买卖合同的相关法律范文

买卖合同的相关法律篇1

关键词：优先购买权 形成权

引

言

房屋承租人优先购买权制度在我国的民事法律、法规中早就有明确规定了，最早可见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，其第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条同时规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护”。1986年《民法通则》颁布，1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”。鉴于上世纪八十年代末、九十年代初，我国城市公有房屋制度改革，大量公有房屋被出售，1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第二款规定：“出售公有房屋时，承租人有优先购买权”。后全国人大正式立法，将房屋承租人的优先购买权提高到基本法的高度，1999年《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”等，从而形成了从部门规章、司法解释、行政法规到基本法律完备的法律框架和体系。

所谓承租人的优先购买权，是指出租人在出卖出租的房屋时，承租人享有的在同等条件下优先于第三人购买核标的物的权利。很明显，从定义中我们可以看出，优先购买权的行使必须在同等条件下，这是极其重要的一个前提条件，没有这一个条件，优先购买权就不可能存在和实现。所谓同等条件，我们可以从以下几个方而来理解：

第一，标的物同等，即房屋条件同等。例如，出租人出卖3间房屋，承租人必须在购买3间的情况下才能行使优先购买权，对抗第三人，而不能以低于3间的条件要求行使这一权利。

第二，价格同等。例如，出租人作价3万元，承租人不得以低于3万元的价格对抗第三人，这时就不得行使优先购买权。

第三，付款时间同等。例如，出租人要求十日内付清房款，承租人只有在十日内付款才能优于第三人享有优先购买权。

第四，付款方式等条件同等。例如，出租人要求一次付清，如果承租人分期付款的话，就不得享有这一权利。

这里值得注意的是，出租人出卖房屋所要求的各个条件一旦确定，并发出要约，承私人在接受所有条件之后作出承诺，那么该买卖合同就成立了，出租人就必须将房屋出卖给承租人，履行他们之间形成的房屋买卖合同，不能为了限制承租人行使优先购买权而再次随意变更原来的条件，否则就构成违约，要承担法律责任。即使第三人出更高、更好的条件，也不能起到任何作用，不能发生任何法律效力，不能损害承租人的优先购买权而将房屋出卖给第三人，否则该买卖合同就会被确认为无效，这就是优先购买权的巨大作用，也是优先购买权的本质和意义所在。

一、出租人优先购买权的法律特征

（一）优先购买权是一种法定的民事权利。

优先购买权是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利，具有法定性，是法定先买权的一种。它不是基于租赁双方当事人的意思自治协议而产生，也不能由双方当事人事先协商而取消。

（二）优先购买权是一种形成权。

在德国，通说认为是一种附条件的形成权。台湾学者王泽鉴认为，“优先承买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺，惟此项形成权附有停止条件，须义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。”优先购买权是权利人单方面的权利，不必征得相对人的同意，是因承租人一方的行为即能引起某种民事权利发生、变更或消灭的权利。形成权只须依权利人自己一方的行为，即可发生法律上的一定效果，使他人与他人的法律关系发生变动，而无须征得义务人（出租人、第三人）的同意。即，承租人一旦行使优先购买权，便形成与出租人之间的房屋买卖合同关系，产生房屋买卖合同的法律关系；同时引起第三人与出卖人（出租人）之间的房屋买卖合同无效，导致其房屋买卖合同法律关系的消灭。

（三）优先购买权是一种限制权。

相对于出租人来说，承租人的优先购买权是对其行使所有权的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先购买权，出租人则只能将租赁物出卖给承租人，而不得出卖给第三人，承租人从而实现自己的权利目的。

（四）优先购买权是一种准物权、对抗权。

依台湾地区民法，承租人的优先购买权指的是土地（基地）的承租人，该优先购买权具有准物权的效力。“其未通知者，该物权转移契约对承租人即不生效力，如已登记，优先购买权人得请求涂销登记，并要求出卖人履行转移标的物所有权之义务。”优先购买权具有物权性质，是一种准物权，这与由当事人自由设定的合同债权是不同的。根据债权的相对性原则，债权不得对抗第三人，而承租人的优先购买权则可以对抗第三人，可以导致出租人与第三人之间的房屋买卖合同关系无效，所以它又是一种对抗权。优先权人可依其与所有权人之间所形成的房屋买卖合同，不受任何第三人影响而直接取得所有权。我们认同最高人民法院副院长唐德华《关于民事审判式作形势与任务》中关于“优先购买权其结果应是取得所有权”的观点。

（五）优先购买权在出租人没有出声租赁房屋的意思之前是一种期待权，此后是一种既得权。

优先购买权在出租人没有出卖租赁房屋之前，是依附于房屋租赁合同的，是一种期待权。而在出租人违反有关承租人优先购买权的法律规定将租赁物出卖给第三人时，承租人可以据此权利依法要求宣告该买卖合同无效，并期以同等条件与出卖人形成房屋买卖合同关系，优先购买房屋，是一种既得权。

二、依法保护房屋承租人优先购买权的制度价值

（一）符合我国的传统文化。

我国财产所有权方面的先买权制度，可以追溯到封建礼会。比如宋朝《刑统》记载：应典卖倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问亲邻。这种传统的先买权制度，对维护社会秩序起着长期的积极作用，是一种习惯沉淀。

（二）社会秩序价值。

房屋租赁合同签定后，承租人基于占有使用房屋的需要，往往进行装修等大量投资，也形成了诸如生产、生活中许多方面的特定联系。因此，当出租人要出卖房屋时理应首先满足承租人购买的特殊需要，对于方便人们的生产、生活和建立正常的买卖流通关系及维护社会秩序的稳定，具有重大意义。

（三）社会效率价值。

保障财产所有权各种职能的统一，使标的物所有权和使用权集于一人，让承租人通过行使优先购买权获得租赁房屋的所有权，比由第三人取得所有权社会效率价值更高。

（四）我国现阶段社会经济生活的客观需要。

通常情况下，承租人租房是为了自己居住、生活使用，租赁房屋的所有权是否稳定，关系到承租人的切身利益和居住权能否得到保障。而出租人出租和出卖房屋，仅仅是为了获得财产上有的利益，根据“两利相权取其重”的原则，在承租人居住使用权与出租人自由处分权相冲突的情况下，应当是承租人的权利优于出租人的利益。

三、房屋承租人优先购买权的法律效力

（一）立法本意上的法律效力。

作者认为，立法目的既然是要保障权利人此项权利的实现，保障权利人优先取得标的物的所有权，那么司法实践过程中就应当采取便于操作的立法来保证该权利的实现。问题是，权利人主张该权利，法院不应当仅仅确认出卖人与第三人的合同无效，仅仅确认权利人具有优先购买权，而应当同时确认承租人同等条件下与出卖人之间形成的合同成立，优于第三人向出卖人交付价款并取得标的物的所有权，依法判令出卖人履行合同义务，积极与买受人（承租人）履行房屋买卖之法定义务。

（二）优先购买权的三项主要法律效力。

我们认为，优先购买权具有三项主要法律效力。一是能形成买卖合同，否则“购买”便是无稽之谈；二是合同的权利能优先他人实现，这是“优先”应有的意义；三是能实际取得物权，这是“权利蕴涵利益”原则的最直接体现。否则，前述所有法律条文都成了一纸空文，失去了其法律意义。这三种主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。所谓形成效力，即权利人可依单方意思表示促使法律关系发生、变更和消灭，并产生各种权利及相应请求权，而相对人则受到约束，必须容忍和接受此法律结果。优先购买权的形成效力还表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时，承租人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系，而无须与出卖人协商一致。所谓优先效力，一是优先购买权不是一般的合同债权性质，前已论及它同时具有物权的性质，按照物权优于债权的原则，承租人的物权性质的优先购买权优于第三人与出卖人合同之债的债权；二是即便亦作合同债权论，因按优先购买权的法律规定，房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同具有的债权，和第三人与出卖人的合同债权相比，却具有优先实现的效力。基于优先效力，优先购买权人可以排在第三人前面，要求出卖人向其转移所有权，以实现其合同债务。追及效力主要体现在，如果出卖人基于与第三人之间的买卖合同向第三人转移了所有权，优先购买权人可以主张出卖人与第三人之间物权变动行为无效，使物权回复到行使优先购买权的房屋承租人手中，并由审判或仲裁机关裁判视为出租人已将该房屋出卖于承租人。综上所述，可以看出，优先购买权的形成效力、优先效力和追及效力，是可以有效的实现法律上关于优先购买权的规范意旨的，承租人的优先购买权是能够实现而且应当实现的。

四、司法实践中需要解决的主要问题

（一）判决条款的充实和具体化。

承租人向出卖人主张优先购买权，是行使权利的行为；向法院提讼，是要求法院以国家强制力保障其权利的实现。司法实践中，有的法院只判决宣布出租人与第三人签订的合同无效，只判决确认出租人只有优先购买权，而不判决出租人与承租人之间形成房屋买卖合同关系，也不判令双方履行已经成立的房屋买卖合同，往往导致判决无法执行，造成承租人的优先购买权得不到法律保护和实现。对此，作者认为，承租人的诉讼请求既有事实根据又有法律依据，法院事实上也判决确认了第三人与出卖人之间房屋买卖合同的违法无效，也确认了承租人具有优先购买权，就应当确认优先购买权可以基于出租人与第三人签订合同的事实，从而确认承私人与出卖人之间的房屋买卖合同成立，继而做出履行合同义务的判决。即，充实判决内容，将国家强制力保障承租人的优先购买权具体化。

（二）增加判决可供执行的条款内容。

承租人向法院，要求出卖人履行依法定优先购买权形成的合同，要求被告按合同转移标的物的所有权，对这项诉讼请求，法院应当首先做出确认之诉的处理。换句话说，法院不但要确认承租人具有优先购买权，而且要确认承租人与出卖人履行转移合同标的物的给付义务，继而做出给付之诉的判决，以便于法院能够强制执行，维护法定权利和法院判决的严肃性。

至此，笔者认为，前述法律规定的承租人的优先购买权是山法律明文规定的，它无须法院判决确认承租人即依法具有，关键是如何保护和保证承租人此项权利的实现。如果法院判决书仅仅宣告承租人具有这项权利，不进一步确认承租人因行使该项权利而与出租人在同等条件下依法成立的房屋买卖合同关系，不判决出租人履行合同义务，无疑等同于是对法律条文的转发和照本宣科，而不是对个案的实体自判，事实上亦就失去了法院判决的司法意义，这是其一。其二，最高法院司法解释规定的各级人民法院要对承租人优先购买权“予以保护”，其意旨绝不是只让各级法院仅仅照搬出租人与第三人所签合同无效、承租人有优先购买权的法律条文，而是要求各级法院采取具体的措施和方法，有效的“予以保护”。至于有人认为，法律条文上只说了“宣告该买卖无效”“承租人有优先购买权”，只规定了“予以保护”而没有规定怎么保护，地方法院没法给予具体保护的观点，是不可取的。

结　束　语

分析房屋优先购买权的保护，不可避免地要涉及到对其权利性质、效力的研究，因为不同的权利性质和效力，法律对其保护方式及当事人的救济途径也是不同的。法定的承租人的优先购买权的三项主要法律效力，即形成效力、优先效力和追及效力，可以看出它既是形成权又是准物权。出卖人与第三人成立买卖合同时，优先购买权人即可凭自己单方意思表示依同等条件与出卖人形成买卖合同关系，即形成权；承租人有权依据法定的优先购买权要求优先实现形成合同之债，从而取得物权，即准物权。只要有证据证明出租人出卖租赁物，并且确定了具体价格，承租人的优先购买权就要受到法律保护。法院保护承租人的优先购买权时，应当将法律规定的抽象权利在个案中具体化，借以确保优先购买权人的权利得以实现。法院在处理优先购买权案件中，把握同等条件下优先权人与出卖人依形成权形成的买卖合同是关键，合同确定了，查明了合同当事人应当履行的义务，进而作出依法履行的判决，承租人的优先购买权才能真正的得到保障。否则，所有的法律条文都将成为空话，所有的法院判决书都将成为法律“白条”，废纸一张。

参考文献：

一、论文类

［1］安静。房屋承租人的优先购买权应如何保护[J]，载《公尺朽法》 2005(3)

［2］叶知年。对不动产先买权若干问题探讨［J］，载《福建大学学报》 1998(3)

二、著作类

［1］何志。物权法判解研究与适用［M］。 人民法院出版社 2004年版

［2］李大伟，江学平。 房地产法典型案例［M］。 人民大学出版社2003年版

［3］魏振瀛。民法［M］。 高等教育出版社 2000年9月出版

买卖合同的相关法律篇2

论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力

一、农村房屋买卖合同纠纷的现状

随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。

由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。

二、农村房屋买卖合同的法律效力分析

（一）农村房屋买卖合同的效力

1.认为农村房屋买卖合同无效

理由是：

（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。

（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。

（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。

（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。

2.认为农村房屋买卖合同有效

理由是：

（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。

（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。

（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析

1.农村村民买卖农村房屋的法律效力

（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。

（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。

2.城镇居民购买农村房屋的法律效力

（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。

（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。

第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。

第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。

第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。

第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。

三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施

（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定

应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。

（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易

建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。

（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度

宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。

（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力

应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。

四、结语

买卖合同的相关法律篇3

【关键词】二重买卖 房屋买卖合同 过户登记 权利救济

引 言

2010年初,全国房地产交易价格呈现出以天、甚至以小时为单位的窜涨态势,二手房交易价格也受其影响不断上涨,这就导致了大量房屋交易过程中二重买卖的经济纠纷。所谓二重买卖,是指出卖人就特定物与买受人(先买受人)签订了买卖合同后,在特定物转移之前,又就该特定物与第三人(后买受人)签订了买卖合同,从而成立了两个买卖合同法律关系的行为。于是,房屋出卖人与先后两位购买人之间的债权、物权关系就成为了这类纠纷中的关键问题。房屋的买卖合同与房屋过户的登记手续是否具有同样的法律效力?二者在法理上是否属于同一范畴?当第二购买人得知房屋出卖人已经与人签订了买卖合同时,仍然坚持购买,是否侵害了第一购买人的权益,第一购买人是否可以向法院要求行使撤销权,以解除出卖人与第二购买人之间的购买合同?在维护市场经济自由竞争的原则下,应如何避免第一购买人的利益受到损失,完成其购买房屋的意愿?这些问题都亟待深入思考和研究。

房屋买卖合同与房屋过户登记

从法理角度而言,房屋买卖合同(契约)属于债权范畴。债权是请求他人为一定行为(作为或不作为)的民法权利,具有相容性和平等性等特点。这一特点体现为在同一标的物上可以成立内容相同的数个债权,并且其相互之间是平等的,在效力上不存在排他性和优先性。而房屋过户登记则是对房屋的所有权进行变更,属于物权中的不动产所有权变更。物权是指权利人依法对特定的物享受直接支配和排他的权利,其中包括所有权、用益物权和担保物权;其范围包括不动产(土地以及建筑等土地附着物)和动产(指不动产以外的物)。

物权是绝对权,具有排他性等特点,也就是说,物权的权利人可以对抗一切不特定的人,并且同一物上不允许有内容相容的物权并存。由于物权的绝对性和排他性,因而在法律效力的行使中,它又具有优先性的特点。物权间的优先效力体现为以物权成立时间的先后顺序确定物权效力的差异,后发生的物权受到先有物权的绝对性影响而根本不可能成立。当同一标的物上物权与债权并存时,物权又具有优先于债权的法律效力。例如甲同意将5吨钢材出售给乙,在敲定价格后甲乙双方签订了买卖合同,此时乙就具有了该5吨钢材的债权,甲就是其债务人。但签订合同后乙并未及时取得钢材投入使用,而甲又将这5吨钢材出售给丙,并在签订买卖合同后立即交付给丙使用。此时,丙不但具有钢材的债权,还具有其所有权,因此乙只能要求甲承担无法履行债务的责任,而不能要求丙归还钢材。这是因为物权是直接支配物品的权利,债权的实现要依靠债务人履行合同内容,债权人不能对物品进行直接支配使用。

由此可见,房屋买卖合同与房屋过户登记不具备同样的法律效力。我国台湾著名法学家王泽鉴教授认为,“房屋二重买卖中的两个买卖契约,均为债权行为之性质,此种以负担债务为内容之法律行为,除其标的目的自始客观不能,无从认定,违反法律强行规定,违反公序良俗及其他法律特别规定外,均为有效,出卖人是否有处分权,在所不问。基于先后买卖契约而生之此二重债权,系处于平等地位,无位序关系,不因先后而异其效力。”①第一买卖合同买受人并不能因为其合同在时间上先发生于房屋所有权变更,而要求第二买卖合同无效进而认为所有权变更也不具备法律效力。恰恰相反,一旦房屋的所有权发生变更,无论买卖合同何时签订,都不能影响进行了房屋过户登记的购买人行使其对该物的所有权,并且,债权人无权要求房产所有人出让其所有权,而只能要求其债务人、也就是房屋出售人依法进行赔偿。

撤销权立法本意及其行使条件

撤销权又称废罢诉权,是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时,得请求法院予以撤销的权利。由于债权人对债务人的财产并无直接支配的权利,只能间接地要求债务人履行合同内容,以实现债权;但当债务人与他人实施某种行为,并且此行为造成了债务人财产的不当减少,致使债权无法实现、债权人的利益受到损失时,债权人可以向法院申请撤销债务人与第三者间的法律关系,恢复债务人的财产,从而保护债权人的利益、保证债权得以实现。那么,在房屋二重买卖的纠纷中,第一购买人是否可以申请行使撤销权,将已归属于第二购买人的房屋所有权讨还,以实现其购房愿望呢?

《合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”②从中可以看出,撤销权所针对的是由于债务人的不当行为,造成其责任财产的减少致使其失去赔偿债务能力,从而损害债权人的利益;其处理财务的不当行为包括放弃到期债权、无偿转让财产和以明显不合理低价转让财产三种。就房屋的二重买卖而言,出卖人(即债务人)之所以与他人就同一标的签署第二份买卖合同,是因为房屋销售在短时间内有较大程度的涨幅,其行为的结果是使房屋的市值增加而非减少,不符合债权人行使撤销权的前提条件,因而第一购买人不能向法院申请行使撤销权。

那么第二购买人在明知出卖人已经和他人签订买卖合同后,仍坚持购买的,第一购买人是否能以“恶意购买”为理由申请行使撤销权呢?笔者认为不可以,理由如下:

首先,前文提到房屋买卖合同属于债权范畴,因而具有相容性和平等性。在这个意义上讲,第一购买人和第二购买人分别与房屋出卖人签署的买卖合同均为有效合同,它们之间在法律效力上不具有排他性和优先性。因此第一购买人不能以时间的先后认为第二购买人存在“恶意”。其次,根据市场经济自由买卖的契约伦理和竞争机制,第二购买人以价格优势获得了房屋的使用权,这符合商品交易的基本原则。如果仅仅因为第一购买人签订合同在前,而行使撤销权除去第二购买人已经获得的房屋所有权,使所有权处于不稳定状态中,这既违反了市场经济买卖自由的基本原则,也不利于自由竞争机制的发展和完善。因此,即使是第二购买人在得知第一购买人存在的情况下继续和出卖人签订买卖合同,也不能因此解除其对房屋的所有权。由此可见,撤销权不适用于解决房屋的二重买卖所造成的纠纷。

对第一购买人的法律救助

由于房价过快上涨,使第一购买人在价格上难以保持竞争优势;同时一旦出卖人与第二购买人达成购买意愿并办理过户登记后,第一购买人所持有的买卖合同在法律效力上又无法与房屋所有权相抗衡,那么在不违背市场经济基本原则的前提下,该如何保护第一购买人的合法利益?

2003年最高人民法院了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第八条、第九条对房屋的二重买卖进行了规定:“……(八)具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。(九)出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。……”这两条规定已经引起了购房者的广泛注意,在现行的房屋买卖合同中,购买人可以此为法律根据,订立相应的合同条款,以保证自己的购房意愿得以实现。

此外,如果第一购买人签订了买卖合同后,在出卖人知情的情况下,占有、使用该房屋,那么即便是第二购买人已经办理了房屋所有权变更登记,也需要更多法律要件对其进行支持。因为第一购买人虽未办理过户登记,但出卖人实际上已经将房屋交付给他进行使用,并且如果买卖合同标的为毛坯房,第一购买人在入住前进行了装修,那么其不但投入了大量财力和精力,而且正常的生活秩序也已经建立起来,在这种情况下,仅凭借一纸变更登记就要求第一购买人交还房屋,显然有失法律的公正。但对于这种特殊情况,我国现行法律尚没有明确的条款予以解决,因此,还需借鉴国外相似的案例并结合我国特殊国情,来完善对房屋二重买卖的法律救助方式。(作者单位:柳州职业技术学院)

注释

①王泽鉴:《责法原理》,北京大学出版社,2009年。

买卖合同的相关法律篇4

一．所有权保留的法律性质

在各国的学说中，有附解除条件说、附停止条件所有权移转说、部分所有权移转说及担保权益说等。附解除条件说和附停止条件所有权移转说的前提条件是对物权行为的独立性的承认，目前承认物权行为独立性的国家只是少数几个大陆法系国家，因此该学说不能得到广泛承认。部分所有权移转说，日本学者将所有权的部分逐渐转移比喻为“削梨”，该说认为所有权是一点点逐渐转移给买受人的，笔者认为该说有违所有权完全性的原则，有违一物上只能有一个所有权的原则。另外，从所有权保留制度的形成和发展的历史来看，在国际货物买卖实务中，商人之间在合同中约定所有权保留条款的初衷在于，用标的物担保价款债权的实现。在实践中，所有权保留制度的功能在于，在买受人尚未支付价款而破产时，确保卖方优先于破产债权受偿。由此可见，担保权益说较为合理。

所有权保留制度的形成和发展是以其它物权理论为基础的，例如，所有权的权能分离理论及所有权移转与标的物交付相分离的理论。在所有权保留的案例中，依据所有权移转与标的物交付相分离的理论，卖方将物交付给买方，买方实际占有、使用和收益，卖方享有形式上的所有权。但该所有权的保留的功能在于担保价款的实现，因此卖方享有的形式上的所有权不同于一般的所有权，仅仅被限于实现价款的目的。根据所有权的权能分离理论，若买方不履行支付价款或其它义务，卖方可以在合理期限内使得其所有权回复到完满状态。因此，在相关物权理论的基础上，构造了所有权保留制度，该制度的应用平衡了买方和卖方的利益、减少了卖方因买方破产而产生的失掉价款的风险。在所有权保留制度下，即使买方破产，卖方仍能够基于对标的物的担保性的所有权而优先于一般破产债权受偿；依此制度，卖方以标的物为担保，享有担保利益，卖方的利益得到了最大程度的保护；同时，买方在尚未付清价款之前得以占有和使用标的物，行使了实质上的所有权。

所有权保留是一种担保权益，但其与一般担保物权是不同的。第一，在抵押或质押情况下，需要抵押人或质押人提供另外的有价值的物品，而所有权保留的不需要提供另外的有价值的物品，而是直接在标的物上实现担保权益。只需一次交付，既实现了卖方交付标的物的义务，又实现了卖方的担保权益的设立。比设立一般担保物权更加便捷，进而使得交易更加效率和迅速。另一方面，无需其它有价值物品的闲置，实现了物尽其用。第二，卖方始终享有的是所有权，当买方不履行义务时，卖方可以使其所有权回复完满状态，比一般担保物权更有力。第三，在买方陷入破产时，卖方可凭借所有权取回标的物，但有的国家认定其为取回权，例如德国和我国台湾地区；有的则认定为别除权，例如日本。

由此可见，所有权保留制度下，卖方享有的是不同于一般担保物权的担保权益。

在所有权保留买卖中,在价金清偿以前,出卖人仍是法律上的所有人,享有形式上的所有权，但其所有权为担保性所有权,应受到担保目的的限制;而买受人虽然有取得所有权的期待权,并且享有类似所有人的地位,但他并不是法律上的所有人。可见,双方当事人的权利相互制约,此消彼长，谁都不享有完整的所有权。

总之，所有权保留制度的法律性质是不同于传统担保物权的新型的担保制度。

二．各国关于所有权保留的立法实践

关于所有权保留的理论及实践，大致可以从英美法系制度和大陆法系制度两个方面进行考证和讨论。

（一）英美法系

1．英国，

1976年，根据AluminiumInduxtrieVaassenBVv.RomalpaAluminiumLtd一案的判决，卖方可以通过所有权保留条款从已出卖的货物上获得益处。保留货物所有权的条款被称为“Romalpa”条款，自此案以后，该条款得到广泛应用。

根据1979年《英国货物买卖法》第17条，货物所有权转移的时间由当事人双方约定。通常有以下三种方式，可以使当事人实现所有权保留：第一，当事人在合同中明确约定所有权保留；第二，根据1979年《英国货物买卖法》第19条第二款，在卖方使用指示提单的情况下，需根据卖方指示交货，卖方保留货物处置权利，货物所有权不转移；第三，根据1979年《英国货物买卖法》第19条第三款，若卖方将以买方为支付人的汇票和货物物权凭证一起交给买方时，表明卖方保留了处置货物的权利，货物所有权不转移。

在1980年邦德渥斯申请案中，确认了合同中的所有权保留条款仅仅使卖方对货物保留了“衡平法上的所有权和收益权”，而并不妨碍所有权依《货物买卖法》第18条的移转。因此，所有权保留使卖方获得的只是衡平法上的担保权。

在合同有明确约定的情况下，分为“简单的所有权保留条款”和“扩张的所有权保留条款”。前者只是在合同中规定：“买方在履行完支付价款义务前，所有权不转移给卖方。”后者会在合同中约定：“买方在履行完支付价款义务前，所有权不转移给卖方，若买方转卖货物或在生产过程中将货物消费掉，则须以其制成品抵偿。”根据判例，“简单的所有权保留条款”无须登记即可生效，而“扩张的所有权保留条款”需登记才能生效。

2．美国

19世纪初，动产不转移占有抵押制度，分期付款买卖；19世纪末，动产抵押发展到附条件买卖，应用于分期付款买卖。不是根据权利转移的理论或占有转移的理论来对动产担保进行规范，而是对所有如动产按揭、附条件销售、信托收据、保理人留置权、应收债账等动产担保形式进行抽象，将其统一归于“担保权益”(securityinterests)之下，作为一个整体来进行规范。因此，所有权保留制度在《美国统一商法典》中是以“担保权益”的面目展现出来的。其第1-201(37)条规定，出卖人在货物已装船或交付给买受人后对货物进行的所有权保留，在效力上相当于对“担保权益”的保留。根据《统一商法典》2-401，当货物特定后，买方获得“特别财产权”，卖方在货物已发运或已交付给买方后所保留的对货物的所有权（财产权），效力上只相当于保留担保权益。买方获得的“特别财产权”，是附条件的所有权，标的物上会有卖方的货物价款担保权。根据第9--107条规定，若这种担保权益是为了担保标的物的价款的部分或全部，则构成“价款担保权益”。

3．其它国家

加拿大的《统一商法典》、新西兰的《动产担保法》都将所有权保留视为担保权益。并且，新西兰规定价款担保权益受到特别优先权规则的保护，价款担保权益比非价款担保权益优先受偿。（二）大陆法系

1．德国

所有权保留制度在德国较早出现，但一直并未成文化，只是通过法院的判例发展起来的。相关的立法是《德国民法典》，该法第455条肯认了支付全部价金是所有权移转的推迟生效条件。除此以外，《交易普通条款法案》中规定的普通交易条款中有所有权保留条款，由于标准条款被当事人广泛适用，所有权保留条款得以迅速发展。

2．法国

法国不采物权行为独立原则，在所有权转移方面，一直采意思一致原则。即所有权于当事人达成合意时转移。但由于法国尊重当事人意思自治，因此当事人间若就所有权保留达成一致，则法律肯认所有权保留有效。最初，法国的所有权保留制度只肯认了买受方处于盈利状态时所有权保留的可执行性以及简单所有权保留的可执行性。1985年关于公司清算的法律中，规定了货物买受人进入破产程序时，所有权保留的可执行性。1994年法律修改，所有权保留的效力能够及于已经混合入其它货物的标的物，据此，法国法肯认了“扩张所有权保留”。在法国所有权保留被称为“担保之王”。

3．西班牙

《分期付款买卖法》对抗第三人，必须登记或依据《西班牙民法典》第1227条和第1228条，包含在一个书面合同之中。

4．中国

我国台湾地区的1963年《动产担保交易法》继受美国的《统一附条件买卖法》，规定了附条件买卖。

我国99年《合同法》第134条规定了所有权保留制度,即“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务时,标的物的所有权属于出卖人。”

（三）小结

翻阅了各国立法实践，比较了各国的发展脉络，大多数国家的所有权保留制度最早出现于分期付款买卖中，而后发展到一般货物买卖中的一种附条件买卖。但最终，大多数国家殊途同归，还是称之为所有权保留买卖，并且认为所有权保留买卖的法律性质是一种担保权益，且该种担保权益不同于担保物权，较之其它担保物权处于优先地位。其主要目的在于：其一，保证卖方价款的受偿；其二，买方在清偿其价款前，如其罹于破产，保证卖方的应受偿价款优先于一般破产债权的优先受偿。从各国立法实践来看，所有权保留制度大多应用于买卖合同之中，国际货物买卖合同中也很常见。近年来，也逐渐应用于国内的消费信贷合同中，由此，促进了消费的增长。所有权保留制度为国内、国际经济交流与增长提供了法律上的制度手段。

三．国际货物买卖合同中所有权保留条款的应用

当今，所有权保留制度在世界范围内得到迅速发展和广泛应用，究其原因，无外乎该制度的以下几个优势存在：第一，所有权保留制度具有担保功能，而且以买卖标的物为担保物，不需买受人提供其它物作为担保，不会给买受人增加负担，另一方面，买受人在出卖人保留形式上的所有权的前提下，对标的物提前占有使用，这使得物资得到充分利用；第二，所有权保留制度具有融资功能，金融机构支付相应价款给出卖人，出卖人将所有权保留买卖合同中的权利转让给金融机构，买受人向金融机构分期付款，依此制度，具有强大经济实力的金融机构介入交易其中，促进了资金周转，使得资金也得以全盘活用。总之，所有权保留制度在世界各国国内得到承认和运用，促进了国际货物买卖交易的便捷，保证了国际货物买卖交易的安全，实现了物质资源和资金在世界范围内的合理配置，总体上有利于世界经济的发展。该制度在未来的国际货物买卖中，还会得到更广泛的应用和更进一步的发展。笔者认为，在国内法的层面上，各国对所有权保留制度基本上都有了相关的法律规定，但是在国际法层面上，有关所有权保留制度尚无统一立法规定，那么在国际货物买卖中，关于所有权保留制度如何应用的问题应引起关注。

在国际货物买卖中，所有权保留制度得到了应用。考察有关国际条约，《联合国国际货物销售合同公约》和《维也纳国际买卖公约》中都未规定所有权保留制度。但是，在国际货物中所有权保留制度经常被应用于实践之中。目前，所有权保留制度的法律规定多见于各国的内国法律，而由于各国的法律传统及历史文化的差异，导致各国的法律规定略有不同，法律冲突由此产生，因此，在国际货物买卖合同中，关于所有权保留条款的法律适用的冲突是国际货物买卖中的一个焦点难点问题。

目前，关于所有权保留条款的效力及相关法律问题只能适用于有关国家的内国法。国际上多数国家的做法，通常是：其一，作为合同中的所有权保留条款，适用于合同的自体法；其二，作为一种物的担保权益，可以认为是一个物权法律适用的问题，在物权法律适用领域，由于物权的属地性较强，各国通常没有引入当事人意思自治原则，而是适用物之所在地法原则；其三，当买受人罹于破产时，破产程序开始之后，在所有权保留买卖中的卖方基于所有权提出取回标的物，一般应适用实行破产程序的法院地法。

笔者认为，所有权保留制度的出现首先是在实践中，商人之间在买卖合同中的一种关于卖方与买方的利益平衡的合同设计，而且在所有权保留制度中，无论是简单的所有权保留、延长的所有权保留或扩大的所有权保留均由当事人在合同中自由约定。这种合同设计实现了双方的利益最大化，因而得以广泛应用和发展，并逐渐发展成为一种法律制度。从所有权保留制度的起源来看，该制度是当事人合意产生的，因此我们在考虑所有权保留条款的法律适用的问题时，应追本溯源，尊重当事人的合意选择，应适用买卖合同的自体法。另外，由于各国考虑到发挥物的经济效用，避免任意对物设定种种负担，并为了安全与便捷，而均采“物权法定主义”以限制当事人之私法自治。在所有权保留制度中，买受人得到的有权占有的权利属性是一个有待解决的问题，多数国家认为买受人得到的是对所有权的期待权，但由于“物权法定主义”，期待权的物权法律地位难于被承认。因此，关于买受人的期待权的法律适用不可以依物权法律适用的原则“物之所在地法”确定期待权的法律适用。对于第三种做法，只限于买受人陷入破产的情况，关于将基于所有权取回标的物，有的国家认为所有权保留是一种担保，因此将之归于破产中的别除权；有的国家认为所有权保留的是所有权，因此将之归于破产中的取回权。因此关于如何认定基于所有权取回标的物的性质，应该严格适用破产的准据法。但是此时有一个问题难以解决，即在法院地法中可能不存在所有权保留制度，或否认所有权保留制度，那么，这就可能有违当事人的预期。设计所有权保留制度的初衷，在于防范买受人破产时出卖方的债权得不到清偿，因而设计了所有权保留，使得出卖人能够凭借所有权优先受偿，而一旦所有权保留适用法院地法，则有可能不能保护出卖人的利益。所以，关于买受人破产时的所有权保留条款还是应该适用当事人订立合同时所选的合同的准据法。而且在当事人之间没有选择或选择无效时，应该本着尽量使所有权保留条款有效的精神，决定有关所有权保留条款的法律适用。

四．结论

买卖合同的相关法律篇5

自住房制度改革以来，我国的房地产业取得了极大得发展，但同时，房屋买卖纠纷也大量涌现，其中尤以一房二卖，甚至是一房多卖的问题突出。在住房制度改革以前，一房二卖虽然存在，但并不多见，这是因为当时我国的住房大部分为公房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。自从住房改革以后，尤其是推行住房商品化制度后，我国的住房不但向私有房发展，同时也向商品化发展，一房二卖就变得日益突出起来。而在商品房的房产交易中，作为卖方的房地产开发商与普通的购房者相比较，其优势相当明显，并且滥用强者优势侵害购房者合法利益的情况也屡见不鲜，据工商部门和房屋土地管理部门对商品房的销售经营、服务等方面的执法管理情况的抽查结果表明，不少房地产公司存在将出售后的商品房再次出售的行为，即我们通常所说的商品房一房二卖，由于这类案件比较复杂，处理起来很困难。因此，在这里我就商品房一房二卖的相关问题进行讨论。

一、商品房一房二卖的属性及其法律后果

（一）商品房一房二卖的概念

在我国，商品房是一个特定概念，是指房地产开发商开发、建成以后用于出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。而商品房买卖，是指房地产开发商将符合法律规定条件的商品房（包括尚未建成或者已经竣工的房屋）向社会公众出售、社会公众购买商品房的行为。这里所说的一房二卖，是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。有些学者把一房二卖直接定义为：“房地产开发商以同一商品房为标的，与两个不同主体签订房屋买卖合同，将其出售给两个人的行为。”[1]笔者认为此种定义是不恰当的。在该种定义中，未排除房地产开发商与第一买受人签订买卖合同，并为其办理商品房所有权转移登记手续后，再与他人签订房屋买卖合同的行为。依据房地产管理法的规定，第一买受人已经依法取得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋一房二卖的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于一房二卖。因此应该把商品房的一房二卖定义为“房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。”

（二）商品房一房二卖的特征

由以上对商品房一房二卖的定义可以看出，房地产开发企业以商品房a为标的与购房人甲签订买卖合同，在甲还没来得及办理过户登记手续的时候，该房地产开发企业又将商品房a出售给购房人乙，从而引起购房人甲和乙对商品房a的房屋产权归属存在纠纷。这就是所谓的商品房的一房二卖，由此可以知道商品房一房二卖的特征主要表现在以下几个方面：

第一，商品房的一房二卖的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的一房二卖中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。

第二，商品房一房二卖中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。

第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成一房二卖。

第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。

第五，房地产一房二卖的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。

(三)商品房一房二卖的后果

房地产开发企业将商品房一房二卖的行为对第一购房人构成了恶意违约，对第二购房人则构成欺诈。它不但使得一方买房人的合同不能得到履行，损害了购房者的合法利益，同时也违反了民法中的诚实信用原则，加大了商品房交易的风险，严重地影响了市场秩序。诚实信用是我国民事活动的基本准则，开发商的这种恶意违约或欺诈行为是对整个社会诚信体系的建设的一种破坏。这种有意地对合同的任意违背，会使得市场交易变得不安全起来，必将使房产业受到影响，不利于房地产市场的健康稳定发展。例如上海市某一房地产开发商与该地居民甲签订了房屋买卖合同，约定到期办理房产证并付清余款，但是在约定期限到达日甲某发现该房地产开发商后来又与另一居民签订了房屋买卖合同，由此居民甲和乙对该房屋产权归属产生纠纷。在这种情况下该房地产公司如果为居民乙办理房产证，对甲就构成恶意违约，如果为甲办理房产证，则对居民乙则构成欺诈，不管房地产开发商作何选择，都会使得一房购房者的利益受到侵害，对房屋交易安全产生怀疑，影响购房者对房地产市场的信任。

二、一房二卖产生的原因分析

商品房一房二卖的现象屡见不鲜，究其原因，主要有以下几点：

（一）房屋的特定性与一物一权原则

由于房屋是固定在土地上的，与土地紧密联系在一起，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与卖房人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。

（二）我国法律对合同生效与房屋所有权取得的规定并不一致

我国的法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有很长的时间间隔，更易引起一房二卖的现象。

1．房屋买卖过户登记不是合同的生效登记

早期，不少人对一房二卖中的买卖合同效力问题存在认识上的误区，一是同一房屋，已登记的买卖合同有效，未登记的买卖合同无效，二是同一房屋，签订在先的的房屋买卖合同有效，签订在后的买卖合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着人们对“一

房二卖”行为的判断，甚至左右着一些法官的判断。举个例来说，1982年12月，最高人民法院在《关于王贵与柯作信、江妙法房屋买卖关系如何确认的批复》中同意浙江省高级人民法院的意见，即“房屋买卖关系，既未经国家契税手续，也没取得房屋部门的认可，认定其买卖关系无效是适当的”。[2]笔者认为对于一房二卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。尽管建设部1994年8月13日的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”[3]但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

2．物权的取得与否并不影响债权的成立。

卖房人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（三）经济利益的诱导

在市场经济的环境下，追求最大经济利益是各种市场主体的进行市场活动的目的，房地产开发商也不例外。由于商品房的买卖是一项大宗消费，不同于普通的消费品，而且房地产开发市场容易出现大幅度的价格波动，尤其是目前出现的”房产热”，使有些房地产开发商在经济利益的驱动下，为达到获取更利润的目的，不惜违反诚实信用原则，破坏市场经济秩序，采取欺诈方式签订合同，恶意毁约，将已出售的房屋以更高的价格出售给第三人，侵害买房人的合法利益，由此引起商品房的一房二卖。

三、商品房一房二卖的现行法律处理及预告登记制度

既然已经明确了合同的效力，那么在两份有效的合同中，那到底哪一合同应该得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并没有对此作出规定。由于标的只有一个，必定会有一个合同得到履行，而另一个却因此得不到履行。在这种情况下，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权。若房地产开发商就同一商品房又与第二买受人订立同样的合同时，其对于该两个买受人均负有转移该商品房所有权的义务，只要对其中任何一买受人不履行都要承担法律责任。而且他对其中一买受人的履行都将是对另一买受人的默示拒绝履行。不能得到履行的买受人就可以依法请求因债不履行而产生的损害赔偿责任。

（一）现行法律适用

1.第一买受人的赔偿请求权和合同无效请求权

房地产开发商为第二买受人办理了过户登记手续后，第二买受人依法取得了房屋的所有权，其买卖合同得到实际履行，这也就代表着房地产开发商对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

如果第二买受人是恶意串通房地产开发商取得房屋所有权，那么第一买受人就可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”请求确认后买方的商品房合同无效，只要有足够证据，法院就应该支持。但是，法院要确认合同无效必须经先买方行使合同无效请求权，如果先买方不行使该项权利，法院不能主动确认后买方的合同无效。而第一买受人放弃无效请求权后，仍可以行使该司法解释规定的惩罚性赔偿请求权。

2．第二买受人的惩罚性赔偿请求权

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，第二买受人在合同不能得到履行时，也可以向房地产开发商要求赔偿，有权行使惩罚性赔偿请求权。

（二）预告登记制度

商品房司法解释虽然对于房地产开发商的一房二卖明文作了惩罚性赔偿规定，在一定程度上保障了购房者的合法权益，但是这种效果是很微弱的，目前已经在施行的法律缺少事先预防商品房一房二卖的法律制度。法律只是对发生一房二卖后如何救济做了相应规定，而对事先该如何保护购房者的权益，如何防范房地产开发商一房二卖并无相关规定。由于我国法律对房屋所有权取得的规定并不是以合同生效来确定的，因此当事人签订合同后，购房者并不能阻止房地产开发商将房屋卖给第三人，也没有对抗第三人的权利。这样就不足于防范售房人一房二卖。值得一提的是，2007年10月1日即将施行的《中华人民共和国物权法》中有关预告登记的规定，弥补了现行法律的不足，它使购房者可以在事先防范房地产开发商一房二卖，该法的实施对商品房一房二卖的现象必然起到极大的抑制作用，能有效地预防出卖方的一房二卖行为，保障购房人的合法权益。该法第二十条

规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这种登记使得购房人的请求权获得了物权的对抗性和排他性。这样就确保购房人将来肯定能够获得指定的房屋。预告登记制度更为有力地保障了购房人的权利，同时又保护了交易安全、维护了市场的诚实信用秩序。

四、购房者对商品房一房二卖的防范与救济

有人说，目前出台的物权法将会终结房地产市场上的一房二卖现象。但一部新的法律要取得良好的社会效果毕竟要先有一个实施的过程，只有购房者懂得充分运用法律手段维护自身权益，物权法才能实现法律效果与社会效果的统一。

购房者在与商品房开发商订立房屋买卖合同时，要认真审查房屋是否已经出售并对把违约后果写入合同条款中，明确房地产公司的违约责任。在合同签订以后应当有预告登记意识，及时到有关部门办理预告登记，办理了预告登记之后，如果能办理房屋所有权转移登记手续，应尽快办理。因为物权法规定在办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。另外，购房者在发现房地产开发商将商品房一房二卖导致已经签订的合同得不到履行后，不能仅仅要求其偿还已付购房款，而应该依据有关法律要求其承担违约责任，进行赔偿，以惩罚房地产开发商的一房二卖行为。在预防性的法律法规还没有施行的情况下，购房者利用惩戒性的法规维护自己的合法利益将是对”一房二卖”的最好回击。

参考文献:

买卖合同的相关法律篇6

[关键词] 国际贸易 货物所有权转移 国际商法

CISG 是不同政治、经济、法律制度国家之间，特别是英美法与大陆法之间达成调和与妥协的产物,在国际贸易领域是迄今为止最为详尽的统一实体法。然而，尽管它在有关国际货物销售的许多重要的法律问题上实现了统一，CISG对于货物所有权问题,除规定出卖人有义务把货物所有权转移给买受人,并保证他所交付的货物必须是第三方不能提出任何权利和请求的货物之外, 对于货物所有权转移给买受人的时间、地点、条件等问题都没有做出任何规定。

公约第4 条明确地把“合同对所售货物所有权可能产生的影响”排除其适用范围。CISG 之所以规定不涉及合同对所售货物的所有权可能产生的影响，是因为这涉及到货物的所有权由卖方转移给买方的时间和条件，而所涉及的所有权转移制度恰恰是在各国法律的规定中大相径庭的法律制度。对此，各国法律的规定大体上有以下几种立法的体例。

一、在买卖合同有效成立之时转移所有权

即“合同成立主义”，认为买卖合同成立时，货物标的物所有权转移。《法国民法典》第1583 条规定:“当事人双方就标的物及其价金相互同意时,即使标的物尚未交付,价金尚未支付,买卖合同即告成立,而标的物的所有权即依法由出卖人转移于买受人。”《意大利民法典》几乎逐字逐句接受了《法国民法典》第1583 条的规定,其第1448 条规定:“当事人间买卖契约无瑕疵,所有权当然同时由出卖人转移至买受人,相关标的物与价金获得应当一致,物之交付与价金之支付尚未进行者亦同。”此外,比利时、埃及、保加利亚、波兰、葡萄牙、罗马尼亚等国亦采用此种立法体例。

合同成立主义倾向于维护合同的严肃性，有助于督促买卖双方严格履行合同，在某一程度上来说保护了买方的利益。但是其也存在明显的缺陷。首先,在充分保护了买方利益的同时,对卖方的利益保护显得不足。对于卖方而言,在某种程度上降低了货物的流通速度,减少了货物的流通机遇和增值保值能力。其次,与实际的货物买卖相脱离。在现代国际货物买卖中,很多情况下货物买卖的标的物是“将来之物”,即标的物并不必在合同订立时现实存在,就难以界定所有权转移。最后,当作为货物买卖合同标的物的货物是种类物时,在没有被确定在该合同项下时,所有权转移更无从谈起，因为在合同成立时尚不清楚那些货物是该合同项下的标的物。

二、在货物交付时转移所有权

即“交付主义”，以德国为代表的一些国家采用此种规定。由于对交付性质的不同认识,又存在两种学说,即物权行为说和债权行为说。

物权行为说认为,所有权移转属于物权法的范畴,而买卖合同属于债权法的范畴。买卖合同只是赋予债权人请求债务人交付标的物的权利,而本身并不产生所有权移转的效力。所有权的移转属于物权上的行为,是在买卖合同之外独立存在的物权合同生效的结果。换句话说,对于货物买卖而言,所有权的转移须具备以下两个条件:一是双方当事人除订立买卖合同外,还须就货物所有权移转问题达成合意;二是出卖人将货物交付于买受人。《德国民法典》是典型的代表,该法典第929 条规定:“转让动产所有权需由所有权人将物交付于受让人,并就所有权的转移由双方成立合意。受让人已占有该物的,仅需转移所有权的合意即可”。我国台湾地区民法典也采纳这种观点。

债权行为说认为,货物所有权的移转是卖方履行买卖合同的义务的结果。货物所有权自卖方交付货物时移转,而无须另外就此达成合意。此种立法例为瑞士、奥地利、韩国和北欧各国所接受。我国现行相关民事立法也采了此种观点。如《民法通则》第72 条规定:“财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有定者除外。”《合同法》第133 条规定:“标的物的所有权标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有定的除外。

把货物交付时间作为所有权转移的时间优点十分明显。第一,交付是一种实实在在的行为,可以说是一种客观的标准,确定性强;第二,交付本身作为动产物权的公示方式,货物为动产,所有权随交付而移转,显然符合物权公示的原则,从而有利于维护交易的安全和保护第三人的合法权益。第三,标的物的确定是交付的前提,货物一旦要交付,必然是确定的,因而也不会出现合同成立时所有权转移中所存在的矛盾。

但是相对于合同成立主义来说，交付主义对买方的保护力度也相对较低。对特定物买卖而言,买方总是希望卖方作实际履行,要求卖方把特定物转移给他。但是,如果把交付作为所有权的转移时间,卖方在约定交付的时间就可拒不交付,只作金钱赔偿。特别是在卖方见利忘义、高价另售的情况下,法院对此也没有理由判决卖方作实际履行,因为法律不能强迫卖方把不属于买方的东西交给买方,而卖方则可以根据自己的利益得失,有权选择不交付,而只作损害赔偿。由此可以说,在某些情况下,以交付作为所有权转移时间,降低了合同的履行可能,破坏了合同的严肃性。又如卖方破产,但货物尚未交付,买方的利益往往受到损害。

三、凭当事人意图决定货物所有权转移的时间

即意图主义。《英国货物卖买法》是饯行此种方式的代表。该法第17 条规定:“(1)一份买卖特定或者确定货物的合同中,货物的财产所有权在合同双方当事人意图转移时,转移给买方。(2)为确定当事人的意图,应当考虑合同条款、双方当事人的行为以及案件的有关情况。”

从条文我们可以看出当事人的意图对货物所有权转移时间起决定性作用。对当事人意图推定不明的情况下,该法的18 条又规定了除非有相反的意图,确定双方当事人卖方在什么时间将货物转移给买方的意图所适用的一系列原则。我国香港特别行政区的《货物售卖条例》就采取了与英国《货物买卖法》相同的规定。货物所有权转移的时间取决于双方当事人的意图,在确定当事人意图时应当考虑合同条款、双方当事人的行为，以及案件的有关情况。这似乎更体现了意思自治的原则,也具有很强的灵活性。但是“意图”毕竟只存在于人的头脑之中,尽管法律为之确立了一系列的认知规则, 但依然具有许多不确定性。而且实践当中,“法官似乎总是围绕‘当事人的意图’等字眼做文字游戏。由于当事人往往没有清晰地表达这方面的意图,因此判决所确定的所有权转移时间,与其说是当事人的意图,不如说是法官在综合考虑了该案中各种因素后做出的一个合理的风险分担”。所以，当事人的意图及和合同条款本身是至关重要的因素。

1976年Aluminium Vasen BV诉Romalpa Aluminium案中，一个荷兰公司出售一批铝片给英国公司，卖方知道买方将转售其中一部分铝箔，将其中一部分加工成制成品出售。英国公司收货后未付清全部价款，后来英国公司资不抵债，指定专人进行破产还债，当时英国公司还占有部分未经加工的铝箔，同时也出售了部分铝片。荷兰公司主张优于其他债权人的优先清偿权。理由是英荷两家公司所订合同中有这样一个条款，该条款中第一部分规定：未经加工的铝箔所有权仍归卖方，直到买方付清所有货款；第二部分针对经过加工的铝箔，规定荷公司对铝箔的所有权从铝箔转移到加工品，直到买方付清所有铝箔的价金。该款授权英公司出售铝箔制成品，条件是如经卖方请求，买方将销售利润转移给卖方。

上诉法院认定荷兰公司胜诉，未经加工又未售出的铝箔仍归荷兰公司所有，因财产权是当事人意图其转让时转移；任何未售出的经加工的铝箔归荷公司所有，同时荷公司有权接受英公司的销售利润。荷公司对英公司其他债权人有优先受偿权。

四、美国《统一商法典》关于货物所有权转移时间规定

美国在采用《统一商法典》以前,关于货物所有权转移的法律同英国法基本是一致的。当时,美国法也同英国法一样认为所有权的转移是一个至关重要的问题,因此把风险的转移、保险利益的归属、买卖双方可享有的救济方法等与其没有直接关系的问题搅在一起。但是后来美国许多法学界人士认识到,这样规定并不符合当代商业的发展要求。因此,美国在制定商法典时就抛弃了这种陈旧过时的观念,把所有权转移问题单独作出规定,而不再以所有权的转移作为决定风险与救济方法的关键因素。

商法典对所有权转移的规定有三个特点:(1)仍然确定了特定化是货物所有权转移的前提这一基本原则。这一点与英国《货物买卖法》同出一辙。(2)为买方设置了一项“特别财产权( special property) ”即在货物确定后尚未交付前,买方取得的一项权利。在买卖合同成立,标的物确定之后,买方尚未支付价金之前,买方所得到的仅仅是货物的特别财产权,而不是完整的所有权。如果买方不按约定的时间付款,卖方可以拒绝交付,而一旦买方按时交款了,卖方就必须交付标的物。这就兼顾了买卖双方的合同利益。它实际上为买卖双方在货物交付前设定了一个“安全阀”。(3)在货物确定才可转移所有权的前提下,规定货物交付的时间和地点就是所有权转移的时间和地点,即明确规定了货物所有权转移的交付主义。美国《统一商法典》对于货物所有权转移时间的规定的确有其独到之处,概括起来:以货物确定为前提,以特别财产权为过渡,以交付主义为原则的一种货物所有权转移的方式。它比较好地解决了上文中提到的三种规定方式的不足,很值得我们借鉴。

五、我国法律的规定

《民法通则》规定:“按照合同或其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时转移。法律另有规定或当事人另有约定的除外。”《合同法》第133 条规定:“标的物的所有权在交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由此可见,我国法律采取交付转让所有权的立法模式。

六、国际惯例的做法

《1932 年华沙―――牛津规则》明确规定了货物所有权的转移时间, 其规则体现在第6条、第20条第2款中,具体有:(1)卖方依据法律对所售货物享有留置权、保留权或中止交货权时,所有权不发生转移;(2)在其他情况下,货物所有权的转移时间是卖方将有关单据交给买方的时刻。

七、示范法的规定

《国际销售示范合同》虽然不是国际条约,也不是国际惯例,更不是国内立法,但是,它对各国立法具有示范性,成为各国立法的范本。该《示范合同》认为,如果双方当事人已经有效地同意保留所有权,则直到完全付清货款之前,或依照另外的约定,货物的所有权不发生转移。

八、小结

通过以上的分析我们可以看出，围绕着货物所有权转移问题，各国法律与国际公约、国际贸易惯例的规定相差甚远，并且，短时间内这种差异恐怕是难以统一弥合的。国际贸易统一法与惯例，以及国际贸易辅助服务支持体系都对之避而不谈就是明证。这使得在贸易实务中，上述问题变得十分复杂。作为货物所有权转移这一物权法律问题,因为“民法、刑法等法律,由于调整的社会关系及功能作用所决定,其条款绝大多数属伦理性条款” 而带有很强的民族特色、地域特点,这种特点会对国际贸易带来种种障碍。但是，消除所有权转移的概念或对所有权转移采取回避，都不是实事求是的做法，关键是结合具体的实在的商务规则和各国的立法共识制定统一的、专门的货物所有权转移的实体法公约。

值得注意的是，当今几乎各国的立法制度都允许当事人自行做出约定来规定买卖货物所有权的移转，只有在买卖当事人没有规定时，移转才适用法律规定。因此，我们完全可以说，当事人的自行约定是决定买卖货物所有权移转的首要条件，因为在一定的前提下它能够排除各国的法律效力，这前提当然是买卖当事人的这种约定要与各国现行的立法不相抵触。此外，在国际贸易实务中，当事人的自行约定也是卖方保留买卖货物所有权和处置权的重要方法之一。

另外，从国际惯例来看，提单的交付也是所有权转移的关键。现在许多国家通过电子提单转移货物的所有权，并且一些国际公约和国内法对这些问题已提出了解决方法。然而在面对诸如电子提单能否实现纸面提单所具有的权利转让的功能的问题法律问题时，也会遇到困难。《国际海事委员会电子提单规则》采用功能等价法，设计了通过密码转让来转让提单的方法，一些国际组织也进行了探索和尝试。但电子提单所面临的技术与法律问题的解决，需要一个过程，也有赖于商业实践的检验与推动。

参考文献：

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买卖合同的相关法律篇7

最高人民法院于2009年4月28日了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释），该解释于2009年6月1日起正式施行。其中明确规定了买受人在5种情形之下不仅可以要求解除、撤销合同或者是要求宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”。此解释一出台便引起了社会的广泛关注与热烈的争论，笔者在此不主要讨论其社会意义，而主要从法学理论与法律规定两个方面对该规定进行深入的分析，以引起相关部门的注意，并与广大法学爱好者进行交流与探讨。 一、 房屋可否作为商品关于房屋是否可以作为商品，得依具体情况而定，我国现行的法律中并没有对其进行明确规定。《中国大百科全书》从经济学的角度对“商品”一词所作的定义，商品是指“用来交换、能满足人们某种需要的劳动产品”。根据该定义内涵来看，首先，商品必须是经过劳动生产而得来的产品，也就是说必须在这个产品中体现人类的劳动，那些非是经过人类劳动的产品，并非此种意义上的商品。其次，该产品应该必须是有用的，必须具有使用价值，能够满足人们对它的某种特定需求，没有用的产品也是不能把他当作商品的。第三，该产品是用来交换而不是所有权人自己直接消费的。如果某一产品生产出来的目的只是用于自己使用和消费，那么这件产品同样不是真正意义上的商品。通过我们对商品定义的分析，我们可以看出，对于以房屋的建造与销售为主要经营范围的房地产企业来说，他们所生产出来的房屋大多是销售给他人所有并使用，符合前面商品定义中要求的条件，因此可以作为一种商品，无非这种商品具有自己的特点罢了。 二、 商品房买卖中对出卖人采用惩罚性赔偿的法理与法律依据由于房屋可以作为商品，那么我们就把用于买卖的房屋叫做商品房。对于在商品房买卖合同中对买受人提供保护时的法律适用，不仅可以适用民法通则的原则性规定及合同之债的有关规定，可以适用《中华人民共和国合同法》的具体规定，同样也可适用《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律规定，这点似乎没有什么争议。但在我国现有的法律体系中，仅仅只有《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条明确地规定了惩罚性赔偿，其具体条文是：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”而作为民法基本法的民法通则并没有惩罚性赔偿的规定，合同法也没有。法理学界普遍认为由于我国基本上是采用的大陆法系的法律体系，所以没有采用具有英美法系特点的惩罚性赔偿。但随着对商家欺诈行为的泛滥与消费者在消费过程中的弱势地位，似乎也有借鉴这种惩罚性赔偿的必要，所以我国早在1993年的消费者权益保护法的制定中便有了这一明确而具体的规定。也因此有些人误解地认为最高人民法院在作出这一解释时也采用的是消费者权益保护法所规定的惩罚性赔偿原则。但是，我们从该解释的条文中却发现，其制定此解释的依据是“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释”，而惟独没有指明是依据《中华人民共和国消费者权益保护法》。笔者认为，这并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律规定的原因使然。但可惜的是，我们从其指明的四部法律中是无法找到明确的法律依据的。反而却有学者特别指出说：“需注意的是，司法解释未以消费者权益保护法作为其制定依据，这就使得司法解释所定惩罚性赔偿可实质性避开消费者权益保护法第四十九条所称“双倍赔偿”规则的僵化适用，从而赋予法官根据案情确定惩罚性赔偿金额的自由裁量权。”（叶林著《惩罚性赔偿在商品房买卖纠纷中的适用问题》，载于中国民商法律网）”虽然笔者认为这种观点特别强调了法官在审判中可以对赔偿金额作出一定的“自由裁量”，在司法实践可以较灵活地、根据不同案件的实际情况进行适当处理，在某些情形里可能会更好地达到惩罚性赔偿的目的，从而避免了在适用消费者权益保护法的规定时适用一倍赔偿的数额确定性。但是最高人民法院的这一规定并没有明确的法律依据，甚至也超过了最高人民法院制订司法解释内容的权限，有越权解释的嫌疑。因为根据《中华人民共和国人民法院组织法》第33条规定：最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。五届人大第19次会议于1981年6月10日通过的《全国 人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》中第二条规定：“凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民法院进行解释。”而最高人民法院于1997年6月23日的《最高人民法院关于司法解释工作的若干规定》第4条却规定：“最高人民法院制定并的司法解释，具有法律效力。”但全国人大常委会于2000年3月15日通过的《中华人民共和国立法法》却并没有明确规定司法解释为我国法律适用的渊源（也就是法律的形式），而且该法第八条明确规定对于民事基本制度只能制定为法律。通过这些规定我们可以清楚的看到，最高人民法院对在进行司法活动过程中对具体法律条文或适用条件等情况不明确时，才可以作出解释，而并不是最高人民法院能够独立地创设或改变法律现有的规定。对于最高法院所称的五种情形，现有的法律法规已经有清楚而明确的规定，并非不知“如何具体应用”。由于惩罚性赔偿已经涉及到当事人的民事责任，是民事法律体系中最基本的也是最重要的内容之一，在法律已有明确规定的情况下，最高法院的这一解释明显具有越权之嫌。同时，最高法院的这一解释也无相应的法学理论依据。因为从现有的消费者权益保护法的规定来看，主要是针对经营者提供商品或者服务有“欺诈行为”时才适用，也就是强调了行为的欺诈性。但最高法院的解释明显超出这一原则，不仅在出卖人有欺诈行为时适用，在违约时也同样适用，笔者将在下文中详细论述。所以，需要特别注意的是，尽管最高法院的这一解释中的部份内容在完全可以依据消费者权益保护法的规定来进行解释的情况下，但却由于想给法官保留更多的自由裁量的权力，反而使得本规定存在法律依据不足的嫌疑，从而使公民对其合法性产生质疑。 三、 司法解释中规定可以主张要求承担惩罚性赔偿的具体情形根据该解释的规定，主要有以下五种情形买受人可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。但是适用条件各有不同，需要引起我们的足够注意。下面笔者将具体进行分析：1、 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。我们知道，在出卖人在与买受人签订买卖合同后又将该房屋抵押给其他第三人，并不必然会导致该合同无法实际履行，因为出卖人也有可能会在买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销，这样并不会影响到买受人的合法权益。所以最高人民法院规定，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现的”这一条件，简单的说，主要包括房屋无法实际交付或无法办理房屋权属证书等。因为在这种情形下，才会导致出卖人的根本性违约，因此才会造成买受购买房屋的目的落空，严重影响到买受人的合法权益。特别是在买受人已经支付相当金额的购房款时，一旦出卖人破产或者丧失偿债能力，则买受人的损失几乎无法得到保障。但是，笔者认为这一规定在法学理论上的合理性颇值商榷。因为在这种情况下，有两种很显然的可能存在，一是出卖人抵押房屋的目的是为了得到更多的资金，从而更好地履行合同的义务；第二种情形就是出卖人故意违约，也就是将所出卖的房屋抵押后无法撤销该抵押，从而导致自己违约，根本无法履行自己的义务。对于故意违约或根本违约后处理，合同法第94条有着明确规定，具体为：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 而此种情形就正好适用于合同法这条规定的第四款规定。但是，合同法并没有在有关违约责任的条款中规定在这种情形下应承担惩罚性赔偿。当然，买受人可以要求出卖人赔偿其全部损失，包括一些直接及间接的损失，这些都可以从合同法中违约责任的条款中找到依据，但惩罚性赔偿却无任何法律依据。同时，如果适用消费者权益保护法适用惩罚性赔偿的欺诈条件来确定，也不能适用惩罚性赔偿，因为尽管出卖人此时在主观上属于故意违约，但其并不能构成欺诈，这两者之间存在着很大的差别。所以，笔者认为这一规定既不符合法理也没有法律依据。 2、 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。当出卖人将同一标的物与他人签订买卖合同 后又将此标的物出卖给第三人，并不能都适用惩罚性赔偿。而且就算是适用该规定，也只能由在先与出卖人签订买卖合同的买受人主张惩罚性赔偿。我们知道，出卖人将同一标的物先后数次出卖给他人，最多只能履行其中的一份合同并交付标的物。对于其他人来讲，都无法履行，也都是欺诈，这一点是不言而喻的。对于一物二卖甚至多卖的情形，严重的甚至可能会构成刑事诈骗犯罪，行为人可能会因此而承担相应的刑事责任。但是在民事责任方面， 究竟赔偿多少为宜，只能以民法通则、合同法等民事实体法中有关民事责任的规定来处理，我们没有发现这两部份的法律中有任何惩罚性赔偿的规定。同时，最高法院的这一规定可能会出现适用上的困难，比如当一个出卖人将其房屋多次出卖给他人后，涉嫌合同诈骗而被追究刑事责任，那么在附带民事诉讼时，是按照民法通则的规定赔偿其损失呢还是依据此规定来判决其赔偿损失并处以惩罚性赔偿呢？显然，法院是不能适用这个规定的，因为毕竟其不是法律的渊源。而如果单纯作为一起民事案件来处理并适用此解释规定的赔偿时，岂不是比追究其刑事附带民事责任能够得到更多的赔偿？而且，当出卖人与其他买受人共同故意侵害原买受人的合同债权时（也就是合同法理论上所称“第三人侵害债权”），第三人应当承担什么样的责任呢？很可能承担的是共同的、连带的赔偿，那么也让其承担惩罚性赔偿吗？因此，此解释也给以后这方面内容的立法带来一定的困难或障碍。3、 出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，而导致房屋买卖合同无效或撤销、被解除的。由于出卖人在与买受人签订合同时明知自己没有取得商品房预售许可，但仍然向买受人销售商品房。尽管出卖人在合同签订后到房屋交付前可能会取得销售许可。但是由于其直接违反了《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国房地产管理法》第37条、第38条的强制性规定，因此导致该买卖合同无效。在此需要注意的是，虽然出卖人在此时没有取得预售许可，但并不能一定会出现无法交付或者是无法履行合同全部义务，也就是说其仍然存在能够履行合同义务的可能，但由于违反了法律的强制性规定，所以才导致无效的。所以在适用此条款时，并不以出出卖人是否在以后能实际履行或全面履行为适用要件，而且一定要注意合同无效的原因。但是，该解释却又在第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，此规定不仅与合同法的基本理论不相符合，与法律规定也不相同。我们在确定某一份合同是否有效，在合同没有特别约定生效条件的情况下，只能以合同成立时来判断。合同法第44条已经作出了明确规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”而最高法院的这一规定，不仅混乱了合同效力的理论体系，违反了法律的相关规定，更可能从反面告诉出卖人这样一个判断：有没有预售许可证没关系，只要以后在起诉时能取得预售许可即可。岂不是有鼓励出卖人在没有取得预售许可的情况下与买受人签订预售合同的嫌疑？笔者认为，此规定应当予以改正。同时，应注意此条规定仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时才能予以适用，而不是适用于合同生效后的违约处理。4、 出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。此时主要是指在双方订立买卖合同前出卖人已将出卖的房屋抵押给他人的情形。在此我们也应当注意，并不是只要出卖人在与买受订立买卖合同时将该房屋抵押给他人，买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿。从现有法律特别是合同法的规定来看，当事人一方在与另一方签订合同时已经将标的物抵押给他人，并不会必然导致该买卖合同无效或者被解除、撤销，也并不必然会导致出卖人无法履行买卖合同的义务。关于这一观点，我们可以从合同法第40条、第52条、第54条、第94条可以清楚地看出。所以，只有当出卖人将其出卖给买受人的房屋抵押给其他第三人后违反了上述四条款所规定的情形时，买受人才可依据合同法的具体规定与本解释的规定向出卖人主张惩罚性赔偿的责任。5、 出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。出卖人在出卖房屋时，不论其是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋，此时对于买受人来说都属于欺诈。因为其将房屋已经卖出，尽管出卖人可能会违反在先与第三人所签订的合同而将房屋实际交付给买 受人，但是我们现在的经济秩序及法律秩序中都不能对这种现象予以默认或鼓励，必须予以严厉的制裁，来充分保证交易安全。所以，对于此类欺诈行为，历来都是民法中规范及惩罚的重点。如果在这种情况下对其适用惩罚性赔偿，可以达到民事制裁或惩罚的目的，不仅符合法理，也与消费者权益保护法规定的条款相一致。 四、 惩罚性赔偿的适用与合同效力状态之间的关系我们知道，现行的合同法把合同的效力分为四种基本形态，分别是合同有效、无效、效力待定及被撤销。而对于合同的终止，按照合同法第91条的规定，有大约6种比较明确的终止形式，其分别是：1、合同债务完全履行；2、合同解除；3、合同债务互相抵销；4、债务人主动履行债务后将债务依法提存；5、债权人自愿免除了债务人所应承担的债务；6、混同，也就债权人与债务人同归于一人。当然，合同也可因法律的特别规定或者当事人约定其他条件成就而终止。但需要注意的是，合同在终止之前是有效的。从上文所提到的五种惩罚性赔偿的情形来看，既包括了合同因违反了法律的强制性规定而无效的情形，也包括了合同出现了约定或法定的解除情形而被买受人解除的情形，也包括了合同被买受人依法撤销的情形，同时还包括了有效合同在履行的过程中违约的情形。这些适用情形涉及到了合同不同的效力形态，应当说是比较全面的保护了买受人的合法权益。 五、 对最高人民法院确立惩罚性赔偿的评价与建议笔者认为，由于最高人民法院制订的这份解释涉及到民法中民事责任的基本内容，而这部份的内容或规定只有法律才有权作出明确的规定，最高人民法院无权就民事责任的基本内容来自行作出司法解释，从而不适当地增加一方民事主体的民事责任。因此，此解释应属越权解释，其效力值得我们进行研究与探讨。其次，对于此解释中适用惩罚性赔偿的五种情形，现有的法律已经作出了明确的规定，最高人民法院不能超越法律的规定来擅自扩大解释。第三，根据消费者权益保护法对消费者保护的基本原则，并结合到民法的诚实信用原则，当经营者提供商品或者服务有“欺诈行为”等违反诚实信用原则的行为时，让其受到惩罚性赔偿才有意义与必要。而本司法解释却扩大了这一原则和条件，不仅在出卖人在签订买卖合同有欺诈行为时应当承担惩罚性赔偿的责任，而且在其有违约行为时也承担惩罚性赔偿责任，不仅超越了现行法律的原则性规定，而且也破坏了现有的民事责任的法学理论体系与法律体系。第四，最高法院的这个解释也有不完善或者含义不清甚至是重复的地方。如解释第8条中规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。前面已经指出可以要求“返还已付购房款及利息、赔偿损失”，而后面却又规定“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，由于这两种赔偿是可以同时适用的，那么前面的“赔偿损失”与后面的“赔偿责任”有何区别与不同呢？这两种赔偿是什么关系呢？尚待明确。该解释第9条也是这样规定的。最后，尽管该解释强有力的保护了买受人的合法权益，但也可能会让买受人取得不当利益，特别是不诚实的购房者，等等，这也可能会影响到民法的公平原则。需要值得一提的是，尽管笔者也对商品房买卖过程中出卖人的欺诈行为及/或违约行为深恶痛绝，但是司法过程毕竟是一个理性的过程，不能用感情来不恰当的影响到法律制订，也不能影响到法律的适用。所以笔者认为，人民法院在审理此类案件时也应当严格注意适用惩罚性赔偿的条件，审慎适用惩罚性赔偿。也许最高人民法院的这一规定不仅极大地保护了买受人的合法权益，而且也可能会对房地产销售行为的规范起到一定的作用，但如果制订这个解释的主要目的是这个想法的话未免太过于简单。对于现在房地产开发与销售中出现的种种问题，需要用行政的、金融的、法律的等各个方面的共同努力才能取得较好的效果。只要能够充分地、不折不扣地运用好现有合同法中关于违约责任的赔偿规定就已经足以对买受人进行充分的法律保护，根本不必超出现有法律规定，比如对于欺诈性销售，可以按照消费者权益保护法的规定予以惩罚性赔偿，而在其他违约行为的损失赔偿的范围确定上，我们完全可以对买受人受到直接损失及间接损失都予以赔偿，甚至对买受人在胜诉后的律师费用等都予以支持，等等，这样既不会超越法律又不会让其受到损失，又何必让买受人得到不当利益而同时损害出卖人的合法权益呢？也许，这个解释只是在特定的历史时期的特殊产物吧。总而言之，笔者认为最 高法院的这一司法解释既没有足够的法学理论支持，也没有明确的法律依据，而且规定的内容也超出了现行有关法律的明确规定，此规定内容的合理性与合法性都值得商榷。所以笔者希望最高人民法院以后在修改这个解释时能够充分考虑到存在的各种问题，并力争作出更好的规定与处理。

买卖合同的相关法律篇8

关键词:农村私房;合同效力;新农村建设

一、认定农村私法买卖合同的效力问题的法律现状

针对农村私房买卖合同的效力问题的法律规定较少，目前适用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的规定。而司法实践中，大多是由各省高级人民法院以会议纪要的形式指导下级法院的审判。这些会议纪要暂时弥补了法律的空白，有助于解决实践问题，但是缺乏统一性和权威性。目前各法院针对农村私房买卖合同的效力问题主要有三种意见。

（一）无效合同

北京市高级人民法院京高法[2004]391号文件认为：“房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，进而认定农村房屋买卖合同应为无效。”

（二）有效合同

浙江省高级人民法院浙高法[1992]82号文件认为：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应让其补办有关手续。”

（三）以无效合同为原则、以有效合同为例外

山东省高级人民法院鲁高法[2005]201号文件认为：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”

二、同一集体经济组织成员间房屋买卖合同的效力分析

随着农村进城居住人员的增多，其在农村的房屋所有或继承房屋已不再用于自身居住，他们也无力看管这些“多余”的房屋。由于这些现实的原因，农村私房买卖成为必然趋势。但由于农村房屋的特殊性，农村私房买卖合同的法律效力问题存在不同认识。

分析房屋买卖合同的效力问题，首先要确定买卖合同双方的主体身份。房屋买卖合同卖方是在本集体拥有合法私有房屋的成员，而买方则主要有三种情况：一是符合有关申请条件但尚没有分到宅基地集体经济组织成员；二是拥有尚未达到国家规定标准宅基地的房屋的集体经济组织成员；三是已拥有符合国家规定标准宅基地的房屋的集体经济组织成员。而前两种情况，符合条件的集体经济组织成员可以申请宅基地。

（一）未分配及分配的宅基地不足国家规定标准的买方与卖方签订的买卖合同效力分析

我国现行法律并未明确禁止农村房屋买卖，否定农村私房买卖的理由在于依据《土地管理法》第63条之规定而认为农村宅基地不可转让。但《物权法》第155条实际上明示了农村宅基地是可以转让的。因此，此两种情形的农村私房买卖合同存在合法性基础。

除此之外，由于此两种情形的买方符合申请宅基地的条件，若不购买本集体内部的房屋，就会向有关部门申请宅基地，自建房屋，不利于节省土地资源，因此也存在着合理性基础。

综上所述，存在此两种情形的买方与卖方签订的合同应该予以认可。

（二）已拥有符合国家规定标准宅基地的房屋的集体成员作为买方签订的买卖合同的效力问题分析

此类合同效力有两种不同的观点：

第一种观点认为此类合同是合同无效。持此观点的人认为依据《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”以及《合同法》第52条之规定认为，此类合同因违反《土地管理法》的有关规定，应被认定为无效合同。

第二种观点认为此类合同是有效合同。持此观点的人认为因这类房屋买卖购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》的有效合同要件，原则上均为有效合同。

我认为《土地管理法》第62条的规定并非是法律的强制性规定，不能以此认定已拥有符合国家规定标准宅基地的集体经济组织成员间签订的房屋买卖合同因违反《土地管理法》而无效。探究《土地管理法》的立法背景，立法的主要目的是规范土地管理行为，即已有一处符合国家规定标准宅基地的集体成员不得再次申请宅基地，即使申请也不得予以批准，并不是禁止成员间通过购买房屋而取得宅基地使用权。《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》进一步明确了现行宅基地分配制度是基于集体成员身份实行的福利性分配。因此确认此类买卖合同的效力，并不违反国家的政策性规定，同时也有利于实现物尽其用的功能。

三、确认同一集体经济组织成员间房屋买卖合法有效的意义

随着新农村建设及农村改造的进行，农村房屋与未改造前相比增值几倍乃至几十倍。由于利益的驱动。出现了一大批出让房屋后又反悔的卖方，其以各种理由要求确认《房屋买卖合同》无效。由于卖方均是在房屋被明确拆迁或改造前提讼的，房屋大多是按照现有价值进行评估，而不是拆迁或改造后的价值。倘若《房屋买卖合同》被确认为无效，已长期居住的买方将丧失其“巨大”的可期待利益，同时卖方也会因违反合同法的诚实信用原则而获得“不当利益”，这有悖法律的基本精神。

因此，在没有明确禁止同一集体成员间进行房屋买卖的法律，又存在相当充分的理由可以佐证同一集体成员间房屋买卖合法有效，并且符合国家的政策性规定的前提下，确认同一集体成员间的房屋买卖合法有效，有利于维护法律的权威，有利于建设良好的社会秩序，宣扬诚实信用的社会和商业环境。

参考文献：

［1］骆忠红．浅析农村房屋买卖的若干法律问题．