时间：2023-10-10 22:37:00
开发商卖房的那些套路 1广告中的那些套路一些开发商为了吸引购房者，以虚假内容为噱头，广告中说了各种小区绿化、景观、学校、健身房等美好的描述，但却不写在购房合同里。
等购房者提出想看书面文件及资料时，销售人员又谎称尚未印出来等，进行搪塞。空口无凭的承诺，为购房者埋下了隐患。
2赠送面积也是套路购房送阳台、两房变三房、书房半赠送、送车位这些常见购房优惠实在让人心痒痒，好像省了几十万，但是赠送面积那么大，真的没问题吗?
当然有问题!要么赠送的面积本来就是你的，比如开放式阳台本来就只计算一半的面积。而车位很可能只是使用权，不能写入购房合同和房产证，开发商什么时候心情不好了，说拿走就拿走了。
3关于定金的套路更深现在很多楼盘都会预先收取购房者定金，虽然相关部门屡次强调开盘前收定金是违法行为，但开发商仍以意向金的概念打擦边球。
原本购房者在签署了认购协议后交付定金，已经是行业内的潜规则，但由于当时购房者还没有看到房屋买卖合同，即使是在后期发现合同中不能接受的条款，却碍于已经交了定金，而失去了主动权，不仅不能针对合同中的细节进行修改，想要退定金更是难上加难。
4交房也一样暗藏套路之前延期交房的问题让很多购房人十分烦恼，几经投诉曝光之后，近年来延期交房、延期办证的情况已经少了很多。然而，你 以为这样就没有问题了吗?不是的!
一些开发商明知社区中的一些配套设施，甚至房屋内部施工质量，尚无法达到交付使用条件，但为了避免赔偿业主延期交房的赔偿金，硬是在不合格的情况下交房，等到业主要求开发商整改时，开发商又把延期收房的责任推到业主身上。
开发商套路这么多，作为购房者，买房时如果没有个谈判技巧，分分钟就吃亏了。那么，有哪些谈判技巧可以让大家立即get，并且活学活用呢。
智斗开发商的谈判技巧
技巧一：了解楼盘的实际销售情况只有提前对楼盘详情和房价走势多做了解，才能更准确地判断出销售是不是为了争取一些谈判空间而要了更高的价钱。正所谓知己知彼百战百胜，买房要想砍价成功，首先要尽可能多地了解开发商、销售商和预购房屋的情况，这是砍价成功的前提。
具体的了解渠道可以是楼盘广告、售楼书、入住的购房者、房地产业内人士等。需要了解的内容包括开发商、销售商(开发商和销售商有时不分，有时为两家甚至多家)和楼盘的情况，包括它们的背景、经济实力、资质和信誉等情况，必要时还要实地考察。
技巧二：不要轻信美好的承诺在购房时要注意选择证件齐全的房地产企业开发的楼盘，不要轻信路边乱发的小广告上的消息。在进入售楼处后，应注意楼盘中是否展示了开发商的营业执照以及《国有土地使用权证》等。应注意其土地使用证上的使用年限，避免购买产权年限大幅缩水的楼盘。
另外，在看房时，应保留楼盘的宣传广告单，作为日后收房后的证据。对于销售人员的口头承诺，最好能留下书面证据，或者进行录音，留作日后维权证据。
技巧三：不要轻易被看穿来到售楼中心，可以先看看，比如户型图、楼盘沙盘、项目介绍等，等销售员过来找你。千万不要一进销售中心就急吼吼拉着店员坐下来杀价，那会让人家一眼就看出你是铁了心想买，想不宰你都不好意思。
为了对你的背景进行深入了解，并取得你的信任感，销售往往会对你以往的购房经历、家庭背景、经济实力、购房关注点、决策行为类型等信息进行了解。当然，他们更专业是好事，但如果想要更多的主动权，就不要轻易和盘托出。
技巧四：做一个挑剔的购房人在洽谈中，购房者应多暴露房屋的各种缺点、毛病，略微夸大这些缺点、毛病的危害性。购房者还要流露出担忧的表情，同时要注意观察对方的表情，及时调整策略，做到进退适度，从容不迫。
你需要把自己扮成购房行家，参照预购房屋周围物业情况，计算出所选房屋的价值，做到心中有数。洽谈时，可以识破对方的一两个花招，给销售人员你很专业的暗示，才能砍出一个理想的价位。
技巧五：与销售人员打心理战为了不让顾客取得主动权，销售往往会拒绝顾客的第一个建议，购房者不要被销售的谈判手段影响到，该要的优惠和折扣一定要尽力争取。
在进行讨价还价的过程中，为了避免局面尴尬，销售往往会采用一个唱红脸、一个唱白脸的方法相互配合，就是为了有效的向你施压，这个时候一定要保持冷静。
在不想让步的时候，销售为了表明自己实在无能为力，往往会将决定权推到上面，借助高层的力量拒绝让步，但大部分时间这只是一种谈判的技巧。
技巧六：不要指望一步到位买房要砍价，但不能赤裸裸的指望一步到位，比如，卖4500的房子，有些直接一次砍价到4000元，这不仅让开发商很难从心理上接受，而且还容易被认为没有购物诚意，这样很难成交。
所以砍价要层层递进，一步步将价格压下来。比如购房者可以试探性咨询最低销售价格，比如说一次性付款可以优惠几个点，或者通过找关系咨询房子的最低价格。
另外，在砍价的过程当中要一直观察置业顾问的表情，如果置业顾问表现的没有耐心，可能价格基本见底了。一般来说慢慢磨是比较合理的砍价方式，也是最容易成功的方式。
技巧七：合同约定尽量详细关于交房时间，精装修等内容，一定要在合同中注明。
开发商不按约定时间交房，根据相关法条规定，逾期交付使用房屋的，在一定日期内，出卖人按日期计算向买受人支付房价款万分之几(具体看合同中表述)的违约金，而超过合同中的约定日期，买受人有权退房。收房时不到位的细节，开发商必须整改，如因整改导致延期收房，开发商仍需负责任。
1。自我评价与自我能力不符，公司发现了一些不可取的地方。
2。自我评价与自我能力相符，公司觉得以他们的实力无法保证你能长期的与公司合作，到时造成应聘新员工的开支浪费。
总之，聘用这种员工与他们公司的利益会产生某种程度的冲突
(2) 出现这种情况有以下几个原因
1、最有可能是你的自我评价距离实际情况差距巨大。公司觉得你好高鹜远，不切实际，因此放弃
2、公司面临严重问题，而要被迫裁员，而在人员的选择上有比你更加适合的人选。更加适合未必是能力最好，是综合起来最适合而已。
ps，如果自己对自己的能力有足够的自信，那么何必在意公司对你如何呢
从中，可以看到，一定要对自己的自我评价(销售人员也罢，其他类型职业也罢)做到客观，这也是看你能否对自身素质做到一次全面深刻的认识，也就所谓是的"认识自己"。
2 一般来说，销售人员自我评价很可能是公司要求销售人员写的。具有一定的官腔。哈哈。这有一份样式表。供参考。
工作以来，在领导的关心、关怀和支持下，在广大同事的全力帮助下、无私指导下，自己兢兢业业，尽心尽职，做出了一定的成绩：
1、 保质保量完成了本年度领导交给的销售任务，在大家的支持下，取的了良好的效益
2、工作中也遇到了一些困难，但是在公司万众一心的气氛感染下，没有气馁，使得今年的销售任务圆满完成
3、虽然取得了一定的成绩，但距领导的要求和同事们的期望，还有一定的距离，我将更加努力，。。。。。
3 你想做销售人员，看什么自我评价啊。建议你还是多看看销售人员所要求的具备的素质吧。或者说销售人员应注意什么问题。而不是什么自我评价!
(1)销售员应具有的素质：积极，自信，大胆，沟通力强。专业的产品知识、谈话技巧、商务礼仪。在面试方面首先就要给面试官体现你的自信度，然后你的说话能力，语言组织能力，你的声音，灵活度。销售往往是从拒绝开始，客户拒绝是家常便饭，也是你积累经验的好助手。可以说销售这个行业确实是一个难做的行业。
你可以去网上查些关于销售方面的知识：销售技巧，电话销售技巧，面谈销售技巧，销售心理问题，个人销售管理，商务礼仪等。也可以买些相关的书籍。
(2)销售工作，首先你准备好，你将会遇到很多波折。。其次是压力。。你要有承受压力的这种能力，其次你必须是一个乐观的人。我觉得并不是所有的人都适合做销售。否则效果会适得其反。。浪费了你的时间
当您打开我简历的时候我们的合作才刚刚开始．．．．．我进入房地产销售行业8年来亲身经历并见证了成都房地产从卖方市场－－买方市场－－卖方市场的发展．感触颇多．但是通过我对成都即成都周边二级市场的了解，今年的房地产市场乃至以后中国楼市都会进入一个理性消费的时期．所以说要想做好房地产销售，为公司树立专业良好的企业形象，我们做为一线销售人员的专业素质是非常重要的．
我这几年基本负责的都是成都近郊10万平米以上的大盘销售，自己对郊区楼盘销售积累了丰富的销售与管理经验．有自己一套行之有效的销售管理方式，我始终相信只有卖不出去的人而没有卖不出去的产品．有效的销售方法与执行力是一个销售经理必备的素质．
无论如何，酒楼终端是多数酒类营销公司及区域经销商必做的渠道之一。
最受酒楼、经销商、终端业务人员以及区域经理欢迎的酒楼营销模式就是：公司大力投放广告，大面积的以进店费、买场费、赠酒等形式进店，然后再在重点酒楼投放促销小姐，同时辅助以较高的开瓶费、促销品、公关礼品等等……可是激烈的竞争把这些费用已经哄抬到“做终端找死”的境地。
于是，受费用控制的影响，酒楼终端的操作就成为了各个酒类营销公司及其经销商的一大隐痛。经销商、终端业务人员以及区域经理们最后都在为酒楼的进店、维护和提升销量而苦恼并产生抱怨；上级主管部门的销售部经理、营销总监们也在为销售任务的分配、销售计划的执行、资金回笼、经销商支持等问题困扰。销售总部和区域市场之间的矛盾往往被大而全的渠道策略及政策所掩盖，而构成渠道的单店管理却缺乏有效的方法和技巧。这也是很多公司营销总部管理与区域市场实际操作脱节的关键。
如果企业没有实力按照上面提到的最受大家欢迎的模式操作酒楼终端，那么，各酒类营销公司上到营销总监，下到终端业务人员就必须围绕具体的终端操作进行系统的研究，形成模式并上升到日常管理工作的层面。
这就是我最近一直在思考的一个问题：竞争导致的市场营销工作重点的下移以及细节关注、放大、形成模式并推向管理的上升。
我认为广受关注的“盘中盘”就是这样的尝试案例之一。而在此，我则想借“酒类营销公司如何把培训做到酒楼终端去”这个话题进一步提倡这个观点。
早期的白酒企业只要研究怎样做好广告策划和投放就能在全国卖10个亿，中期的白酒企业则将市场营销工作落实到了地面，直接进入到终端，而现阶段则必须将管理渗透到每一个细节了。
这样的课题，却依然被许多酒类营销公司忽略。
在我服务于几家白酒、葡萄酒企业的时候，曾经有过一些在酒楼终端通过培训改善客情关系并直接提升销量的成功个案。尽管当时还处在尝试、探索的阶段，培训内容也相对简单，但效果比较明显。可惜这样的行为最后没有能上升到理论化、系统化的高度，更没有转化到营销管理的日常工作中去。
那么，把培训做到酒楼终端去到底有什么实际意义呢？较广泛的推广这种模式的可行性及操作方法又如何？
一方面，从产品推广的角度来看，新品牌或新品种的产品在进入酒楼之后，依靠顾客自点的可能性非常小，而产品自己又不会说话，宣传画的张贴在一些中高档的酒楼也基本上不被允许，派促销员成本又太高，因此产品的推介主要就靠酒楼的人员了。除了靠开瓶费、客情礼品这些大家都在使用的手段来打动酒楼相关人员之外，寻找新的突破口已势在必行。
其次，由于终端业务人员能力的参差不齐，酒楼员工对于本公司产品的相关知识也往往相当欠缺，在给顾客推介的时候往往不得要领，不容易感染消费者；同时由于缺乏对本公司、产品以及业务人员的了解和熟悉，也就缺乏推介本公司产品的积极性、主动性。
因此，我们有必要通过一些新的形式或方法加强与酒楼员工的沟通，强化公司形象、产品印象以及业务员的客情关系，同时强化公司的一些相关推广、促销活动内容，使酒楼员工更愿意、更明白的推介本公司的产品及相关服务。
另一方面，结合现在的就业环境，酒楼从业人员这一群体有着非常大的竞争压力，需要进行自我的提高和突破，以便有更好、更高的发展空间；对于中高档酒楼（包括葡萄酒、啤酒等所面对的咖啡厅、酒吧等）来讲，他们也非常希望自己的员工能够快速成长，给消费者提供更好的服务的同时，也为老板带来更好的营业业绩。
基于以上两方面的需求，我们可以通过由酒类营销公司提供免费培训的服务，达到深入酒楼内部、建立良好客情关系并有效宣传产品及服务的目的。
以下是这种培训服务的大致构想：
培训目的：通过由酒类营销公司提供免费培训的服务，达到深入酒楼内部、建立良好客情关系并有效宣传产品及服务的目的。主要意图当然是在酒楼强化公司形象、产品印象以及业务员的客情关系，同时强化公司的一些相关推广、促销活动内容，使酒楼员工更愿意、更明白的推介本公司的产品及相关服务。
A类培训：
培训对象：楼面部长、经理等。
培训课程：管理技能、服务技巧、沟通技巧、营业推广技巧、菜系知识、酒类知识、本公司相关的企业、品牌、产品知识等。
培训形式：结合渠道拓展的需要，集中多家酒楼的楼面部长、经理等统一培训。
培训的价值提升：
我们可以联合餐饮行业协会推出“餐饮、服务业职业经理人培训班”，邀请知名的培训讲师系统的进行培训，对于成绩合格者还颁发结业证书。同时，通过培训班，建立酒楼、咖啡厅、酒吧等的部长和经理的档案，并为日后的公关、联谊活动打下基础。
B类培训：
培训对象：主任、领班、服务员等。
培训课程：服务技巧、沟通技巧、产品推介技巧、菜系知识、酒类知识、本公司相关的企业、品牌、产品知识等；具体课程必须结合酒楼的实际情况选择，避免与店内自身培训内容的重复。
培训形式：店内培训，幻灯放映、提问互动、小奖品鼓励等结合。
C类培训：
培训对象：主任、领班、服务员等。
培训课程：简化培训课程，直接进行酒水推介技巧、酒类知识、本公司相关的企业、品牌、产品知识等培训。
培训形式：同上。
培训时间：尽量在1-2小时内完成培训，安排在下午2：30-4：30之间。
[C类培训教材案例]
酒水销售的重要性及本公司产品的推介
课程设计原理：尽量通过能引起酒楼老板兴趣并能真正起到帮助和改善酒楼员工服务的内容作为培训课程的切入口，由此引出与本公司产品相关的内容，达到双方对于本次培训的期待，满足双方的需要。避免光讲本公司的产品与服务。
课程内容提纲：
1、酒楼在销售什么？
顾客进门之前考虑：档次、环境、菜系、特色、服务、其它。
顾客进门之后考虑：吃什么饭菜、喝什么酒水。
2、酒楼销售的弹性主要体现在哪些方面？
餐馆为什么往往也叫酒楼?由此引出酒水销售的重要性。
饭菜与酒水的消费比例如何？是否经常遇到一桌顾客酒水消费大于饭菜消费的现象？
提高单次消费额的机会：增加酒水消费。
3、为什么要喝酒？
了解顾客喝酒的原因，能更好提高酒水服务质量。
无酒不成宴：私人交往、公务应酬；家有喜事、团体庆典等。
主动需要：喜悦、悲伤、公关等。
被动需要：应酬。
目的：情感交流。
4、什么是酒？
－－带酒精（乙醇）的饮料
－－情感催化剂
5、酒的分类（尽量避免太多技术性的分类知识，主要通过与日常销售相关的分类来介绍酒的常识。）
各种酒的分类。 （如果是白酒公司）白酒与其它酒水的差异。
白酒的分类：按产品档次分、按酒精度数分、按香型分等等。
6、增加酒类消费的文化背景
劝酒：中国人的好客，在酒席上发挥得淋沥尽致。人与人的感情交流往往在敬酒时得到升华。中国人敬酒时，往往都想对方多喝点酒，以表示自己尽到了主人之谊，客人喝得越多，主人就越高兴，说明客人看得起自己，如果客人不喝酒，主人就会觉得有失面子。
劝人饮酒有如下几种方式：“文敬”、“武敬”、“罚敬”、“回敬”、“互敬”、“代饮”等等。
为了劝酒，酒席上有许多趣话，如：“酒逢知己千杯少”、“感情深，一口闷；感情浅，舔一舔”、“酒满敬人，茶满欺人”、“宁可让胃喝出洞洞，不让感情留一个缝缝”等。
“罚酒”：这是中国人“敬酒”的一种独特方式。“罚酒”的理由也是五花八门。最为常见的可能是对酒席迟到者的“罚酒三杯”。
饮酒行令，是中国人在饮酒时助兴的一种特有方式。 总的说来，酒令是用来罚酒。但实行酒令最主要的目的是活跃饮酒时的气氛。何况酒席上有时坐的都是客人，互不认识是很常见的，行令就象催化剂，顿使酒席上的气氛就活跃起来。
行酒令的方式可谓是五花八门。最常见，也最简单的是“同数”，现在一般叫“猜拳”。
7、酒文化、典故等
酒的历史、名人与酒、喝酒为什么要碰杯、酒与健康（葡萄酒公司应重点介绍）等。
8、酒水服务技巧
取酒、开瓶、倒酒等。
倒酒的礼仪。
9、增加酒水销售的技巧
顾客重复购买 / 顾客相关购买 / 顾客推荐购买 。
了解本店所有酒水品种规格及相应价格（含白酒、红酒、啤酒、饮料等），最好能倒背如流。
抓住目标消费群，尤其高峰期中要抓住重点顾客（包房）。
抓住正确推介时机：一般在点菜后。
了解顾客之间的大致人事关系及重要人物，必要时进行公关，初步建立客情关系。留意客人点菜（消费水平），客人间的称谓，判断消费类型：公费、私人聚会、商务宴请或其它，应推介何品种及度数，若判断不出，可由价位高的向价位低的一一简述，及时观察客人反映。
注意酒的添加，随时注意需要添酒的客人，杯空及时为客人添加酒。添加后若酒所剩无几，主动询问客人是否还要加几瓶。
随时注意新到来的客人。
客流高峰过后，一边交叉服务，一边接待新到客人。待客人快要结帐时请“谢幕”，即对客人边打招呼边致谢，随后可了解一下饮者对饮品的意见或建议，也可拉拉客情闲聊几句，时间不要太久，也可边送客边谈，待客人走后，可做好该客人特征或称谓、饮用量及品种记录（小笔记本）。
回头客：每日养成记笔记的习惯，每日积累1-2个客户资料，一个月你就有30-60个熟客了，当回头客来时，热情打招呼（趁其不注意翻自己笔记，能记住姓更好），按其消费习惯，直接称谓推酒，如“杨总，您来了！今天四人是先来1瓶还是2瓶XX酒？”
10、推介过程中的语言技巧
通过一些小故事来说明，如：两家小店服务员的启示。
有两家相隔不远的小店，经营面、粉之类，每天结帐时，乙店总要比甲店多出百十元。
甲店服务员：加不加鸡蛋？
乙店服务员：加一个鸡蛋还是加两个鸡蛋？
11、如何应对服务过程中的一些事件
顾客要陪酒怎么办？顾客邀请出去玩怎么办？
上班时发现存货不足怎么办？
酒水不小心弄脏了客人衣服怎么办？
客人对酒质量有意见怎么办？
当客人问及一些酒类的专业术语，而你不知怎样回答时，怎么办？
如客人说：“上次喝你介绍的酒喝吐了，这次不敢喝了。” 怎么办？
“价格高，太贵！” 怎么办？
“你这酒，没有名气，我不喝！” 怎么办？
12、本公司及相关产品、服务介绍
公司介绍、产地、生产厂家、品质、品种、规格、度数、价格、包装等。
13、如何引导客人喝本公司的酒 介绍本公司产品的特点、特色、获得的荣誉、促销内容、独特服务等。
14、关于本公司产品常见疑问解答
培训活动的开展及管理：
1、以C类培训为例，一方面，需要在公司总部通过实践、总结并逐步形成相对固定的培训教案，并有专门的培训师。另一方面，必须将常用课程对内部员工进行培训，主要对象为：区域经理、促销督导、终端业务员等。
2、区域经理必须有能力将课程带到区域市场进行推广，有能力对区域市场中的促销督导、终端业务人员进行培训并检核培训效果。
3、各级相关的员工对于全部培训课程的了解和理解，能在具体工作中积极有效的对酒楼客户进行推荐。
4、根据职位的不同，要求掌握相关的课程内容并能讲解。如终端业务员和促销督导必须掌握C类培训内容，区域经理必须掌握C类、B类培训内容，而公司总部的相关人员除了必须掌握C类、B类培训内容之外，还能组织好A类培训。
5、根据酒楼终端的重要性分类，可以由区域经理、促销督导或终端业务员对相应酒楼进行培训。而A、B类培训则可由区域经理组织，公司总部支持，有计划的在各区域巡回开展。
1.楼盘：作为房地产销售人员，你必须了解你要销售的产品——房子，必须深信，你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求，甚至可能还会带来超值。作为销售人员要热爱你的产品，要知道自己产品的特色，及其与目标顾客之间的共振。
2.售楼人员：要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房顾问，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识，对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸；二是反复的演练，只有将对客户的销售演示达到无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好；三是售楼经验，只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考，才能获得成功必备的技能。
3.客户：售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。通常的做法是，可以对客户做一下评估，确保他们是可以做出购买决策的人。譬如问一些“你是公司的老板吧？”“是不是再征求一下太太的意见？”等既得体面而又十分有益的问题，千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客，在还没进入销售流程前，你不可能知道谁会买。在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的，用最快的时间发现你的客户并最快成交，用最快的时间打发掉不是我的客户，这永远正确。
4.推销自己：房地产销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。
5.推销开发商：目前，很多商品房延迟交房，施工质量灯光问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地想客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。
6.推销楼盘：售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。
7.现场讲解：聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。
8.带给客户高附加值：客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。
9.制造紧迫感：要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。
10.销售建议：你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。
一次，刘先生的朋友老王去浦东看房。售楼小姐问：“先生是第一次来我们社区？”老王没说话，只伸出两根手指。“噢！第二次了。我们还剩下3个保留户，160平方米、270平方米和310平方米，您要？”老王伸出3根手指。她带着老王参观310平方米的房子。“这是全区视野最好的一户，最近建筑业不景气，我们只好大减价割爱。”老王还是没吭气，售楼小姐又跟上来说：“您不是来过吗？那一定知道以前的价钱喽！”
老王点点头。老王是知道以前的价钱，他的商业合作伙伴老孙就住在这栋楼里。老王上次来就是去恭贺老孙的乔迁之喜。这房子的格局跟老孙的一模一样，所以老王很清楚，但是他特别到阳台上去看了一眼，绕着那大大圆圆的冷气主机转了一圈，摇摇头，又指指自己耳朵。“吵！对不对？你真内行。只是没有别的地方好放。”参观完毕，售楼员问：“您要不要再看看其他的？”老王摇摇头，售楼小姐带老王到销售中心的办公室。在那里，老王翻了翻彩色的大楼简介，指了指价目表，掏出笔写了几个字：给我一个价钱。
不到20分钟，老王回到家，掏出嘴里的棉花问老婆：“他们跟你要价多少？”“当然比你便宜，我上午是跟孙太太去的，比孙太太当初买便宜1万。”她顺手去拿老王手里的价目表，看了一眼，“什么？比我的还低1万？”
老王看房子，从头到尾没说半个字，却比那些有关系、充内行的人，获得更好的待遇。沉默不代表没有声音，而显示了他的深藏不露。偏偏在那深藏不露之中，他又透露了一些令对方困惑的消息。他让对方知道他清楚行情，知道他对屋子的情况十分了解，甚至他清楚那房子的缺点。而销售方却对老王一无所知。可见一个人会说话与不会说话，说话与不说话，也仅在那一念之间。但人们如何把握退一步说话、想好了说话、沉默不语，所反映出来的却是大文章。
在人们的印象中，从事售楼这个职业的女性，成熟、机灵、善言。她们穿着不菲的套装化着精致的淡妆，签着大额合同，拿着高额的提成，当越来越多的人茶余饭后都在谈论房子时，售楼小姐自然也成了人们关注的焦点。这个行业让许多人为之羡慕，为之倾倒。
李瑞，济南某著名房地产公司的销售副经理，管理着群美丽的置业顾问。见到她的第一眼，就有一种说不出的亲切感。她的微笑热情明朗，让人觉得如沐春风。优雅的举止，得体的套装，这是一个典型的职业女性的样板。
当听她说起那一长串的工作职责的时候，我简直有些抓狂。一楼的销售寨场、样板间、水吧、观光区，都是李瑞的战场。一天的工作中她要面对上级领导，面对她所带领的置业顾问，面对客户，面对相关的工作人员，处理与销售相关的事宜，还要给置业顾问进行培训，配合其他工作部门的活动，与物业公司做好交接……而就在半个多小时的谈话过程中，她的手机响起了五六次。她笑说，她一天的生活是“过于充实”了。
2002年李瑞从法律专业毕业后进入房地产行业，从最基层的签约、按揭销控做起，一直到现在的销售副经理。近7年的工作生涯中，李瑞步步为赢。
许多售楼小姐都深有感触，售楼做好不容易，但做起来也不难。只要对房地产销售有一定的认识和实际操作经验，并熟练掌握楼盘销售的谈判技巧，售楼工作就可以开展了，因而不断有人挤进售楼小姐的队伍里，导致这个行业的竞争也愈来愈激烈。有人说这一行是吃青春饭的，但是机遇总是留给有准备的人，只有最优秀的才能最终取胜。李瑞成为其中一个优秀的典范，被公司所赏识。
初做楼盘销售，李瑞感觉特别艰难，因为以前在学校学的是法律，和房地产毫无关系，而做这行，必须要对这行有充分的了解。这样一来，李瑞只能抽空多学、多了解，在实践中慢慢摸索。刚做置业顾问的那一段时间，为熟悉房子地段、环境、结构、她整天都忙得昏天暗地，有时累得真想大哭一场。经过她的坚持与努力学习，对房地产的业务很快熟悉起来，业务才开始多起来。那时的景象现在仍记忆犹新。每天都要穿梭于售楼处。样板房和工地现场三点之间，陪着客户看房子，解答他们的疑问。陪客户看房很辛苦，每次都要两三个小时，一天要好几次，要爬数不清的楼梯，而且有些客户自己看完，又陪太太看一遍，陪父母看一遍，陪朋友看一遍……有时要花上近一周的时间，而最后，他们又有可能因为某某原因决定不买了，那感觉确实特别失落，不过成交后就会特别有成就感。
凭借着自己的努力和悟性，李瑞在实践中不断摸索销售技巧，不断完善自我，实现了工作中的一个又一个跨越，成为房产销售中的佼佼者。
说起自己的生活，李瑞说其实自己的生活挺简单的，都和工作相关。她每天早上8:30准时上班，下班就没准点了，基本上都是在晚上6点半之后，毕竟完成销售才是工作重点。而好不容易的一个周末时间也是用来睡懒觉，打扫一下卫生，很少有娱乐活动。和朋友的相处交流时间也只能放在晚上。
现在李瑞与先生过着幸福的二人生活。关于幸福的指数，她说：“如果幸福的满分是5颗星的话，那我的幸福应该有4颗星了吧。我觉得现在很幸福了，平平淡淡才是真。”
平平淡淡才是真。只有懂得爱，懂得生活的人才会明白其中真正的内涵吧。生活，大多数就是平平淡淡地过完每一天，每天的作息时间一成不变，每天重复着同样的工作，或许每一天的心情都不会有很大的变化，可是平淡生活里的点点滴滴都饱含着哲理情感与牵绊。每天都有着不断的小变化，小进步，伴着不断的成长。
对于李瑞而言，幸福就是家庭和睦，工作充实，和同事，领导的关系融治。对大多数女人来说，家庭是最重要的，然后就是朋友，这两者是女人最大的幸福感来源。在工作劳累，加班心烦的时候，先生所给予的理解和支持，让李瑞倍受安慰和鼓励。工作繁忙的时候，李瑞能够有预知和良好的自我调整，因此保持着良好的状态，努力朝自己的梦想前进。
随着中国经济发展，买方市场的形成，销售人员越来越占据了企业重要的地位。优秀的销售人员有着广阔的晋升空间和在企业中的话语权。共同阅读销售沟通演讲范文模板2020，请您阅读!
销售沟通演讲范文1首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
1：最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。
2：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
3：机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。
4：做好客户的登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。
5：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。
6：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
7：学会运用销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。
8：与客户维系一种良好的关系，多为客户着想一下，这样的话，你们可以成为朋友，他的亲朋好友都可能是你的下个客户。
9：如果这次没成功，立即约好下次见面的日期。我们的销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假设这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开的时候，不妨试着与他约定下次来现场的日期，这样你可以更加了解客户的需求，也可以帮助你确定客户的意向程度。
10：记住客户的姓名。可能客户比较多，不一定能够记得所有的客户姓名，但是，如果在你的客户第二次来到现场的时候，你能够立刻报出他的姓名，客户会觉得你很重视他，也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平时的回访工作，你是可以记得的，至少是他的姓氏!
在我们的墙上有这么一句话：今天工作不努力，明天努力找工作。如果有的时候，你工作有点疲倦了，接待客户很累了，那么就看着客户，当成是自己的佣金，没有谁会不喜欢钱吧，为了佣金而去好好地对待客户。呵呵，这样似乎有点俗气，但是，在自己很累的时候，如果把个人的心情带入到工作中，那一定不能做好销售的。不妨尝试一下这种方法，至少是一种动力。
以上就是我的销售经验，我以后要这样做，不能纸上谈兵，引用一句话：能说不能做，不是真本领!
销售沟通演讲范文2纵观销售行业，在浩浩荡荡的销售大军中，前赴后继的景象非常壮观，一批人倒下了，另一批人又跟上来。倒下的人糊里糊涂，不知自己是怎么倒下的;跟上的人不亦乐乎，而跟一段时间后，他们也光荣地倒下了。那么想要在销售行业中长久生存，都首先应该了解那些“死掉了”的业务员的“死因”，你了解了“死因”，就是掌握了避免“死掉”的真理。
1、怕死的
怕见客户，怕被拒绝，一个“怕”字扼杀了业务人员的无限潜能。业务活动的快乐在于每天见不同的人，经历不同沟通场景，不断向客户传递价值，怕的本质在于太在乎自己，在于“心里有鬼”，深怀成就客户之心，怕从何来?
2、想死的
想的太多，干的太少，把“研究”当作业务活动是业务人员的大忌。只有大量的行动，在战争中学习战争，才能练就过硬的本领，在操场上永远学不会游泳，智慧是在实践中喷发出来的东西，干的太少，想的太多，“思想”就成了行动的负担与阻力，没有海量的拜访，所有的技术技巧工具都是没有用的“装备”。
3、懒死的
不想付出，懒字当头，把“灵泛”当作自己安身立命的本钱。做业务与种地本质上是一样的，一份耕耘，一份收获，你付出多少，客户心里就收到多少，分毫不差。“人生败相，非傲即惰”，勤快、勤恳、勤谨永远是业务活动最朴素最有效的法门，缺失了“勤”字为业务人生铺就底色，一切都会苍白。
4、累死的
做销售有的人要么闲的要命，有的要么忙得要命。有些销售人每天忙东忙西，甚至有时候连饭都顾不上吃，早出晚归，精神每天都绷得紧紧的，最后累垮了!建议做销售的朋友要适当的给自己放松一下，如果你有下属，也要适当授权给他们，不要什么大小事情都自己搞定!
5、等死的
很多做业务的人不愿意主动去拓展客户，总想坐着等待客户送上门来。其实，有句号叫做“主动是一切机会的开始”，你不去主动联系客户，不去主动拓展新的客户，哪有什么机会给你?有人说等运气来了在做?运气也不会白白降落在没有付出过努力的人身上的。运气——运动了才能产生气，才能带来了运气!不动的人，只能坐以待毙。
6、气死的
在做销售过程中，不免遇到一些刁难的客户、一些打击你的客户、一些难缠的客户、一些满口粗话的客户……反正，在销售中都会遇到各种各样不同性格，不同脾气的人，作为一个销售人员，如果没有一种宽容的心态去面对的话，很容易被这些人给活活气死。当你面对这些客户的时候，唯一的生存法宝就是：莫生气!
7、饿死的
这是非常悲剧的一种死法，很多人一开始满腔热血的来做销售，但是干了几个月没有啥业绩，开始面临穷困潦倒的局面，为了生活，为了家庭，还有各方面的压力，就开始觉得自己不适合做销售行业，就选择离开了。
销售沟通演讲范文3五一快到了，对每一个一线销售员来说，是增业绩，拿提成的又一个好机会;对老板来说，是赚钱的好机会。
可是，你真的准备好了吗?
技巧1：学会进行封闭性问题的提问
销售的过程中，能针对我们的每个卖点设计并提问一些封闭性的问题，也就是让顾客回答一些“是”与“不是”的问题。
在设计封闭性问题的时候，尽量让顾客回答“是”，假如顾客回答的都是“是”的话，那我们的销售就基本能成功了。
技巧2：区分谁是购买者、谁是决策者
销售的过程中，尽力吸引决策者的关注，同时，也要善于对待影响者，因为其可能会影响到我们的整个销售过程。
例如：年轻夫妇同意买东西，多以女方为主;中年夫妇买高档的用品，多以男方为主;一家老小来买商品，一般父母是出钱者、决策者，子女是商品的使用者、影响者。
技巧3：以编故事或潜意识的暗示进行情节销售
要知道，我们所要面对的是各样的消费者，我们需要做的是使各类消费者能够很好的理解我们产品的功能，加强对我们产品的印象，利用编故事或潜意识的暗示能很好的把消费者引入我们的话题。
技巧4：尽量让顾客参与到我们的销售互动当中
是一个互动的过程，并不是一个人表演的舞台，同时做好互动是增加我们产品信服力，使顾客关注我们讲解内容的最好途径。
技巧5：学会诉求与赞美
赞美顾客可以使客人虚荣心上升，给客人以好感，使其头脑发热，利于冲动购买，使顾客停留专卖店的时间增长，更有机会销售成功。
例如：用感人的语言使顾客下定决心，如“您家人也一定会喜欢的!”
技巧6：学会应付讨价还价的顾客
消费者在购买产品时讨价还价的原因主要有：一、对价格有异议;二、追求成就感。
我们应付对策首先是自信，突出品牌力，建立不容置疑的诚信感。其次需要对消费者适度的恭维与夸奖，使消费者获得某种程度的满足感。最后用执着触动消费者的可怜心。
技巧7：销售的过程中要注意促单
掌握技巧需要讲究效率，在产品解说到一定过程的时候要促单，顾客在犹豫不决的情况下我们要帮助他做决定，特别是面对多个消费者在商量到底需不需要购买的情况下，需要帮助顾客做决定，然后促单。
技巧8：善于与一线品牌做比较
作为终端销售人员要对竞争对手的产品了解透彻，只有这样才能更好的解说我们的机器。同时，销售的过程中，尽量把我们的产品质量、功能、性能与第一品牌靠近，拉近我们与第一品牌的距离。
技巧9：学会观察与比喻
在终端销售的过程中，我们要观察对手的卖点，并能对他的卖点进行一些有力的打击;在实际的销售过程中，我们也要学会利用比喻的手法，把我们想要表达的东西用一个简单的比喻介绍给顾客，加深顾客的认识。
技巧10：学会利用销售道具
我们写议论文需要论据，做数学证明题同样也需要“因为……所以……”，同理，在我们实际的销售过程中，我们要学会利用一些报刊、书刊、评论、评测等对我们有利的一面来做为我们销售过程中有力的论据。
技巧11：学会销售企业文化
在销售的过程中，我们要学会思考与随机应变，能够化解消费者的疑虑，同时我们销售的过程中不是单单销售我们的产品，我们还要销售我们的企业文化。
销售沟通演讲范文41、我们是靠能力赚钱。
只要使用正确的方法，付出的越多得到的就会越多，其实就是借助公司的平台为自己打工!有干劲啊!
2、自我能力提升比较快。
因为要接触不同性格的人，不同职业的人，为了拿下更多的客户只好拼命学习知识跟人际关系!
3、行业选择比较容易，当我们做到一个销售行业的顶尖时，想去另一家公司，很容易!
4、晋升的空间比较大，只要我们有能力你就可以晋升，不像机关单位要靠关系，而销售行业靠的是实力!
5、可以接触到不同的人，从而锻炼自己的沟通能力;
6、可以锻炼自己对人、对事的判断力;
7、可以发现自己的潜能;
8、可以锻炼自己的意志，因为销售很苦;
9、可以锻炼自己的抗压力、抗击打的能力;因为100次得拜访，可能遇到99次得的拒绝;
10、可以锻炼自己的创造力;因为你要想办法提高销量，所以要有新的创意和方法;
11、可以锻炼你的团队协调能力：因为你是连接上游和下游的中间环节;
12、销售让你懂得感恩;
13、销售让你成长的更加扎实、坚定。
销售沟通演讲范文5我们做销售的人或多或少都会有些想法的，只不过有些人想法高些，有些人想法低些而已;有些人更愿意付出，有些人付出得很少，有些人一直在坚持，有些人遇到困难轻易就放弃了，导致了不同的结果。
一个月的收入是别人一年的收入!
如果你做一名办公室普通职员，你的工资按目前水平也就3000块/月，一年才3.6万;如果你是一个业务员，一个月下来，提成就可以超过这个数，也许根本不用一个月，也许就是当天，你看完这个文章后，你拿起你手中的电话，马上给你想到的客户打电话，或直接跑出去见你的客户，你今天的收入，有可能是他们干一年的收入。普通职员，最盼望的是月底，因为那个时候有3000块钱，如果遇到公司偶然发点奖金，那他高兴的一夜不能睡觉。他的天空，也就只有20层楼的高度，是灰色的，因为能够看着到，摸得着。做销售的人，天空永远是蓝色的，永远不可能触摸到，既使你今天签了十个单，还有明天，还有后天。不过，当你停止了拜访客户的步骤，你的天空将会变成黑色，会变得失落、迷茫、郁闷和痛苦，所以永远不要停下来，永远不要放弃，你的天空会一直是蓝色的，一直充满着大量的希望。
最快的获得老板与同事的尊重!
普通职员，想获得老板的认同，同事的尊重，很难!而销售人员，即使你没有任何经验，既使你看起来很寒酸，即使你文凭很低，只要你拿着合同，到处跟潜在的客户谈，谈100家、200家、400家，总有一家会跟你签单的，拿着签回来的合同，没有人认为你寒酸，没有人再小看你，因为你用你的行动证明，你是全公司最重要的，老板会尊重你，同事也会尊重你。你的家人也会为你引以为豪!
是男人就要顶起一片天!
八十年代出生的人，从小的时候，父母就抱着非常大的期望，无论付出任何代价，也要让孩子读完大学，现在的高文凭的人太多了，学校学的东西，社会上根本用不上;竞争太大了，即使你胆子再大，也没有多少机会可追了，你卖的东西跟我卖的东西也没有什么不得了的差别，价格也不会低到哪里去，那我们到底怎么办呢?
父母在等待着我们“胜利”的声音，亲朋好友在看着我们如何“表演”，老婆那个失落的眼神，你的心能平静吗?
不能!~怎么办?努力，竞争虽然大，那我就要比别人更努力，别人一天面谈三个客户，我一天谈八个，别人一天工作八小时，我一天工作十四小时，别人在聊天，我在谈客户，别人在看电视，我在整理客户资料，因为我是男人，是男人就在负起责任来，不能让自己的父母再劳累，自己不去辛苦，难道还要让自己老婆去辛苦吗?
一生只做一件有意义的事
做销售，最容易的事就是放弃，真的，放弃太容易了，只要写一封离职报告就可以了，甚至有些单位，写都不用写，直接说一声，到财务领钱就走人。
做销售，最伤心的事也是离职，因为一离开，你以前的努力，可能就白费了，其它的行业，还要重头再来;做销售，太容易暂时性成功了，因为只要你想跑，愿意去跑，那结果只是一个自然而然的事，也是太让人容易自满的职业，一但有了小小的成功，就以“老资格”自居，没有了空杯的心态，没有了激情，自然就没有了结果。
做销售，最难最难的事就是一直坚持，决不放弃!决不抛弃!永远像个新人，永远有谈不完的客户，其实这不是很难的事。
想一想，你到底为什么做这份工作?你只是为了钱养活自己还是为了帮助别人?如果只是为了钱，你也许可以做五年，也可以坚持八年，但八年之后，你会发现，自己什么都没有，钱来的快，去的更快。
我们都会经历这样的过程，从被管理者到管理者的过渡，这也是销售职业生涯向上走的趋势。只要在销售行业中是一个有抱负的人，总有一天你也会成为别人的老大，成为团队的领头羊。销售如何做的好？不是一个人单枪匹马干六十万，而是带领一个团队干五百万。就像最近大热大红的爆头哥周克华固然厉害，但犯案金额还是远不如当年悍匪张君，因为张君是带领着一个团队在干。
如何管理好一个团队？优秀的管理者，必须具备的素质，德才兼备。有德有才方能服人。
同时他需明白自己的职位做的事是带着一帮人完成销售业绩，因此，他做的工作就是要激起团队的斗志，帮助团队成员克服困难、恐惧，为团队理清市场思路，带领大家一起走向成功，工作开心，学到知识，赚到钱。
一：优秀的管理者需具备哪些素质：
1、一个优秀的区域经理省区经理，自身是一个成功的业务员。很多高层管理人员或者培训讲师在回忆自己的职业生涯时总是会对基层工作念念不忘，原因是：因为那些时间是最难捱的，学东西最多的。万丈高楼平地起，基础打的越牢，楼层盖的越高。在这个过程当中，他会碰到很多问题，让他痛苦不堪，痛不欲生。痛定思痛后，咬牙渡过难过。通过不断的磨砺，他的销售技巧、心态、个人综合能力都得到了极大的提升。当他再回头看自己的路时，才发现自己如何成长起来了。当他知道自己是如何成长起来的就能够帮助跟他一样还在摸索的业务员如何成长起来。
2、一个优秀的区域经理或者省区经理，自身是一个优秀的演说家。如果你不具备演说口才，很难带团队。作为团队的牵头人，要密切把握团队在阶段性的气息。就是内行人常说的感觉，团队士气低落时，需要带头人为大家鼓励士气，让大家振奋，团队取得成绩时，需要带头人告诫下属戒骄戒躁，再接再厉！
3、一个优秀的区域经理或者省区经理，自身是一个严格的教练员。他一定要懂的如何培训自己的下属，完美的练习造就完美的结果。销售跟开车，木匠，理发一样，都是一门技术活，因此要不断去练习。拳击教练会带领拳击手进行跑步，跳绳，力量训练，会告诉他们如何保证体力，如何更好的打出后手直拳，如何更好的击败对手。那么管理者也要告诉下面的员工，如何更好的说服客户，如何整改市场，怎样才能提高自己的口才，怎样才能摆正自己的心态，怎样才能提高自己的综合能力。这就是大家经常听到的一句俗话：读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数，阅人无数不如名师开路。
二：优秀的管理者管理技巧
管理技巧一： 管理的所有技巧都离不开这一条：在管理好别人之前先管理好自己！
管理技巧二：很多优秀的业务员人员无法胜任管理职位，其根本原因在于其角色还没有完全从业务员那里转变过来。做业务员，开客户，做客情，跟货款，做促销等等，是管事。做管理，主要是管人。因此我们经常看到或者听到刚刚上升为管理者的销售人员抱怨：那个小李什么都不懂，说个话也不会说，做个事也不会做，不去还好，一去什么问题都来了，不如我自己去做还好。喜欢拿自己与新来的下属去对比，当初我也是这样，后面一位业务员实在看不下去了跟我说：胥总，你那把刀磨了两年，别人才磨多久？两个月，我晃然醒悟。是啊，如果新来的业务员具备我们同样的能力就不会跟在我们后面了，而是做我们同样的职位了，每个人都是从菜鸟成长起来的。因此，在做管理时，调整好自己的心态很重要。要学会给新人时间。
管理技巧三：识人很重要，要擅长挖掘有潜力的销售人员进行重点培养，对懒惰无能者马上开除，不浪费资源。识人技巧：销售人员的听说读写干、整体形象、气质、冲劲几方面考核。同时管理是管人，那么没事就要分析下属，每个人都有不同的性格，做销售有两种人很常见，一种是要拿鞭子抽的老油条，一种是自尊心蛮强的，批评时要考虑到其自尊心，该打的骂一下就行了，该骂的说一下就行了。有的性格需要鼓励，有的性格需要激将，一定要分析下属，针对不同下属采取不同沟通方式。
管理技巧四：学会监控。监控最主要为报表核查。业务员一天在外面做些什么事，是不是踏实扎实的在做事，稍有经验的主管都是从报表中看的出来的。如何更好的管控销售人员，每天晚上准时看报表，发现假报表和空白报表打电话臭骂一顿，不会写的拿出优秀的报表给他学习，教会他如何去写，同时告诉他你为什么这样做。有上进心的想好好做的都会认认真真做报表，那时总结分析写作能力都都在短期内得到很大提升。监控另一种就是电话抽查，根据业务同的报表分析其工作状态，第二天打电话了解当天工作如何按排，明天工作如何按排，今天做了些什么事，时间是怎么分配的。同时也可以叫业务员每天晚上八点打电话给你，报告今天工作情况 ，连续一星期或者半个月。这样做的目的就在于营造一种杀气，让业务员知道自己的上级主管，老虎没打盹，你最好悠着点，不要被我逮到！人在千里之外，法眼无处不在！从业务员的报表规范程度，有没有内容就可以看出这个区域经理的领导水平。报表管理也是我最喜欢和最擅长的管理方式。大家记住，不强势，做不好管理！
管理技巧五：疑人不用，用人不疑。对自己的下属充分的信任，上司的信任对下属来说，大于天！！
学会授权。反复告诉业务员如告诫经销商一样，你是市场的主人，就要对市场负好责。也是对市场最有发言权，只要你理由充分，我全权支持你。
管理技巧六：工作当中严格分清职位高低，领导就是领导。如果跟业务员一起去卖货，领导搬货汗流夹背，业务员站在边上看，那他就是领导了。每天早上领导起来了，业务员还在呼呼大睡，这个业务员就可以回家了。不在下属面前作贱自己，学会指挥下属。
管理技巧七：生活当中紧密关心自己的下属，包括个人家庭问题。无微不至的关心会让业务员有一种感恩的心态去做事，是同事是朋友是兄弟。但是，切记，生活当中不宜与下属走太近，走的太近了，工作上就没法管理了。习惯成自然了，保持适当的距离，做到可敬可畏。
管理技巧八：不要在业务员面前显能干，讲大话。他摆不平的事你不一定摆的平，因此他有什么问题的时候自己过去尽力去帮助，如果成功分析成功的原因，如果不成功告诉他不成功的原因。不要没做之前就否定他，说自己过去保证摆平，断了自己的后路。
管理技巧九：跟进追踪事物发展进程。一定要在事物发展过程当中进行跟进，而不是跟进结果，因为结果一发生，没办法更改了。过程有偏差，还有机会进行调整和修整，因此管理一定要学会管理过程。及时要业务员汇报事情进展及他的下一步动作，并进行指导。
管理技巧十：学会自己制定制度。管理做到最后面都是制度在管人。人管人，累死人！首先分析公司的管理制度，在结合自己所管辖区域和管辖人员，进行制度增加，弥补制度上的漏洞。
管理博大精深，是一种独立于销售以外的另一种学问，他要我们像刚开始做业务那样学习做管理，前期也是可能一头雾水，到处碰壁，但随着不断学习和经验的累积，会越来越轻松，最终成为一个优秀的管理者。