商品房认购书范文
时间：2023-09-14 20:59:22
商品房认购书篇1
法定代表人：______________
地址：____________________
邮编：____________________
电话：____________________
传真： ___________________
乙方：（买受人）__________
地址：____________________
邮编：____________________
电话：____________________
身份证号码：______________
为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：
一、房屋基本情况
乙方预定甲方开发建设的位于________市________区________县________路________号 楼盘：________号楼________单元________号房屋，建筑面积________平方米，其中套内建筑面积________平方米，公用建筑分摊面积为________平方米。房屋单价________元（美元）/平方米， 总房款为（小写）________元（美元），（大写）________元（美元）。户型为 ________________。
二、认购期间
甲方承诺为乙方所预定房屋保留________天（自________年________月________日至________年________月________日）。
三、定金
本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币（小写）_______元（美元），（大写）______________元（美元）。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖（预售）合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。
四、付款方式
乙方同意选择下列_______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》后向甲方支付购房价款。
1．一次性付款
2．分期付款：于签约当日付 _______%，剩余房款在______ 日内分________ 次付清；
3．个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价 ________%的首付款。
五、证明文件
甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。
1．企业法人营业执照证号：________________
2．政府立项证明证号：________________
3．房地产开发企业资质证书证号：________________
4．国有土地使用权证书证号：________________
5．建设工程规划许可证包括附图）证号：________________
6．建设用地规划许可证证号：________________
7．施工许可证证号：________________
8．房屋销售许可证证号：________________
六、甲方承诺
1．具备商品房销售（预售）条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。
2．在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。
七、乙方承诺
在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。
八、其他
甲方出现以下情形之一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方全额返还定金。
1．甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《商品房买卖（预售）合同》的；
2．甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖（预售）合同》的；
3．甲、乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的。
九、不可抗力
1．如果本协议在执行过程中受到诸如：地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，或无法按照原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应立即以传真通知对方，并且在此以后5天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。
2．因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。
十、本协议自甲乙双方签字之日起生效。
十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。
甲方：________________
法定代表人：__________
日期：________________
乙方：________________
商品房认购书篇2
甲方（销售方）：______________ 法定代表人：______________
地址：________________________ 电话：____________________
乙方（认购方）：______________ 身份证号码：______________
地址：________________________ 电话：____________________
为了保护商品房交易双方的合法权益，经双方协商，就乙方认购甲方的商品房一事达成如下协议：
一、认购房屋基本情况
1．乙方预定甲方建设开发的______项目，位于______区______路______号院______号楼______单元______层______号（户）房屋，户型为 ____________ .该房屋暂测建筑面积______平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）。
2．房屋建筑面积每平方米/人民币______万______ 仟______佰______拾______元（￥____________元/平方米），总房款人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元（￥____________元）。
3．认购方共有人：
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
二、认购有效期
甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购书签定日起15日（含15日）止。
三、认购订金
本协议签订时，乙方向甲方支付订金人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元（￥______元）。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签定《商品房买卖合同》有关事宜。上述订金____________在甲、乙双方签定《商品房买卖合同》时，由甲方退还或抵作该房屋的购房价款。
四、付款方式
乙方同意选择下列第______种付款方式，在与甲方签定《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。
1．一次性付款
2．分期付款
3．按揭付款
五、证明文件
甲方应向乙方出示下列证件及其相关材料。
1．企业法人营业执照 证号：__________________
2．房地产开发企业资质证书 证号：__________________
3．国有土地使用权证书 证号：__________________
4．建设工程规划许可证（包括附图） 证号：__________________
5．房屋预（销）售许可证 证号：__________________
六、甲方承诺
1．如果甲方提供虚假材料，此协议无效，甲方除退还订金外还应承担相应的法律责任。
2．自本协议签订后，为乙方保留该房屋15日止，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还订金，同时本协议自动失效。
3．乙方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，甲方应予配合。
七、乙方承诺
商品房认购书篇3
法定代表人：
地址：
邮编：
电话：
传真：
乙方：（买受人）
地址：
邮编：
电话：
身份证号码：
为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：
一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于 市 区县 路 号 楼盘： 号楼 单元 号房屋，建筑面积 平方米，其中套内建筑面积 平方米，公用建筑分摊面积为 平方米。房屋单价 元（美元）/平方米， 总房款为（小写） 元（美元），（大写） 元（美元）。户型为 。
二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留 天（自 年 月 日至 年 月 日）。
三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币（小写） 元（美元），（大写） 元（美元）。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖（预售）合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。
四、付款方式：乙方同意选择下列 种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》后向甲方支付购房价款。
1、一次性付款
2、分期付款：于签约当日付 %，剩余房款在 日内分 次付清；
3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价 %的首付款。
五、证明文件：甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。
1、企业法人营业执照 证号：
2、政府立项证明 证号：
3、房地产开发企业资质证书 证号：
4、国有土地使用权证书 证号：
5、建设工程规划许可证（包括附图） 证号：
6、建设用地规划许可证 证号：
7、施工许可证 证号：
8、房屋销售许可证 证号：
六、甲方承诺：
1、具备商品房销售（预售）条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。
2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。
七、乙方承诺：在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。
八、其他：甲方出现以下情形之一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方全额返还定金。
1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《商品房买卖（预售）合同》的；
2、甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖（预售）合同》的；
3、甲、乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的。
九、不可抗力：
1、如果本协议在执行过程中受到诸如：地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，或无法按照原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应立即以传真通知对方，并且在此以后5天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。
2、因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。
十、本协议自甲乙双方签字之日起生效。
十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
法定代表人：
商品房认购书篇4
关键词:商品房认购书; 预约款 ;定金
Abstract: housing offers is to confirm the prospective buyer at a future time to negotiate the purchase contract with the developers of the appointment. The two sides will negotiate an appointment to determine the rights and obligations of the contract. Offers real estate purchase contract is not, nor is it the purchase contract from the contract. It should be based on the principle of fairness appointment to determine the rights and obligations. An appointment could not be seen as a simple deposit.
Key words: real estate offers; appointment paragraph; deposit
引言
随着我国房地产市场的迅猛发展,商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展,导致了司法适用中的困难。例如,很多开发商在和准买受人签订购房合同前,与其(以下称为准买受人)签订一份商品房认购书(实践中使用的名称不一,例如称为预订书、确认书等),要求准买受人交纳定金,准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定,但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房解释)中对商品房认购书做出了一些规定,但由于其中仅有两个条文涉及这个问题,内容简略,故仍有进一步探讨的必要。
一、商品房认购书的意义及性质
(一)商品房认购书的意义
商品房认购书,是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书,确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是,准买受人向开发商交纳一定金额的预约款,享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同,开发商有权解除商品房认购书,将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定,开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单,但一般都会写明认购的房号,约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细,基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。
(二)商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论,预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为,预约生效后,发生将来订立一定合同的债务,原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权,与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的,这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢?下文会逐一加以分析。
在实践中,很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同,但是,商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后,只要准买受人按时支付了预约款,开发商就有义务保留目标房,并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到,购房合同的内容是很复杂的,商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈,但是,双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此,无论是开发商还是准买受人,均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说,商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务,只要双方到期前来洽谈,并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同的行为,就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约,预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。而一般情况下,商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。
二、商品房认购书与购房合同
(一)商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
有种观点认为,商品房认购书约定了定金条款,也就是一种定金合同,是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为,首先,定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款,但预约款的性质仍需进一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房认购书约定的确实是定金条款,但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是,定金是为了担保债务的履行而成立,但是这种债务并不是购房合同的债务,而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此, 定金并非购房合同之担保,而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。
(二)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容,商品房认购书具有什么样的法律效力呢?有种观点认为,在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下,如果开发商收受了购房款的,应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且买房人收受了购房款,就应当将商品房认购书视为购房合同笔者认为,这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务,购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同,并不是对双方签订购房合同的直接确认,因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是,因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定,开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为,因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定,就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思,商品房认购书的约定是一种有效的合同义务,合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时,它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约,具备了强制执行的效力。
(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约,从而具有强制执行的效力?
从商品房解释第五条规定来看,显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项,如果按照这一标准,几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件,这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为,商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容,是对认购预约成立的条件认识不清所致,也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理,无论什么种类的合同,只要其能够依法成立,就是有效的,并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然,商品房买卖合同特别是预售合同,的确在确认双方买卖意向之外,还有许多内容需要明确,这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是,鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易,只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准,就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准,我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况,笔者认为,约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项,可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式,笔者认为,本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下,销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,笔者认为,价款是购房合同的必要条款,由于目前商品房市场并未形成充分的竞争,难以确定市场价格,因此,价格约定是必要条件。当然,只要通过约定可以确定价格就可以了,至于付款方式和付款时间,完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是,由于商品房的面积有多种计算标准,例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大,直接影响着房屋总价的确定和单价的高低,因此笔者认为,面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期,笔者认为,对于交付使用条件,相关法律和法规有比较明确的规定,包括强行性规定和任意性规定,可以起到漏洞补充的作用,因此并非必要。关于交付日期的问题,笔者认为,如果是现房出售,没有约定交付日期的,可以通过合同法的催告制度解决;如果是预售,可以合理确定交付期限;关于第六条装饰、设备标准承诺,笔者认为,如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容,一般可以视为购房合同的内容;即使没有这方面的规定,也可以通过开发商的设计确定;如果开发商的设计中也没有此方面的内容,可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此,装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任,笔者认为,关于配套设施,各地政府往往对开发商都有比较明确的要求,因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属,笔者认为,公共配套建筑的产权归属,既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断,也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定,不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜,商品房解释中做出了如何处理的明确规定,并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法,笔者认为,司法裁判是法定的解决方式,双方没有约定不影响纠纷的解决,更不影响合同的成立,并非必要条款。关于第十二条违约责任,笔者认为,根据商品房买卖合同的示范文本,逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法,可以折衷裁定;商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理,也有很多明确的规定,赋予了买房者保护自己权利的充足方法,因此,违约责任不是必要条款。
综上所述,只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是,只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时,准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务,双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致,那么,准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准,保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务,同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。
三、商品房认购书的成立和生效
(一)商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立?有一种观点认为,商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的:第一,约定特定商品房不得再向第三人出售;第二,按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同;第三,在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为,商品房认购书并非购房合同的从合同,其成立和生效
不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简,其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平,并且当事人就此达成了合意,合同债权就可以有效成立。反之,合同债权就不能有效成立。因此,商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议,就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售,因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约;也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同,同样无需特约。
商品房认购书签订后,双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同,也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价?笔者认为,约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价,认购的意思也是确定的。当然,这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款,不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
(二)商品房认购书的生效
在实践中,很多开发商为筹集建房资金,在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购,并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效?一种观点认为,内部商品房认购书是无效的合同。其理由是,根据《城市房地产管理法》第四十四条规定, 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
笔者认为,商品房认购书并非购房合同,不能把买卖合同的生效条件误认为是商品房认购书的生效要件,不应要求签订商品房认购书时就符合商品房预售条件。无论双方是否在取得预售许可后再签订正式购房合同,或者在起诉之前取得预售许可证与否,均不应影响商品房认购书的效力。如果只是签订内部商品房认购书,并不实际支付购房款,不会因没有取得预售许可证导致预约无效。
在实践中,内部认购的目的通常是为了筹集资金。开发商在取得土地使用证和建设用地许可证后,就向资金拥有人发出较低价格的认购,认购人实际支付部分房款,在开发商以较高价格正式开盘后,开发商再利用购房人交付的购房款支付按照开盘价计算的房款,认购人取得认购价和开盘价之间的差价。笔者认为,这是一种规避法定商品房销售条件的行为,是无效的。但应当澄清的是,这种认购实际上并不是预约性质,而是非法买卖的性质,应当称为内部销售为妥。这种合同的无效并不是认购预约的无效,而是非法买卖的无效。
四、预约款
(一)预约款是否就是定金
商品房认购书中最核心的条款,除了约定了双方的订约义务以外,就是关于预约款的约定。那么,预约款的法律性质是什么呢?预约款是否就是定金?
笔者认为,预约款并不一定就是定金。担保法解释第118条规定,如果没有约定定金字样,如果想认定款项的性质为定金,必须通过约定的内容来体现。如果双方对于预约款的性质没有做出明确的约定,则不能当然推定预约款就是定金。也就是说,如果商品房认购书没有约定预约款的性质就是定金,也没有约定准买受人不在约定的将来时间洽谈时预约款不退,开发商是没有权利扣留预约款的。
(二)约定了预约款不退条款的预约款是否就是定金
大家知道,定金合同的内容包括两个方面,一个方面是给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;另一个方面是收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。这两个方面共同构成了定金作为债权担保的效力。如果商品房认购书约定了准买受人不来洽谈时无权要求返还预约款,就应当推定出卖人默示承诺不履行洽谈义务时双倍返还预约款,此时应认定其性质为定金。因为商品房认购书是双务合同,在准买受人在负有洽谈义务的同时,开发商也负有洽谈义务。如果不在法律上做出这种推定,开发商违约拒绝洽谈购房合同时,就无需与准买受人拒绝洽谈时失去同样数量的金额,这种条款是不公平的。
(三)预约款能否作为开发商保留房屋的对价
有种意见认为,商品房认购书约定了开发商的单方扣款权时,可以把预约款视为开发商保留在此期间内的对价,所以不存在不公平的问题。开发商洽谈商品房认购书后,产生了不再向第三人出售该房屋的义务,也产生了按照商品房认购书约定的条件签定购房合同的义务。也就是说,开发商为此会影响其尽快出售房屋的目的。因此,如果准买受人无故不来洽谈,无论商品房认购书是否约定开发商此时是否有权扣收预约款,开发商都有权扣收预约款,以作补偿。至于如果因为开发商的违约行为,导致准买受人受有损害,准买受人完全可以要求开发商另行赔偿。定金作用是担保债权的履行,既不以发生损害为前提,也不以损害赔偿为目的。因此,此时无需将预约款视为定金。
笔者不同意这种观点。我国实践中的预约款并不具有对价的性质。对价,是英美合同法上的理论。在英美合同法上,存有这样一种土地购买合同。准买受人向土地出卖人缴纳一小笔款项,土地出卖人允诺在将来以确定的价格将土地出卖给准买受人。在这个合同下,准买受人享有订约的权利,出卖人允诺将该土地出卖给准买受人。这样的允诺是可以强制执行的。如果出卖人不履行允诺,法律可以要求其强制出卖。
这种情况看起来似乎与预约款性质相似,其实不然。首先,英国的土地保留对价支付后,就已经归土地出卖人所有了,不存在退还的问题,因此说它具有对价的性质。而准买受人从未明示这笔钱从此就归开发商所有,也就不具备对价的性质。
其次,因为土地出卖合同的内容比较简单,所以在支付土地保留金时,土地合同的内容已经确定了。所以土地保留对价有着类似于史尚宽先生所言的预约的性质。如果土地出卖人不履行出卖土地的承诺,准买受人是有权请求法院强制土地出卖人履行买卖合同的。也就是说,这样的约定,可以视为一种类似于附期限的买卖合同了。而在大多数情况下,签订商品房认购书也不具备购房合同的主要内容,是不能强制履行的。
至于无需双倍返还,可以另行索赔的观点,笔者认为,这种观点是不恰当的。因为商品房认
购书保证的主要是洽谈购房合同的可得利益,准买受人虽然享有要求损害赔偿的权利,但通常难以举证其受到的损失。特别是由于正式购房合同还没有签订,其支付预约款期待的可得利益难以得到保障,而仅能追究开发商的缔约过失责任。而定金却具有担保债权履行的作用,主张双倍返还无需主合同的成立,是比较公平也比较容易实现的。
因此,商品房认购书中的预约款不是一种对价,而是一种担保。如果没有约定预约款不退条款,可以视为类同于酒席订金。
(四)作为定金的预约款
如果商品房认购书约定或可以认定预约款的性质是购房定金,那么,预约款是什么类型的定金?
笔者认为,在商品房认购书不具备购房合同主要内容的一般情况下,作为定金的预约款是违约定金。如果在商品房认购书具备了购房合同的主要内容,作为定金的预约款是立约定金。如果约定了解约权,具有解约定金的性质。
《担保法司法解释》第115条规定,“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”本条解释认为预约款是作为订立主合同的担保,显然认为购房定金是立约定金。
笔者不同意这种观点。根据民法理论,立约定金的法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的生效是独立的,在主合同之前就成立。这显然不符合预约款的特点。前文已述,作为定金的预约款并不是担保购房合同的订立的,而是担保双方履行洽谈义务的,只要双方履行了洽谈义务,即使最终没有达成购房合同,也不能适用定金罚则。该条解释也承认,只有在拒绝订立主合同时,才能适用定金罚则。而拒绝订立主合同的前提是主合同的内容已经确定。因此,在商品房认购书不具备购房合同主要内容的一般情况下,作为定金的预约款是违约定金。
如果在商品房认购书具备了购房合同的主要内容,作为定金的预约款的性质应该是立约定金。此时,双方的义务已经不是洽谈订约,而是订约,作为定金的预约款所担保的就是双方的订约,相对于购房合同来说就是立约定金。但应当注意的是,相对于商品房认购书来说,它仍然是违约定金。
还有一种意见认为,购房定金具有解约定金的性质。也就是说,准买受人有权以放弃预约款为代价解除认购,开发商也有权以双倍返还预约款为代价解除认购,双方除此之外无需对解约行为在承担其他责任。
笔者认为,预约款并非解约定金。解约定金是订约人为保留解除权交付的定金。各国关于解约定金的规定各不相同。在罗马法,定金除当事人另有订定外,没有解除权保留之效力。德民336条2项规定,如无其他规定,定金不视为解约金。法国和日本民法规定了解约定金,解约定金为定金之通常性质。也就是说,只有法律做出了明确规定的情况下,解约权才能视为定金的通常性质。我国的法律没有这样的规定。我国《担保法司法解释》第117条规定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。”也就是说,合同必须对这种解约权做出明确的约定,否则解约权不是定金的通常性质。
如果商品房认购书中明确约定,交付预约款的一方可以按照合同的约定以丧失预约款为代价而解除主合同,收受预约款的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同,这种约定是有效的。此时,如果当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的,对该合同不能强制实际履行。此时,应允许合同解除,并裁判当事人以承担定金处罚代替履行合同。
五、违反商品房认购书义务的法律责任
经过了前文的讨论,就可以确定违反商品房认购书义务的违约责任了。
首先,有定金条款的适用前文关于定金的讨论。
除此之外,还有一个是否可以要求强制履行和损害赔偿的问题。笔者认为,如果商品房认购书具备了购房合同的主要内容,准买受人可以向法院申请强制开发商按照认购书的内容将房屋出卖给自己。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。”商品房解释第五条的不足之处在于,当认购书具备了购房合同的主要内容时,就应当是可以强制执行的了,不需要开发商实际收受了购房款的条件。
如果商品房认购书不具备购房合同的主要内容,则准买受人无权强制开发商将房屋出卖给自己。英国合约法上,认为这是不完全的协议。虽然双方当事人可在要约和承诺的必要条件已经相一致的意义上达成协议,但不存在合同,因为协议的条款是不固定的。除非合同的所有具体条款都是相一致的,他们之间就不会存在有约束力的合同(指购房合同)。
当然,无论商品房认购书是否具备购房合同的主要内容,均不影响守约方要求违约方赔偿损害的权利。如果一方拒绝洽谈,自然要承担缔约过失责任;如果双方已经洽谈,并已经洽谈好条款,一方却拒绝与另一方订约,另一方有权要求强制购买,在开发商无法履约时,可以要求其赔偿可得利益损失。
结语
由于现有法律缺乏相应规定,商品房认购书在实践中产生了很多问题。有种意见甚至认为,应当废除商品房认购书,将商品房认购书一律认定无效,预约款退还。笔者则认为,这种观点有违意思自治的合同法原则,是不可取的。通过商品房认购书,可以确定买卖双方洽谈订约的义务,又避免了买房人草率签约,是一种设计精巧的利益平衡制度。只要通过设立法律制度,合理的平衡买卖双方的利益,商品房认购书是可以在房地产交易中好的作用的。
参考书目:
1、《债法总论》 史尚宽着 中国政法大学出版社 2000年
2、《英国合同法》 何宝玉着 中国政法大学出版社 1999年
3、《论合同漏洞的填补》 王利明 中国法学网.个人网络文集
4、《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 韩延彬 《人民司法》 2003年第6期
5、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的理解与适用》 李国光等主编 2000年
6、《浅析商品房销售中的认购书》 谭蓉
商品房认购书篇5
民法理论中，契约可以分为本约与预约，本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约；预约，则是约定将来订立一定契约的契约。①预约，或称为预备性契约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。②一般认为，预约合同包括意向书，允诺书、认购书、购买不动产的定金收据、原则协议，谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等。预约合同应具备下列特征：第一，预约合同是诺成合同。诺成合同不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用的特征，对于预约尤其明显和重要。第二，预约是谈判期间对未来事项的预先规划。第三，预约之标的是当事人为将来订立本约而谈判。第四，预约必须具备书面形式。第五，有效的预约应当是有约束力的法锁。第六，预约合同的内容应具有确定性。由此可见，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，预约合同当事人的义务是订立本合同，预约合同应以书面方式为之。同时我们应该认识到，预约既然以订立一定内容的合同为其内容，这就要求当事人在订立预约时必须就将要订立的本约的主要内容达成一致，也就是说，在预约中，应当含有未来本约的基本（主要）条款和基本内容，否则就不能视为预约。
根据上述对预约合同特征的分析，预约与将来履行的合同在性质上不同。在将来履行的合同，合同已经成立并生效，双方的合同权利、义务已经发生，仅仅是履行期限未到而已。而在预约，本约并未成立、生效，双方本约上的合同权利，义务并未发生，预约这一合同的效力不过是在当事人之间产生届时签订本约的权利和义务。预约与条件，附期限的合同在性质上也有不同。在附条件、附期限的合同，合同已经成立，但还未发生效力。而在预约，只是本约尚未成立，预约是独立合同；单独发生法律效力，并不需要等到签订本约的条件具备时再生效。
二、商品房预售认购书的效力
1、预售认购书当事人的义务。认购书在性质上是将行谈判的预约，当事人双方应当遵循诚信原则，尽力完成协商和谈判义务，但判定当事人是否尽到了诚信谈判义务却十分困难。笔者认为，其诚信义务大体应包括：（1）充分的信息披露。鉴于预购人与开发商之间对交易标的所拥有的信息不对称，开发商应尽到充分的披露可能影响对方当事人定约信息的义务。如关于预售商品房的“五证”是否具备情况，周边环境、绿化面积，配套实施配备等情况。（2）不强加任何不合理条件的实际谈判义务。特别是开发商不得利用自身的优势加大限制或免除自己责任的条款。如缩短质量保修期限、加大办证期限、违约责任约定不对等，限制预购人的合同解除权等。（3）持续谈判的义务。除非出现重大僵局或中继谈判事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。若当事人尽到了上述义务，即使未达成正式的商品房预售合同，也不应承担任何过错责任。
2、违反认购书责任。如果当事人一方违反认购书中诚信谈判义务，不履行签订正式的商品房预售合同的义务，对方当事人能否径直请求违约方履行本约的义务，能否要求赔偿本约的履行利益。史尚宽先生认为，因预约所产生之债权，与普通债权有同样的效力，即预约义务人如果不订立本约，那么，预约权利人可以请求其履行或者以强制执行已判决代其意思表示。本约如果为要物契约，并有请求契约标的物之交付的权利。在债务不履行时，有请求损害赔偿的权利。有许多主张认购书为预约合同的人往往也简单地引用史尚宽先生的上述论断，从而将违反认购书与违反正式合同责任错误等同。笔者认为，史尚宽先生的观点仅适用于带未决条款的预约而不适用将行谈判的预约。认购书的双方尽管已经在认购书（预约）中就本约（正式预售合同）主要条款达成一致，但由于正式合同本身未成立并生效，当事人不能直接取得本约中的权利义务。
三、现行法律规定对预售认购书的规制
1、预售认购书的现行法律依据
目前，我国民法通则及合同法对认购书所属的预约合同都未作规定，但这并不表明对认购书的调整无法可依。在整体意义上，认购书存在于正式合同缔结前，一般也随着正式合同的签订而结束。大家通常认为，《民法通则》第4条规定了诚实信用原则与公平原则是预约合同的理论基础。合同法扩大了合同上的责任，规定了先契约责任以解决合同缔结前的责任问题，其中《合同法》第42条、第43条，第58条关于先契约责任的规定，就可以成为规制商品房预售认购书的直接法律依据。2003年6月1日实施的由最高法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）相对明确了商品房预售认购书在现行法律状态下的性质及责任，成为司法裁判的直接依据，促进了商品房买卖中因认购书所致纠纷的解决，对维护交易安全将起到很好的作用。
2、《解释》关于预售认购书的规制
（1）《解释》第4条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人。”该条的核心内容为认购书中的定金处理办法。
《解释》第5条规定，“商品房的认购，订购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条对如何认定名为商品房买卖认购书，实为商品房买卖合同进行了规定。
（2）笔者认为，《解释》考虑到，实践中，商品房尚不具备预售的法定条件，通过签订认购书而约定正式商品房预售合同的签订，从而最终形成交易，系当事人双方的需求所致。但由于存在事实和法律上的障碍，影响商品房销售价格，面积、交付时间等事宜的一些因素尚不确定，如由于建设工程未开工，有关工程设计、勘探，建筑安装、工程监理、装修等建设工程合同的成本费无法核算，对应向政府缴纳的税费尚不能确定，存在着变更设计，增加建筑面积、延期交房的可能性等等，故在认购书中仍然存在大量的缺失条款，需要双方本着诚实信用原则，克服“事实或法律上障碍”，在签订正式合同条件成熟时（填充缺失条款和明确不确定条款的条件已成熟），即具备签订本约条件时，予以填充和确定，诺成性合同转化为实践性合同，预约转化为本约。
同时，《解释》也考虑到，实践中当事人仅签订预售认购书（预约），且认购书（预约）已具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同（本约）应当具备的主要内容，也是指本约应当具备的合同条款，而非预约必备条款，但未签订正式的商品房预售合同（本约），即不存在“事实或法律上障碍”而没有签订本约的必要，而且具备了上述内容即具备了商品房现实交易的可能性，认购书即实质成为实践性合同而非诺成性合同，为该认购书（预约）应认定为商品房买卖合同（本约）。
（3）《解释》已实际界定预售认购书具备预约合同的性质，但未规定应在哪一阶段当事人可以签订认购书，认购书应包括那些基本内容，因而也导致实践中对预售认购书效力的不同意见。
笔者认为，预售认购书作为预约合同，应符合合同法律、法规的有效性要件，才能有效，应成为认定预售认购书效力的判断前提。换言之，预售认购书作为预约合同，应受《民法通则》、《合同法》等民事法律的规制，认购书若存在符合无效合同的情形时，自然应为无效，否则即为有效。如，实践中，开发项目尚未立项，开发商就向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的，缺乏商品房买卖的现实基础，这一阶段签订的认购书与非法融资无异，应当无效。如案例：将某开发公司为筹集资金，通过广告宣传，将未立项的楼盘分成每1平方米出售，与预购人签订认购书，因该行为为变相集资，该行为被金融主管部门发文制止，预售认购书自然也就无效。再如，预售认购书的目的是签订正式的商品房预售合同，商品房预售实行许可证制度，若开发商最终不能取得预售许可证，其签订认购书的目的在于规避强制性法律规定，认购书应为无效。
（4）在预售认购书中，直接体现双方利益的是定金。《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）中有关定金规定的性质兼有证约定金和违约定金两种性质。认购书中常常出现订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的定金，但如果认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金即具有定金的性质。认购书的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。
最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接收定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。此条规定了立约定金的定金罚则效力。《解释》关于认购书中定金的处理方式即源自该法律规定。具体的说，定金具有担保功能，认购书中的定金，其目的是担保双方的诚信谈判义务，已达成正式的预售合同。根据前文分析，认购书属于将行谈判的预约，双方当事人的只负有诚信谈判的义务，而不负有实现特定结果（签署正式预售合同）的义务。所以，如果购房人已尽了诚信谈判义务，但却因其他因素未能签署正式的预售合同，定金条款也不能发生作用，而应将定金退还预购人，若因开发商的原因违反了诚信谈判义务，而未能签署正式预售合同，将不是认购书中所述的退回定金，而应是双倍返还。若因预售双方当事人就有关条款存在争议或不能归责双方当事人的原因致使本约不能签订时，返还定金即可，这并不影响认购书的法律效力。双方当事人已尽到了诚信谈判义务，却不能签订本约，双方当然都有权放弃签约的权利。
3、对《解释》的补充建议
从预约合同的理论上讲，签订商品房买卖预约合同的条件应当比一般商品房预售合同的的条件严格，这也是各国立法的趋势，不仅要求商品房预售合同的核心条款完备，而且要求项目已开工建设甚至要求缴纳一定房款，其目的在于增强预约合同的稳定性和确定性，减少不确定因素。这一立法趋势是商品房预售合同作为不动产交易的本质特征决定的，其目的在于保障交易安全和社会公众利益。《解释》关于预售商品房中认购书的规定，有利于进一步规范认购书的签订，从而有利于促进商品房交易，但《解释》对认购书的相关问题未作进一步规定，有待完善。
商品房认购书篇6
甲方（销售方）：______________ 法定代表人：______________
地址：________________________ 电话：____________________
乙方（认购方）：______________ 身份证号码：______________
地址：________________________ 电话：____________________
为了保护商品房交易双方的合法权益，经双方协商，就乙方认购甲方的商品房一事达成如下协议：
一、认购房屋基本情况
1．乙方预定甲方建设开发的______项目，位于______区______路______号院______号楼______单元______层______号（户）房屋，户型为 ____________ .该房屋暂测建筑面积______平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）。
2．房屋建筑面积每平方米/人民币______万______ 仟______佰______拾______元（￥____________元/平方米），总房款人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元（￥____________元）。
3．认购方共有人：
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
____________ 身份证号码：____________ 电话：____________
二、认购有效期
甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购书签定日起15日（含15日）止。
三、认购订金
本协议签订时，乙方向甲方支付订金人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元（￥______元）。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签定《商品房买卖合同》有关事宜。上述订金____________在甲、乙双方签定《商品房买卖合同》时，由甲方退还或抵作该房屋的购房价款。
四、付款方式
乙方同意选择下列第______种付款方式，在与甲方签定《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。
1．一次性付款
2．分期付款
3．按揭付款
五、证明文件
甲方应向乙方出示下列证件及其相关材料。
1．企业法人营业执照 证号：__________________
2．房地产开发企业资质证书 证号：__________________
3．国有土地使用权证书 证号：__________________
4．建设工程规划许可证（包括附图） 证号：__________________
5．房屋预（销）售许可证 证号：__________________
六、甲方承诺
1．如果甲方提供虚假材料，此协议无效，甲方除退还订金外还应承担相应的法律责任。
2．自本协议签订后，为乙方保留该房屋15日止，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还订金，同时本协议自动失效。
3．乙方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，甲方应予配合。
七、乙方承诺
1．本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、面积、价款、户型等条款。
2．如买受人不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权终止本协议的履行，同时乙方已交付的订金不予返还。
3．甲方需变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，乙方应予配合。
八、其它补充协议
1．______________________________________________________
2．______________________________________________________
3．______________________________________________________
4．______________________________________________________
5．______________________________________________________
九、双方应保证其联系方式真实可靠。
十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日起生效。
甲方（签章）：____________ 乙方（签章）：_________
法定代表人（签章）：______ 共有人（签章）：_______
商品房认购书篇7
买方（乙方）：
乙方在签定本协议之前，已充分了解甲方提供的所购标的物的《南京市商品房买卖契约》之样本，并无异议。
甲方开发建设的仁恒江湾城×项目， 已具备商品房预售条件，并领取宁房销第 号《商品房预售许可证》。 甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购商品房事宜，达成如下协议：
一、乙方认购×幢×室，该房屋建筑面积为 平方米。
二、乙方认购的该房屋单价为 元/平方米，总房款为（大写） 元（￥ 元）
付款方式：
1、 按揭付款方式：乙方于15日内向甲方支付不少于总房价30%的房款，余款由乙方于 年 月 日前向银行申请抵押贷款或以其他方式支付。
2、 一次性付款：乙方于 年 月 日前支付总房款计 元。
三、乙方同意签定本协议时，支付定金人民币 伍万 元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖契约的担保。签定商品房买卖契约后，乙方支付的定金转为房价款。
四、甲乙双方商定，甲乙双方应于 年 月 日前签定《南京市商品房买卖契约》。
五、在本协议的第四条约定的预定期限内，除本协议第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签定商品房买卖契约的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签定商品房买卖契约的，无权要求甲方返还已收取的定金。
六、甲乙双方在签定本协议后，签定商品房买卖契约前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签定商品房买卖契约，甲方应全额返还乙方已支付的定金。
七、有下列情况之一， 乙方拒绝签定商品房买卖契约的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。
1、甲方未遵守本协议第二条约定的；
2、甲方在认购期间，将乙方认购的房屋另售他人的；
3、甲方未告知乙方在签定本协议前该房屋已存在的抵押、查封等事实的。
八、甲乙双方在遵守上述条款基础上，补充如下约定：
（一）按揭付款：1、乙方按银行要求及时提供合法完整的申请资料；2、按甲方和银行通知的时间办理贷款手续；3、因乙方原因不能办理按揭贷款手续的，则乙方应另行筹款按时支付购房款，逾期则按乙方违约处理，处理方式详见所购标的物的《南京市商品房预售合同》之样本第五条。
（二）《南京市商品房买卖契约》即《南京市商品房预售合同》。
（三）本协议中的价格不含优惠，具体优惠按《仁恒江湾城一期第一次开盘优惠实施办法》在签订《商品房预售合同》时明确。
九、甲乙双方未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。
十、本认购协议在双方签署了《南京市商品房买卖契约》后自动失效。
十一、本协议一式二份， 乙方一份，甲方一份。签字生效。
甲方公章： 乙方（公章）：
住所地： 住所地：
邮政编码： 邮政编码：
法定代表人： 法定代表人：
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商品房认购书篇8
摘要：现实中，商品房买卖纠纷案件层出不穷，究其出现的原因，其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾，本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。 关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同 1 商品房买卖中的合同 1.1 商品房认购书的基本内容 1.1.1 商品房认购书的概念 在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。 1.1.2 商品房认购书的特征 商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。 1.1.3 商品房认购书的法律规定 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。 1.2 商品房预售合同 1.2.1 商品房预售合同含义 商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[3] 1.2.2 商品房预售合同特征 商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。 1.2.3 商品房预售合同的法律规定 在我国，商品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”[4] 1.3 商品房买卖合同 1.3.1 商品房买卖合同 《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 1.3.2 商品房买卖合同的法律规定 买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。 2 商品房买卖中的合同之间的关系
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2.1 商品房买卖中合同的相同之处 商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。 2.2 商品房买卖中合同的区别 2.2.1 合同签订的阶段不同 商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。 2.2.2 出卖方所具有的条件不同 商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房所有权证》；二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 2.2.3 合同的内容不同 商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：①认购物业的名称；②房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。 2.2.4 合同的法定形式不同 法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。 2.2.5 法律后果不同 认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。 当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。 3 签订合同时的风险防范 3.1 签合同时要注意的共同事项 3.1.1 审查卖方的资质证书 房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书，以确定卖方有出售房屋的资格。 3.1.2 将卖方宣传的优惠尽量写入合同 卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传，如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号，但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中，并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。 3.2 不同合同的风险防范 3.2.1 防
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止被商品房认购书套牢的防范 ①交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。②签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。③约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。④尽量不交定金，避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样，故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时，对违约方在定金方面的处罚，若收取定金方毁约，应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常，在《认购书》中有这样的约定，在签署《认购书》后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款，从而造成购房者在这段时间发现问题时，面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。⑤抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。 3.2.2 签订商品房预售合同的风险防范 ①审查是否具备预售资格，即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外，还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”，才可以进行公开销售，签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的，是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同，将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。②对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间，如果房地产价格暴涨，开发商就可能在利益的驱使下，将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险，购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。[7] 3.2.3 现房买卖合同履行中的风险防范 现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房，所以，买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项，还应当注意其他的一些事项：①对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查，如果不具备，说明房屋不具备交付条件，购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件，就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重，可与开发商进行协商由其维修，但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重，则应根据法律规定或合同约定及时维权。②产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合
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