自己写张纸条贴到电线杆上，于是上下家看房、成交。2003年9月的时候，三亚才算成立了第一家房产中介公司，据说这是由香港人投资的二手房公司，但是里面的职员对房产市场的价格一问三不知，我父母和我曾经为了自己房子挂牌的事去了五六次，每次都是客气地送出门，从此音信全无。我朋友全家在2003年春节到三亚度假，想通过中介租一套三室一厅的房子，结果打了好几个电话让中介确认一下房源，这家公司的职员就是一句话“现在没有房源”。后来朋友自己到了三亚，发现其实公司有适合的房子，就是中介觉得租赁方没有到场无法签订合同，怕做无用功，所以干脆把送上门的生意给回了。更加让人奇怪的是，在三亚你委托中介公司买卖房产或者租赁房子，与一家中介公司签订一份委托协议还不成，你还要分别与这家公司里的经办中介人分头签署协议书，因为一个公司的客户资源是不共享的。
二手房没有贷款，市场难活
让三亚房产市场最难活起来的不是新盘的大量上市，而是二手房市场难以活起来。因为个人与个人之间买卖二手房，银行是不给贷款的。三亚不像上海有很多针对个人的银行贷款品种，金融手段的匮乏使得当地的二手房市场如同是一潭死水，而购买新房只能贷款总房价的70%。这时候我又要庆幸――还好是买了一套小面积的房子。
房产买买契税过高
在上海买卖一套房子要多少手续费和契税?买入方差不多在总房价的2％，卖出方就是根据总的建筑面积测算，100多平方米的房子估计几百元而已。
在三亚买房，感觉谁都会扑上来咬你一口。首先是契税，总房价的3％，然后是教育税、菜篮子税、市政交通税等，在小说中才能看到的税收品种都给列在税收单子上，而且三亚房产的物业管理费也是按照总房价的3％计算的，杂七杂八算下来，12万元左右的房子交了1.5万元的费用才能入户。
入户以后让人愤慨的是，房子里还没水没电，你一定要预先缴纳水费和电费，到物业处买相应的水和电，并把具体数字打人你那张特定的水卡和电卡里才能通水通电。本人只能再次花费400元买了水和电。
租金让人开眠
虽说在海南买房有这样那样的不如意，但是2003年的春节让我对所购的房产充满了信心。按惯例，每年的元旦、春节、“五一”、“十一”都是海南旅游的旺季，这时候三亚的家家户户都会把自家的房子空出来借给前来度假的人群。因为一到旅游旺季，三亚大大小小的酒店价格就四五倍地增长，平时100元左右的房间一下涨到800多元，还供不应求，所以这时候是三亚人赚钱最容易的时候。别看三亚平时的租金价格不高，三室一厅的海景房一个月租金才3000元左右，市中心的三室一厅房子几百元就能租到，但是一到旅游旺季，这些房租也是翻倍增加的。不过与酒店比起来，还是便宜很多。
按合同我的房子是在春节过后交付使用的，本来也没想到出租赚钱这一茬。但是邻居们提醒了我，赶快收拾收拾趁着春节赚钱。这位来自内蒙古的邻居在碧海蓝天买了23套小户型房子，专门租给当地来三亚的旅游团的，于是我也搭上他这辆顺风车，花了5000元在当地把家具、电器都配好了，在窗户玻璃上贴上“此屋出租”的字样，等客人上门来租。原本以为没有广告和中介的带领，不会有什么客人来，谁想到第一天就有一辆出租车带着一对夫妻找上门来了。司机告诉我，这对夫妻是到三亚来旅游的，谁知宾馆都客满了，两人做好睡澡堂或者海边的准备，就让司机带他们逛逛三亚市容，转着转着就来到了我们小区，看着小区挺高档的样子，会所、设施一应俱全，就想租个房间住下来，一眼就看到我的广告，赶紧打电话联系，一会儿功夫，价格就谈好了，每天租金是400元，先租10天付2天的押金。反正算下来这套房子的内部设施是在这个春节赚回来了，后来也有中介陆陆续续找我，想以每个月2000元的统价把我的屋子租下来，但是我回绝了，谁知道房子交给他们还能不能拿回一个壳子?还是自己管理比较好!
买卖二手房合同范文第6篇
刚刚走出大学那阵．脑子里可没有这个想法。但是，由于工作的性质特殊．我经常加班到深夜。每次回家都会吵醒父母。就算有时回来早了．我也习惯于夜间上网或者写点东西。―个独立的空间是我迫切需要的。即使是这样，我也没敢想到买房子。一是对自己的收入没有信心，二来没有想这么早考虑让自己固定下来。我和同事合租了一个房子．每个月400，还算便宜。现在看来有些后悔，当时父母说过．如果想考虑买房子，前几年家里可以帮我。那是2003年初非典前的事情．如果当时决定买了．估计现在早就翻了一番了。哎．世界上没有卖后悔药的！
到了2004年，房子每平方米均价飞快地上涨。我和身边的―些同事坐不住了，买房被提上了日程。那一阵子．办公室里经常出现这样有趣的现象：中午休息．女士们聚在一起讨论最近哪里又有打折促销活动了．谁的朋友又要去香港旅游，多买点化妆品……而我们这帮男人就是凑到会议室，一边抽烟．―边交流大家的房地产市场最新情报第二期北园开盅了，起价4800。听说南京路上要盖精装小户型了，66平米、跃层……幸福的小女人．可怜的男人们啊！
光说不练可不行，每到周末．我们就成群结队去看房子。那时，市里几乎所有知名的楼盘都留下了我们的身影。最有意思的事情发生在“阳光100”，我们到那里的时候．一开始售楼员的态度不是十分友好．总是用一种怀疑的目光看我们。怎么着，怕我们是穷光蛋，买不起?后来经过交流．才知道把我们当成其他公司来搞市场调查的了。一看这么多人，提的问题也很专业．难免会让人多想。从闹误会变成了好朋友，那个售楼员居然和我的一个哥们儿是高中同学。在他的努力下，我们得到了最大的优惠．我和另一个同事各定了一套房子。我要的是一个小户型．开放式的厨房。
后来和家人一合计，觉得有点不划算。这样的一个房子，我一个人住还行，将来要是结婚成家。可能就有点儿小了。可是手头就这么多钱．买大一些的新房力不从心啊！
二
我把定了的房子推掉．目光转向了二手市场。
要说二手房，我觉得比较适合刚刚工作几年、家境―般的年轻人考虑。新的商品房―来价格很高，二来再对房子进行装修、购置新的家具家电，又是―笔不小的开支。另外．现在有很多新开发的楼盘．在销售时吹得是天花乱坠．结果房子一盖好，才发现原来的绿地减少了，承诺的配套设施也是毫无踪影，不断出现质量问题……而二手房是已经使用了―个时期的，什么样就是什么样。我觉得买二手房比较省心，再有就是便宜。
说来凑巧，母亲的一个朋友．在―千国家直属科研机构工作，他们所在的家属院中有个人想卖房。去看了一下．地点不错，靠近新盖的奥运体育场，小区挨着快速环路．印多平米的独单。卖16万，唯―的缺点就是楼层有点高。卖房的那个人和我年龄相仿．沟通得不错．没过几天，我们就草签了协议。
本来．连他们所在单位的过户手续都办了，就差到房产局办理产权的变更了．卖方又变卦了，说是女朋友不同意。那天晚上．他特意约我出来吃了顿饭。表示歉意。我也挺能理解他的，虽然按照合同我可以追究他田6的违约金，但是我从来没有提过这件事，他卖房也是为了马上买新房，那边出了问题，我也不想太难为他。
可能就是因为我的善心，老天给了我善报。就在这个房子告吹没几天．和他隔壁的一家也要出手自己的房子。不过，这可是一个接近田平米的两室一厅。卖房子的人是这个科研单位―个研究室的主任，据说是参与航空航天设计的重要人物。走进他家一看。比较凌乱，一个屋子里面部是图纸．在客厅里还挂着他在卫星发射现场的照片以及在国外考察时与同行的合影。厉害啊．纯正意义上的科学家啊!
和房主谈得很顺利。他已经搬进了新家．因为这个楼层比较高，他的爱人有心脏病．所以换了一个楼层低一点的房子。他打算卖掉这房子．买辆车。所以他对价格没有太计较，只是希望能够早点拿到钱。
一切都挺好，就是在钱的问题上被我耽误了。买卖二手房一般都会通过中介公司．这样办理各种手续会比较方便迅速，当然，中介会要一笔不小的服务费。我自认为在银行和房管局都有朋友，就没选择这条略，而是自己去跑。后来发现。自己的决策失误了。毕竟还是门外汉．一旦哪个细节出了问题就得耽误几天．结果我是2004年12月就搬了进去．而到了转年2月，我才把房子的全款给人家交齐。
三
这个房子．我比较满意．虽然是二手的，但是房型不错。建筑时间也不是很长。而最让我得意的，是屋子里的很多家具家电也都是我从二手市场淘来的。
可能有很多人不太愿意接受二手的东西，认为二手的东西都是旧的。原来我也有这个想法。但是．我暂时没有结婚成家的打算。不想太下功夫装修．如果买新的家具或电器，就显得有些不搭调了。
面对“接收”下来的一些旧家具，我还在犹豫，是处理掉还是……我舅舅知道我买了房．正好他也在搬新家。就把原来的一些家具给了我．有书柜。床头柜、单人床，盛情难却．我就决定先用着二手货了。
就这样，家具基本齐了。而这些家具又证明，二手的东西真是不错。我发现．在网上和报纸上经常会看到有人出手不错的东西。我找到了一家破产的培训公司，从那里又淘来了不少好的东西：PHLPS的29寸电视700元．三件套的真皮沙发。实木电视柜、LG微波炉加一起才1500元……记得当时请搬家公司的人来运东西时，他们都说我这些东西买得太值了！
不过．买二手的东西也得看好了。我曾经去过一家．进去一看就是专业折腾二手货的，满屋子都是电视。DVD。那些东西的质量可是没有保证，甚至有可能是有问题的退换品．简单地弄一下，拿到这里来卖。如果真在那里买了东西．就等着后悔吧！
可以说，我的新家所有的东西．除了那一对音响是新的，其余的都是Second-hand。后来有朋友来给我温居，说你这屋里的东西风格怎么这么不一致啊。我说，人家白给的．或者是很便宜买来的．就别挑那么多了。
借着这些不同的家具，我的房子也被划分成两种不同的风格区域。现在．我在这个手手房里住得挺舒服的．交通也很便利。我还出租了一间房子。那间房从来没有空过．总是这个走那个个来。我的房子已经被租房中介评为租赁首选房型。朋，我所在的小区周边环境也有了环境的改观。
买卖二手房合同范文第7篇
看着楼书,来到北京房山区的某个以“名园”命名的楼盘项目时,记者还是为它周围的萧条和冷落感到吃惊。
楼书上赫然印着:项目雄踞京西生态休闲带,区内绿化率高、容积率低,居住十分舒适;周边生活配套设施较好。据售楼员介绍,这里是北京西南地区占地面积最大的楼盘。
售楼人员很殷勤地带记者看楼盘,记者发现,在一期项目的几座楼里,大部分的住宅还没有装修。从很多没有安装门镜的住宅门向房间里面窥视,基本是毛坯房。
售楼人员告诉记者,这里是2005年开始入住的,当时一期的价格只有3000多元,目前二期的价格11000元。“由于目前的入住率还达不到20%,医院、超市等大型公共设施都还没有进驻。”该售楼人员对记者说。此话很快就得到了验证。
记者在房山区的其他社区也发现了类似的情况。在一家小区,当夜幕降临时,几百户的住宅楼里,只有零星的几户灯光。在小区里很难见到遛弯的居民。偶然见到一位遛狗的老大爷悄悄地说:“你是准备在这里买房的吗?千万别上当!”随后他告诉记者,整栋大楼里,最多住了十几户,这里看病、购物都非常不方便。
最近关于空置房的争论因为一个数字而再度激烈了起来。有消息说,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。
随后,尽管国家电网公司否认了这一消息。但在这场纷争背后,也折射出空置房现象已经成为社会焦点。那么,目前空置房情况究竟如何?产生大量空置房的原因是什么?记者就此进行了深入调查。
空置房泡沫
如果说房山区的情况只是说明北京郊区空置房很普遍,那么市区情况如何呢?
记者赶到望春园小区的时候是晚上八点,正是夜幕降临华灯初上的时候,而这个位于北五环的小区仅有零星灯光,路灯也比较昏暗。
记者看到,小区周围或者小区里面分布着“链家地产”、“伟彦地产”、“诚润德总店”、“中原地产”大大小小几个地产公司,虽然已是晚上,透过栅栏可以看到小区外面依然有一些地产公司的员工,在向行人推荐附近几个园区的二手房(当然也包括望春园)。
晚上九点的时候,几栋二十几层的塔楼,亮灯率仍不足一半,而且主要集中在较低的楼层。
望春园属于北苑家园,是一个落成没几年的小区,伴随新房的售罄而来的是小区二手房交易的火爆。“链家地产”的李先生告诉记者,望春园有一半的房子是毛坯房,空置率还是挺高的。
而一位来自湖南,居住在该小区的王先生也告诉记者,这里边好多房子都还没装修,有些是他们炒房的人买的,买了以后立马就挂到二手房交易市场了,还有一些是一个人买两套或者三套,自己住一套,其他的就租出去了。
据王先生说,他去年在此买房的时候,房子还是9000多1平方米,他的房子是118平方米,花了100万过一点,而据安居客网站信息显示,8月望春园房屋均价是19402/平方米,一套100平方米的房子要卖到200万。“这儿的房价涨得太快了。”王先生向记者感叹。
另据安居客的信息显示,仅仅北苑家园望春园一个小区,待售的二手房就有2338套,北苑家园的其他园区,如莲葩园待售二手房有1063套,清友园同样待售的二手房是1556套,绣菊园是1277套,另外其他几个小区都有1000多套的二手房待售。据搜房网信息,望春园在售二手房共2524套,出租房427套,清友园在售二手房2029套,出租房557套,从数据可以看出,北苑家园这一带,地产市场主要集中在买卖二手房,而非租赁。
北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌带领课题组,对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查,结论是,电表几乎不走的比例高达27.16%。
而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%。并且越往外空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。
此前国家统计局的数字显示,2008年全国有1亿多立方米商品房未有售出。全国政协委员郭松海认为,加上小产权房没有售出的,全国闲置的商品房,仅仅按照未出售房屋闲置无人居住的,则有2亿立方米。
“北京如果闲置六七千万立方米,相当于五六十万套房屋,可以入住近200万人,北京如此,全国会是一个多大的数字?”郭松海反问道。
空置是怎么产生的?
在北京工作已经10年的扈先生现在有三套房子,一套和家人合住的,两个小户型用于投资。
让扈先生敢于持有多套房的重要原因,是他对房屋作为不动产的升值潜力的乐观预测。“人到中年,略有节余。投资房产是稳定的升值收益,总是比投资股市要踏实一些。”扈先生对记者说。
在扈先生看来,在没有太多投资渠道的情况下,房子留着度假、养老、投资都很合适。
“两个小户型房子就让它闲置着。如果房子出租就旧了,收几年租金可能还抵不上房子折旧速度,而且租房是个操心事,找人租、订合同、收租金,这期间哪个过程出了问题都挺闹心。”扈先生对记者说。
同扈先生一样,北京人周女士今年40出头了,在单位里做到了中层,平时没有什么爱好,就喜欢购置一些房产长期持有,用她的话说,“投资楼市比较增值。”迄今为止,周女士名下已经有4套房了,多是两居和三居的户型。
“稳扎稳打,只有寻觅到价格合适的楼盘,才会毅然出手,在手里把持几年,待时机成熟时再高价出手,赚取差价利润。”周女士对记者说。
最近有个折扣购房的机会,周女士毫不犹豫又贷款买了一套新房,成为5套房的房主。周女士说:“房子越早买越不吃亏。要长期持有,抵抗通胀。”
“当前国内房地产住房投资性十分普遍,其重要原因是政府优惠的信贷政策通过过高的金融杠杆影响了市场的需求,从而使得国内绝大多数地区的房价都表现为严重的泡沫性。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说。
在易宪容看来,国内房地产市场的投资性,完全颠覆了中国传统的投资理财观念和价格形成体系。如住房的投资价值代替了居住功能,住房成为投资的工具。
“一些人形成‘购买住房一定会赚钱’、‘谁拥有住房就拥有财富’的价值取向,以致让不少消费者对住房趋之若鹜。”易宪容说。
在易宪容看来,中国房地产市场是一个投机炒作为主导的市场,其投机炒作比重之高是十分令人震惊的。
易宪容表示,这种偏激的投资倾向,也成了这次政府房地产宏观调控的最大障碍。政府房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度的房地产炒作与投机。在这种情况下,这些房地产投机炒作者一定会寻求各种理由来保护其利益。比如他们会说,房价下跌对GDP有负面影响等等。
如何挤出泡沫?
“我手上有十几套房呢,不赚到100%以上不出手,反正暂时不缺钱。”一位山西炒房者表示,不管政策如何,只要开发商囤着房,投资者不抛房,楼价就不会严重走跌。
这显然反映了一部分囤房的开发商和投资客的“任他风吹浪打也要挺着”的心理。
针对房屋空置问题,早在今年3月全国“两会”期间就有代表和委员提出了开征房屋闲置税的建议。全国政协委员郭松海当时在提交的一份大会发言中就建议将房屋闲置税置于物业税开征前,作为物业税“实转”试点。因为与物业税相比,房屋闲置税的涉及面小,关系简单,较易操作。
同时记者也了解到,目前空置房缺乏一个统一明确的标准和具体数据。8月4日,国家统计局在其公布的《2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况》中解释,住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。而“准确的房屋空置率数据的获取,有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查”。
虽然不少专家曾建议根据用电、用水和用气量作为房屋是否空置的认定标准,但根据目前我国的电网及其他公共服务体系的建设水平,根本无法提供准确的统计数据。即便公共服务联网体系建立得已经十分完善,仅凭用电、用水来判定是否空置也不一定科学。
今年4月以来,国务院、央行、国土资源部、国家税务总局等部门出台了一系列房地产调控政策,通过提高第二套住房首付门槛、部分地区商业银行暂停发放第三套住房贷款等措施,重拳遏制投资投机性购房。
到目前为止,已持续4个月的房地产调控到底是应该“松”还是“紧”?公众一直争论不已。在众多业内人士看来,让住房回归其居住本性和功能,而非投资品,尤为迫切和必要。遏制投机投资性投放不仅是本轮房地产调控的重点,也应成为中国楼市调控的常态。
住建部政策研究中心主任陈淮认为,宏观调控永远不会结束,只不过调控的方向和手段、力度各有不同而已。而政策的基本走势是鼓励支持而不是限制居民的改善性需求,但对于奢侈型需求,将采取惩罚性的政策,比如承担比较重的税率。
调控政策不要被“空置”
空置率是衡量房地产泡沫的一个重要数据,对于这样重要的一个数据,权威部门为何不能给出一个权威的答复?在公众对空置房的数据表现出极大的热情,相关权威部门为何表现出少有的沉默,摆出一副高深莫测的样子?
应当说,就房地产市场而言,有多种统计体系和多种统计方法存在。除了地方政府、统计局可以获得房地产市场数据之外,还有住建部、国土资源部、银监会、央行等部门可以从不同方面收集到相关数据。从统计技术角度看,通过对这些基础数据的分析,得出一个接近事实的统计数据并非不可能。
但是,令人遗憾的是,在“九龙治水”的情况下,尽管我们拥有丰富的数据,但由于缺乏对统计数据的相互佐证和分析,这些由各部门掌握和公布的数据却并不能给公众提供一个房地产市场的真相,这才是房地产数据不够权威的根源。
由于权威数据的缺失,晚上数灯成为不少经济学家和企业家研究中国楼市的无奈之举。早在2002年,经济学家易宪容就通过打车观察三环、四环沿线商品房小区的亮灯情况,收集楼市空置率的第一手资料。
其实,空置率不是哥德巴赫猜想,只需下些功夫就能搞清楚。如国外调查房屋空置率就是通过在一个区域或者在一个城市,比如说用水费、电费等相关的这些指标来进行调查。这样得出的数据简单而明了,同时也比较科学。
在当前楼市调控的大背景下,弄清楚空置率是一件很有意义的事。它将为下一步出台房产税或者物业税提供决策依据和参考。尤其对挤干楼市泡沫,促进房地产市场健康持续发展有极其深远的意义。这就需要有关部门尽快进行一次住房普查,对居民的住房使用情况进行一次认真彻底的调查,提供权威的统计数据,以盘活存量,减少闲置,增加供给,从而缓解供需矛盾。千万不能将调控政策“空置”,使得已经取得的效果前功尽弃。
买卖二手房合同范文第8篇
顾兰，30，北京，全职太太
Q 我是个全职主妇，给一些杂志兼职画插画，现在《婚姻法》出了新解释，好像把钱啊、房啊说得特别重要。突然觉得自己没什么保障，我现在是不是应该搞个自己的小金库啊?
A 如果目前的房产是你和先生一起购置的，不管你是否有份参与还贷，都可以要求在房产证加上你的名字。你和先生一起投资，选准升值力高、兼具稳妥性的理财产品或股票、基金，经由联名户头进行操作。此外，你画插画获得的稿费也可以积累成一笔不小的积蓄，不妨存进专门的户头，进行基金定投、银行理财产品等长线投资。
最重要的是，如果你尚未替自己制定保险计划，应该立即有针对性亡羊补牢。根据《婚姻法》新解释，指定受益人为夫妻一方的保险，其最终产生的利益属于夫妻方的个人财产，不属于夫妻共同财产。如果婚姻发生变故，保险收益将属于个人所有。
怎样享受安全网络团购?
傅小蕾，29岁，上海，广告文案
Q 最近听朋友说团购问题越来越多，例如跟团买到的东西质量不好，或者交订金之后团购被取消等等。不参加吧，价格优惠又舍不得，请告诉我怎样网络团购才安全?
A 团购的确实惠，不过，猫腻也并不少，要想避免落入陷阱，最好遵守以下几条：
首先，绝对不要提前交订金，组织者或是商家为防止参团者反悔，往往要求提前交纳一定比例的订金，可对组织方、商家的反悔行为，却往往没有相关的条款进行约束。无论是团购商家反悔不搞了，还是提价、克扣附件、增加服务费，交了订金无法要回的消费者都只能任人鱼肉了。其次，事先做足功课，对产品、价格等进行一番了解，最好是能够和相应的商家取得联系，确认无误再出手。要端正心态，因为商家绝不会做赔本的买卖，即使打折，也是在保证一定利润前提下的。太便宜的价格，很可能意味着以次充好、以旧顶新、缩减售后服务的暗坎呢?最后也是最重要的，参加网络团购除了关心价格，一定还要了解清楚安装、售后服务等。参加外地的网络团购活动，更别忘了要将运费、包装费、运输时间等成本也算上，再看是否合算。
定害物、婚纱照，怎样更有性价比?
林琳，25岁，北京，大学讲师
Q 我的闺蜜准备年底结婚，跟我商量怎么省钱乃至赚钱。他们准备办简约型婚礼，把大部分钱用来出国度蜜月，但是婚纱照不能不拍，定情信物不能不买，请问有什么好建议吗?
A 要购买到合算的定情信物，可以选择购买有升值潜力的婚戒、对表，或许没人指望通过变卖赚钱，但能保值增值，终归是一件好事。不过，不用相信1克拉以上钻戒才能保值的说法，只要达到E色以上3E×标准的钻戒，都可以保证不贬值，但是，最好以购买钻石裸石回去自己镶嵌为佳，这样可以节省约30％的开支。而对表的话，尽量选择欧米茄、劳力士等老牌名表，而并非近来广告宣传的时尚大牌名表。
至于你说的另一个重点――婚纱照，就更容易解决了。与其花几千甚至近万元在影棚或当地外景拍摄婚纱照，还不如把这笔钱加入蜜月游的预算中，带上两个人最喜欢的几身小礼服，邀请一位摄影爱好者出个honey moon“外景”，有小小瑕疵交给PS工具就好，回来选几张放大，其他的简单冲印，DIY一本独一无二的相册。如果没有可以“利用”的朋友，就考虑当地有特色的摄影工作室，没有生硬的姿势、雷同的场景婚纱，有的只是甜蜜爱意和自然流露的幸福。
茶、酒、珠宝类理财产品靠谱吗?
夏莹，32岁，长沙，设计师
Q 我的理财经理跟我推销一种理财产品，挂钩标的是普洱茶、白酒和翡翠，据说有18％的年化收益，这靠谱吗?
A 这种另类投资理财产品主要的客户都是高端客户或者私人银行客户，投资规模小，门槛高，风险承受力强，作为一种升值空间较大的投资方式，也是稀缺性的投资，比较受高端人群热捧。
酒茶理财产品在本金和收益上一般会采取两种形式。一是返还本金和支付收益，一是获得所认购的茶或者酒和支付收益。而在理财产品的设计中，会加入回购条款，以确保收益的实现。因此，对于这些理财产品来说，如果茶酒的价格出现下滑，投资者不想领取实物，可以收回本金和收益。当然，如果茶酒出现了巨幅下滑，可能出现收购方违约，而造成损失。
珠宝及奢侈品的投资相对简单，但是对投资者和机构的要求更高，风险也不可小视，国内市场比较杂乱，鉴定没有统一标准，价值评估存在困难等，还有一定的变现风险。
二手房买卖能否退?
章明莉，38岁，西安，人力总监
Q 我有一套小户型房子准备挂牌卖出，在中介签了《房屋买卖居间协议》，收了定金。最近听说小区附近将通地铁，房价以后会涨得更厉害，我有些后悔，现在不卖了退还对方双倍定金可以吗?
A 如果对方不同意退还定金取消协议，你的想法恐怕很难实现。委托中介买卖二手房，一般都会签署房产中介为重复使用而事先拟定的格式合同。当买卖双方达成基本的交易意向后，中介会要求双方签订一个所谓的“定金协议”(或者其他类似名称的合同)，并交付一笔定金。由于这类定金协议通常由中介提供，中介的收费又与交易的成功与否直接关联，因此在制订定金协议时，他们往往已经将买卖合同的主要条款规定其中。这类定金协议很可能在将来的诉讼中被法院认定为双方的本约(即与正式的买卖合同具有同等效力的合同)。一旦被认定为本约，违反定金协议的一方，很可能被强制要求继续履行合同，更严重的是承担定金损失的违约责任并承担买方的其他损失，如房价波动产生的全部差价等。
无社保怎么投保更好?
安阳，27岁，长沙，自由职业者
Q 我在一家公司工作过三年，现在离职了。没参加社会保险的人，投保补贴型医疗保险还是费用型医疗保险更适合?
A 没有参加社会保险的人，可以通过参加人寿保险获得经济保障，已经参加社会保险的人，也可以参加人寿保险，同时享受社会保险和人寿保险的保障。例如参加社会保险、享受退休养老待遇的人，如果再投养老金保险，退休后既可以领取社会保险机构发放的退休金，同时还可领取保险公司给付的养老金，等于提高了保障水平。你可以找所在地社会保险事业管理中心索要个人账户结算单，即便只有两个月工作时间，只要之前公司曾经为你缴纳过社会保险，便可以取得记录，待退休之后根据记录领取相应的社会保险。
你需要补充的是健康、重大事故方面的商业保险，因为人年龄越大用于医疗保健的费用就越高，早早投保可以老年无忧。健康保险分为医疗保险和疾病保险，通常医疗保险只能附加在疾病保险后面购买，单独购买的医疗保险是很贵的。补贴型医疗保险不存在重复购买，即“买得多赔得多”。费用(报销型)需根据实际发生的医疗费进行报销，超出部分，即便没有使用足够的保额，也无法获得赔付，重复购买是一种浪费。
车保能否赔付失误造成的损失?
邹晓彤，23岁，天津，私企文员
Q 国庆节自驾游，半路抛锚了。我和家人一起推车，不料用力不均把车，造成了更大的损失，向保险公司索赔会被拒吗?
A 抛锚后你们的处理非常不当，一方面很可能影响到赔付，另一方面也很容易导致人身再受其他意外伤害。一般来说，车辆抛锚应迅速报案，并通报保险公司，由保险公司委托专业的施救公司救险。万一发生事故，可由专业施救公司承担相应责任。像你这样私自解决，可能发生再次撞击，甚至翻车，很难得到完全赔付。因为车险条款的保障对象是处于安全运行状态的汽车，人为扩大的损失、未经核损擅自修复的损失和你这种擅自操作失当造成的损失，保险公司都有理由不给予赔付。
现在不少保险公司为了加强竞争力，纷纷推出一些投保、理赔之外的服务项目，针对自己公司的投保客户，有些紧急援助、应急送油、伤员教助等服务是免费或者低于市场价的，下次驾车出门旅游前，最好稍做了解，万一出了事故可以及时求助保险公司。
怎么集邮能赚钱?
邓文婷，43岁，深圳，公务员
Q 最近突然对集邮有了点兴趣，我想了解一下，有哪些品种可能即将成为投资、收藏家感兴趣的下一批珍邮?
A 集邮市场这几年处于低谷，与新邮票发行量大有很大的关系，所以要想凭集邮赚钱，最好把目光集中在有10年历史的“老票”上，收藏中凡是涉及“第一”、“珍品”、“唯一”、“之最”等藏品，都有着巨大的升值空间。其次就是整版邮票，没有经过任何裁切的整版邮票是专业藏家、投资者和大型拍卖会梦寐以求的珍品。最后还需要留意名家名作、纪念型邮品，日久方能体现其价值。
买卖二手房合同范文第9篇
赵大伟(化名)之所以进入房屋中介行业，是看中了房屋中介巨大的市场份额。仅以北京为例。据不完全统计。北京市200多万流动人口中有一半需要租房，年租金收入在20亿到30亿之间。这么大的一个市场，有求租的、有出租的，信息就显得非常重要，这样房屋租赁中介及信息服务业就应运而生了。房屋中介很多，难免鱼龙混杂，再加上城市的流动人口多，租房、买卖二手房的顾客也不少，因此给房屋中介的某些不法老板提供了可乘之机。
赵大伟30多岁，高中文化，又没有特长，在成都找了很多次丁=作都没成功。2004年5月，他凭能说会道的口才和机智的头脑进入一家房屋中介公司打工。在中介公司干了几个月，掌握了其中的内幕和大量客户资料后，2004年9月中旬，他另立山头，做起了房屋中介生意。
在不到两个月的时间里，赵大伟赚回了26万元钱，2007年1月，记者在监狱里采访了他，下面是他的讲述。
租来房子低价卖
我以租房者的身份给其中一个房东打了电话。在打电话之前，我对这个房东的底细已经摸得十分清楚：他长年在外做生意，手上有一套拆迁房出租，因收款麻烦，希望将房子租给一个打算长住的人。(旁白：事前一定要尽量摸清房东的底细。)
三天后，我跟房东如约去看了房子。房子在武侯区二环路外的一个小区，看上去有5年左右的房龄，环境不怎么样，虽然有守门的，但没有保安。这就为我以后的“发展”提供了帮助。(旁白：守门人和保安是不同的，对不同的人要采取不同的手段。)
我们就房租问题开始讨价还价。我先是对房子指指点点地挑了几处缺点，然后又说我打算跟我一个同事住，大家都有正式工作，而且离这里很近，绝对长住，房租可以一年一付，希望价格能低点。
经过一番唇枪舌战，房东终于同意把价格降为550元一个月，但是我只答应先付三个月的房租后，再一次性把一年的交完。房东考虑了很久才答应。于是我给了2200元(三个月房租十一个月押金)，并签下了我事先带来的合同。在和房东下楼准备出小区时我故意和房东高谈阔论，还一个劲地说：你以后经常过来耍嘛。(旁白：其实这些都是做给守门的人看的。)
第二天。我便找了装修工人花了2000元对房子进行了简单装修。装修的那几天，邻居对于我的突然装修感到意外，我就统一口径地说这房子是我才买的，准备装修一下，租个好价格，并花了100元钱买了点水果送给老太婆吃。一来二往我也和他们搞熟了，门卫和老太婆没事的时候还喊我陪她们打点小麻将。(旁白：因为这些老年人最爱说东道西，万一以后被人看出破绽，把生意搞黄了就完了。)
房子装修完后，我又花了1000多元买了些二手家电和家具，布置完之后便打了个电话给我以前认识的做假证的朋友，让他帮我做张假房产证。我马上来到网吧，在成都各大二手房产网登上了“低价出售武侯区房子一套”的信息，并留下了我的新手机号。(旁白：一定要是新申请的手机号码，这样做起事来才能不留痕迹。)
第二天一大早我就被电话吵醒了，听声音是个中年妇女。在简单询问了房子情况和16万元价格后，她对房子很感兴趣，并要求下午3点看房子。一听这话，我精神一下就来了。我说我现在在外地，我马上开车赶回来吧。
我马上起床换上一身西装，拿了一个手提包便打车去了租车行，租了一辆富康车，完了后马上开车去找办证的把产权证拿了。(旁白：一定要做出自己十分有钱的派头，不要一眼就被人看出来是个骗子。)
购房者是一位40多岁的女教师，我接上她之后便直奔小区去了。门卫大爷和隔壁的老太婆都给我打招呼，购房者的警惕心理立即消失了。(旁白：这就是我当初为什么要花上100元钱跟他们搞好关系的原因。)
16万元的价格是我故意事先比同类房子的市场价降低了一两万的，目的就是想尽快将这套房子脱手。谁知这个女教师还嫌贵了，将房价压到了15万。我说你开玩笑吧，16万一分都不能少，这房子你要觉得合适就买吧，不合适就算了，反正买的人也挺多的。女教师急了，马上打电话叫她老公过来。她老公看了看房产证，又看了看房子，经过几番讨价还价，我也“忍痛”作了让步，最终以15,2万元的价格成交。我要求他们先付定金3万元，国庆节过后就来办理过户手续。(旁白：之所以选在国庆节过后，就是趁国庆放假期间房管局不上班多骗几处。)
收完定金人去楼空
如果一套房子只赚上3万元定金，那你就太小看我了。我现在的目的就是：争取在最短的时间内将这套房子多卖几次。
从信息之后起，我就接到不少购房者的电话。事情进展得相当顺利，我以同样的手段，分别以15万、14，5万、14万元的价格卖给了另外三个人。当然，我也分别拿到了3万、2，5万、2万元的定金。
现在，我在花费不到一万块的情况下赚取了10，5万元定金。
敲定这四个人之后，我马上租了一间铺面，简单打理后就开起了一家房屋中介所。联系做假证的做了营业执照、税务登记证等证件，又马上跑到劳务市场找了个一男一女来守铺面。(旁白：我还得趁机赚上一笔，然后轻松地嫁祸于人。)
我对两个员工说：我有个朋友把一套房子委托我们中介卖，过几天如果有人来买这套房子，就必须经过我们中介，因为我们和房东事先公证了的。如果要买就得给我们2％的中介费。并支付30％的房款由我们中介保管，过了户之后再由我们中介把房款给房东。这样做的目的是保证双方的利益。出了问题由我们中介负责，现在我招你们来，也就是说出了问题由你们负责。讲解完了之后。我就把事先准备好的一份房东委托我们中介卖房的委托书给了他们。
第二天一大早我就先给女教师打了电话：忘了给你说了，我这套房子以前在中介所登了记的，还和中介签了委托合同，委托他们帮我卖，现在中介知道我要卖房子后，要求给中介费。我们一起去了解一下吧，一起把问题解决了。我在电话里对她表示了歉意。(旁白：一定要表示歉意，这才能表现出自己的高素质。)
女教师购房心切，她说好吧，你开车来接我吧。我马上给新招来的小妹打电话说，等下有人到我们中介来看房子，你就装着不认识我。你等下机灵点，不要乱说话，事成之后你们拿提成就是了。(旁白：事前的嘱咐一定要到位，否则一点蛛丝马迹就有可能露馅。)
我和女教师一起来到中介，新招的女孩果然按我的意思说了一遍，还拿出了委托书给女教师看。女教师一下就急了，表示无论如何都不给中介费。为了表明我的诚意，我说没关系，这是我的失误，没有事先
给你说清楚，中介费由我来给就是了。女教师一听马上乐开了花，在看了营业执照和以前的购房合同后，让我陪她去银行取钱。支付给中介30％的房款也就是4，56万元后，我们约定明天早上9点一起去房管所过户。(旁白：为什么这么多人在一丁点小利益上纠缠不清，却能在一大笔利益面前忽略不计呢?)
送走她之后，我连夸小妹聪明。又马上给后面三个买房者打电话，各自上演了同一出戏，相当顺利。这样一来，我又分别拿到了4，5万、4，35万、4，2万元的房款。
我对新招的两个员工说：明天早上8点半，你们就在这里等我，我带你们一起去学点东西。
回到家一算，除去房租、装修、买东西、租车、做假证的费用，一共赚了26万元。
结果你都猜到了，第二天我没去，手机关机了，所有的证件都是假的，那两个新招的员工成了我垫背的。
最后的结果你都看到了，我自以为做得天衣无缝，但世界上本来就没有不透风的墙。那两个员工向公安机关描绘了我的外貌特征，两个月后，我在睡梦中被抓获归案，等待我的是长达五年的刑期。
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记者经过调查采访，总结归纳出房屋中介以下几种常用的骗钱伎俩。
收取登记费和看房费
将亲戚朋友或者子虚乌有的房屋登上售房预告，并冠以诱人的条件，然后对来登记看房的购房者收取30元的登记费。由于“房源”充足，前来咨询买房的人络绎不绝，房屋中介坐在家里每个月也能赚取可观的登记费。如果顾客提出看房，则收取“看房费”，专门将顾客带到条件极差的房屋里去，顾客看过几次之后，自己就失去耐心了，只好自认倒霉。
强行赶租房者出门
在向租房者收取了三个月或半年的房租后，租房者没在房子里住几天，马上就有“房东”强行赶他们出门：中介连房租都没给我，你们凭什么在这儿住!租房者要退钱，找到中介，中介则称已经将钱付给了“房东”，这样“房东”和中介之间来回推诿，顾客只好自认倒霉。其实，“房东”和中介是一家的，只不过换了个人出面而已。
假收据上演“双簧计”
找朋友上演“双簧计”。遇有急需购房的买主上门，房屋中介就事先跟朋友沟通好，将朋友的房子当作出售的房源。朋友为证明自己拥有这套房屋的房产权。向购房者出示盖有“售楼处”公章的收据，双方当场签订购房协议，约定房价，购房者预交定金。同样的手段重复上演几次，收入也十分可观。当然，售楼处的收据也是假的。
改低售价逃税
一套价值99万元的豪华住宅，房屋中介在申报给房管局的资料里却只写明价值36万元，以此来减少本应由中介公司上缴的各种税费。经此一改，可逃税6万多元。
律师支招
目前房屋中介存在的诸多问题，归根结底是一个诚信缺失的问题。而诚信的构建，不是短时间就能解决的。律师提醒购房者、租房者一定要选择合法、信誉高的房屋中介公司进行交易。正确的做法应是：当事者在与中介公司签订房屋租赁合同时，应选择在中介公司签订，防止中介公司的业务员瞒着其公司与业主私下签约。
买卖二手房合同范文第10篇
关键词:住宅建设用地;使用权期满续期;法律争议研究
一、住宅建设用地使用权期满续期问题争议点及法律关系分析
今年，温州市很多市民在买卖二手房时发现自己房产的所属土地使用权证在3月过期，很多交易无法完成，如果要续期则需要缴纳土地出让金，数额标准政策上也仍不明朗，很多使用权到期二手房交易因此受到限制。在2004年，深圳也发生过类似的问题，深圳政府据此印发了《深圳市到期房地产续期若干规定》，规定补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。虽然不补缴也不会影响房屋使用，但会对过户转售等问题构成限制。根据《物权法》(自2007年10月1日起施行)第64条，私人对其合法的收入、房屋不动产享有所有权，其年限是永久的。同时，第149条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但是，2007年同年8月修订通过的《城市房地产管理法》第22条规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。也就是说房产所有人要续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。《物权法》和《城市房地产管理法》对于住宅建设用地使用权期限届满续期问题形成了规范冲突，一是到期后自动续期，另一是到期后需要申请，申请获批后需缴纳土地使用权出让金并重新签订土地使用权出让合同，相反未申请或者申请续期未获批准还将面临土地使用权被国家无偿收回的风险。从法律关系上来看，房产所有人是房屋的产权所有者，受物权法保护，与此同时，特定房屋的土地所有者是国家，从我国的社会性质来讲即全民所有，房屋所有人对于所在土地只有使用权而没有所有权。房屋所有权本没有期限，但土地使用权却并非永久使用。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条第1项规定居住用地使用权最高年限为七十年。随着时间的推移，一部分土地出让使用合同将面临到期的问题。如果国家直接无偿收回土地，必然侵犯公民的房屋居住权，根据“有恒产者有恒心”，房屋及土地使用权问题是关乎民生的重大事宜。据此国家大批量无偿收回使用权到期土地的可能性不大，但对于土地使用权如何续期，是否需要审批申请，是否要收取一定的土地出让金，收费的标准应当如何计算，以及物权法所规定的自动续期如何理解，是否需要在立法和司法解释上给予进一步完善等问题产生了很大的争议。如果得不到有效解决，将导致民众对于法律产生不确定性预期和情绪上的不信任，进而影响国家政策的稳定性和社会关系的和谐度。因此该问题亟待解决，刻不容缓。
二、住宅建设用地使用权期满续期相关法律适用研究
正如上文提到的《物权法》和同年稍早颁布的《城市房地产管理法(修订)》针对土地使用权届满续期问题采取了不同的法律规范态度，有必要对二者的效力竞合关系给予明确解读。从法律位阶来看，《物权法》是由国家最高权力机关全国人大通过后公布施行的基本法律，而《城市房地产管理法》是由全国人大的常设机关全国人大常委会通过后公布施行的法律。从法律位阶效力上《物权法》要高于《城市房地产管理法》。从法律适用上而言，根据新法优于旧法的原则，《物权法》自2007年10月1日起施行，《城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，2007年8月30日十届全国人大常委会第29次会议修改。《物权法》相对于《城市房地产管理法》来看应属新法，应优先适用。
三、住宅建设用地使用权期满续期争议解决机制构建
(一)物权法立法解释应完善自动续期规定
自动续期指不需要重复签订土地使用权出让合同，类似于劳动合同法鼓励签订无固定期限合同，使合同实现长期性和稳定性。笔者认为，针对自动续期问题应采取谱系化结构方式进行规范，即出台相应的物权法立法解释和配套的司法解释，针对土地使用权人的不同情形给予分类执行。方案如下:针对危房改造和国家征地政策，应采取有条件自动续期，例如，危房改造应责令房屋所有人及时加固房屋，以防范出现危害自身和公共利益的风险，在房屋改造达标后给予自动续期;国家对特定土地进行使用权到期征收，可以给予房屋所有人以旧换新的政策，并给予征收补偿或者搬迁新的土地免收一定的土地使用出让金等规定。针对土地使用人未变更的情形，应依照物权法第一百四十九条，进行房屋使用权自动续期，此自动续期不应违背房屋所有人的居住权，也不应再次收取同等期限费用，如果收费也应采取象征性收取少量费用等方式。针对二手房交易情形，土地使用权发生流转，则应在过户转售过程中及时清算土地使用权人应支付的土地使用权出让金，费用可由原土地使用权人和新房主共同承担。不发生房产交易的情形则不需要二次支付土地使用权出让金。
(二)借鉴房产税政策
有学者提出可以借鉴房产税征收政策，在房屋使用权到期后，自动续期，并在续期后将续费模式变为更长期持续的缴纳较少比例的土地税，这样既能解决未来长期持续的城市土地使用权续期问题，也能使国家获得源源不断的财政收入。①笔者较认可这一税收模式，但仍需要进行立法技术上的细化。应当区分单套房和以房产作为投资的多套房所有人等不同情形，收费比例有所区分。对于只拥有一套房的地上权使用者，房屋是其赖以生存的居所，不应征收土地税或者适合征收极少量的土地税，并且对于没有固定收入来源的失业人群和老龄化群体，收税可能存在现实难度，也可以采取国家定向补贴的方式来弥补不足，否则容易造成更大的社会不满情绪和房屋土地矛盾;而对于拥有多套房屋的投资者而言，国家根据房屋数量适度按比例收取土地税和房产税是合理的，也是出于稳定经济的考虑。但税率上应遵循统一性和地方性的协调发展原则，不应采取一刀切的方式，应根据不同房产类型、区域间的地价热度差异和房产所有数量、房产面积等多方面采取灵活的税率阶梯制度。
作者:李雨明 单位:北京化工大学文法学院
参考文献:
［1］朱广新．论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应［J］．法商研究，2012(3)．
［2］王强．我国城市住宅建设用地使用权续期问题研究［D］．首都经济贸易大学，2015(5)．
［3］杨立新．住宅建设用地使用权届满续租的法律问题［EB/OL］．中国民商法律网，2016－4－18．
［4］葛剑锋．住宅建设用地使用权自动续期问题研究［D］．西南政法大学，2014(3)．
［5］侯纲．关于住宅建设用地使用权续期的讨论［J］．现代城市研究，2013(9)．