售楼合同范文

售楼合同篇1

（本人）（法定代表人）姓名：_____国籍：_____

（身份证）（护照）（营业执照号码）：_____

地址：_____

邮政编码：_____联系电话：_____

委托人：_____国籍：_____电话：_____

地址：_____邮政编码：_____

买受方：_____

（本人）（法定代表人）姓名：_____国籍：_____

（身份证）（护照）（营业执照号码）：_____

地址：_____

邮政编码：_____联系电话：_____

委托人：_____国籍：_____电话：_____

地址：_____邮政编码：_____

第一条 房屋的基本情况。

出卖方房屋（以下简称该房屋）坐落于_____；位于第_____层，共_____（套）（间），房屋结构为_____，建筑面积_____平方米（其中实际建筑面积_____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____平方米），房屋用途为_____；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为_____.

第二条 房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积为（出卖方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。

该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±_____%（不包括±_____%）时，房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_____%（包括±_____%）时，甲乙双方同意按下述第_____种方式处理：

1.买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_____天内将买受方已付款退还给买受方，并按_____利率付给利息。

2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

3._______________________________.

第三条 土地使用权性质。

该房屋相应的土地使用权取得方式为_____；土地使用权年限自___年__月__日至___年__月__日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_____；该房屋买卖后，按照有关规定，买受方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。

第四条 价格。

按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（ 币）每平方米_____元，总金额为（ 币）___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。

第五条 付款方式。

买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金（ 币）___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整，并应于本合同生效之日起_____日内将该房屋全部价款付给出卖方。具体付款方式可由双方另行约定。

第六条 交付期限。

出卖方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给买受方，并应收到该房屋全部价款之日起_____日内，将该房屋付给买受方。

第七条 买受方逾期付款的违约责任

买受方如未按本合同第四条规定的时间付款，出卖方对买受方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按_____计算。逾期超过____天后，即视为买受方不履行本合同。届时，出卖方有权按下述第____种约定，追究买受方的违约责任。

1.终止合同，买受方按累计应付款的_____%向出卖方支付违约金。出卖方实际经济损失超过买受方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由买受方据实赔偿。

2.买受方按累计应付款的_____%向出卖方支付违约金，合同继续履行。

3._______________________________.

第八条 出卖方逾期交付房屋的违约责任

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，出卖方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给买受方使用，买受方有权按已交付的房价款向出卖方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在_____个月内按_____利率计算；自第_____个月起，月利息则按_____利率计算。逾期超过_____个月，则视为出卖方不履行本合同，买受方有权按下列第_____种约定，追究出卖方的违约责任。

1.终止合同，出卖方按买受方累计已付款的_____%向买受方支付违约金。乙方实际经济损失超过出卖方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2.出卖方按买受方累计已付款的_____%向买受方支付违约金，合同继续履行。

3._______________________________.

第九条 关于产权登记的约定。

在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起_____天内取得房地产权属证书，买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_____天内将买受方已付款退还给买受方，并按已付

款的_____%赔偿买受方损失。

第十条 出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任。

第十一条 因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳，契税由买受方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。

第十二条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十三条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十四条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由苏州仲裁委员会仲裁。

第十五条 本合同（经甲、乙双方签字）之日起生效。

第十六条 本合同连同附表共_____页，一式_____份，甲、乙双方各执一份，_____各执一份，均具有同等效力。

出卖方（签章）：

出卖方人（签章）：

___年___月___日

买受方（签章）：

买受方人（签章）：

___年___月___日

售楼合同篇2

为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。

2、注意销售陷阱

其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。

其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。

在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。

其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。

其四，设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走，要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。

3、注意“五证”陷阱

一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》也叫建设工程开工证、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

4、注意合同陷阱

售楼合同篇3

谎言一：绿地面积作文章

画内音：三人来到一家正在销售期房的房地产公司，接待的售楼小姐拿出了一份设计精美的楼书给我们看。张磊看着楼书觉得爱不释手，看到沙盘更觉得心旷神怡。叶子比较重视社区的环境，就问：“小区的绿地面积是多少？”漂亮的售楼小姐回答说：“我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。”

小彭把张磊拉到一边小声说：“注意，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率，可别被骗了。”

张磊嘀咕，不说不知道，一说吓一跳。差这么几个字，绿地的面积就差这么多。差一点就被人忽悠了，张磊一行三人心有余悸的离开了这个售楼处。

专家提醒：专业人士提醒购房者，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。

谎言二：入住以后就可以了

画内音：在另外一家售楼处，三人一进门，就被售楼小姐宣传的五花八门的配套设施给吸引住了。售楼小姐说：“我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……”

张磊很高兴，因他姐和姐夫俩人都在国外，孩子由父母带着，老人很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他那里住，于是问道：“这个幼儿园什么时候能投入使用？”售楼小姐说：“等入住以后就可以了。”张磊感到很满意。

这时小彭又插话了：“别怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是给了我们一个时间，但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？”

专家提醒：购房者不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。

谎言三：很快办产权证

画内音：下午，叶子看上了一套房子，小彭和张磊觉得这套房子各方面都不错，三人打算就这样定下来。正坐在售楼处商量的时候，听见另一位购房人问售楼小姐：“你们这个项目有产权证吗？”售楼小姐回答：“我们很快办产权证。”

闻听此言，小彭一拍脑门说：“我怎么把这么重要的事情给忘了。没有产权证，咱们可不能买。”

专家提醒：实际上，有些楼盘产权证根本办不下来。因为有的项目土地出让金都没交齐。所以，一定不能买产权证还没办下来的房子，避免不必要的麻烦。

谎言四：物管费较低

画内音：结婚后，叶子将主管家里的财政，她对物业管理费怎么收取很感兴趣，售楼小姐说：“我们的物业管理费收取得比较低，是每平方米3元。”

张磊觉得很纳闷，物管费、标准、服务合同内容等，不是应该由物业管理公司来定嘛，开发商怎么能肯定是多少钱呢？他就转头问一边的小彭：“每平方米3元，这事可靠吗？”小彭很警惕：“谁说的？物业管理费的规定是由物业公司跟业主签合同的，开发商根本不能负责。如果他说出了价钱，那可能开发商和物业管理公司有协议，你让售楼小姐出具相关的文字材料，看看才行。”

专家提醒：如果在房屋销售前，开发商已和物业管理公司谈定了物业管理服务内容、方式、收费等事项的话，开发商在售楼的时候，就可以告诉购房人有关物业服务的内容，但是要出具和物业公司相关的文字材料。

谎言五：房子剩下不多了

画内音：在一个新开盘不久的项目，张磊看好了一个两居室，户型也很好，双朝阳，他问售楼小姐：“请问你们这个楼盘这个户型的房子还有吗？”

售楼小姐面露惋惜地说：“哟，您问得真是时候，今天上午刚有人定了一套，现在这个户型只剩两套了，您要买就要抓紧了。”

小彭很疑惑地说：“你们的楼盘开盘没多长时间，怎么卖得这么快啊？”

售楼小姐回答说：“这个是不会假的，我们的售楼书上都有数字显示。”

专家提醒：按照海南省住建厅的房地产交易信息公示和预售合同网上签约的通知，海南所有商品房预售合同将实行网上签约和预售登记，这就意味着不管售楼小姐说得如何天花乱坠，购房者只要上网就能轻松地把要买房子的信息了解得清清楚楚。

谎言六：订金能退

画内音：这一次，张磊和小彭都比较看好一个户型，两个人正啧啧称赞时，却听见售楼小姐在一旁小声的嘀咕：“这房子没几套了。”

张磊一急，说：“那怎么办？我们还想再多看几家呢。”

售楼小姐出了个主意：“要不这样，您先交一万块钱的订金。”小彭紧跟着问：“那万一将来有变化，订金能退吗？”售楼小姐说可以。

专家提醒：注意，一个字的区别可大了。在法律上，定金和订金有着严格的区分。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作楼价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金。而订金具有预付款的性质，商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利。所以，一定要看清楚预售合同上写的是哪个字。

谎言七：精美的样板间

画内音：三个人看到一个样板间非常宽敞漂亮，装修得很豪华，张磊和叶子都颇为心动。

但是小彭又跟二人说：“样板间都由专业设计师设计，装修材料都是精品，工费昂贵的装修公司会仔细雕琢每个细节，咱们普通老百姓家要达到这个标准可要花费不少。而且你们没发现样板间的墙壁比平常的房子都薄吗，这样就显得整体空间比较大了，可是实际上并没有这么大。”

专家提醒：许多开发商在推出精装修住宅项目时，都要不遗余力地花上一大笔钱请专业人士设计，请装修公司装饰，搭建出一套或几套与众不同的样板间来。购房者千万要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。

谎言八：平面图很漂亮

画内音：张磊看到一张平面图，觉得户型不错，可是，小彭却说，很多平面图并不真实，都将床、桌子、柜子的尺寸变小了，而购房人在完工交房后，才发现摆了家具后，室内空间就所剩无几了。

专家提醒：很多销售平面图都有将家具尺寸缩小的问题，使室内空间看起来更宽敞。因此，购房人对自己不懂的事项应一一向销售人员详细了解，若自己看不懂平面图可请专业人士代看、解释。

谎言九：楼书说大话

画内音：叶子和张磊两个人去了房展会，展会上很是热闹，每个参展商都热情地向看展的人发放着精美的楼书，叶子拿了好几个袋子，都有点拿不过来了。张磊说，拿这么多楼书有什么用，还不是王婆卖瓜，自卖自夸嘛。

专家提醒：如果发生法律纠纷，楼书不能做证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明发展商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看作是为了达到一种广告效应。

谎言十：沙盘蒙双眼

画内音：展会上有很多点缀精致、设计豪华的沙盘，叶子见一个爱一个，不知道如何选择。小彭说，沙盘再好，也是模型啊。

售楼合同篇4

关键词：楼盘；审查

1 对楼盘开发商的审查要点

(1)审查申请办理按揭贷款楼盘的房地产开发商是否经工商行政管理机构核准登记的企业法人和是否具备房地产开发资格。

通过审查企业营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握开发企业的经营期限和经营范围，了解开发企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在开发企业的经营范围内；通过审查开发商的开发资质证书来判断其是否具备房地产开发资格。

(2)通过审查开发商的资质等级、资信等级、纳税情况、企业会计报表、还款纪录等来分析判断开发商的资金实力、财务状况、信誉状况：

①开发商的资质等级是反映房地产开发企业经营状况的重要指标，通过审核资质等级可以了解到公司的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息，一般而言，项目公司及新注册成立的开发商领取临时资质证书。开发商的资质有高有低，从四级到一级不等，四级为初始资质，依次递增至一级。开发商开发历史越长、开发量越大、开发记录越好、开发经验越丰富，资质就越高。在具体实践中，我们应倾向于与开发资质高、开发记录良好的开发商进行信贷合作。

②资信等级是企业信用程度的形象标识，通过审查资信等级证书，可了解开发商守约或履约的主观愿望和客观能力。

③税务登记证是企业依法纳税的依据，通过税务登记证，了解企业按期纳税的情况，结合企业的财务报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况。

④企业的财务报表是企业经营和财务状况的综合反映，通过审查企业财务报表，了解企业一定时期财务状况和经营成果，了解企业财务状况和资金实力，从而对企业的经营能力和担保能力作出判断。

⑤贷款卡资料是企业在金融机构负债和履约情况的记录，通过查询贷款卡的信息，可以了解开发企业在金融机构获得的授信、已有负债及、或有负债以及过往履约的情况，了解开发企业自身有无发行企业债券、有无逃废债记录等情况，判断企业的资信状况、融资能力、担保能力。

⑥对于集团性质的开发商或关联企业众多、关联关系复杂的开发商，除了审查上述要素外，还要重点了解开发商与其关联企业的关联交易和资金运作、负债、或有负债等情况，并分析其对开发楼盘的影响。

(3)审查开发商领导层的履约诚信度。通过审查开发企业法人代表、主要股东、领导层主要成员的情况，通过对其法人代表、主要股东、领导层主要成员的言谈举止、道德修养、经营管理理念和企业企业的制度建设、经营管理的规范性、财务核算的真实性的等方面进行分析判断开发商对履约责任的意识诚意，并了解其过往任职的经历和有无逃废债的记录。

(4)审查开发商的开发记录。开发商过往开发了哪些楼盘，楼盘的建设进度如何，资金到位情况如何，支付材料及工程款情况如何，销售及资金回笼情况如何，有否烂尾，有否拖欠金融机构的贷款，等等，做到对开发商过往的一切记录了然于胸，所谓知己知彼，方能百战不殆。一般情况下，开发商过往开发的楼盘数量多、质量好、建设规模大、建设速度快、交楼准时、无不良纠纷的，则说明开发商实力较强。

2 对拟合作楼盘的审查要点

(1)审查申请办理按揭贷款楼盘有没有经我行楼盘核准部门核准同意。主要看是否取得我行楼盘核准部门核准同意的批复。

(2)项目开发的合法性审查。楼盘项目的开发必须合法、规范，有关手续齐全，要求“四证”齐备，“四证”是指：《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设(筑)工程规划许可证》、《建设(筑)工程施工许可证》(下简称“四证”)。“四证”审查中关键应注意土地使用权是否已被抵押，对土地使用权已被其他银行抵押的项目，应在抵押注销后才为该项目提供商品房按揭贷款。

(3)项目销售的合法性审查。通过审查项目的《商品房预售许可证》，确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准、销售的商品房是否被抵押，楼盘项目必须有《商品房预售许可证》，才能给予按揭贷款，在审查项目的《商品房预售许可证》时，还要注意其销售面积是否在项目工程规划面积内，按规定销售面积应在项目工程规划面积内，对于销售面

积不在项目工程规划面积内的，必须详细了解原因，看是否有有权部门批准的文件。

(4)项目工程进度审查。由于商品房预售都需经过当地政府房屋管理部门的批准，一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房按揭贷款合作时需对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。按要求，楼盘项目工程形象进度必须达到人民银行规定的预售按揭标准才能给予办理按揭。

(5)项目资金到位情况审查。项目开发资金来源的保障程度，将直接影响到楼盘项目能否按期建成，一般情况下，房地产开发商的资金来源主要有三部份，一是企业的自有资金，二是银行贷款支持，三是楼盘销售再投入，其中，自有资金最重要，自有资金比例越高，楼盘如期建成的可能性越大，贷款风险越小，因此，在审查楼盘项目时，要高度重视项目资金来源分析。

(6)项目价格审查。审查楼盘项目所处的区域、位置，楼盘的规模、档次、配套设施、物业管理、企业品牌、周围的商贸环境等，并与当地区域、档次、规模、环境等相近的楼盘价格相比较，结合当地的生活水平、购买能力、二手楼交易的价格和活跃程度等因素来确定楼盘的按揭平均价格。

(7)项目的定位审查。主要是从项目规划设计、配套设施、周边的环境、价格等分析项目的定位是否合理、明晰。一个开发项目市场定位愈准，则项目愈接近成功。在具体分析项目的定位时，需参考开发商过往的项目定位是否准确到位、其新开发的项目是否与周围环境相协调配套、周围环境如医院、名校、交通、购物、周围风景等对项目的拉动，了解项目土地的过往用途、人文环境、项目所处的地理位置、开发商的市场触角以及对市场反应的敏锐性等。

(8)项目市场需求审查。根据项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给情况、价格水平及变化趋势，以及对本项目的影响等情况来分析判断项目的市场需求。

(9)项目销售前景审查。通过审查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析其可行性和有效性，判断项目的销售前景。

3 楼盘审查时必须注意的法律风险

(1)具有下列情形的《商品房买卖合同》可以被判无效、被解除或被撤销，楼盘审查时必须高度关注。

(2)在进行楼盘审查时，注意“在建工程的工程价款优先于抵押权受偿”引起的风险，在对开发商资信审查时要重点关注其应付帐款情况，分析应付帐款的结构、帐龄，对拖欠工程款较多的楼盘项目的按揭成数要降低。

售楼合同篇5

新法规或年内通过

香港运输及房屋局局长郑汝桦表示，早前透过白纸草案进行公众咨询，收到近1000份意见书。公众咨询结果显示，公众普遍支持建议法例，社会有明显共识，认为应尽早通过有关法例。

郑汝桦认为，条例草案既保护消费者权益，又为业界提供公平竞争的环境，她预计条例会得到立法会议员支持，并希望尽快通过。

为规范房地产交易市场，港府不顾地产大鳄的反对，强势推出一手楼销售草案。有关条例的最大亮点为：一手楼交易必须以实用面积计算。港府早前就该建议咨询各界意见时，曾引发香港地产大鳄的反弹，但该条款依然出现在条例草案之中。此外，如果销售过程中有地产商做出失实、虚假、误导陈述等违规行为，有关处罚将上升为刑事层面，最高可罚款500万港元和监禁七年。

如果进展顺利，该草案将于本立法年度内通过。郑汝桦认为，各界对于通过该条例已经形成共识，相信政府换届不会耽误立法工作。

不过，坊间仍有担心相关建筑及实用面积问题。立法会议员黄某表示，目前市场有大量二手房成交，而二手楼却以建筑面积计价，担心立法只规管一手楼，会造成信息混乱，难以让买家进行比对。

对此，郑汝桦称，由于建筑面积无统一定义，难以规管，亦不能处理市民所谓有“灰色地带”的问题，而实用面积则有统一定义，主流意见亦同意发展商提供实用面积资料。

郑汝桦续称，现时差饷物业估价署有提供经评估的二手单位实用面积数据，可让买家比较一手及二手物业，并指政府将会对此加强公众教育。她又补充，二手楼有实物，未必需要用整套新法例规管，而据地产常规规例，应向买家提供单位实用面积数据。与此同时，地产监管局积极筹备，加快发出全新的执业指引，推行二手楼市场以实用面积计价。

二手楼跟进意见不一

地产监管局行政总裁余吕杏茜表示，该局已经完成业界的咨询，两个月内将推出二手楼以实用面积计价的有关执业指引。但她强调，初期不会强硬执法，会给业界留出足够过渡时间。

事实上，为配合政府立法规管一手物业销售，地产监管局早于2月中便讨论规管销售二手住宅，并统一采用实用面积计价。只待政府落实一手楼规管法例，局方便可同期执行。

不过，香港兴业董事总经理查懋成认为，政府锐意采取统一售楼标准的方向是正确的，但实用面积同样应用于二手单位或会引起混乱。

查懋成指出，一手楼采用实用面积计算是大势所趋，会令市场增加置业信心，但具体执行起来难度不小。另外，若违规则要执行董事坐监属不合情理，始终每一幢楼都不是由执行董事及销售人员负责丈量尺寸。他建议，项目入伙时可仿效泰国政府，派员负责丈量，售楼书须按此作准。

而香港测量师学会主席潘永祥表示，支持在楼宇销售价单及售楼书上列出实用面积。他指出，以实用面积销售，并非改变楼价，因此对销售没有影响。至于二手楼是否用实用面积计算，需要视乎市场反应而定。

保障置业者利益

有评论指出，香港楼价昂贵，市民置业负担沉重，坚持实用面积售楼，铲除过往多年以建筑面积销售“发水楼”的弊端，令大众利益获得更公平的保障，有利纾解民间的仇商情绪，促进社会和谐。

香港一手楼销售问题多多，一手楼销售市场中，“意向价”、“参考价”信息混乱不清，而所谓的“预留单位”和“内部认购”等推销手法，更是扰乱正常信息；更离谱的是，有地产商利用建筑面积和实用面积无统一规管的漏洞，变相缩小楼盘实用空间。坊间认为，如今规管草案，为保障置业者利益守住了底线。

草案还把一手楼转手空壳公司再个别出售纳入规管，防止出现“假二手”楼。这也是一项具预见性的堵塞法律漏洞的措施，防范发展商在新例下投机谋利，杜绝发展商将新楼“左手交右手”制造成交假象，逃避规管的弊端。

对于加强一手楼销售规管，港府此前也曾作出多方面努力，比如曾有行业指引要求地产商自律，但地产商依然我行我素。要改变这样的情况，只能靠政府规管，故而政府立法规管一手楼销售顺乎民意。

售楼合同篇6

空间布局与空间分割

售楼中心的室内设计，几乎涉及到建筑室内设计的所有要素：功能布局、空间分割、家具陈设、装潢陈饰、设备安装、灯光照明等，这些要素都必须围绕楼盘销售和展示这一主题而展开。售楼中心室内空间主要包括：沙盘展示、顾客接待、业务洽谈、内部办公区域等几大部分，以楼盘模型展示区域为主，其他空间区域为辅。根据各个区域的空间功能要求的独特性，精心设计其形态与形象特征，营造出合理、舒适、体贴入微的氛围，用以满足各种顾客的需求。合理的布局与空间分割，可以让顾客自然随意地在空间内活动而不感到困扰。另外，还可以创造出丰富多变的空间以吸引购房者的关注与体验，并最终得到顾客的认同。

空间的展示

为了使客户对待售楼盘有较为直观的和感性的了解，售楼中心基本上都采取以模型展示区域为主的形式，布置总体规划模型、分区规划模型、室内户型平面模型等模型区域，构成售楼中心的核心空间。一个成功的售楼中心设计，不仅仅在于其交易规模的大小，更重要的是给待售楼盘提供一个充分展示的平台，让购房者对楼盘的规划概况能够有一个清晰的了解。另外，在材料设备展示区内，主要展示小区楼盘所选用的装饰材料以及水电设备、智能系统等的主要情况，尤其是对环保材料、信息智能系统有一个新旧对比、图文并茂的介绍，使之成为楼盘销售的卖点，让购房者能了解和掌握楼盘的真实情况。主体楼盘模型区域具有丰富的形象性和直观性，因而展示的空间应更趋于明朗、简洁的时空特点，可采用动态的空间形式、序列化的展示过程和有层次的空间变化，充分体现空间设计的基本原则。

服务空间的设计

顾客接待、业务洽谈、咨询签约等服务区域，均是为顾客提供进一步销售服务的空间，这个区域主要是提供个人与个人之间沟通交流的空间场所，也是售楼中心的主题空间。目前，空间设计的手法发生了很大的变化。顾客接待空间是服务空间的主置，它的位置一般在大门的入口处或服务空间的大厅中央，设计以大气的装修和独特的家具摆设展现，无论对内还是对外，咨询处都是服务空间的视觉中心。对于洽谈、咨询、签约等服务性空间，应该设计出温馨、亲切的心理感受空间环境，空间不宜太高太大。因此在规划中，要注意各个空间之间的联系和区别，做到在大空间统一的情况下，寻求细小之处的微妙变化，使得空间既丰富又有变化。

办公辅助空间的设计

办公空间是内向型的空间，是整个售楼中心正常运作管理的神经中枢，位置要与模型展示、服务空间保持密切的联系，既要独立又不宜受到过多的干扰。这种空间一般是相对的独立空间，不应设在顾客主要流经的区域，而且做到独立设置出入口。售楼中心要根据具体项目或营销要求，增加一些附加型的功能空间。例如在售楼中心设置酒吧、儿童游戏、水吧、影音、杂志阅读等区域，给购房者以更加贴心的服务，增加其休憩的空间。另外，还可以设置售楼处和艺术馆相结合的展览型空间。售楼中心不仅要关注购房者本身的要求，还要考虑其家庭成员的想法，向他们提供一些休息的场所是很有必要的。虽然，这与楼盘推广及买卖没有直接的联系，但是这也是一种买卖双方体验型的空间，会给购房者一种自然轻松、无拘无束的感觉，也让购房者感觉到开发单位的企业文化魅力和人文关怀之情。

不同空间的联系与分割

功能决定形式，这是空间设计的一项基本准则。售楼中心的室内设计体现着空间设计的统一性和多样性，既要有相互间的联系又要有空间上的独立。空间组合的方法有很多，例如对比、和谐、均衡、呼应、层次、重复等，在具体实践中常常是多种方法并存，因地制宜，合理运用，进行适当的空间整合与划分。模型、材料设备的展示、不但是客户活动的范围，也是客户活动的主要流线。在功能上紧密联系，在关系上也是开敞或半开敞，充分合理地利用家具陈设、软隔断、标志等设施，采用铺地材质、色彩的变化、吊顶空间方面的设计变化，在大空间中隔出小空间，形成既分且合的空间关系。对于办公空间的安排，既需要独立空间，即使用屏风，隔墙等方式在大空间区间内形成相对封闭的独立空间，在视线上也要考虑到方便工作人员的观觉，可以使用磨砂玻璃等半透明的围合材料，以达到隔而不断的效果。

售楼中心内辅助空间设计，最重要的是财务室的安排。售楼中心所做的一切展示、洽谈业务都是为了签约销售，所以财务区域是售楼中心功能的一个末端环节，占据十分重要的位置。其空间布局、洁具、装修材料、色彩及灯具照明的选择，都必须和整个售楼中心的风格基调相统一，在设计中完美地体现楼盘的风格特征，让顾客在付款签约的过程中，继续感受到楼盘的信任感和售楼人员的亲切感。

售楼合同篇7

1建筑风格的阅读

售楼处建筑较为多样，多为体现楼盘整体品质，而独立设计；也有充分利用楼盘建筑，临时将功能设置为售楼处。建筑风格是售楼处周边环境景观的重要组成部分。诚盈中心售楼处建筑体块分隔明显，具有强烈的空间构成感，建筑外皮所使用的铝板色彩夸张。从建筑意境中品读出清晰、俊朗的现代建筑风格。现代建筑的简约风格成为整个售楼处周边景观风格的基本调子。

2建筑空间的延续

楼盘整体的气质格局在售楼处建设之初就已经明确。因此售楼处的建筑质感也是整个楼盘气质的综合体现。欧式楼盘的巴洛克扭曲与变态的审美倾向，在户外空间中也有足够的体现。售楼处周边景观设计虽然具有鲜明的商品标签属性，但是同样遵循着一定的设计逻辑与设计语言。配合体验式消费的景观环境，倡导一种体验的商业消费环境。通过售楼处景观设计，景观设计与客户的相互互动，具备较强的相互体验。如开盘或者展示活动等。景观设计中对于相关活动提供足够的空间，这些活动参与人群较多，售楼处景观的设计应参考城市公共景观的设计手法，提供一定的开放空间。

3种植软景与硬质景观的使用

景观构成，基本分为种植为主要元素的软质景观和以小品、铺装等为主要元素的硬质景观。在售楼处这样的特定空间中，为了满足销售效果，硬质景观与软质景观分布较为集中和分区域。通常软质景观用于划分用地界线，塑造独立自我的空间氛围，将城市嘈杂的界面与场地进行适当的分割。硬质景观集中为观览人群提供较为集中的场地，并配合相关的产品设施。

二、景观设计措施

1铺地

铺装颜色以暖色系为主，与建筑相呼应。铺装是重要的景观构成元素。不仅仅具备导向性，也具备空间划分的功能。通过铺装交接的线条，引导人群在户外空间的不同的运动趋势。在诚盈中心售楼处设计中，建筑整体为简约现代的风格铺装是重要的景观构成元素。不仅仅具备导向性，也具备空间划分的功能。通过铺装交接的线条，引导人群在户外空间的不同的运动趋势。

2水体景观

水是景观设计中的重要元素，具备灵动与活力，是活跃场地氛围的重要景观要素。通常园区除了局部集中水面，其余均采用小尺度亲水设计。水体景观的边界处理，在北方城市尤其显得重要，着重考虑是在冬季排空水池之后，水体景观的视觉效果与空间感受。根据项目特点，采用浅水面，水体深度为20-50公分。黑色光面花岗岩贴面硬质池底，石材表面凹刻楼盘名称，保证无水期的观赏效果。同时水景结合造型小品及涌泉的设计，增加立体效果；配合灯光照明等综合设施，将夜间景观效果给予展现。

3植物配置

因为该类项目的特殊性，种植设计要求迅速见效。通常使用较大规格的苗木，通过合理配置园林中各种植物，以发挥它们的园林功能和观赏特性。苗木尺度注重与场地空间关系相互呼应;具备较高观赏价值的物种，放置在重要的场地出入口位置，同时园林植物配置要充分利用植物季相特色，让物种的色彩与建筑的外墙色彩相互呼应。考虑到景观环境的现代建筑风格，以具有金属质感的钢板形成种植区域的边界，因此对于种植的使用控制在适当的规模下，通过硬质景观与软质景观的配合来展现场地环境风貌。

4相关配套设施

良好的景观环境需要调动多种感官的体验，因此也就需要多种相关配套设施的配合。近年来，该类项目配合市场营销，在入口处设置较为醒目的“精神堡垒”，虽然为广告公司设计，但是在景观设计之初也需要进行较为充分的考虑，对竖向空间关系上给予足够的呼应。此外，在灯光、背静音乐、综合管线等领域的协调设置也是项目顺利的关键。五结语售楼处景观设计作为一种与销售行为密切关联的景观设计产品，它具有自己独特的个性。一方面展示出它商品的属性，以销售为核心，为销售服务；另外一方面，它面向广大受众，具有一定的城市公共景观的属性。这种矛盾性和复杂性决定了它承载了多种使用行为，因此值得相关从业工作者进行深入的探讨和研究。

售楼合同篇8

关键词：带租约产权式销售 运作机理 合同流程 资金流程

所谓带租约产权式销售，是商业地产的一种全新销售模式，面对的客户群主要是投资型客户。具体形式是先将房屋出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”，此后再将房屋卖给投资型客户，同时在销售合同里明确“此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”。租务管理均由专业部门，即租务管理部全程操作。

这种销售模式是最近几年才在国内兴起的一种销售模式，由于它解决了国内中小投资者投资渠道不畅和开发商融资渠道不畅的双重困难，不少房地产公司通过运作带租约产权式商铺项目获得了巨大的成功，但是国内大部分开发商对这种销售模式并不熟悉，本文着重介绍这种销售模式的运作机理。

带租约产权式销售的实施方案

带租约产权式销售模式是由开发商发起并牵引各方而成，开发商首先开发商用楼；然后寻找商业机构洽谈租赁商用楼问题，直到大商业机构同意租赁该商用楼，并谈好租期、租金价位等一切出租事宜后；开发商才把商用楼进行产权分割出售给投资者，每个投资者购买一份或几份产权；投资者缴纳首付款后，可以与开发商联系好的商业机构签订正式租赁合同。与此同时，开发商联系商业银行帮助投资者办理按揭贷款业务；开发商联系担保公司，由投资者和该担保公司签订担保合同，确保万一商业机构租金不能偿付时由担保公司代偿租金以及签订其他担保事宜，担保公司因为担保责任要向投资者收取担保费；开发商联系物业公司，由投资者和物业公司签订委托管理合同，由物业公司租务管理部代为管理商用楼管理事宜，代为收取商业机构支付给投资者的租金，并向投资者收取租务管理费。

投资者只需交纳首付金，办好一切手续后，就可以坐等租金的到来，直到付清按揭贷款，房产就完全归自己所有。2004年，青岛富捷房地产开发公司首次在广发金融大厦写字楼项目中“试点”。该项目对中小投资者是非常诱人的：以广发金融大厦503房间为例，该房间154平方米，每平方米售价5830元，总计价款897820元，首付367820元后，余款办理10年银行按揭，每月还款5800元。投资者在购买这套房屋时，开发商已将该房出租，租价按青岛平均写字楼租价即每天每平方米2.2元计算，每月可收租金10164元，如果不考虑租务管理费和担保费，扣除5800元还按揭月供款，净赚4364元。这样大约经过7年半，投资者便可收回当初买房时投入的367820元首付款。

带租约产权式销售的合同流程及资金流程

合同流程

在带租约产权式销售的合同签订中，开发商起着主导作用，开发商必须在投资者购楼之前联系好商业机构（承租者）、担保公司、银行、物业公司（租务管理者），并得到这些公司的合作允诺，这样开发商才可以进行带租约产权式销售，在售给投资者房产的同时，投资者现场同时签订以上各个合同。开发商的这些前期准备工作非常重要，是整个带租约产权式销售能否成功的关键（如图1所示）。

资金流程

在基金流程里，如图2所示，物业公司也可能资者向银行支付月供款，资者向担保公司支付担保费，剩余的租金支付给投资者。而物业公司承担业务多一些，自己扣留的租务管理费就多一些，而投资者就是真正支付购房首付金后坐等100%房产的到来，并且每月还有一定的剩余租金归自己支配，真正实现了“首付金+时间=100%房产”。

流程中涉及到的开发商、商业机构、物业公司、投资者，本文将进行一一分析。开发商过分追求短期利益，对售出的楼盘如出现问题不负任何责任的态度，最终只能造成带租约产权式销售模式不能长久。因此在签订租赁合同和担保合同的时候，需要开发商介入，并制定出开发商相应连带责任条款，这对投资者和开发商都具有长远利益。在租约期内，商业机构可能因为经济环境萧条或自身原因陷入暂时的经营困难，不能及时支付租金，这就需要多方合作，相互谅解，租金的支付方式可考虑浮动支付的方式，在商业机构经营困难时可适当调低租价，以求利益的长期共享。此外，物业公司不但要管理商用楼，而且要担负起统一协调的责任，如果商业机构经营失败，物业公司可协商各业主意见，统一对外重新招商。投资者可成立业主委员会，解决业主之间的纠纷，尤其租期过后，重新招商时，业主太多，意见难以协调，业主委员会可发挥较大作用。租期过后甚至租期内，如出现部分业主退出采取低价出售产权的情况发生，这对承租者和其他业主造成影响及纠纷。这时可考虑该销售模式的退出机制，在开发商售楼的最初，就制定出以后在何种条件下投资者可退房给开发商的制约机制以供日后参考。

对带租约产权式销售的思考

目前，国内多数使用带租约产权式销售模式的开发商过分追求短期利益，售楼后，留下大量后遗症。有些开发商甚至和商业机构联手欺骗投资者，制定出高租金许诺，开发商拿出大量资金做广告宣传以抬高带租约产权式商铺的售价，广大投资者在现代广告诱人的狂轰乱炸以及“随大流”心态下，出现带租约产权式商铺的“抢购风”，导致商铺售价一升再升。售楼结束后，商业机构迅速退出，极大地坑害了投资者利益。多数该类项目之所以后期出现失败，根本原因就是开发商追求短期利益。从本文的分析中可以看出，只要开发商按以上的步骤运作带租约产权式商铺项目，遵循合作共赢的信念，留给投资者和商业机构合理的利润空间，那么这种销售模式就一定能长期成功。

在国内商业地产项目供不应求、大小开发商均能生存的市场环境下，商铺买卖基本都是“一锤子买卖”的情况下，开发商追求短期利益更能实现其利润最大化，虽然不可能苛求开发商追求长期利益，因为长期利益的贴现值不如短期利益的贴现值大，但在这种市场环境下，追求短期利益才符合开发商贴现利益最大化的要求。而这种销售模式通过把风险隐藏到未来，隐蔽地转移给投资者，从而使开发商可以许诺“低风险、高回报”来引诱投资者。因此必须健全相应法律法规，规范约束开发商的行为，提高他们某些做法的成本，这样带租约产权式销售模式才能被多数开发商真正合理地使用。

在未来愈发激烈的市场竞争中，那些中小开发商如能合理地使用带租约产权式销售模式，则可长期部分地抵消流动资金不足的缺点，有可能迎头赶上，不被淘汰。而那些大开发商如能走出追求短期利益的陷阱，注重长期利益，合理使用带租约产权式销售模式，则会进一步强化地位，达到建立房地产品牌的目的。

参考文献：

1.刘成刚,黄振宇.房地产销售新王牌：带租约分割产权[J].商场现代化,2005(1)

2.刘成刚.房地产业带租约的产权分割模式探讨[J].商业时代,2005(15)