物业楼管日常工作计划范文

物业楼管日常工作计划篇1

一、定编定岗及培训计划

今年是物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.物业管理公司2.管理中心）一套人马，在保留原中心的功能基础上，通过物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。

二、代租、代收计划

按照厂里的物业管理委托要求，对大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。

三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）

今年完成物业管理费万元，代租、代办费万元（×20%），一共为.万元。其中大楼物业费及代租代办费合计为万元，其它收入万元。

四、费用支出控制计划

今年其费用支出控制在万元之内（不包括元以上的修理费用），其中：

1.人员工资包括三金总额为：万元（按现48人计算）

2.自担水电费：万元。

3.税金：万元。4.其它万元。

五、拓展业务、创收计划

1.计划月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。

2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。

六、综合治理、消防安全工作计划

1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。

2.每月日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。

3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。

4.月份、月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。

5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。

七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）

1.大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。

2.大楼内部的维修、粉刷。

3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。

4.消防报警系统的维护、清洗、调试。

物业楼管日常工作计划篇2

公司2014年度经营概况

一、资产概况

（一）资产、负债、所有者权益情况

2014年11月30日公司资产总额10.8亿元，比年初增长6.0亿元，增长约125%；负债总额7.3亿元，比年初增长6.4亿元，增长约692%；股东权益3.6亿元，比年初减少3,623万元，为正常经营所产生的权益减少。公司资产负债率目前为68%，比上年度期末数有所提高，由于房地产开发建设资金主要来源于项目融资,为本期增加了长期借款的比例，本年现金流比较充裕，有力地保障了天骄华庭项目建设资金需求,确保了英地·天骄华庭项目的顺利进行。

（二）损益情况

由于房地产开发跨期比较长，投入资金大，前期开发程序比较繁多，2014年度为天骄华庭项目开发建设期，根据收入和费用配比原则，本期项目的收入暂不能确认，成本不能可靠计量，故2014年度暂无经营收入。因房地产项目的开发成本在资产负债表存货中列示，2014年1-11月份成本费用为3,614万元，较上年同期增加2,782万元，主要为本期为扩大天骄华庭楼盘的宣传力度，投入的营销费用较上年同期增加2,728万元，本期账面亏损3,642万元。

二、经营概况

英地·天骄华庭项目是英地公司的开山之作，项目位于郑州市金水区农科路，总占地87776.18㎡，自总包方于2014年1月3日进场以来，一期工程建设施工进展顺利，楼盘销售势态良好，已提前完成年度工程、销售分类指标。

（一）抓设计，保质量，英地天骄华庭项目工程建设取得阶段性成果。

一是顺利完成项目一期设计工作、二期产品设计方案并确定施工图交房标准。根据公司需要，完成了天骄华庭一期综合管网、大门施工图设计、消防优化、景观施工图设计等；完成了一期工程幕墙、门窗、栏杆专项设计以及小区智能化设计；初步确定部分外立面材料（石材、涂料）样品、技术参数；样板房室以及公共空间装修设计方案目前已完成；做好了施工图的会审、施工现场技术问题解决和相关图纸、处理变更技术核定、工程验收等工作。明确了天骄华庭二期的产品定位，组织人防设计和施工图设计进行多次对接，完成二期施工图、整个场区的综合管网和人防工程施工图等设计任务；根据施工图蓝图审查意见完成意见答复变更，确定了天骄华庭施工图交房标准。

二是项目建设进度不断加快。协调解决了英地.天骄华庭项目一期、二期在开发、施工、销售中遇到的各种问题，完成了建设用地规划许可证、国有建设土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售许可证和水、电、汽、暖等配套设施的报建工作。通过综合采取组织措施、技术措施、合同措施、经济措施等管理手段，各项进度目标均已如期或提前实现，各项工程进度均处于受控状态。目前工程建设形象进度情况为：一期工程1#~6#楼主体27层封顶，18层以下砌体工程完成，商铺封顶，幼儿园一层封顶，十层以下外墙抹灰工程开始；二期工程东标段桩基完成，西标段桩基工程完成30%，桩基静载检测工程开始，降水工程开始。对照2014年度考核目标，已超额完成工程建设主体25层封顶的分类指标。根据经营计划，到年底，英地置业预计完成各主楼主体封顶，二期桩基工程完工，幼儿园、商铺主体工程封顶。

三是项目建设工作得到各主管单位一致认可。英地天骄华庭项目重产品质量，抓安全施工，项目实施过程未发现一处安全隐患，未发生一例扰民事件及安全事故，获得了金水区委办公室、建设局、创建办、环卫城管等部门的多次通报表彰，并到我工地举办现场观摩会一次；金水区劳动局等部门（含新闻媒体）评价我工地为“标杆示范工地”，并于“五·一”劳动节前到我工地进行了现场慰问鼓励。作为郑州市优秀工地之一，天骄华庭项目成功接受了国家住建部专家组的全国巡检，各位专家和省市领导对我项目高标准的精细化管理、安全文明施工措施和规范、整洁、有序的现场形象给予了高度评价。此外，天骄华庭项目还先后接待了正弘蓝堡湾、银基王朝等三十多家业内同行组织的甲、乙、监三方工程管理人员及焦作市三十余家施工企业的参观学习活动。

四是相关业务部门协调配合，保证了项目建设计划的加快推进。合约采购部、成本控制部等相关业务部门通过专家评审、公开招投标等形式完成了对二期施工图设计单位的选择、项目整体电梯设备的采购、一期消防工程施工单位选择、铝合金门窗的制安等工作，同时完成各类结算、合同预算及复核、工程概算、决算、目标成本编制及招标文件对比分析等具体工程实施准备工作，投资开发部办理各项开发证照资质，协调项目建设各关联单位关系，为项目建设的顺利实施和年度分类指标的完成提供了重要保障。

（二）抓策划，搞推广，项目销售总体形势向好。

通过一系列紧张筹备工作的开展，售楼部于4月28日正式对外开放，客户反响积极，为楼盘销售营造了良好的氛围。在推广工作上，我们积极做好营销策划，加强与各媒体洽谈合作，通过报纸、户外广告、房地产专业网站、公交媒体、电台广播、短信等进行项目入市推广工作。实时跟踪客户情况，了解房地产政策及市场情况，进行报广、户外、销售物料等的设计。通过招投标确定了销售公司，并与其签署了销售合同，对销售说辞、销售百问进行确认，联系各部门对销售人员进行培训，认真做好售楼部日常接待工作，累计接待客户总数9000余组，来电总数4000余组。通过策划组织一期首批楼盘的认筹、开盘活动，房源销售取得较大成功。截止2014年12月13日，累计认购1089套房源，累计签约740套，整体成交均价7701.57元/㎡。其中，首批房源签约616套，3#楼团购累计签约82套，4、6#楼累计签约42套，已完成2014年度6万平方的销售分类指标。二批房源签约工作正在继续进行中，累计入会731张卡，实际会员数量460组。目前回款工作正在顺利进行，一次性付款款项已全部到位，商业与公积金贷款也正陆续顺利回款。共签商品房合同694户，合同总额为52,014万元，一期四幢楼共收到房款43,905万元，销售回款率达到了85%。；客服工作建立了明源软件系统，对项目客户实行统一管理，保证了售后工作的有序进行。2014年中秋，公司销售部在河南中州假日酒店广场筹办了以“德国啤酒节”为主题的业主答谢活动，进一步融洽了业主与开发商之间的关系，现场客户气氛高涨，对英地置业的忠诚度和信心倍增。

在做好日常销售业务管理工作外，我们按照推售计划，对销售目标进行细化分解，并制定措施督促销售目标的完成；落实案场各项制度的执行和案场纪律的规范，确保英地天骄华庭销售团队赢得业界和客户的良好赞誉；做好签约客户的合同签署、备案、材料补充、抵押办理、银行回款等各项客服工作，做好与相关部门的对接工作，及时解决按揭、抵押、解押等过程中出现的问题。

（三）抓融资，强管理，保障公司正常经营与项目资金需求。

一是严格财务核算和日常财务管理。根据母公司中原高速对编制合并财务报表的要求，按照公司《财务管理制度》规定，及时做好经营业务的核算工作，每月按期编制财务会计报告、季度分析报告，并上报中原高速及集团财务部；根据交投集团公司对编制财务报表的要求，每月4日之前编制好企业快报（国资、财政报表），同时上报中原高速及交投集团。妥善处理各单位的往来款项的收支，同时与银行建立优良银企关系，与税务机构建立良好税企关系。注重规范财务制度落实和规范化管理，配合2014年11月国资委“小金库”专项治理检查工作组在我公司开展的“小金库”专项大检查，针对问题制定整改措施并积极落实到日常工作中。

二是完成2014年度预算编报工作。根据公司的经营目标，按照“增收节支、量入为出、统筹兼顾、勤俭节约、确保重点”的原则，编制完成了公司2014年度预算方案，并报送公司董事会审议通过。通过编制财务预算，加强了公司对现金收支的控制，增强了企业防范与化解风险的意识。通过执行财务预算，明确了大额固定资产购置数量及金额、各项成本费用定额、开支权限，预测了公司未来现金流量，有效控制了成本，降低了费用。

三是做好融资工作，保证项目建设的资金需求。英地公司在项目尚未取得经济收益的情况下,为确保工程建设项目单位所需资金及时到位,通过各种渠道合理安排调集资金，保证了工程项目的顺利进展。与中国工商银行河南省分行营业部签订了3年期《房地产借款合同》，已收到开发贷款1亿元。借款利率为中国人民银行基准利率下浮10%，可为项目节约110万元的成本；与中原高速及中国工商银行河南省分行营业部签订了1-3年期《委托贷款借款合同》，向中原高速借款7440万元用于开发许昌中原路项目，保证了许昌项目的如期开展。

（四）抓物管，保品质，河南英地物业服务有限公司正式运营。河南英地物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）于2014年3月正式核准成立并取得相关资质。物业公司通过公开招聘，完成了保安、保洁、吧台、维修及管理人员招聘工作，并对员工进行了严格的岗前体能和服务意识培训，配合销售部优质高效地完成了售楼部开放前后的清洁、物资配备及现场服务等工作。结合目前物业公司及售楼部的实际工作情况，编制了物业公司的组织构架，制定了清洁工作流程、吧台服务标准、保安工作标准、维修巡检要求等，使每项工作都程序化、精细化、标准化。为学习和借鉴一线品牌的管理经验，物业公司还通过公开招标的形式，为项目选聘物业管理顾问单位，通过对投标单位的品牌影响力、顾问模式、顾问费用等方面的详细考评，最终从投标单位中确定了世邦魏理仕做为我们项目的物业管理顾问。完成了天骄华庭项目一期物业公司的招投标工作，保证了预售工作的顺利进行。

（五）抓拓展，谋长远，许昌英地置业有限公司经营活动陆续展开。目前，许昌英地置业有限公司（以下简称“许昌英地公司”）中原路项目周边村民关系及当地政府关系协调工作已处理完毕，目前开始着手建设，相关人员陆续到位，土地招拍挂手续已经办理完毕，土地证尚未办理，现场围墙临检工程已经完工。项目相关的市场调研、项目定位、规划概念设计和内部定向户型设计工作等已经完成，一期规划及建筑设计准备工作正在紧张进行中。许昌英地公司中原路项目的内部团购方案正在推行。

（六）抓学习，重教育，党群、纪检监察工作规范开展。公司自2014年5月设立党群与纪检监察部门以来，设置专人负责此项工作的展开，制定了各项活动方案及措施，以保证相关工作指标的具体落实。尤其自省国资委、交投集团、中原高速要求开展“小金库”专项治理检查工作以来，为了全面防范、坚决杜绝“小金库”，公司领导班子高度重视，召开专题会议研究部署整改措施，在公司范围内全面展开了对本部及子公司“小金库”专项治理自查自纠、全面落实《实施办法》的活动，通过悬挂条幅，设立举报箱，并在公司网站公布“小金库”专项治理工作小组举报电话、举报邮箱，接受群众监督，营造治理工作浓厚氛围。通过此次专项检查，公司也发现了内部管理中存在的问题并制定了相应的整改措施，目前正在进一步落实中。

2015年度工作计划

2015年度是英地天骄华庭项目建设的第二年，不管是对于项目建设、销售进展，还是公司未来发展规划的确定，都是关键性一年，2015年的稳定经营对英地公司夯实基础做大做强，保持健康可持续发展来说至关重要。因此，2015年公司将着重从以下几个方面开展工作：

一、完成天骄华庭一期主体工程的竣工验收，完成室外配套及部分室外环境工程。2015年1月底完成一期各楼主体封顶，10月底完成竣工验收；10月底完成一期水、电、气、暖的设计、施工与交付使用工作；11月底完成室外乔木种植，2012年7月底，完成交房前车行道路的最后面层铺设。完成二期施工图技术交底工作，根据项目进度完成幕墙、门窗、栏杆专项设计以及二期小区智能化设计完成场区供电、自来水、热力、燃气等配套设计。在办理完成二期地块周边道路的占道手续后，2015年底完成二期工程各楼主体25层封顶。

二、搞好项目推广和活动营销，制定销售目标并督促完成。项目东地块二期房源4月底入市，正式推广，计划于2015年7月16日正式对外推售二期1批单位，于2015年10月22日正式对外推售二期2批单位。项目西地块二批房源56851㎡，剩余30%，2015年可售住宅17055.3㎡；东地块住宅总建筑面积为166205.52㎡，暂定7月16日第一批开盘，10月22日第二批开盘，即从7月份开始，住宅销售面积为东地块可售面积166205.52㎡的30%，即49861.5㎡。同时，继续加强销售日常业务工作的管理，按照推售计划，制定销售目标，并督促销售目标的完成。认真做好客服工作，及时签订客户的商品房买卖合同，做好客户按揭贷款的回款督促工作。

三、健全公司内控体系，做好项目的融资工作，为项目建设提供有力支持。进一步完善财务规章制度，如资金管理暂行办法、销售收款管理暂行制度、工程财务管理暂行规定等，建立健全公司内部控制体系，使之更加严格规范，更具操作性。根据工程建设计划,2015年公司计划向金融机构融资2亿元，用于满足天骄华庭二期项目的资金需求。另外，为保证许昌泰和院项目顺利开展，2015年公司计划向中原高速借款7400万元用于许昌项目的开发。随着控股子公司的成立，加强子公司财务管理工作，推进会计标准化工作。制定集团子公司统一的会计制度，检查监督集团子公司的财务会计工作，实施对子公司会计信息的随时调用和跟踪监控，建立全集团财务分析系统，及时分析和掌握各单位的经营情况和财务状况。

四、协调各方面关系，完善各项手续，保证二期工程的施工建设的顺利开工及进度计划的完成，同时积极联系郑州市土地局、郑东新区土地局，获取郑州市一手土地信息，筛选符合我公司持续发展的地块，有计划组织实施拿地工作。

五、根据公司安排，完成许昌英地项目方案、扩初、施工图设计，完成规划总图、单体、人防、图纸审查等相关手续；售楼部2015年正式开工建设，并于2015年年底前投入使用；中原高速许漯分公司职工住宅楼项目建设工程将在2015年下半年开工。

六、英地物业公司配合项目销售，着重加强一线员工对各项制度及工作要求的执行及执行结果的考核，通过保安人员形象展示及服务规范，使准业主感受到入住后的物业管理服务，增强购买信心和对入住服务的满意值。

物业楼管日常工作计划篇3

一、清洁绿化日常管理工作

1、上半年本着对员工同等公平、公正、公开的原则，加强员工沟通、交流，培养员工的团队意识和集体凝聚力，使员工以主人翁责任感投入工作，工作从消极被动转为积极主动，并大大的减少了人员流动。

2、员工培训工作

员工培训工作作为日常工作的指标任务（因大部分是新员工，皆是生手或根本未做过清洁工作），利用中午休息时间每周一次，每次2小时的集中培训，培训内容包括：《清洁基本技能》、《岗位职责》、《操作安全》、原创：《清洁剂的性能和使用》、《机器设备的使用》等，并根据实际情况制定了各岗位的《岗位操作规程》及《检查规程》、《培训规程》、《语言行为规范》及相关的工作技巧，同时在日常工作中不间断的指导和培训，培训工作贯穿整个上半年度，经考核，员工实操考核100%合格，理论考核95%及格。另外对两组领班进行了基层管理能力培训，使基层管理不断加强和提高。

3、对两班组员工日常的仪容仪表、礼貌礼节、考勤纪律、上下班列队、统一工鞋（员工自购）等严格要求，并运用到日常工作中，清洁绿化员工的整体形象及素质得到很大提高。

4、日常保洁工作

加强一期的日常保洁管理，尤其是会所地面晶面处理、玻璃清洗、地毯清洗、油烟机清洗等工作都按计划完成，并按周计划、月计划定期完成对各个卫生死角清理、天湖、仙子湖落叶清理、溪水源头泥沙清理、喷泉清洗、下水道清捞及山路清扫等各项机动工作，同时加大力度对及草坪落叶清扫，垃圾收集，卫生质量有了很大的改进和提高、垃圾收集清运实行日产日清。

5、工具物料管理：

为控制成本，杜绝物料浪费，清洁绿化物料实行专人专管，严格领、发登记，并按计划用量领用。常用工具实行以旧换新，工具实行自我保管，谁丢失谁赔偿，在确保质量情况下，能省的一定省该用的就用，同时协同采购进行物料质量的把关，物料单价的市场调查，采用质量可靠、合理的价格的物料，清洁物料消耗在数量、价格上都下降很多，真正做到开源节流。同时做好各种机械设备的使用、保管养护工作，以提高机械设备的使用寿命。

二、清洁开荒工作

1、在确保日常保洁工作同时，二期收楼单元清洁开荒、及由于渗漏水维修后清洁、又一城售楼部、样板房开放工作摆在所有工作之首位，根据实际情况，科学合理调动员工，进行合理安排清洁开荒、地板打蜡和绿化植物摆设等工作，在全体员工的共同努力下，圆满完成并安排员工进行保洁并保持良好的质量，为看楼客户营造了良好的环境。取得了优异的成绩。

2、同时，部门员工上下协力圆满完成了别墅装修后开荒、清洁及维修清洁、装修及维修、入住前清洁、植物摆设等相应的大量工作，安排员工进行保洁并保持良好的质量。

三、有偿服务工作

随着二期业主陆续收楼、入住，业主的需求也不断增加，清洁组在完成以上工作的同时，利用原有计划编制人员，为众多业主提供了服务，和绿化组绿化有偿服务受到大部分业主的好评，加上铝梯借用、收楼开荒转扣、绿化日常养护等共为公司创收......元人民币。（见下表）

环境部2006年1-6月份有偿服务收入表

四、消杀工作

在2006年上半年度里，为更好地做到开源节流工作，从3月份收回四害消杀工作，科学合理安排清洁员工完成，仅此一项就可每月节约费用支出......元。

上半年度，实践总结出的几点经验如：

a、深入基层，在以公司利益为中心的基础上，多关心员工生活，做到工作上是员工的好上司，公正、公平、合理、民主提升机会，生活上是员工的朋友，关心员工、解决员工点滴困难、帮助员工，使员工以主人翁精神投入工作，充份发挥集体凝聚力，但要把握好尺度。

b、深入做员工思想工作，使员工在无思想包袱、情绪情况下投入工作。

c、注重员工业务培训工作、长期培训、不间断培训，使员工不断在工作中提高自身技能，发挥员工所长等。

工作中不足之处及建议主要有：

1、清洁绿化作为后勤工作，两班组管理上不太统一，由于工作多且杂，管理工作监督检查力度不够。针对部门以上缺点，（在公司的支持下已成立环境部，基本上可统一管理）另外建议请公司各部门对工作质量全面进行监督、批评，即提倡部门内部管理统一，但要建立良性质量互相监督机制、工作氛围，以提高公司整体服务质量。

2、不单清洁绿化员工流动大，且各兄弟部门员工流动太大，所产生的负面影响很多，对业主服务影响较大，原创：对公司整体发展有一定的影响，建议出台相关奖励并留住肯干及优秀员工，并给有潜力的员工学习培训的机遇。

下半年工作计划如下：

一、首先环境部因刚成立，清洁绿化工作管理上将有一个磨合过程，实行全透明化管理，

部门内部加强监督检查力度，推行岗位责任制、深入规范化管理，按已制定的考核制度进行公正、公平合理的考评。

二、保持小区的环境、绿化维护，不断提升管理水平。

三、积极开展绿化、清洁的有偿服务，提高服务水平和经济效益。

四、接管又一城的清洁工作，准备收楼前的单元清洁、绿化养护等工作。

物业楼管日常工作计划篇4

一 熟悉地理位置以及各区域机房，电房设备

初来工程部，对这里的环境，设备都是完全不熟悉，在黎主管耐心指导下 ，经验通过摸索，思考和总结，再加上黎主管带领多次到时现场讲解，培训，现在我对这里的地理位置、用电设备、高低压电路系统、消防系统、生活用水和电梯系统维修养护工作等都一定的了解。

二、做好维修班员工的管理工作、做好上级安排的任务和客服中心的来电报修工作

本人以身作则，要求班员遵纪守法，遵纪公司的规章制度，做到不迟到，不早退，加强班员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动班员,迅速处理。对客服中心的来电报修，认真听讲，记录来电的单位，报修内容以及故障的位置等，迅速调动班员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。

三、制定全年的保养工作计划和保养工作标准

工程部在去年的工作基础上，分工种制定详细的设施设备保养计划，将计划分解到每个月，制定了详细的保养工作内容与标准，实施时落实到人，保证了工作的质量和效率。

四、重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。

工程部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保大厦的设施设备安全运行，在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生

五、安全管理

操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全，班前会对员工时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护。全年部门人员无安全事故发生。对部门员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。

设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安全检查;按计划春秋两季对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。雨季提前对大厦各处作了安全防范，保证大厦在雨季的安全;对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。

六、对大厦的设备型号，产地，数量进行详细记录

七、部门年工程部完成主要工作项目：

1.完成生活水泵及其控制柜电气检修工作。

完成春秋两季对配电房变压器及其高低压母线、瓷瓶除尘以及母排螺栓紧固工作。

3地板砖进行修补。

4公共走道墙面进行修补。

5所有的强电井清理卫生，除尘维护工作。

6所有的公共走道灯进行改造，做节能处理。

7对所有的消防栓进行检查和贴封条。

8对所有的弱电井清理卫生，除尘维护工作。

9完成对大厦的水、电、气管线的普查，对办公楼/住宅楼各楼层配电井接线端子定期进行了全面检查、紧固，防止事故发生。

10完成了定期对大厦内公共走道照明进行维修和更换。

11完成了对大厦天面，14楼及负二消防风机除锈和翻新工作。

12完成对楼层走火通道的门，闭门器及门锁的检查和维修。

13完成配电房低压配电室年度检修、除尘维护工作。

14完成了对A办公楼/B住宅楼电表除尘以及母排螺栓紧固工作。

15完成了对A办公楼房内/B住宅楼走道的烟感罩摘除和检查。

16完成了新管理处办公桌的布线及网线的布置。

17 完成节日对A/B栋大堂的彩灯布置。

18完成对商场6F~1F所有走梯门的固定。

20完成了对A办公楼/B住宅楼及负一负二的消防电话的测试通话

21对工程遗留存在的问题进行检查、跟踪和维修，主要配电房渗水和房内外漏水。

22除了完成以上项目的工作外，完成日常维修工作。

物业楼管日常工作计划篇5

一：主要工作汇报：

1：完成xx楼宇门整修、换锁，消防管道止回阀维修、逛到漏水维修。

2：xx大厦、商务楼东井盖焊制安装、商务楼下水道疏通。

3：安装xx19#、24#、25#、7#及小高层电表集抄表管线。

4：安装xx小区1#商场5户商户供水管道。

5：xx东墙栏杆修补.。

6：安装xx公寓太阳能管道。

7：xx小区南墙栏杆更换。

8：c4#楼井盖更换。

9：安装xx花园减速带。

10：xx小区路灯杆加固。

11：xx办公室东栏杆加固、安装围挡铁皮。

12：焊制垃圾车三辆。

13：xx7#楼排水管修理。

14：机械组团楼顶栏杆焊接修理。

15：积极参加公司组织的集体活动，认真完成了xx水系、xxx、xx、xx的卫生清理工作。

二：日常设备维护保养情况

目前各小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态

三：目前存在的问题

1：专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到

2:：工作流程中，规范操作的统一性不强，对单位监督检查工作做得不够细致

3：养护单写的不是很规范，字迹不够工整，

4：仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签

5：个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高

6：和各部门工作衔接还不是很完美

四：XX年xx市xx物业公司维修工作重点设想。

针对以上提到的问题和薄弱环节，XX下半年对我们xx市xx物业公司维修工作初步设想主要围绕“计划，完善，规范，落实”。等几个方面开展

1：计划：主要对XX年的下半年工作做一个计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。

2：完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对xx市xx物业公司维修部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服务的满意程度

3：规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，(包括对单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录

4：落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处。

以上就是我XX年上半年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评指正!

物业楼管日常工作计划篇6

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，坚持从人民群众的实际需要出发，改善城市居民居住环境，以实际行动推动创建“国家卫生城市”工作，为“2006年世园会”在我市的成功举办，营造最佳的城市环境。

二、工作目标及标准

（一）目标

对城区范围内，所有住宅区需粉饰的共用楼道粉饰一遍，并对楼道设施功能进行完善。不需粉饰的住宅楼包括：1999年以后新建住宅区内商品住宅楼道或单体商品住宅楼道和2004年前投入使用，经产权单位或各区政府组织进行过楼道粉饰，且勘查后无污染损坏的住宅区内住宅楼道或单体住宅楼道。

（二）标准

1、清理标准。根据勘查记录，对挤占楼梯间功用空间所有杂物进行清理。达到杂物无占位，墙面无张贴，地面行人无障碍，空间无挤占。

2、定项标准。由下至上对拟粉饰的单元楼梯间墙面、顶棚进行勘查。记录墙面和顶棚的损坏情况，原基层是否平整、坚实、空鼓、起泡；是否有灰渍油渍污染；是否有抹灰面层起砂脱落。

3、施工标准。针对不同的损坏情况，制定相应的粉饰标准。原墙面有少量空鼓起皮，基层坚实平整，表面有灰渍油渍污染的，采用内墙涂料粉饰；原墙面基层局部空鼓、起砂脱落的，抹灰或腻子找平基层后进行内墙涂料粉饰；整层大部分基层空鼓、起砂脱落的，抹灰层重新铲抹或腻子找平后进行内墙涂料粉饰。基层铲剔补抹或补刮腻子找平达到粘接牢固，接缝平整及规范规程有关要求，各层涂料粉刷操作达到不流淌，不下坠，每层涂料粘接紧密不露底，不脱皮，不起粉，不咬色，要干燥平整色调一致。

4、设施完善标准。楼梯间内的供暖等设施设备与粉饰工程紧密结合，按相关部门制定的整改措施达到设施功能基本齐全，管道设备整齐、完整，色调协调统一。

三、组织领导

成立由市房产局、各区主管领导组成的领导小组，负责全市“楼道粉饰”工程的指导、协调。领导小组下设办公室，办公室设在市房产局。市房产局负责的指导、监督、协调工作；各区政府作为责任主体具体组织实施，建立健全街道办事处、社区及相关房屋管理（产权）单位层层负责的责任体系，负责工程施工组织及具体协调等工作，并成立“楼道粉饰”工程办公室。

四、资金筹措

各区政府负责本辖区内楼道粉饰工程所需资金的筹措。

五、实施步骤

1、调查摸底。（2月16日~3月15日）在“楼道粉饰”工程领导小组指导下，各区政府组织有关单位对本辖区内楼道需粉饰的房屋总量进行调查统计，主要统计需粉饰楼栋具体数量及建筑面积等（见附表）。

2、制定方案。（3月16日~3月25日）由区政府委托相关单位对楼道粉饰工程进行总体方案规划，包括大白、涂料种类、颜色、达到的标准和效果等。

3、确定队伍。（3月26日~4月15日）工程范围确定后，各区政府组织“楼道粉饰”工程大宗材料、施工队伍招投标工作。在区政府同意下，产权单位自行实施的工程，也可由产权单位自行确定施工队伍。

4、工程实施。（4月16日~7月15日）各区政府要根据时间要求，结合本区实际，对工程项目编制具体的实施计划，并组织具体工程实施。工程实施应由区政府确定的“楼道粉饰”办公室，组织拟实施粉饰的物业房管单位房屋产权人和使用人召开专门会议，选举产生工程监督住户代表，参与工程进度、质量日常监督；社区及物业房管单位应按施工合同、技术规范工程及有关要求制作公示板向居民公示，公示内容包括：施工队伍名称、负责人、联系电话、施工内容、招标采用的材料名称、各道及技术指标。工序工艺：基层处理及达到标准—涂刷第一遍涂料及达到标准—第二遍补找腻子及达到标准—涂刷第二遍涂料和清理达到的标准—清扫现场达到的标准。被选举的住户代表在社区和物业房管单位的指导下对施工单位的施工工程进行监督。（1）进场材料名称、标识、表观质量、出厂合格证检查验收。（2）对施工每道工序进行和完工时的检查。（3）每次材料进场、每道工序检查验收，做好质量验收记录，提出存在问题及整改要求，签署验收意见。对工序质量不合格的及施工队伍拒不整改的，社区、管理单位、居民代表有权向工程办公室提出清退施工队伍的要求。对反映情况属实的，应立即清退并按合同约定进行处罚。

5、竣工验收。（7月16日~8月31日）工程竣工后，各区政府组织相关单位，对“楼道粉饰”工程进行验收。验收应由相关单位、社区、物业（产权）单位、住户代表组成工程验收组，对工程进行最终验收。施工单位应上报竣工验收申请报告和相关技术资料（合同、方案、工序验收记录、材料出厂合格证等）。接到施工单位竣工验收报告15日内，工程验收组按国家有关验收规范标准进行实物质量评定和技术资料验收评定，合格的由验收组共同签署质量竣工验收证明，存档备案。版权所有

六、后期管理

1、“楼道粉饰”工程后，在社区的监督下由施工单位向房屋管理单位办理移交手续。移交手续应有施工单位、管理单位及社区签定《合同》或协议，明确维修、养护和管理责任。实行物业管理的住宅区由物业管理企业负责楼道粉饰后的日常维修、养护、管理工作；未实施物业管理的住宅区由物业所在地的社区负责楼道粉饰后的日常维修、养护、管理工作，建立楼道粉饰工程的长效管理机制。

2、“楼道粉饰”工程后，如发生在楼道内施工维修，造成粉饰后楼道污染破损的，应由其责任人予以修缮和恢复。

七、工作要求

1、提高认识。“楼道粉饰”工程是市政府为沈城百姓办实事的重要体现，也是改善居民群众居住环境的重要载体，提升城市环境竞争力的重要组成部分。各单位、各部门要提高认识，高度重视，把此项工程办实、办好。

2、精心组织。在粉饰施工时，要做到文明施工，尽可能避免给周围居民带来麻烦，不干扰或少干扰入住居民的日常生活，努力做到群众满意。

3、确保质量。“楼道粉饰”工程要明确责任、强化管理，充分应用“新材料、新技术、新工艺”，提高科技含量，确保工程质量，努力降低工程成本。

4、加强宣传。通过宣传让广大居民群众了解“楼道粉饰”工程的意义，号召广大居民充分认识整修、美化楼道是为居民自己创造舒适、美观、整洁的居住环境，自觉维护楼道内设施及环境，巩固楼道粉饰成果。

附表一：2005年沈阳市住宅区楼道需粉饰工程统计明细表；

附表二：2005年沈阳市住宅区楼道需粉饰工程情况统计汇总表；

附表三：2005年沈阳市住宅区楼道暂不需粉饰工程统计明细表；

物业楼管日常工作计划篇7

一、熟悉工作环境

1、熟悉楼层主管的工作职责，楼层主管日常工作流程和相关工作的协调部门;

2、熟悉本楼层的管理人员及员工，向他们了解他们所在工作岗位的情况;

3、熟悉本楼层的所有专柜，包括专柜名称、具体位置、经营商品的性质、经营方式及经营状态。

二、发现当前工作中的问题

1、根据上一阶段的工作，找到当前工作流程中的漏洞，比如是否有本部门无法解决的问题，是否有需要相关部门协助解决而没有具体的人和方法来落实的问题;

2、所有本楼层的员工是否清楚本岗位的工作职责及相应的工作流程，是否有能力做好本职工作及所在岗位需要帮助解决的问题，是否按照相应的要求来做好本职工作;

3、了解本楼层专柜经营中需要解决的问题，例如灯光照明、商品陈列、库存积压等等。

三、解决当前工作中的问题

1、完善工作流程与规章制度，向上级寻求帮助以解决本部门需要上级支持才能解决的问题，与相关部门沟通协调解决需要相关部门协助才能解决的问题;

2、对本楼层的员工进行培训，使其具备所在岗位必备的能力，并能按公司要求做好本职工作;

3、与各专柜沟通协调，解决其需要帮助解决的问题。

以上工作为主要工作思路，在具体的日常工作管理上须如此进行：

1、管理本楼层销售工作;

2、清楚掌握本楼层各专柜销售及货品、人员情况;

3、负责柜长、营业员工作分配、考勤、仪容仪表、行为规范;

4、帮助下属解决工作上的问题;

5、培训下属并跟进检查培训效果;

6、处理顾客投诉;

7、严格执行公司各项规章制度;

8、及时准确地将商品信息及顾客需求和建议反馈公司;

9、负责楼层环境清洁、灯光、道具、维修、安全;

10、按时更换、检查卖场陈列;

11、跟进公司促销活动的执行、宣导;

12、负责每月楼层盘点;

13、定期检查、抽盘后仓货品;

14、根据卖场实际情况，做适当人员调备;

15、负责下属工作质量及工作进度;

16、负责本楼层物料陈列、道具、管理;

17、拟定市场调查工作计划及实施;

18、对各专柜按公司制度进行管理并与其业主沟通协调来处理好双方的不同意见;

物业楼管日常工作计划篇8

[关键词]风景园林；绿化整治；规划设计；要素；控制

[作者简介]黄超光，梧州市园林绿化工程处办公室，广西　梧州，543002

[中图分类号]TU986

[文献标识码]A

[文章编号]1007-7723(2009)08-0051-0004

2004年8月～12月，笔者以实施者的身份参与了梧州市骑楼城环境整治绿化工程。本文以此为案例，阐述笔者对园林改建工程施工及管理与实际效果的关系的见解。

一、梧州市骑楼城环境整治工程蓝图

(一)改建的基本情况

梧州“骑楼城”的规划用地位于河东区，紧靠桂江、西江，面积约1平方公里。规划范围为河东旧城区规划及整体城市设计的组成部分，具体为：东起石鼓路，北往云盖路、阜民路、东正路、东中路、建设路、北环路至龙母庙，西南至桂江、西江所围合的区域。规划总长度7km，包括22条骑楼街道及560幢骑楼建筑。2003年3月，骑楼城改造工程正式拉开序幕，2004年8月骑楼城环境整治绿化工程开工建设，12月初竣工，工程要求为优良，整个绿化工程投入为137.6万元。

(二)骑楼城环境整治的规划设计

1.规划设计理念

以“恢复、保护、完善、改造、利用”为规划原则，重点突出“利用”。对建筑物、街道、街区及主要景观方向采取分级保护的方法，制定相应的保护和更新措施，建立保护与改造体系，保护宝贵的文化遗产，保护骑楼建筑、骑楼街区，保持其建筑风貌和空间形态。

2.方案设计

梧州骑楼城保护规划设计单位为：广西建筑综合设计研究院。

梧州骑楼城环境整治规划设计单位为：梧州市建筑设计院、梧州市市政设计院、梧州市城乡规划设计院。

骑楼城绿化改建的原则是：根据骑楼城环境总体整治规划，从实际出发，在不进行大规模拆除重建的前提下，将保护、调整、提高的思路具体化。打破原有布局，小中见大，充分利用原有骑楼城人行道见缝插针，同时对原有个别植物进行保护利用。在恢复性保护的基础上来提高，广泛吸取国内外骑楼城绿化的经验，运用现代园林理念，坚持以细取胜，质量一流，再现岭南骑楼古城风，体现其古色古香风貌。

根据骑楼城绿化改造工程设计方案，骑楼城绿化改造工程有9项，分别为：骑楼城绿化工程，龙母广场绿化工程，金龙巷人口广场绿化工程，南环路活动式绿化工程，骑楼城树木移植，砍伐工程，竹安路、居仁路、五坊路绿化改造盆栽工程，红星电影院侧绿化工程，大中路东六巷绿化工程以及沿江绿化带。

二、园林要素在梧州市骑楼城环境整治工程中的控制与施工实施

历史上梧州市曾是广西的第一大商贸城市，而河东区正是梧州市的商业经济中心，因此这里存在有大量的具有历史意义、本土特色的骑楼建筑。骑楼建筑的风格特点、所形成的空间环境是梧州城市文化的重要组成部分。由于地理环境人文历史等原因，长期积淀、形成梧州特有的“龙母文化”、“饮食文化”、“骑楼文化”、“水文化”等民情风俗。

如何结合恢复性保护，提高原旧城的城市、道路肌理，保留原有建筑的符号、空间尺度，修复有保留价值的建筑，保持原骑楼街区风貌，再现古城的气息进行骑楼城的绿化景观改造建设，充分体现骑楼城整体规划设计思想和设计理念的意图，关键在施工者对工程项目的深刻理解，更需要设计者与施工者密切合作，共同完成。

“细节决定一切”，要想完成高质量的精品园林工程，就必须从细节抓起，踏踏实实地在每一环节把好关。在骑楼城的绿化景观改造建设中，我们实施工期目标与质量动态控制，使骑楼城的绿化景观改造顺利完成。

(一)前期准备工作

业主对工程项目质量精益求精，施工周期非常紧迫，工程采用“边设计边施工”的方法。为了更好地完成绿化景观的改造，我们主动联系设计师，在工程项目施工过程中，陪同设计师经常踏勘建设中的工地，解决施工现场暴露出来的设计问题、设计与施工相配合的问题，做出最合理、最迅捷的设计。作为施工方，为了达到最佳的景观效果，我们事先对施工人员进行培训，与设计人员进行充分交流，让每一个施工人员都能准确理解设计意图，并将绿化整治效果图对施工人员进行展示。

(二)施工放线

梧州骑楼城中共有骑楼街道22条，有的骑楼街道长达2.3km。街巷空间及尺度特征受山水的制约、路网呈自由式十方格网式格局，街区道路大致上可分为街(路)、巷、弄三级线形，线型上有曲有折、有宽有窄，形成一种清幽、曲直、收放对比的空间形态。

在放线过程中，除了按照设计要求要求位置准确、标记明显的放线外，还要考虑到与周围环境和空间的协调以及与道路两侧地下管线、消防栓、商店等因素，时常要适当作些调整，放线时就须灵活处理，征得设计人员的同意适当调整株间距离。

因骑楼城是梧州市中心商业区，遍布商铺。在施工的过程中我们按设计图纸放线发现许多在人行道上等距种植的乔木刚好种在商铺门面中央。按照两广的“风水”习俗，商铺中央的树木挡住“财路”，在放线的时候就遭到许多商家的反对。为了既达到绿化创造者与受益者的和谐，又达到景观整治的效果，我们联系业主和设计者进行协调，尊重本地的风俗对原设计株距根据现场实际情况进行了调整。“风水”和当地居民的风俗作为一种独特的传统文化现象，在园林放线中是应特别值得注意的重要因素，直接影响到景观创造和管理的实际效果。

(三)园林建筑及小品效果

骑楼22条街道既有中国传统檐廊建筑内涵，又渗入西方敞廊建筑细部特征的骑楼建筑型制，形成了梧州极具岭南地方建筑特色，又融有异国情调的城市商业街景。在传统街区，街巷空间两侧的界面处理较为丰富，包括高窗、门头、檐部等，有岭南西关式，也有近代西洋式。

园林小品的体量、尺度调整以及外部装修材料的选择如何适应街巷空间的景观特征是施工过程控制的重要方面。在施工中我们对园林建筑及小品与周边环境和寓意均用心推敲。改建中的活动式花架以及新增设的花岗岩花钵、玻璃钢花钵、木制花槽、玻璃钢吊盆等5类小品，在施工中对这些小品与周围环境的协调性均用心推敲。对花岗岩花钵及玻璃钢花钵、木制花槽、玻璃钢吊盆的口径、高度、宽度使其与周边的骑楼柱、装饰面更好地协调进行了调整，使每个小品均在现场结合所在环境确定成品的体量，使其与环境达到完美的和谐，不仅达到了良好的景观效果，同时还节省了工程造价。

(四)植物的选用、配置

由于整个骑楼城用于绿化的地方有限，只能在人行道上以及在成品的花岗岩花钵、玻璃钢花钵、木制花槽种植。在施工过程中，我们发现骑楼城街区内巷、弄的空间高宽比约为0.3～0.8，部分绿化地点甚至在地标建筑东信宾馆、国泰广场的后面，街道日照时间很短，原设计图纸中配置的福建茶、黄金叶等品种不适合当地环境，对植物生长极为不良，甚至会大量死亡，不仅给养护管理带来困难，而且景观效果与建筑环境和色彩不协调。因此，我们联系业主和设计方进行了二次设计，将原有的品种更换成宝中花、瓜叶菊、何氏凤仙、日日新、黄虾花等季节性开花品种并定期更新。

在城市环境亮化、绿化、美化工程中，骑楼城步行街中采用了活动式木花架，摆上梧州特色的宝中花造型和具有古典特色的福建茶造型，既显古朴又与骑楼文化相贴，与周围摆置的人物雕塑及墙上挂的地方简介牌相互衬托，使人站在其中仿佛回到了当年繁华的骑楼城。在骑楼底布置的花岗岩花钵和玻璃钢花钵，上面栽种了五彩缤纷的时花，寓意梧州多姿多彩的明天。南环路系骑楼城中的一条主要的交通要道，路两边的骑楼底都用铸铁栏杆围住，下面的木花架上种上时花，既与周围的环境相融合又保证了交通安全；用于支撑骑楼的柱面上采用了悬挂的花钵，种上绿色花卉植物，很好地解决了高层绿化与骑楼的矛盾，达到了美化的效果。骑楼城中还建有龙母广场绿化、金龙巷人口广场绿化、红星电影院侧绿化、大中路东六巷绿化等多个中心绿地，以方便人们休息。优雅的绿化景观使荟萃中外骑楼之精华的梧州骑楼城尽显绝代芳华。

(五)原有植物的利用和保护

骑楼城旧城中原有各种树木443株，其中胸径30cm以上的大树178株，部分大树还带有浓重的人文色彩。为保护和利用好原有的树木，在施工过程中我们与设计者一起调整了设计方案，修改施工图。在充分研究和分析的基础上，骑楼城环境改造工程只移植、砍伐海南蒲桃、细叶榕、垂叶榕、羊蹄甲、刺桐、水蒲桃、油棕、假槟榔等大树64株。

为有效地保护原有大树，我们将铺装由花岗岩改为铸铁和新型材料树篦，并增加嵌草铺装，不仅在效果上更具生态性，同时更好地保护了原有树木，保留了原骑楼街区风貌，再现古城的气息。

(六)与沿江绿化带的联系

梧州市骑楼城的绿化整治工程与沿江的绿化带以及防洪堤下的梧州历史文化长廊连为一体，是旧城区改造中绿化整体规划不可分的部分。

梧州历史文化长廊利用长达1.5公里的梧州市河东城区桂汇段防洪堤内壁制作，从鸳江桥底西桂江段防洪堤转角处至桂北闸口处，与骑楼城龙母文化广场相接。共有17幅大型浮雕、6个文化景观、3个水景、55幅雕刻诗词书法。表现的内容分为梧州龙文化、古文化、传说文化及近代文化，刻画了梧州的历史沧桑，展现了独特的民俗风情，表现了梧州人的奋发精神，具有极高的历史文化价值和艺术欣赏价值。同时，其长度和大面积的浮雕群在全国极为少见，嵌于防洪堤壁上的五龙阴雕更是绝无仅有。为突出历史文化长廊的景观效果，绿化采用柱状垂榕作为行道树，部分游览节点还建有尺度宜人的小绿地及景观水池，使人能在舒适的环境中细细阅读梧州的历史，成为广大市民喜爱的休憩场所。

三、施工配合、协调以及工程质量的控制

梧州市骑楼城的绿化整治工程与历史文化长廊建设绿化工程，几乎涉及了园林工程的所有专业，包括民用建筑、仿古建筑、塑石、假山叠石、钢、木结构、给排水、强电、弱电、绿化、装饰工程等。作为一个综合性的系统工程，绿化在各专业中的配合、协调以及质量的控制成为关键。

(一)工程中的配合、协调

骑楼城环境整治改造工程是综合性很强的系统工程，需要各工种高度的协调与配合。然而由于绿化工程与建筑工程之间的区别，在梧州市的绿化施工企业中，尚没有实行完善的施工单位项目经理责任制，这就很容易造成绿化施工与其他工程施工间的冲突。在骑楼城绿化整治工程中，我们参照建筑施工企业的模式，成立项目经理部，选调技术、生产、材料、成本等精干的管理人员，组成项目管理班子，对工程项目施工过程全面管理。

由于管理班子里融合了各种专业的人员，在与民用建筑、仿古建筑、钢、木结构、给排水、强电、弱电、装饰工程等施工队伍协调时，都能处理好各工种间交叉施工的协调关系，使相互间的工程进度和质量不受大的影响，得到业主方与监理方的好评。

(二)质量控制

1.材料的选用与控制

我们在施工过程中严格把好材料选用的控制，取得了显著效果。如重视土壤的处理工作。土壤的好坏直接关系到植物今后的生长，要对其进行理化性质化验分析，从酸碱度、孔隙度、透水透气性以及持水性等进行分析、测试，再采取相应的消毒、施基肥、客土等措施。尤其是土壤的翻挖深度、客土质量、基肥的腐熟程度及施入量、地形的平整度都要符合相关要求。把好苗木质量关，施工人员亲自到苗木源地进行号苗，对苗木的品种、株形、冠幅、高度、干径、土球大小、根系发育情况等严格把关，选择符合设计要求、生长健壮、无机械损伤、无病虫害的优良苗木，确保进场苗木合格。周密严格的预先控制，使工程的进度和质量标准得到保证。

2.施工技术要求和细部施工的控制

在工程施工中，我们注意按施工技术规范要求做好细部施工的控制，如在种植穴、槽的挖掘视苗木根系、土球直径、土壤情况来要求，然后进行施基肥和客土，以创造有利于植物生长的小环境。苗木栽植前对苗木根系、树冠进行修剪，拆除带土球苗木根部的不易腐烂的包装物；带土球的乔木栽植时，种植穴底部要求踏平，裸根的植物的种植穴底部要将土填成锥形；填土时要分层压实，不留空隙并注意观赏面的朝向。由于施工地点在商业中心，业主对施工环境的要求较高，所有路树植后固定支撑管理时采用5cm以上的乔木设支柱固定，而且码木统一截平，方形绑扎，整齐美观。这些工序都实行分项检查，保证了施工的质量。

(三)数码和信息技术在工程中的应用

在施工技术管理中，我们运用了数码相机、数码摄像机以及因特网，进行施工全程的信息反馈，真实地记录施工中的每道工序，向施工员、业主以及设计者提供直观的反映，更好地协调联系，分析存在问题，提出改进办法。

四、梧州市骑楼城环境整治工程中的养护管理

“三分种，七分养”是绿化工程的基本原则，作为一个施工和管理者，我们在严格把好施工质量关的同时，同样注重养护管理质量。建成后的骑楼城绿化部分共有路树191株、玻璃钢花钵170只、花岗岩花钵163只、木箱148只、花槽196只、悬挂式玻璃钢花钵236只、铁艺栏杆352m、绿地3066.76m2。我们作为骑楼城绿化管理的责任单位，整个骑楼城内绿化管理实行一级绿地养护质量标 准，由梧州市政局园林管理科负责对骑楼城内绿地、设施管理工作进行检查督促，并定期组织考核。

对绿化管理实行“三定”制度，即“定人员”、“定岗位”、“定责任”，在月度和日常进行定期或不定期巡查和考核。鉴于骑楼城是商业区人口密集、绿化散点布置这个特点，水车淋水的方式由于浪费水和容易淋到路人显然不适合骑楼城的管理需要，经过考虑决定采取利用三轮车载桶装水人工淋水方法，既保证了植物的需水量又不影响路人。对南环路等路段的悬挂式植物我们采取每日喷水的方法，在反复加工实验后研制出一套专门喷淋花钵的工具，解决了骑楼城绿化缺水问题。

在日常的养护中我们精心照料时花，平常采取修剪干花、黄叶、干枝，在开花后施淡水肥等措施来延缓时花的寿命。对灌木注意结合周围环境进行修剪，使之始终保持优美的形态。

骑楼城作为梧州市的“品牌”与“亮点”，对其花卉的配置一直进行动态式的管理。据统计，2005年在骑楼城全年更换、摆设时花(盆景、灌木)共3.3万盆(袋)，袋苗(时花)242m2，补种路树39株，保证了骑楼城四季鲜花盛开，植物生机勃勃。

五、园林工程实践与探索相关问题的分析与探讨

(一)景观设计与施工之间的关系

绿化施工有别于建筑工程，建筑工程只要严格按照图纸施工便可，而绿化施工过程是又一次创作过程，存在如何充分体现设计思想和设计理念的问题。因此，要求设计单位详细介绍设计意图，施工单位要深刻领会工程整体的设计思想，以便在施工中灵活运用、合理施工。

施工者要实现设计者的意图，关键在于实施者对项目的理解。首先要把握工程项目的内涵，充分理解设计意图。一项优秀的景观设计没有技术素养高、经验丰富的景观施工是无法实现的，而理想的景观作品是有前瞻性的设计师与赋有“艺术再创造”能力的施工者共同铸就的，绿化施工队伍良莠不齐，难以充分体现工程的设计思想。

其次要掌握绿化工程的原则和手法，灵活运用各种绿化施工的各种要素进行再创作，以弥补设计上的不足。如：树丛栽植时，哪株直，哪株斜，倾斜的角度，如何让其搭配和谐而又顾盼生姿、生动有趣，这从施工图纸上是如何也反映不出的。

最后在施工过程中要结合实际运用工程技术手段，实施有效控制，通过精细施工创造精品，达到预期建设的目标和效果。将方案转化为施工图、施工图转化为成品的过程是施工管理的主要内容，也是决定项目成败的关键。而且还要通过实施者与设计人员不断弥补设计中细节上的缺陷，使施工成为设计真正意义上的“延续”。

(二)施工中的人性化问题

自然与人共生，人回归自然、贴近自然，自然融于城市，生态城市的和谐性，不仅反映在人与自然的关系上，更重要的是在人与人关系上。在公共绿地建设中，施工方与绿化受益者之间存在着微妙的关系，作为受益者他既支持对现有的景观进行整治改造，但在自身利益受到一定的损害时，又会剧烈地反对施工方对原有景观的改造。人性化作为和谐社会组成的重要部分在绿化工程建设中不容忽视。在骑楼城绿化整治工程中，我们高度重视施工中人性化的问题，从张贴施工公告，广泛宣传；尊重民风习俗，改变施工放线定位；避开商贸集中时间，进行夜间施工；快速开挖种植穴，及时组织种植回填；树木支撑码桩，统一绑扎齐整；保留古树名木，传承人文景观；到改变养护淋水方式，避免影响商铺、行人等措施，在工程施工中注重了苗木的生态习性和地域适应性。这些充满人情味的施工方式，得到了广大市民的理解和支持，使工程得以顺利完成。

人性化的工作还体现在施工过程中，业主、绿化主管部门、设计单位、施工单位、监理共同参与从宏观上加强对绿化工程施工的调控，微观上加强施工管理，保证了绿化工程的施工质量，创造出既符合生态，又注重景观，同时体现对人的关怀的高质量、高品位的优质工程。

六、结　论