地产项目实施方案范文

地产项目实施方案篇1

这里的质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究――产品策划――设计――实施――交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。

1 房地产开发项目中存在的问题

在质量管理过程中，房地产开发公司常常把主要精力放在了施工阶段，难逃施工企业本质。对前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视程度不够。作为建设方，是以项目开发而成立的团队，施工管理的思维应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如这些大量的前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目的整体投资效益。包括反映绿色生态的产品性能质量，反映规划、设计水平的功能质量，反映工程构造、施工工艺的工程质量；反映物业管理、人文环境的服务质量。存在的问题具体可归纳为以下几点：

1.1 项目市场定位不够准确

投资决策仓促盲目，市场定位工作流于形式，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。

1.2 规划、设计阶段优化深度不够

良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。

1.3 质量问题普遍存在

房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、 “楼歪歪”、 “楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响，也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟。

1.4 设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。

2 房地产开发项目前期工作的质量管理

房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。加强前期的质量管理，应从以下两方面入手：

2.1 加强对市场策划的质量管理

市场策划的目的是针对房地产项目开发的市场进行调研与预测，确定项目的市场位置，找出项目现有的潜在的目标客户，分析目标客户的需求方向，从而对项目进行总体定位，最终为项目的后续策划打下良好基础。市场策划所涉及的内容非常复杂，影响市场策划结果的因素也非常多。由于收到预算的限制和时间人力的约束，特别是资料的缺乏，使任何一个策划结果都不是无懈可击的。但是可行性研究报告的质量好坏又很大程度上影响了项目的生存和发展，因此必须要加强对市场策划的质量管理。在这个阶段进行质量管理的思路有：一是加强对平时房地产市场状况的跟踪调查和分析，建立数据库；二是注重对市场研究人员素质的培养和管理；三是采用多种调研方法共同进行，并参考各方面专家的意见；四是对策划调研类的外包公司进行招标或评审，对其实施过程进行全程监督考核，对结果进行综合验收，对其能力和水平进行事后评价。

2.2 加强对投资策划的质量管理

投资策划的质量对未来项目的成败有着决定性的作用，它可以影响到投资决策、资金筹措、规划设计方案、开发工期安排、项目成本控制、销售回款节奏等方方面面。因此必须要提高和重视房地产投资策划的质量，可以采取的措施有：

选择优秀的顾问公司和专业人员从事该项工作，并对过程进行周密的安排和把控；加强各方面的人员配备和保证各专业的紧密及时沟通；保证基础资料的全面和可靠；对方案进行多轮调整和优化，并提出多种可行方案进行比较和评价；建立工作成果质量评审制度，通过内审和外审层层把关来共同提高成果质量；加强合同管理，在合同签订前把工作计划和内容要求予以明确，在工作过程中和结束后严格按照合同约定来付款；是通过项目开发过程中和完成后的项目评估来检验前期的工作质量，奖优罚劣并指导改进以后的工作。

3 房地产开发项目设计质量管理

根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量的有效管理：

3.1 规划设计阶段质量管理

规划设计的依据：经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计；开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

3.2 施工图设计阶段质量管理

施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。

要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理空间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适； 二要做到建筑造型和风格的艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。注意各专业之间的交叉协调，以及人性化的设计；关注建筑设备及家居产品的市场变化，及时调整相关设计细节。

4 房地产开发项目施工质量管理

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

4.1 施工阶段的质量控制

4.1.1 要制定适当的质量目标。因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 强调施工现场的技术质量管理。建立统一的标准化的现场管理制度，包括质量责任制度、技术复核制度、现场会议制度、施工过程控制制度、现场质量检验制度、质量统计报表制度、质量事故报告和处理制度等。编制合理科学的施工方案并严格组织实施，完善强化岗位责任，推行项目经济责任制，严格检验标准，对原材料和工程中的配套设备进行检验，确立施工中控制质量的具体措施。

4.1.3 加强工程质量监理。房地产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。

4.2 现场有效质量管理关键环节

4.2.1 工程样板先行。样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证

4.2.2 技术方案先行。技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务

4.2.3 施工关键工序控制。甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。

5 房地产开发项目竣工质量管理

竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序,也是工程项目质量控制的后期工作,是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前,房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测,为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作,不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方,现场进行查验,发现问题,尽早处理,消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级,使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收,发现质量问题,责令有关单位限期处理。

6 房地产开发项目售后质量管理

房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维保工作。二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房地产开发项目尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房地产开发项目的质量。

参考文献：

[1]阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.

[2]张永福 钱磊（j）科技创新导报2008.12

地产项目实施方案篇2

【关键词】 房地产；质量；控制

【中图分类号】 TU712.3 【文献标识码】 A【文章编号】 1727-5123（2011）01-011-01

1引言

在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源(如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等)在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，如何把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题。而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。

2目前房地产开发项目有关问题的剖析

在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过，这时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查)，及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。

3开发项目前期工作的质量管理

3.1建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是；①根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施;②按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;③对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;④编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

3.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司完成项目咨询工作以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方。建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关。

4设计阶段的质量控制

4.1方案设计阶段。开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

4.2设计阶段质量控制方法。为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差;不足设计，存在隐患或功能降低。

5施工阶段的质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，以此确保工程的工作过程质量。只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有；检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中，可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控;监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量要求;做好设计变更的控制工作;做好施工过程中的检查验收工作;做好工程质量问题和质量事故的处理。当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止;当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令;要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度;对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。

房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进。

参考文献

1周帆.当代房地产策划方案解读[M].广州；广东经济出版社，2006

地产项目实施方案篇3

关键词：房地产项目；重点环节；开发管理。

对房地产产品进行精准的市场定位，实施合理优化的成本战略，能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略，但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点，即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。

1.房地产项目开发的投资决策问题

房地产企业是否具有雄厚的实例，土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式，因此，在拍卖出让项目土地之前，对于究竟以何种价格取得土地比较合适，企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案，该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然，制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料，否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示，土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程，通常需要多次加价才可能中标，所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后，在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。

2.优化设计产品方案

在房地产项目的设计方案期间，想要保证设计方案的高质量，首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面：

第一，项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况，房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况，房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。

第二，土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。

第三，当前的市场供需状况。主要内容包括：房地产项目所在地块的周边市场分析（主要是市场的整体供应情况分析），房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析，其他市场需要状况分析（例如建筑、景观以及户型等）。

第四，相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括：针对典型项目的个案进行深入的调查，分析该典型项目个案的典型优势，结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。

第五，开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。

3.项目成本控制策略

3.1成本控制的原则

（1）科学合理性原则

房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多，风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性，但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中，通过不断地的修改与调整，概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”，扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算，工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性，否则将直接影响房地产项目的收益情况。

（2）以设计阶段为重点全过程成本控制原则

项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而，经大量的测算分析，人们发现对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为75%-95%；在技术设计阶段，影响项目成本的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-35%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而，项目投资控制，既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。

（3）成本的主动控制原则

房地产项目的开发以选择宗地为开始，因此，从该阶段开始便要主动出击，举例来说，主动要求设计部门编制规划设计方案，并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”，因此建议由专家小组（主要由建筑师、经济师、策划师组成）对设计部门提出成本控制的要求与建议，此举能够有效在设计阶段进行成本控制，也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是，在工程方案的实施执行过程中，成本控制目标通常会偏离预定方向，此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。

3.2细化成本控制方案

房地产项目通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。

（1）决策期间

投资决策分析分为两个部分：第一，市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等；第二，项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。

（2）前期准备期间

该阶段主要包括以下几点：第一，分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小；第二，获取土地的使用权；第三，征地、拆迁、安置、补偿；第四，规划设计及建设方案的制定；第五，项目报建；第六，市政设施建设的谈判与协议；第七，资金筹措（安排短期和长期信贷）；第八，对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平；第九，对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；第十，选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容，有效地进行成本控制。

（3）施工期间

在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。

（4）营销期间

地产项目实施方案篇4

【关键词】房地产开发项目；工程；现场管理；问题；解决方案；分析

受到多方面因素影响，建设总量持续提升的房地产开发项目工程并不具备系统且规范的现场管理标准，现场管理工作的开展在设计管理、进度管理、质量管理以及成本管理等各个方面呈现出了较为明显的不足与缺失，以上问题不仅导致房地产开发项目工程建设困难重重，最终也使得整个房地产市场发展受到不利影响。基于此，如何对房地产开发项目工程现场管理工作存在的问题进行分析，探求与之相对应的解决方案，才是引导并规范房地产开发项目工程发展方向的核心所在。本文试对做详细分析与说明。

一、现阶段房地产开发项目工程现场管理存在的问题分析

（一）设计管理存在的问题分析：在房地产开发项目工程日益向着系统化、集成化以及规模化方向发展的过程当中，房地产开发项目设计单位所承接的设计任务也更为复杂与集中。与此同时，受到房地产开发商对于整个房地产项目建设周期的迫切性要求，设计赶工的情况屡屡发生。房地产开发项目设计人员未能够深入到施工现场对项目建设方案进行设计规划，所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，进而导致后期实际施工中有关设计方案的纠正问题过于频繁，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。

（二）进度管理存在的问题分析：现阶段房地产开发项目工程现场进度管理工作面临的最突出矛盾在于：项目实际施工进度与开发计划进度之间的不协调性，实际施工进度严重滞后于计划进度，由此势必会造成房地产开发项目建设周期出现不必要的延长。与此同时，存在于房地产项目各开发商部门机构之间的协调性不强问题始终比较严重，导致大量在施工现场进度管理过程中出现的问题无法得到及时且有效的沟通，从而致使整个工程现场管理流于形式。

（三）质量管理存在的问题分析：现阶段存在于房地产开发项目工程现场质量管理过程中的问题主要可以归纳为以下几个方面：首先，项目施工作业人员为图一时的方便，在实际施工过程中未能够以具体的施工方案图纸为依据，严格遵照各环节施工标准及规范进行施工作业，为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患；其次，房地产开发项目施工监理单位作业人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，现场施工环节中进场材料主观性的偷工减料问题仍然普遍存在，对整个项目工程经济效益的实现造成了极为不利的影响；最后，现场施工作业人员自身安全意识及施工技能水平层次不齐，施工单位未执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，并且未针对现场施工作业人员，特别是关键施工环节作业人员及基层员工进行定期且系统的在岗培训工作，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱。

（四）成本管理存在的问题分析：不健全的成本管理措施及实施体系是现阶段房地产开发项目工程现场成本管理所面临的最典型问题。此问题集中表现在以下两个方面：一方面，不健全的成本管理措施及实施体系会导致房地产开发项目建设单位在建设施工合同的谈判及签订环节不够严谨，成本管理环节相关条款存在较多不利的漏洞，从而导致后期项目工程建设阶段的工程变更难度加大，项目索赔执行困难，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大；另一方面，不健全的成本管理措施及实施体系导致房地产开发项目成本核算缺乏系统化的监督制度提供保障，由此引发项目成本管理可控性下降，最终致使浪费严重。

二、房地产开发项目工程现场管理问题的解决方案分析

（一）设计管理存在问题的解决方案分析：我们知道，设计管理阶段的方案设计规划、施工图纸设计制定可以说是整个项目工程现场管理的前提所在。一般情况下，房地产开发项目所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，整体设计方案的确定往往需要各设计单位之间高效的沟通与联合实现。从这一角度上来说，房地产开发项目工程设计管理应当在设计单位之间构建良好的沟通体系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计中的位置与智能，确保设计工作的内在关系，确定设计方案的提交时间，确保项目工程能够有效开展。与此同时，房地产开发项目工程设计单位应当进行系统化的跟踪服务，对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保出图质量，确保内审有效，从而确保设计管理整体质量的稳定性。

（二）进度管理存在问题的解决方案分析：进度管理工作是房地产开发项目工程现场管理的基础所在，针对项目建设进度进行合理的控制与管理是进度管理的主要工作内容，通过对项目建设进度的合理控制确保实际施工进度与计划进度之间的协调性，在确保进度可控与合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。与此同时，进度管理还应当关注施工现场所涉及材料、人力以及物质的高效整合与组织。从这一角度上来说，现场作业人员应当制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而不断提高进度管理的整体水平。

（三）质量管理存在问题的解决方案分析：质量管理工作是房地产开发项目现场管理的重点所在。可通过以下几方面措施提高质量管理综合水平：①.强化施工现场管理力度，对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为；②.在发现监理单位监督管理职能履行存在缺失的情况下，应以经济处罚为手段对其进行改进与完善；③.特别关注施工单位现场作业人员的岗前培训与在岗培训作业，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性。

（四）成本管理存在问题的解决方案分析：成本管理工作是房地产开发现场管理的保障所在。建设单位应当组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，确保成本核算工作开展的规范性，并且深入施工环节各阶段各工序，以健全的成本控制制度为手段确保成本管理的有效性与灵活性，在确保项目施工质量一定的基础之上，对总成本开支进行合理的控制。

三、结束语

城市化建设规模的逐步发展与扩大带动着房地产开发项目走向崭新的发展阶段。房地产开发项目工程建设质量的保障关系到社会大众物质与精神生活需求的满足，关系到国民经济的稳定发展，关系到现代经济社会的优化与完善。现场管理工作的有效开展是提高房地产开发项目工程建设质量与建设效率的最直接也是最有效途径。本文通过对房地产开发项目工程现场管理存在问题的分析以及解决方案的探究，论证了现场管理的必要性与重要性，希望引起各方关注与重视。

参考文献：

[1]丁烈云.李斌.房地产市场预警调控系统的构筑技术要点及流程设计. [J].系统工程理论与实践.2002.22.（04）.58-62.68.

[2]徐嫩宜.试论工程管理环节在房地产开发中的重要性. [J].城市建设理论研究（电子版）.2012.（04）.

[3]张玉娟.房地产开发商对工程管理结构优化的探讨. [J].城市建设理论研究（电子版）.2011.（21）.

地产项目实施方案篇5

关键词：新时期；农机化新技术；推广

中图分类号： S22 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/ki.jlny.2014.23.0036

1农机化示范推广项目的组织程序

在试验示范的具体实施过程中，应包括机具的选型、选择试验示范点、签订示范合同和制定实施方案、组织方案、总结验收这五个阶段。

1.1机具选型

项目通过论证后，即可着手进行机具试验选型工作，选型必须注意机具的先进性、适应性和可靠性，做到动力配套合理，操作、维修方便，使用安全等。若无合适的作业机械，可组织技术人员对现有机械加以改造或研制新的机具。

1.2选择试验示范点

试验示范的目的在于通过实践检查项目选择的正确性，树立样板，示范全区。

1.3签订示范合同，制定实施方案

首先推广单位和示范单位要签订示范试验合同，明确各方的责任和义务，规范生产活动，约束各方。需要强调的是，制定农机化推广实施方案，必须加强同农业部门和农业科技人员的配合，要使实施方案真正体现出农机工程技术、农业生物技术和现代管理技术三者的有机统一。

1.4组织实施

根据农业生产要求和方案中制定的工艺流程，逐步实施要推广的农机新机具与新技术。

1.5总结验收

总结验收的目的在于对先进性、可靠性、安全性、经济性、适用性进行总结评价，确定能否进行大范围的推广应用。

2农机化示范项目的实施管理

2.1实施程序

农机化技术推广项目实施大体可分三个阶段进行，即项目实施技术组织准备阶段、项目实施技术推广阶段和项目总结阶段。项目实施工程程序如下：

项目实施技术准备阶段。包括：选择实施地点、任务分解；签订合同；进度时间管理；建立项目组织机构；人员组织与培训；资金、物资筹集；制定实施方案；对实施区进行宣传；实施场所条件准备；新技术对比实验准备。

项目实施技术推广阶段。包括：技术引进、试验示范；技术推广服务；资金物料配套投放；机械化生产和技术推广；原始数据记录、记载及资料事理；检查与监督；项目整理。

项目总结阶段。包括：测产、项目基础数据统计；项目效益评价；技术总结、项目工作总结；撰写验收或鉴定技术文件；申请成果鉴定；项目资料存档。

2.2选择实施地点及推广面积分解

选择实施点及推广面积分解的必要性。部、省下达的农机化技术推广项目，要求大范围、大面积推广，推广面积少则几万亩，多达几百万亩，应层层分解，共同内作。

选择实施地点的原则：以乡或县（市）为基本的实施点；在实施点划定的项目区应集中连片，田块平整，便于机械作业；项目实施的基本条件具备，即可要求路通、水通、电通；有一定的机械化基础；农民自愿参加计划实施；当地政府领导重视支持，并愿意与资金配套；承担单位技术较强，有完成任务的能力。

2.3建立项目实施机构

建立项目实施机构的目的在于发挥项目主持单位及相关部门和行业的综合功能，处理推广过程中的协调问题，为项目实施工作提供行政领导，为项目实施起到组织保证作用。项目实施机构体系一般由项目领导小组、技术小组和生产应用单位共同组成。对大面积大范围跨地区项目按行政区划分市、县、乡层层成立项目实施机构或协作组。

项目领导小组。以项目实施所在地区的农机主管部门为依托，建立项目领导小组。依据项目实施难易程度确定领导小组参加单位以及成员名单，其主要职责是负责行政推动，组织发动和协调，定期检查，解决配套资金保证物资供应。

项目技术组。以承担项目的农机化技术推广单位为依托，成立项目技术小组。组长由推广单位分管业务工作的站所长或室主任担任，成员主要由推广单位、农业技术部门、科研单位、教学单位的科技人员组成，主要职责是完成各项推广技术工作。

项目协作组织。项目协作组织成员由项目牵头单位和参加单位的主要推广人员组成。协作组织职责是制定工作方案，统一技术经济指标及进度要求，制定测产验收办法，负责落实任务、组织检查、考察参观、经验信息交流、办示范点、现场验收、评比等工作。

2.4制定项目实施方案

项目实施方案是项目实施的行动指南，是一个具有规范性的纲领性文件，要求具有很高的实用性和可操作性，项目实施方案的主要内容及要求：主要推广任务和达到的技术经济指标；推广的主要技术内容；实施地点；工作进度安排；组织管理措施；组建项目领导小组、项目技术组，明确其职责分工；拟定项目实施方案的要求。

要以项目合同为依据。项目实施方案是项目合同的具体化，实施方案中任务指标应与合同提出的一致，不可随意提高或降低要求，且实施方案要被应用单位接受执行。拟定一个科学实用、便于操作的实施方案，且要反复修订实施方案。项目实施方案拟定之后应交项目领导小组和项目技术组讨论研究，并听取应用单位意见，在此基础上修改完善，批准执行。

2.5项目检查与监督

检察监督是保证项目达到预期效果的重要手段，检查和监督是依据合同规定的内容，对项目实施的进展情况与原计划目标进行对照，发现差异，指出原因，以便及时采取解决措施，防止问题再度发生；对成功经验和做法加以总结，组织交流推广；检查监督要局部检查与全面监督相结合，内部监察与外部检查相结合，平常检查与重点抽查相结合；在开展检查监督之前，应事先对检查的范围、内容、重点、步骤及方式方法等分别予以研究，拟好检查提纲，做到有目的、有计划地进行，检查完毕后做好总结评比。

地产项目实施方案篇6

【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。

这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

1 目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。

2 房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。 1 建立开发项目质量管理责任制。

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。 2 制定开发项目的质量计划。

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。 3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3 设计阶段的质量控制 1 方案设计阶段

在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。

在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。 2 施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4 施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。

4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。 1.1 明确质量目标

房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。 1.2 制定项目建设实施的质量管理计划

在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。 1.3 质量保证

质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。 2 开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。 2.1 工程施工质量控制特点

（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。

（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。

（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。

（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。

（5）在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。 2.2 施工阶段工程质量的影响因素

影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。

（3）机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。

（5）环境因素主要是指工程技术环境、工程管理环境(如管理制度的健全与否，质量体系的完善与否、质量保证活动开展的情况等)和劳动环境。

地产项目实施方案篇7

【关键词】房地产；开发项目管理；方案

1 房地产开发项目管理方案的含义及其重要性

1.1 房地产开发项目管理方案的含义

房地产开发项目管理的最终目标是高效率地实现项目目标，包括成果性目标和约束性目标。成果性目标又包括项目的内在、外部功能要求和销售利税率、项目投资回报率以及自有资金回报率等效益指标。而约束性目标是指项目质量标准、项目的建设工期以及对项目的投资限额等等。房地产项目开发建设涉及土地利用、城市规划、城市管理、交通通讯、商业配套、建材物流、银行金融、环境、卫生人文等社会生产生活的方方面面，与城市居民和用户息息相关，项目干系人众多、广泛。这也从另一方面说明了房地产开发项目管理的复杂性和繁琐性。因此，为了确保房地产开发项目管理的顺利进行就需要建立一套科学而系统、合理而有组织规范的管理体系方案，以促进开发项目管理的协调性、确保工程建设最终目标的实现。房地产开发项目管理的基础是项目管理方案，它是在系统化的理论和方法的指导下围绕项目目标制定的一套有规划、有组织、有规章、有监督的管理系统。

1.2 房地产开发项目管理方案的重要性

管理的基本职能是计划、组织、协调和控制。分析房地产开发项目管理方案的重要性可以从管理的基本职能入手。房地产开发项目的计划管理主要围绕项目的最终目标制定项目管理工作计划，使得开发项目的各项工作能够有秩序、有规律、有条不紊的开展和进行，换句话说就是把开发项目的全部任务和工程包揽与计划囊中，在动态计划的管理下使得开发项目能够完成预订的指标和目标。房地产开发项目的组织管理主要围绕项目目标进行组织管理分工，根据内在规律对工作内容进行划分，建立各子项目之间逻辑关系，并组织实施。房地产开发项目的控制管理则主要是围绕项目目标对开发项目的所需成本、质量情况以及工期长短进行监督和控制，必要时采用合理的就偏措施，确保项目阶段性和总目标的实现。房地产开发项目的协调管理主要体现在它能够提供一个相对协调和和谐的公共环境给开发项目，从而在一定程度上确保房地产开发项目建设的正常开展和顺畅进行。房地产开发项目协调管理的职能主要是协调和沟通开发项目在不同阶段、不同层次的关系以及项目建设所处的外在环境、项目建设的各个分系统的关系。在协调和沟通的过程中要始终围绕绕项目目标，注重项目干系人之间的协调和和谐发展，注重项目内部计划、组织、控制之间的矛盾。唯有这样才能建立和维持更加有效的公共关系，帮助企业吸引更多的融通投资和拓展项目建设中所需的材料供应，有利于招募更优秀的施工队伍和设计团体，使项目在激烈的市场竞争中获得一定的优势，提供项目的工作效率，确保项目目标的实现。

从以上分析可以看出：计划是管理的基础，计划就是确定组织未来发展目标以及实现目标的方式；项目组织服从项目计划, 并反映着组织计划完成目标的方式；项目计划是项目控制的参照系和标的物；协调管理主要是为了项目计划的顺利实施，确保项目目标的实现。房地产项目开发管理方案是房地产项目计划管理的核心内容，在房地产开发管理中有着重要作用。

2 制定房地产开发项目管理方案应考虑的相关因素

2.1 面临时代的发展和新的社会形式，房地产开发项目管理必须要处理好两个方面的要求。

首先，伴随着市场竞争的加剧及宏观政策的变化，房地产开发项目也面临着巨大的压力和挑战，优胜劣汰的竞争原则和市场基本准则时时刻刻影响着房地产开发项目的成败。为了在开发项目上取得一定的优势和胜利，房地产项目开发企业不仅要具备一定的企业资质和竞争实力，还要在企业内部的生产资料配置实现最优化，充分利用现代化管理制度优化人力、物力、财力资源，确保项目建设质量的同时最大限度地挖掘企业内外部人员的潜力，运用科学技术的同时减少不必要的成本开支，与竞争对手在项目建设的质量优劣、项目施工管理以及技术等方面的竞争中脱颖而出，从而获得更多的经济利润和社会、环境效益。

其次，施工项目管理中运用的较为成熟的项目管理责任制值得在房地产项目开发、建设中适当借鉴。房地产开发项目管理和施工项目管理是一个互相影响、互相制约的关系，其中施工项目是施工企业和房地产开发企业获得一定生产效益的重要基点。项目管理责任制贯穿于开发项目管理范围和管理职责的确定、各项指标的确定以及落实和最后的考核效益。它是在充分考虑项目本身特点的基础上，从长远的角度对企业在开发项目实施的过程中需要的人力、物力、财力等资源投入进行的管理和控制，有利于取得更多的经济利润，这将是促进企业进行现代化管理制度革新的重要驱动力。伴随着社会主义市场经济的进一步发展和市场经济基本原则的影响下，率先采用现代化的管理体制和方法也就意味着在炙热化的市场竞争中取得更多的竞争筹码和优势，有利于企业核心竞争力的形成，在一定程度上直接影响着企业生存空间的拓展和获得更多的发展。因此在新形势下，现代化的管理手段和方法已经成为了对各个开发项目进行科学管理的首要选择。

2.2 建立和健全房地产开发项目管理策划体系

建立和健全必要的房地产开发项目管理策划是源于房地产开发项目管理内容的复杂性和繁琐性出发的，它十分注重开发项目的过程管理与目标管理，换句话说就是“虚拟管理”和“用户需求”，并在这个基础上形成学习型队伍和信息管理系统，这也是房地产开发项目在面对激烈市场竞争的必然选择。房地产开发项目管理的策划系统是从企业的整体策略而考虑的，注重工作创新和管理创新。它是结合企业的终极目标和业务程序而形成的运营体制。它不仅有利于融合企业的各种资源和优化资源的重新配置，而且还有利于充分发挥企业的核心整体竞争力和优先掌握市场的主动权，获得更多的市场份额和经济效益。一般来将，房地产开发项目管理策划体系可以分为四个层次、七个环节、一个组织和平面。其中四个层次是指开发项目建设的前期、设计、施工以及结尾移交的环节，这也是对企业人力、物力、财力等资源的重新配置和整合的过程。七个环节是指开发项目施工建设目标体系的进度情况、质量优劣、管理系统的合同、信息安全以及投资多少予以管理、控制和协调，这是在用户助推作用下的目标管理体制和系统。一个组织和平面是指学习型组织和动态信息技术下的沟通界面，其中学习型组织是促进开发项目管理水平提高的核心力量和保证，它有利于企业的工作成员形成统一标准的价值观和企业文化知识结构，经过一定的开发项目管理学习，逐渐培养一批具有全新创造力、想象力的优质人才队伍，从而从真正意义上提高了开发项目的管理技能。而所说的一个平面是动态和集成信息下的创新性信息管理体制，它主要是通过一定的信息渠道使得开发项目信息能够得到有效的管理和整合，对开发项目的沟通平面予以创新性设计，沟通协调在管理路径和各方面的难题，确保开发项目的活动者都能积极有效地了解开发项目的各种信息，从而建立起一整套现代化的科学信息管理体制。总而言之，对于房地产开发项目管理内容的复杂性和广泛性需要各个方面的紧密结合各种资源的有效协调，尤其是开发项目管理队伍的管理、控制以及协调能力的配合。

2.3 始终不移地坚持科学的管理方法，重视动态化的管理

存在不等于需要，需要也不能与存在直接划等号。对于开发项目中的各要素要进行动态管理、适时优化，以促进科学管理方案的实施在开发项目管理上成为现实。例如在开发项目中可以适时地引进相关的网络计划。网络计划编制的难度不大，具有相当程度的可行性和可操性，但是需要付出一定的努力进行长时间的坚持运用。另外，由于受到各种外在因素的影响和开发项目自身的复杂性和广泛性，经常会出现在开发项目施工的过程中不能和原先的计划达成一致，或多或少地出现一些差距，譬如工期的延误或者提前，因此在开发项目施工建设阶段可以借用网络计划的跟踪功能进行预警和控制，迅速采取纠偏措施，避免不必要的损失，减少经济成本而获取一定的实际效益。

2.4 不断提高房地产开发项目管理工作人员的专业素质和道德素质，充分重视基层管理，实现科学化的管理。

人既是项目管理的主体，又是项目管理的对象，是项目管理的最关键要素。优化开发项目管理方案还需要要从管理人员方面着手。尤其是对开发项目经理有着更高层次的要求，他不仅需要掌握一定的领导和管理艺术，而且还应该能够与时俱进，具有一定的创新能力和创新观念，从深层次上理解以项目管理方案对于房地产开发项目的重要性。在一定程度上可以这样说，开发项目管理经理的专业素质和个人魅力直接决定着他能不能培养出一批合格的房地产开发项目管理团队，乃至高素质的管理团队。开发项目管理人员还需要掌握一定的计算机技能，能够运用科学的管理工具进行全方位、全动态的控制和管理。这既是不断发展和不断进步的时代要求，更是实现房地产开发项目管理现代化的需要，否则现代化管理模式的建立和健全将寸步难行。同时，对于基层方面的管理也不容忽视，它是开展现代化管理模式的前提条件，没有精确的计量手段和系统全面的报表资料就不能确保各项信息资料的及时更新和调整，也会影响现代化管理方法的健康开展，所以必须要重视基层方面的管理和控制，使得现代化管理方法充分发挥其作用。

3 总结

总而言之，房地产开发项目的管理是一项比较复杂而系统化的工程。成功开发一个项目不仅需要大量的时间，而且需要充分调动各个方面的人力和物力。其中最核心的因素就是对开发项目进行现代化的管理，对各个资源予以优化配置和重新整合，以最少的投入获得最大限度的经济效益、社会效益以及环境效益。一个良好的房地产开发项目管理方案是实现房地产开发项目目标的重要基础。制定一个好的管理方案需要良好的创新能力、需要素质优秀的管理人员、需要重视不断变化的影响因素并进行动态管理。

参考文献：

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[2]马新山、王刚.论房地产项目目标成本管理[J].科协论坛.2007(5)

[3]陈曼舒、蒋芳.论项目管理执行力与房地产开发绩效的关系[J].四川建筑2005（1）

[4]刘秋雁、陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海财经大学出版社.2004

作者简介：

地产项目实施方案篇8

Abstract： The paper analyzes the importance of cost control of project development at construction stage by using value engineering， discusses the influence of construction program in cost control of project， and analyzes the content and principle of construction program in project. Through optimizing construction technology， it speeds up the construction schedule， ensures the quality of the project， and reduces development costs， and achieves good social and economic benefits.

关键词： 价值工程；施工方案；优化；成本控制

Key words： value engineering；construction program；optimization；cost control

中图分类号：TU7 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）12-0126-02

0 引言

建设项目的成本直接关系企业的经济效益，而对于具体的建筑工程来讲，施工阶段成本控制是项目成本全过程控制中的重要组成部分。因此通过对施工阶段进行技术优化，达到节约工程成本，提高经济效益是可行性的途径。施工方案优化主要通过对施工方案的经济、技术比较，选择最优的施工方案，达到加快施工进度并能保证施工质量和施工安全，降低消耗的目的。

1 价值工程在项目开发中的启示

价值工程最早是美国为了适应军事工业的需要创立和发展起来的，目的在于确保军事装备的技术性能（功能），并最大可能地节省采购费用（成本），降低军费开支。价值工程中的“价值”就是一种“评价事物有益程度的尺度”。价值高说明该事物的有益程度高、效益大、好处多；价值低则说明有益程度低、效益差、好处少。价值工程把“价值”定义为：“对象所具有的功能与获得该功能的全部费用之比”。

即：V=F/C，式中，V为价值（Value），F为功能（Function），C为成本或投资（Cost）。价值V：指对象具有的必要功能与取得该功能的总成本的比例，即效用或功能与费用之比；功能F：指产品或劳务的性能或用途，即所承担的职能，其实质是产品的使用价值；成本C：产品或劳务在全寿命周期内所花费的全部费用，是生产费用与使用费用之和。这条基本公式揭示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：

①保持开发项目的功能不变，降低项目的投资；

②投资不变，提高项目的功能；

③降低一些次要功能，使成本大幅度降低；

④通过技术优化，既提高功能，又降低项目投资；

⑤投资虽有所增加，但功能提高幅度更大，经济效益更好。上述五条方法中，前3条的基本思路都是传统的降本增效的理念。事实上，目前建筑市场竞争异常激烈，为了达到为企业降低投资，为职工谋福利，必须秉承“功能最大化下的经济效益合理最大化”。因此，上述五项方法中，最佳的选择是第4条和第5条，即“通过技术优化，既提高功能，又降低项目投资”，或者“投资虽有所增加，但功能提高幅度更大”。

2 施工方案优化的重要性

项目施工阶段成本控制是施工项目全过程控制的关键环节，因此，应认真分析、对待项目施工过程中的技术和经济问题，用一套切实可行的办法，最大限度控制项目成本，以获取最大的经济效益。概括来说，施工阶段成本控制包含以下几项措施：

①进行施工方案优化；

②合理控制人工费、材料费、机械费；

③制定合理工期、精简项目机构；

④优化现场管理、加强质量管理、安全管理；

⑤严格合同管理、加强签证监督、索赔控制。

而进行施工方案的优化，无论是建设方还是施工方，都应该是第一选择，因为这是降低工程成本的最主要途径。施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也必然会直接影响工程项目的目标成本和利润，选择最优方案进行施工既可以降低工程成本、加快进度、保证质量和安全，又可实现工程项目投入少产出大、经济社会效益都明显的效果。在工程实施过程中，除了应组织技术人员对施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选，应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到控制工程成本，获取更高经济效益的目的。

3 施工方案优化概述

施工方案优化主要是依据建设标准、工期要求以及项目施工能力，选择合理的施工方法，根据施工合同要求与承诺，结合项目实际，优化配置生产要素，进行技术经济比较，确定最佳方案。比如每个工程项目建点初期，都要涉及临时设施搭建问题，对临时设施可以采取自建、租用、自建与租用相结合等方案，每个方案成本投入是不同的。对工期较长、人力较多的项目，一般以自建为主，对工期较短、人力很少的项目，则以租用为主。在施工机械和设备的选择上，更需要有一个方案比选问题，机械费用比例很大，购买或租赁要经过充分论证等，使原来的方案简单化，或者重新选择了更优的施工方案，从而减少了建设成本。

运用价值工程分析施工方案优化就是首先在保证工程质量的前提下，应当考虑或者满足以下因素：

①最短的工期；

②相对低的价格；

③最好的质量；

④采用最先进的工艺；

⑤采用最环保的材料；

⑥消耗最少的资源。

施工方案优化具体来说就是考虑工期安排是否合理，是否满足合同要求；生产要素配置是否满足合同承诺和生产要求，生产任务分配是否合理；施工技术、方案是否先进，是否采用了“四新技术”；对重点（关键）和难点工程的施工方案、方法、措施，冬雨季施工是否有周密、合理的安排；质量、安全、环保措施是否到位，目标是否明确，测、试仪器设备是否配置齐全，检测手段是否先进可靠，监控方法是否得力；技术经济比较，评审是否选定了最佳施工技术方案；图表是否齐全完整。施工平面布置是否合理，？施工总体计划安排是否科学；对施工生产过程中可能发生的突发性事件，是否有紧急预案。

4 施工方案优化实例

北山花园小区为笔者公司开发建设的经济适用房小区，小区规划建筑面积26115.67平方米，其中地下室建筑面积1639.77平方米，建筑采用独立柱基基础，基坑开挖深度6m左右，下面就以地下室基坑支护施工方案优化选择为例，来探讨方案优化与成本控制的相互影响：

4.1 方案优化探讨 基坑支护方案优化的主要任务是根据具体工程的水文地质条件、基础结构形式、周边环境要求，确定基坑支护设计条件（如基坑侧壁安全等级等），拟定支护方案，按工程所要达到的安全、经济、工期等目标依据进行比选，从中有选出一个比较优越的方案。基坑支护方案优化流程见图1。

对于基坑支护方案的拟定，根据实际支护工程的现场施工经验，在满足安全可靠、经济合理，又便于施工的前提下，无支护开挖方案最省钱，若场地条件允许，应优先考虑；若场地条件不允许，则可考虑采用放坡加土钉墙结合支护方案。放坡加土钉墙支护方案不可行时，可采用单双排排悬臂桩、水泥搅拌方案，其中应优选双排悬臂桩。如悬臂桩支护方案不可行，可采用上部放坡（或土钉墙）加下部锚桩方案。当对基坑变形有严格要求时，可采用锚桩方案、内支撑、地下连续墙方案，当地下连续墙作为地下室的外墙时，采用地下连续墙方案也能达到节约资金的目的。

4.2 场地周围环境条件 根据勘察报告和现场调查，场地周围环境状况如下：场地为拆迁完毕的裸地，基坑影响范围内的场地，无建筑物分布，无陈旧性管线遗存，场地条件良好。

4.3 场地岩土工程地质条件 根据勘察报告书，本场地为长江高阶地地貌，场地标高在黄海86.00-86.60之间，本基坑开挖涉及的主要土层为薄层填土和粉质粘土、卵石层。

4.4 水文地质条件 依据多年的统计资料，宜昌市区年降水量828-1363mm，日最大降水量为166.6mm，5-9月为多雨季节，最大积雪深度20cm，场区上部填土层含上层滞水，水量不大，场地地势高，无其他潜水水位影响，地下水对钢筋混凝土为弱腐蚀性。

4.5 基坑及边坡等级 本基坑开挖深度在6m左右，根据《基坑工程技术规范》有关条款，基坑周边无邻近建筑物，基坑土质良好，地质条件为Ⅲ类，综合确定本基坑的重要性等级为三级。

4.6 方案比选及确定 基坑支护类型方案很多，可以有多种支护类型方法，即每一种方法都有其独特的优点，有的速度快，有的占地小，有的经济，有的噪音小。支护结构类型选择合理，就能做到安全可靠、施工顺利、缩短工期，带来可观的经济与社会效益，否则一旦基坑支护失败，轻则导致重大经济损失，重则导致人身伤亡的重大事故。对于一项工程来说，不同支护方案的造价差别相当大。

通过对本基坑（边坡）支护体系的多个方案进行了技术可行性分析和经济性比较，由于场地多处场地宽阔，故采用放坡，坡面挂网喷砼，边坡南部拐角靠近进场道路，载重车辆进出频繁，无放坡条件，故采用挖孔桩支护。通过以上措施，本工程的基础工程施工非常顺利，无任何质量事故发，据测算，上述施工技术措施的基坑费用不到40万元，按平方米指标测算，造价在240元/m2，这样在工期节约的条件下，也节约了工程成本。

5 结语

项目施工阶段是成本控制工项目全过程成本控制的关键阶段，因此，应认真分析、对待项目施工过程中的技术问题和经济问题，用一套切实可行的办法，最大限度控制项目成本，以获取最大的经济效益。本项目在开发建设过程中，通过技术优化，采取技术措施，加快了施工进度，降低了工程成本，提高了效益，实现了开发商与施工承包单位的双赢。

参考文献：

[1]孙丽敏.施工方案的优化是降低工程成本的有效途径.一重技术，1998.

[2]马朝晖.高品位住宅建筑的施工技术优化和成本控制，2004.

[3]熊爱华.优化施工方案降低成本费用.建筑科技情报，2007.