建筑行业普法工作计划范文

建筑行业普法工作计划篇1

一、建筑施工企业资金管理现状及存在的问题

（一）投标时重点关注项目预期收益，不重视项目前期投标时的现金流测算工作

当前一些建筑施工企业投标时对测算项目净收益非常重视，花大力气去测算项目的净收益，却很少有企业重视整个项目周期的现金流测算，投标时既不详细考察业主的建设资金来源及状况，也很少考虑自身的承受能力而盲目投标工程。

（二）建筑施工企业在合同签订中相对弱势，为中标被迫接受垫资等不平等条款

当前建筑市场竞争越来越激烈，企业为了能中标被迫接受不平等的垫资合同条款，垫资金额往往较大，少则几十万，多则上千万。企业如果不接受这些条款，就无法中标项目。许多业主还要求建筑企业交纳一定数额的履约保证金，直到项目完工后才退还履约保证金。如果施工过程中建设单位无法及时支付工程进度款，施工企业要自筹资金保证项目正常推进。上述现象的存在使施工企业的资金使用非常紧张，增加了施工企业的资金成本。

（三）建筑施工企业项目分布点多面广，建设周期长，资金沉淀严重

由于建筑项目建设周期较长，已完工建设单位久拖不结的项目所拖欠的工程款金额较大，若不及时与建设单位进行项目结算，就会使大量资金沉淀在这些工程项目上，这样就会延长资金周转期，严重影响到企业的正常运营。大多建筑企业项目分布呈现点多面广线长的特点，项目遍布全国各地，多头开户的现象普遍存在。大中型施工企业所开立的银行账户一般在五十个以上，多的甚至甚至超过一百个，多头开户使企业的资金严重分散，资金沉淀现象异常严重。

（四）内部资金管理制度不完善，缺少完善的健全的资金管理体系，资金计划形同虚设，资金管理乏力

目前大多建筑施工企业没有建立资金管理制度，有的企业即使建立了制度也没有很好的去落实执行。许多建筑企业没有制定年度资金计划，制定了计划的企业在执行中也随意更改，使资金计划成为摆设。主要表现：一是资金计划指标设置不科学，缺乏严密的计量标准和考核依据。二是编制计??没有统筹考虑，计划编制不科学、不全面。三是缺乏对资金计划的执行监控和事后总结分析。大部分建筑单位重视施工技术，而企业内缺少专业的建筑经济学人才，资金管理体系严重落后。造成相关专业的人才稀缺，导致建筑企业的资金运转中存在问题，效率低下。直接导致建筑单位的经济效益较低，无法实现可持续发展，成为国家建筑行业发展进步的阻碍。

（五）建筑施工企业筹资渠道单一，银行融资难度大

建筑施工企业是微利企业，不受国家政策扶持，很难获得商业银行借款，大多建筑施工企业普遍依靠短期借款来补充企业流动资金，短期借款长期使用。有的企业甚至违规高息集资，以解决流动资金不足，增加了企业资金成本。特别是外埠施工项目，很多资金都由项目部自行支配，公司层面缺乏集中统筹管理体系，导致资金分散，部分项目资金冗余，流动性差，使用效率低下。由于上述种种原因，致使许多建筑施工企业不能拓展更多的融资渠道，企业经营资金压力异常巨大。

二、解决建筑企业资金管理问题的措施

（一）建立投标项目数据信息库，重视施工项目现金流测算工作

建筑施工企业承接项目前应先对投标项目、建设单位进行深入且细致的调查研究，确认项目是否符合国家的政策法规，调查投资项目资金来源是否有保障，资金状况能否保证项目正常推进。同时企业应建立相应的项目信息数据库，及时录入各建设单位项目的信息，对建设单位的信誉好坏进行区分，有选择的承接工程项目，以达到规避市场风险的目的。对不能按时回收现金的项目，要善于放弃。

（二）重视合同签订，减少合同签订中不合理的垫资条款

建筑施工企业要重视项目承包合同中与发包方垫资条款的约定。合同签订时要注意：一是量力而行，不承接超企业资金承担能力的项目；二是细化合同约定，力争减少合同中关于履约保证金比例、工程进度款支付比例、质保金比例等关键条款垫资比例的约定。

（三）建立健全资金管理制度，加强资金管理

建筑企业应建立一整套的资金管理制度，建立健全资金的集中管理机制，完善结算中心制度。要从以下三方面做好资金管理工作：一是及时与建设方结算工程款，缩短资金周转期，促进资金有效循环。二是减少多头开户以及资金帐外循环现象，对项目资金实施集中管理，合理分配资金。实施网银结算方式，统一调度与调剂资金，减少资金沉淀现象。三是加强内部审计和成本管控工作，防止侵吞和挪用资金的现象发生。

（四）做好资金计划管理工作，加强资金管理的考核与监督

企业应建立健全资金计划制度和流程，按项目制定年度月度的资金计划。建筑企业应从以下三方面做好资金计划工作：一是由企业财务部牵头各部门各项目，根据施工项目实际进度编制出切实可行的资金计划。二是做好资金计划的执行工作，严格按照资金计划支付各项费用开支。对超计划资金的使用，必须提交资金申请报告，获审批后方可付款。三是做好资金计划执行后的分析总结工作，对执行出现的问题及时找出原因，以便以后改正。四是建立资金计划的考核制度，落实资金计划管理责任制。对于资金考核，要制定切实可行的考核内容和办法，并尽量量化。

（五）树立良好的企业信誉，努力拓宽融资渠道

建筑施工企业在经营中需要占用大量的营运资金，因此，企业平时要强化信贷管理，树立良好的企业信誉，建筑企业应从以下三方面做好融资工作：一是加强与银行的联系，做好评级授信工作，争取从银行获得充足的信贷额度。二是采取应收账款保理方式筹措资金，盘活资产，优化资产负债率。应收工程款保理业务是银行、业主、施工企业三方签订合同，施工企业将已完成工程量的应收工程款卖给银行，由银行代垫施工企业工程款，业主承诺在一定期限内归还银行代垫工程款。三是建立供应商信息库，与供应商建立长期的伙伴关系。建筑企业应建立供应商信息库，从中选择优质的供应商进行长期合作，以达到减轻自身资金压力，促进资金良性循环的目的。

三、结束语

建筑行业普法工作计划篇2

【关键词】房屋建筑；工程造价；管理；措施

前言

房屋建筑工程造价控制是一项比较复杂的系列工作，既需要从业人员持续增强业务水平更需要主管部门不断革新提升造价管理办法。造价控制不能只是被动反应设计等建设前期工作，更需要能动的影响设计工作优化设计。做好造价控制工作既能节约投资合理使用资金又能节省社会资源保护环境。

一、造价控制的内容

不同的建设主体内容不同，对投资方而言，造价管理即为房屋建筑工程投资费用管理，是为了实现低投资高产出的预期目标，根据审定的规划设计方案、投资预算监控工程造价的系统活动。对施工方而言，是房建工程价格管理即建筑商品价格管理，是为实现低成本高利润的管理目标而进行的计价、竞价和定价等成本控制活动；对政府而言，是政府根据社会经济发展的要求，利用法律、经济和行政手段对价格进行管理和调控，并规范市场主体价格行为的系统活动。对政府投资项目而言，政府不仅承担调控商品价格的职能，而且还承担着其需求主体的管理职能。

二、目前工程造价控制工作存在的问题

（一）缺乏高素质的工程造价管理人才

目前从事造价管理工作的人员，大部分只懂得工程预结算知识，不懂经济知识，不掌握施工技术，无施工现场工作经验，综合技能偏低。缺乏既懂预结算又有经济和施工知识的复合型高素质人才。取得注册造价工程师资格的专业人才不够多，有的虽已经考取执业资格，但无实际工作经验，无法从事造价管理。造价师在施工企业中不太被重视，他们往往得过且过，消极应付。这些都严重制约工程造价管理工作的发展。迫切需要一大批宽口径复合型高素质工程造价管理人才。

（二）没有凸显工程造价咨询机构的作用

许多城市虽已设立造价咨询机构，但咨询机构普遍运行机制不健全，相关专业技术人员配备不齐全，规模偏小，专业技术力量薄弱。同时社会对咨询机构的作用认识不到位，认为可有可无。这导致专业造价咨询机构无法在实际工作中充分发挥应有的作用。

（三）管理制度不够完善

为了有效的对建筑工程造价进行管理和控制，就必须具备配套的管理制度，有制度可依照。但当前由于建筑行业对工程造价的作用缺乏足够的重视，多数企业将造价控制仅仅停留于对竣工阶段的核算，未制定相应的管理制度，未全面推行限额设计。

（四）市场机制不健全

近年来，我国建筑行业虽然在不断的完善项目招投标机制，基本适应了市场价格机制的发展。然而由于建筑工程项目的招投标多数是以计划价格为基础的，这就在很大程度上限制了施工企业进行自主报价。因此，从这一点来说，我国建筑行业目前实施的市场价格机制并不是健全的市场价格机制。由于国内各级政府职能没有彻底改变，客观方面也受到地方保护和行业保护的限制，从而阻碍了房屋建筑工程造价管理工作的顺利开展与进行。此外，由于缺乏充分的招标信息，导致建筑市场存在透明度差，影响了企业间的公平竞争，这在很大程度对工程造价形成过程的合理性产生了影响。

（五）建筑从业人员的素质较低

当前，在房屋建筑工程的造价管理工作中存在着建筑从业人员的学历普遍不高、专业技术比较差，整体从业人员的队伍不够健全的问题。据调查数据显示，从受教育的程度而言，建筑从业人员中，本科及以上的人员仍然占据少数，大多人员都是普通的初高中及大中专院校毕业的。

从专业技术岗位而言，多数从业人员并非是从建筑专业出来的，大多数的人员都是学习工商管理、会计、金融等相近的专业。这些人员在进入建筑工程造价管理行业时，由于缺乏专业的房屋建筑工程造价管理知识，不能全面的、动态的对房屋建筑工程造价进行管理。因此，拥有专业的从业人员队伍，对房屋建筑工程造价管理十分重要。

三、动态化全过程造价控制措施

（一）投资决策阶段的造价控制

项目技术经济决策，对工程造价及项目建成投产后的经济效益，有着决定性的影响，影响程度达到80%～90%，决策阶段是控制工程造价的关键阶段。抓好项目投资决策，是造价管理的有力抓手。

某小区建设项目决策阶段，起初计划沿规划公路，投资建设约8600m2的商业用房，可通过租赁增加学校收入。评审初次规划时，有关人员认为建设大面积商业用房的计划仍需充分调研论证，理由是：受资金等因素的制约，开工修筑规划公路的时间可能会比较晚，估计在七八年以后；根据交通实际需求状况，城市主干公路从校园内穿过的规划欠合理，规划部门可能会调整规划，不在紧邻公寓区旁边修筑规划公路。如延期修筑公路，则1290万元资金积压，投资效益很低；如不修筑公路，大量资金被浪费，无效益可谈。后经多方咨询反复讨论，取消了建设8600m2商业用房的计划。

（二）招投标阶段的造价控制

精细化编制招标文件和标底。造价管理人员应搜集、筛选、分析和归纳各类有价值的造价资料，积累造价数据，鉴别评价影响造价的因素，编制招标文件时，对涉及费用的条款纵连横比反复推敲，尽量做到精、准、细，力争超前谋划。招标文件中需要详尽说明的事项主要有：招标用施工图的工程量清单；主材单价的确定依据；工程发包范围和计价依据；工程预付款的计算基数、支付比例、起扣点及工程进度款的支付方式；设计图纸或工程清单以及工程量的计费方式，费率标准及其调整办法；评标决标办法；提前或延迟竣工时的奖罚条款、质量优劣的奖罚条款；对原材料、砼试块及构件的检测要求；对工程索赔和保险的规定；违约责任；风险分担规定；甲供材料、设备的清单；总包收取分包人配合费的规定；对工程变更、签证的相关规定；对工程履约保证金的支付要求等。

（三）签定合同阶段的造价控制

房屋建筑工程合同是承发包双方就建筑项目有关事宜依法订立的关于有关权利、义务和责任的协议，是质量、进度、投资三大控制的主要依据。

根据不同的工程规模，可分别采取如下两种不同的合同签订方式。如果工程量较小，工期较短，可采用固定总价合同方式，施工中严格控制工程变更，发包方切实按合同规定提供相应的施工条件避免引起索赔，风险各自承担；如果工程量较大，工期较长，可采用固定单价合同。

（四）施工阶段的造价控制

规范变更签证，减少预算外费用。变更后造价大幅上升、能耗增大、使用功能不改善的项目一律不予变更。

四、结语

综上所述，房屋建筑工程造价控制是房屋工程建设三大目标控制之一，控制方式为在工程建设的各不同阶段，通过采取计算、分析、比较、核对等途径，把房屋建筑产品的价格调控在与当前社会物价水平相符合的合理范围之类，且使之不超出投资限额。本文提出了动态化全过程有效控制工程造价的具体措施。

参考文献

[1]唐晖.建筑工程造价控制措施分析[J].建筑设计管理，2010（01）

[2]潘芳.浅析建筑工程造价控制措施[J].科技创新与应用，2012（02）

建筑行业普法工作计划篇3

【关键词】建筑企业；经营管理；创新

随着市场经济的发展,建筑施工企业面临着激烈的市场竞争,企业能否在市场竞争中立于不败之地,关键在于建筑施工企业能否为社会提供质量高,工期短,造价低的建筑产品。经营管理水平高低是企业的核心竞争力的重要组成部分,要提高企业的经营管理水平,就必须通过不断改革和完善经营管理模式,逐步提高企业核心竞争力,为建筑施工企业的持续、健康、快速发展提供有力的保障。

1 建筑企业经营管理特点

1.1 在管理体制方面。

健全和完善企业规章制度,坚持遵约守信,强化合同管理,强化施工现场管理,突出质量管理,加大科技投入,强化设备管理,严肃纪律,从严治散。

1.2 在企业计划方面。

建筑企业的计划包括两类:一类是企业为对象编制的经营计划或生产经营计划;一类是以工程项目为对象编制的工程进度计划。这两类计划关系密切,一般计划较长的前一类计划应由后一类计划去落实,而后一类计划则以前一类计划为编制依据。

1.3 在预算体制方面。

施工产品的价格有其特殊的确定方法,需要按每个工程的特点和组成个别编制其预算文件,作为投标报价的基础或结算的依据。增强核算意识,提高成本管理水平。

1.4 在资金占用方面。

施工生产周期长,占用资金较多。在计量支付方面有其特定的要求。

2 建筑企业经营管理中存在的问题

2.1 经营模式

目前,多数建筑企业仍属于劳务密集、粗放式和外延式发展模式。即产出的提高基本上依靠增加各种资源的投入来提高,建筑业总产值与从业人员数量的变化趋势呈正比关系,在某种程度上说明,总产值的增加是靠从业人员数量的增加来实现的。另一方面,说明技术因素在建筑生产中的作用未能实现。这种发展受有限资源的限制,并且与国外先进企业在不增加或少增加资源投入的前提下主要依靠科技进步获得更高的产出的内涵式发展相比,存在很大的差距。建筑企业重视生产经营、重视投人、忽视产出,重视产值、忽视效益的状况还相当普遍。

2.2 组织结构

由于长期以来受地方保护主义、行业垄断的影响,市场尚未形成真正公开、公平、公正的竞争环境。国有建筑企业大而全、中而全,规模相当、业务雷同。我国建筑企业自成体系、各自封闭的发展模式,普遍存在的机构臃肿、职责不清、人力资源浪费等问题,不仅造成相应的基础技术工作、技术装备、人才培训等方面的重复建设,还造成我国建筑企业“大而不强、小而不专”的局面。大企业难以与国外大承包商相抗衡,小企业少有专业的特色。

2.3 管理水平

我国大部分建筑企业工程管理水平较低,其中,质量管理、成本管理仍属于粗放型管理。企业在施工生产中随意性强,未形成制度化、程序化、标准化的管理模式;在管理上缺乏先进、实用的手段,基于网络的信息管理技术还比较空白。

2.4 人员力量

我国建筑从业人员素质参差不齐。在生产一线的人员主要是来自农村的剩余劳动力。受自身文化水平限制,加上企业对人员的岗前培训缺乏系统性和普遍性,造成人员素质普遍不高。企业的竞争归根到底是人才的竞争,人才的竞争归根到底是职业化的较量。建立起职业化的经营管理队伍、专业化的技术人才队伍、技能化的操作工人队伍,已成为建筑企业的现实选择。

3 建筑施工企业经营管理的创新发展思考

目前全国建筑市场竞争激烈,建筑施工企业步履维艰,企业要想在激烈的竞争中掌握主动,克服目前经营管理中存在的弊病,关键是紧紧抓住改革创新这根主线,牢牢把握经营管理机制中的关键环节,立足内外环境、结合其组织特点、明确市场定位、扬长避短地制定出适合自身长期发展的经营战略,以提高效率和效益为目标,坚持企业制度创新,管理创新,追求不断发展。经营管理的创新要坚持以下几点。

3.1 经营战略创新

项目施工管理不断创新的关键是企业高层管理者的重视,提高经费的投入,加大人才的培养、引进和凝聚,切实加强创新意识,以创新的思维方式对企业进行管理,即以市场的需求为出发点,深刻认识项目施工管理创新的紧迫性、重要性、艰巨性和长期性,建筑施工企业应将项目施工管理的创新放在企业发展战略的高度来定位并将创新工作落到实处。特别是各级领导必须牢固树立坚持做大做强主业的思想不动摇的经营战略理念,高度重视经营开发工作,要在企业范围内加大经营开发力度和优化配置经营管理班子和经营队伍。在经营管理方面要做到三要:一要关注国内外的政治经济形势、市场趋势,不断调整和完善本企业的经营发展战略。二要把经营开发工作和资本运营,多元经营工作有效的结合起来,形成主业精,多元经营为第二支柱产业的发展趋势。三要重视发挥技术创新和人才效应在经营开发中的作用。

3.2 管理制度创新

管理制度是规范企业内部各部门、各单位有序运行、步调一致的制度和方法。科学的管理制度,是企业内部各类组织和人员有效运作的根本保证。管理制度创新的核心就是要把市场机制引入到企业内部管理中来。使公司的收益、项目部的收入及全体员工(包括项目经理)的收入同责任成本管理制度紧密挂钩。这就将施工企业面临的市场竞争压力最终化为每个员工追求经济效益的内在动力,建立起一个能够把企业各种形态的资本和生产要素有机结合运作,争取获得最大综合效益的良性发展的企业管理机制。

3.3 管理体制创新

建筑施工企业要适应市场经济的要求,必须以改革的精神对待企业管理,把管理和改革紧密结合起来,建立全新的企业经营管理体制,实现管理体制的转变创新。

作为施工企业,项目管理体制的改革和创新是重头戏,必须把握住企业层次、项目层次和劳务作业层次三者的定位和关系。公司总部为经营决策层,项目经理部为施工管理层,施工队伍为劳务作业层。企业管理层次与项目管理层次既有共同之处也有不同之处。共同之处是二者大目标都属于企业管理范畴,企业管理和项目管理都是为了促进自主经营,自我发展,自负盈亏,自我约束,二者都必须遵循市场经济规律。不同之处主要是层次、主体、管理方法和管理手段的不同。企业层次对项目的管理主要是一种宏观的调控,是通过建立和完善企业规章制度和运行机制来实现管理……而项目管理则是对一个施工项目实施计划、组织、控制、指挥和协调,是对项目实施过程中各种生产要素的合理配置,是一个直接的具体的管理过程。因此,确定和处理好上述三个层次以及项目经理与法人代表之间的关系,是施工企业实现管理体制创新的一个关键问题。

建筑施工企业只有建立科学的项目管理体系,努力创新,规范项目管理行为,强化监督约束机制,加快人力资源开发,才能使得项目始终处于有序、高效规范的运行状态,实现项目效益的最大化,赢得良好的社会信誉,从而夯实企业的发展根基。

参考文献

[1]梁能.企业持续竞争优势的断想.

建筑行业普法工作计划篇4

关键词：城市建筑；城市规划；建筑规划

1．当前城市建筑规划存在的问题

1．1建筑规划管理部门的职能尚待完善。城市建筑规划与各专业规划不协调和城市规划实施困难的问题与规划部门在政府各职能部门中的权威不足有关。而造成权威不足的原因主要是规划管理部门的职能尚未完全确定，有些城市甚至在几年内作了多次调整，这其中主要涉及建设规划管理、土地管理和房地产行业管理的问题，以及市与市辖区的建筑规划管理权限等问题上意见不一。

1．2市民对城市建筑规划缺乏认识。市民对城市建筑规划缺乏认识或出于私人利益而阻碍规划的实施，这在发展较快的城市较普遍，像一些城市的公共建设计划往往会因为触及了一部份居民或集体的利益而遇到了很大阻力，最后只能通过行政命令强制执行才解决，这也牵涉到法制观念淡薄的问题。

1．3城市建筑设计在规划行业中的具体工作未取得共识。单从设计这个概念分析，城市建筑规划设计的含意是比较广泛的，较为模糊，在城市建筑规划行业中没有得到确认和普遍使用。国外对城市建筑设计质量的六个评价标准(历史保护和城市改造;人行区;综合使用I文化传统;环境关系;建筑艺术)比较全面、准确，值得借鉴。

1．4缺乏程序性保障措施。目前在城市规划的立法中，对规划实施的监督措施及程序几乎没有规定，也没有对违法行政行为的行政责任追究作任何实质性的规定。正是因为《城市规划法》对监督实施和责任追究的严重缺乏，以至于一些地方政府领导以权代法，凭主观意志和某些房地产企业的利益，任意违反已定的城市规划，带头违法造成了极为恶劣的社会影响。

2．更新观念与方法，改良城市建筑规划工作

针对我国城市建筑规划存在的诸多问题，国内很多专家和同行都已注意到，并提出了许多建设性的解决方法和建议。笔者拟从观念和方法上分几个方面提出改良建筑规划工作现状的建议。

2．1争取政府支持，建立跨行业、跨地区的建筑规划信息电脑网络系统。信息作为客观世界的三大要素之一，早已为人们所重视。金融之所以成为经济发展灵敏度最高的调节阀不仅是因为它渗透于各经济部门，最重要的是它率先掌握应用了现代信息技术。从银行日常事务到证券股票市场都动用了电脑信息处理和通信网络，使整个金融体系能在社会经济的各种变化中做出迅速反应。城市建筑规划部门作为一个宏观调控整个社会的经济建设需求以及土地、人力、财力等资源在时间与空间上供给的综合管理部门，它最需要在这个急剧发展变化的社会上迅速得到丰富、准确的有关信息以作为设计和决策的基础资料。作为城市政府，为建筑规划部门建立一个可靠的信息库要比指责建筑规划脱离实际而追究责任要现实得多，作为政府的参谋和助手的建筑规划部门有责任说服政府首脑就该项工作进行各方面协调工作。

2．2在充分发掘国内建筑规划行业人才潜力的同时，加强人才培训和国外人才交流。在我国，城市建筑规划领域存在人才不足和后备人才不继的问题，“十年树木，百年树人”，人才状况不可能一朝一夕改善。其实国内建筑规划行业的人才还未充分发掘。北京、上海等地的城市建筑规划科研院所和大专院校本来人才济济，但由于种种原因限制了他们服务社会的潜能，政府应该创造各种条件，充分发挥这些人才的作用，为城市建筑规划行业做更多的事。

2．3通过多学科的渗透互补，增强城市建筑规划的宏观调控能力。我国规划师多出身建筑专业，知识面稍窄，影响了建筑规划部门在一些重大的社会经济决策中本应是权威策划者的地位。另外可通过传播媒介鼓动公众参与，还可聘请与城市建筑规划有关的行外专家协同工作。建筑师在城市建筑规划中扮演重要的角色，城市建筑规划中的空间布局和城市设计若没有丰富空间思维力的建筑师参与是不可想象的，现代建筑规划中的区划管理和控制性详细规划都是“图法兼用”的管理手法，“图”的设计制作就应借助于建筑师的专长。所以，多学科的融合协作是增强城市规划调控能力的保证。城市建筑规划部门和经济计划部门在城市政府中都是研究和制定城市发展战略，计划部门侧重经济社会内涵的研究，规划侧重于城市物质空间研究，两部门的工作成果的有机结合形成城市政府决策的基础。城市建筑规划不仅统领和协调了城市各部门的专业规划，而且决定了社会经济发展计划实施的空间模式。随着我国城市化步伐的加大，城市建筑规划事业将有更全面的发展。

2．4完善公众参与制度。通过公众参与，一方面让设计者和管理者更好的了解公众的需要，另一方面，让公众也理解建筑设计的社会、经济意义，良好的互动带来更高的积极性，有助于让整治效果达到最佳，城市的魅力来自多样丰富的生活，在保证整体风格的前提下，公众的参与能避免简单化和偏好化的问题。城市变得更加的丰富多彩，这也才是整治的意义所在，通过公众参与，让公众认识到建筑设计的社会意义，形成良好的整治舆论环境，有助于提高整治的配合度，减少整治过程中人为因素的变化影响。

3．结语

建筑行业普法工作计划篇5

[关键词]绿色节能建筑 发展 解决方案

一、绿色节能建筑在我国的普及应用实际情况

1.在普及应用方面的差异

(1)南北差异。建筑节能工作在20年前从北方采暖居住建筑启动,是由于当时采暖能耗占建筑能耗的主要部分,而居住建筑相对又不很复杂。但是,时至今日,随着东南沿海和长江中下游地区经济的快速发展,人们改善建筑热环境的要求日益迫切,热天空调、冷天取暖用能正在高速增长,在建筑能耗中所占的比例也越来越大。特别是这些地区的建筑制冷和采暖用能支出一开始就由居民负担,不存在北方早已形成的采暖“当然是公共福利”的习惯势力,因此,南方地区建筑节能的效益可以从个人经济利益上反映出来,因此南强北弱的经济形势造成建筑节能推进的速度在南方要比北方快得多。

同时南北在节能建筑设计方面在采光、保暖、气候考虑、生活习惯等各方面也存在较大的差异,因此在建筑施工难度和投资方面也有了很大的不同。

(2)农村与城市的差异。由于农村环境同城市的不同,加之经济实力和国家投入的差距,城市的节能手法比较多,但偏重于节能材料和智能化系统的使用,同时加入了很多高科技产品的大力支持。而农村产业结构简单,人们的节能意识不高,只是采用多年来的经验减少浪费,而对于修建节能式建筑兴趣不大。由于用能密度低,输送成本高,常规商品能源的成本比城市高,因此农村能源应采取与城市完全不同的建筑节能解决方案。鉴于农村优良的自然环境和较低的人口压力,绿色节能建筑更适宜在农村得以广泛推广。

2.我国节能建筑使用普及的总体形势

1999年,北方地区建筑节能设计标准纳入强制性标准进行贯彻;2001年底出台《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。但由于标准偏低,特别是缺少技术细节以及可操作的标准,各地执行不力,建筑节能大多在做“表面文章”。

2005年8月,建立部组织了一次大规模的全国建筑节能实施情况调查。结果显示,2000年至2004年,全国各气候区按节能标准设计的项目为58.53%,{HotTag}按节能标准建造的项目为23.25%,不按设计施工的情况比较严重。我国现在经济发展迅速,需要修建的建筑很多,但是据初步统计来看90%以上都是高耗能建筑。据统计我国的总耗能量在减少但是建筑耗能在增多。这也就放映了节能建筑并没有得到很好的发展。而那些节能建筑以官方的居多,也就是官方单靠国家资金来节能减排,起到了带头作用,但是并没有得到响应。这对于绿色节能建筑的普及不是一个很好的现象。

二、绿色节能建筑在我国的发展瓶颈

1.建设及推广节能建筑的手段匮乏

仅靠官方建筑来表率,宣传也仅限于那些公用建筑,而对于农村和民用建筑的关注较少。也有相当一部分官员,特别是某些地方官虽和房地产开发商,面临的一些困难和问题,从局部利益和短期行为出发,抱消极拖延态度。由于前者是主导的、占优势的,因此,我国建筑节能事业将在克服诸多困难中逐步前进。在当前和今后若干年内,建筑节能的进展主要依靠政府的强制推动,依靠立法和执法。如果放弃行政强制,放任自流,建筑节能工作必将前功尽弃。

2.经济方面的限制

节能建筑应用了节能材料和高新科技,其的花费都很高,而对于普通民众来说是很奢侈的。在孩子教育、家庭花费、以及医疗费用等方面已经消费了收入的大部分,拿什么去进行节能建筑的投入?因此建筑节能归根到底还是要通过经济利益驱动,这样才会有持久的动力。

3.组织管理不力,法规配套不全

一方面,由于缺乏强有力的政策措施、相应的节能工作组织机构及相关责任单位,导致建筑节能进行缓慢。另一方面,节能的相关法规和规范配套不全,具体表现在缺乏夏热冬冷区、夏热冬暖区和农村建筑的节能设计规范(设计标准),缺乏《民用建筑合理用能标准》,对建筑的采暖和空调系统的运行缺乏相应的运行节能标准,因此需要尽快制定和完善相关法律。

三、关于绿色节能减排建筑的建议

1.必须加强组织领导,健全建筑节能工作机制。依托建筑科学研究机构、科技发展中心、勘察设计协会、土木协会、大专院校等行业学(协)会、科研院校的作用,开展了一系列有成效的工作。这样结合各方面的努力是节能建筑更加实用和实惠,才能激起更多人的兴趣。

2.必须加强建筑工程建设全过程中的建筑节能监管。重视将建筑节能从立项、规划、设计、图审、监理、质监、竣工验收等全过程的监管,可以对建筑节能全过程实行闭合跟踪管理,注重对建筑节能设计标准执行的全过程控制。各相关部门必须明确自己的职责,为节能建筑的普及负责。

3.要加快建筑产业结构的调整。要大力发展第三产业中材料的新方法新技能的推广,以专业化分工和提高社会效率为重点,同时要大力发展高技术产业,坚持走新型工业化道路,促进传统产业升级,提高新技术产业在工业中的比重。

4.要强化技术创新做到因地制宜。节能建筑是指遵循气候设计和节能的基本方法,对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后,设计出的低能耗建筑。节能建筑性能的发挥与环境息息相关,因此要结合不同地点的环境特点进行技术创新。

四、总结

大力发展和推广绿色节能建筑,对于解决中国能源问题有着非常重要的意义,推广节能住宅是一个循序渐进的过程,不可能一蹴而就。但我们仍然欣慰地看到,我国政府以及社会各界已经开始了探索、尝试,并取得了可喜的成绩。顺利推进建筑节能要加大建筑节能宣传力度,完善建筑节能市场。提高公众节能意识、认同度和社会化程度。从而使我国真正走上可持续发展的道路。

参考文献:

[1] 中国能源发展报告委员会.中国能源发展报告.中国计量出版社,2001.

[2] 中国科学院可持续发展研究组.2002中国可持续发展战略报告.科学出版社,2002.

[3] 蔡君馥.住宅节能设计.中国建筑工业出版社,1991.

建筑行业普法工作计划篇6

关键词：建筑；浪费；精品建设

中图分类号：G267 文献标识码：A 文章编号：

我国经济发展的速度令世人瞩目，不但充分体现出中华民族的真正崛起，同时，也带动了国内各行业的全面发展。然而，在建筑业的飞速发展中却出现了不和谐的音调，“比学赶超”之不良风气在建筑业内大肆盛行；“量入为出”的理财古训却为个别人所背弃。一些所谓的“政府工程”、“世界第一”建筑、重复性修建工程、“豆腐渣”工程等等，不仅使我国各类不必要建设的建筑项目大量上马，也使得诸多的民用建筑出现寿命短、质量差、耗能高等严重浪费现象。

一、中国建筑行业现状

最近，国内诸多媒体所报道的海南三亚市中级人民法院4000多万元装修的办公楼，因楼体超负而变成危楼、深圳5000万元欲打造豪华的“春花”天桥，甚至连山西都要出资6000万元筹建孙大圣的故里等等，这些浪费性的建筑却只是冰山一角。而我国建筑行业现状主要突出在以下几点：

1、追求建筑上的新奇特

现在很多的城市建筑或是城市标志性建筑都在追求着国外一些建筑设计思想或是创意，却没有考虑到实用性与我国国情。

2、民用住宅面积过大

在我国，很多开发商没有过多考虑普通居民的收入与消费水平，过多的考虑到自身的利益，形成民用住宅面积过大，造成没有从根本上解决普通居民住房难的问题，也造成了一部分民用住宅闲置，这也是一种无形的浪费[1]。

3、建筑质量低

很多开发商为了节约成本，满足私利，在建筑用材的选择上出现了以劣代优的问题，造成了诸多的“豆腐渣”、“短命”工程。如，2012年哈尔滨阳明滩大桥垮塌事故、马鞍山“瘦身钢筋”事件等等都说明了这一类建筑质量问题。这不但给社会、人民的利益造成巨大损失，也给国家造成了巨大浪费。

二、中国建筑浪费情况分析

1、规划方面的缺失

我国在城市、乡镇的总体规划方面严重缺失，不但是细节规划缺失，甚至整体性的规划都缺失比较严重，这也就造成了我国大部分城市会出现大量的拆除与违章建筑。另外，我国现行体制下，各地方政府的权力过于集中、强势，往往每换一届政府就要重新对所管辖城市进行重新规划，以突出此届政府的“政绩”，这也就导致了城市规划的无绪性、盲目性，最终形成了浪费[2]。

2、急功近利，难以持久

在目前的产权制度与政绩考核下存有许多不确定性，如政府的换届、建筑监管不利等因素，也造成了政府、投资商与建筑商过于急功近利，只注重眼前，不曾过多的考虑建筑及其持久性、实用性。导致许多建筑工程只是代表政府的政绩、形象；民用建筑的平均使用寿命却也只有三十年等等，这些事情也极大地反映出我国因建筑质量而造成的浪费现象十分严重。

3、建筑设计与评审缺失

许多城市建筑设计都热衷于玻璃等材料的大面积使用，极少考虑到节能、减排的问题，造成建筑内部常年使用空调，加大了能耗。同时，一些城市的公共建筑如各类广场、车站、机场等的设计往往只是追求大、繁、新、奇，却忽视了其真正的实用性与持久性，造成一些城市的“标志性建筑”徒有外表却不实用，造成了极大的浪费[3]。另外，建筑师本应该对城市的建筑设计及建筑过程有着最大的发言权，而在我国却恰恰相反，往往是一些政府中个别的领导或开发商在建筑设计的评审中起到了主导作用，建筑师却无能为力。

三、向建设精品国转变的有效途径

1、加强城市建设的整体规划

首先，我们要加强城市建设的整体规划的计划性与连贯性，避免出现换一届政府就要重新规划一次的现象。其次，加强对城市规划持久性、战略性的要求。通过有效、合理的建筑设计，可以大大降低反复拆迁、重建现象，对避免或减少建筑浪费有着决定性的作用。

2、加强建筑行业的监管力度，提升建筑行业整体水平

首先，我们必须从建筑行业的监管力度抓起，改变建筑企业急功近利的思想。以提高生产能力、确保生产质量为根本，全面提升建筑行业的整体建筑水平，逐步转向精品建筑的建设中去。其次，加强对建筑用材的监管力度，确保建筑用材的质量完全符合国家标准。第三，增加对低耗建材应用的范围，以提高建筑整体的低耗、节能的水平。

3、加强对建筑设计以及评审管理

首先，我们应对加强建筑设计的评审工作，尤其对公共建筑的评审体系应形成一个严密的“阳光评审”体系，避免出现超大型、不合理的公共建筑上马。并提高评审的公开性、透明度，加强人民群众、新闻媒体等对公共建筑项目的监督作用，避免出现暗箱操作、贪污受贿等腐败行为。其次，还应加大建筑设计师的话语权，对不合理的建筑设计应尊重建筑设计师的客观意见。第三，加强对民用建筑的合理设计，以侧重对普通居民的适用性、实用性。而对于公共建筑的设计，则不要过多的追求新、奇、大、繁，应以美观的基础之上，侧重实用性与持久性，并从根本上解决建筑物使用寿命过短、不切实际的问题。第四，加强对可持续建筑的科技创新、研发与应用，以提高建筑质量与寿命，最大程度地降低建筑浪费。

4、制定相关的控制建筑浪费规则

由于我国建筑业很少考虑到建筑的节能、减耗等问题，甚至对一些出现质量问题、设计问题的建筑的责任人处理过轻等现象，因此我们应加强对建筑设计、质量等出现严重问题的责任人实行经济、法律、行政等不同手段控制的建议。如，对建筑能源的超额消耗可实行对其水价、电价的上浮；而对于建筑出现质量、设计问题的，则可采取相应的法律以及行政处罚手段进行从严处理。

结语：

欲想彻底地摆脱我国目前所存在的建筑浪费问题，而转为建设精品大国，这就需要我们无论是从建筑企业整体水平出发，还是从建筑设计与评审角度来看，都要不断的提升自己对建筑设计、质量、用材的合理性、高效性、安全性的认知与思想意识，还要从节能、减耗的高度出发以全面提高建筑的寿命与节能水平；从而有效、全面地实现精品建筑的建设工作，为把我国建设成为节约型的精品国打下坚实基础。

参考文献：

[1]曹宇成,胡振杰.浅析解决项目施工浪费问题的途径[J].中小企业管理与科技(上旬刊).2009(01)

[2]徐晓晨.浅谈如何做好经济型建筑设计[J].科技致富向导.2010(29)

[3]洪志超.建筑施工技术的优化与管理[J].产业与科技论坛.2011(21)

建筑行业普法工作计划篇7

关键词：建筑企业；税务筹划；财务管理；会计核算

一、税收筹划内涵

税务筹划是指在不违法国家现行税法的前提下，在纳税之前，企业为减轻税负，实现企业财务目标而进行的对一系列财务活动的谋划和安排。根据相关学者对税务筹划的划分，税务筹划可以分为以下三种类型：将收入从一种形式转换为另一种形式；将收入从一个口袋转入另一个口袋；将收入从一个纳税期间转移到另一个纳税期间。而对于上述三种类型的税务筹划，最终归结于税务筹划基本方法在具体形式下的运用，而在新会计准则下，我国企业税务筹划的基本方法包括：一是税务优惠筹划，即利用国家相关税法规定的优惠政策进行税务筹划操作，这种方法符合法律本意，既有利于纳税人节约成本，同时也对国家有利，具有零风险的特点。二是税务弹性筹划，税务筹划的基本便是利用税率的弹性和征收征管执法中的弹性，具体可在税率、税额幅度、优惠幅度等上进行操作。三是临界点筹划，我国企业普遍利用相关临界点，如税率分级、优惠分等进行税务筹划，如税率跳跃临界点规避筹划。

建筑企业主要从事土木工程、房屋建筑和设备安装工程施工，其基本任务是完成合同规定的各类任务，按照合同规定，按时按量的提供建筑物或者相关设施，并获取应有的利润。建筑企业的经营特点主要包括：施工周期长，项目多，工程设计收入与施工收入经常捆绑在一起。实际业务中，建筑企业主要会涉及到营业税、企业所得税、个人所得税等税务问题，建筑企业应在综合考虑自身行业特点的基础上，积极进行财务管理活动等方面的税务筹划，以最大限度节税增收，实现企业资金最佳分配原则，全面提高企业整体经济效益。

二、建筑企业税务筹划的可行性

首先，当前税务筹划的法制环境良好。完善的税收政策有利于建筑企业税务筹划工作的开展。对建筑安装行业来说，不同地区和不同的施工项目，国家税收法律、法规等均有不同的规定，总体来看，建筑安装行业的相关税收环境已日趋完善。一方面完善的税收环境有效遏制了企业的偷税、漏税行为，另一方面随着建筑安装业各种税种的暂行条例和实施细则的明确，企业完全可以通过对税率高低的规定来实现经济导向作用，即税收法律的详尽化为建筑企业税务筹划提供了可行的契机，使得建筑企业的税务筹划变得有章可循，大大降低了企业税务筹划活动执行过程中的阻力。

其次，建筑企业税务筹划空间大。由于建筑企业经营管理活动具有范围广、投资大、周期长等特点，企业具有很多机会通过对自身行为的调整来避开税收方面的限制，达到国家鼓励的标准。一方面，建筑企业可以利用周期长的特点，分析不同的税务筹划效果，合理分配自身资金，选择最好的税务筹划方案，或是利用自身业务范围涉及广，经营活动在全国范围内开展等特点，可以利用不同地区的税收差异，做好税务筹划安排，或是利用行业内清晰的政策导向，对自身业务活动做适当调整，以减轻企业税负；另一方面，建筑企业可以利用会计处理方法与税法之间的差异，选择最佳的税务筹划方案，节约企业税收成本。

三、税务筹划实务

（一）营业税纳税筹划

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》国务院令第540号文件规定，总包方不再是分包方建筑业营业税的扣缴义务人，总包方和分包方应分别自行于劳务发生地申报缴纳税款，但总包方可以其取得的全部价款和价外费用扣除其他单位的分包款后的余额为营业额申报纳税。 建筑工程实行总分包的，总包方可扣除分包款后以差额为营业额缴纳建筑业营业税。根据这项条例，项目施工可以进行差额纳税，以甲公司为例：甲公司为总包方，承包一项1000万的工程，甲公司与乙公司签订分包合同，将其分项工程300万分包给乙公司，若不按差额纳税，甲公司应缴纳营业税：10000000*3%=300000元，如进行差额纳税，乙公司先缴纳营业税3000000*3%=90000元，然后甲公司可以拿这90000元的完税凭证抵扣自己的营业税，实际申报时缴纳营业税（10000000-3000000）*3%=210000，甲公司实际节约营业税90000元。

（二）企业所得税纳税筹划

由于建筑企业存在经营范围广的特点，在实际操作中，建筑企业普遍存在对于已代征的企业所得税是否纳入计税，以及税企争议和地方税源的争夺等问题，建筑企业的企业所得税纳税地点和营业税纳税地点的不一致给企业的税收缴纳带来了一定的困难。在这种情况下，由于外市工程所在地的主管税务机关无法及时掌握纳税人的企业基本信息以及所得税缴纳情况，这便为外地工程所在地的主管税务机关提供了种种就地代征或预征企业所得税的理由。因此，建筑企业在营业税纳税地点所在地外的地方施工时，应向其主管主管机关申请开具《外出经营证明》，并请税局出具经营管理所得由经营管理所在地主管税务机关征收所得税相关证明。或按国税函[2010]156号文件，预征0.2%企业所得税，做好与项目地地方税务局的沟通，避免了重复计算企业所得税。

（三）个人所得税纳税筹划

建筑企业具有施工周期长的特点，且受季节影响较大，其职工的工资发放与一般单位不一样，比如有的单位淡季往往只是发放生活补贴而不发放工资，即建筑企业员工的淡季的职工薪酬并未达到法定的税收扣除标准。同时，随着工程的竣工，员工绩效奖金就会被纳入当月工资，总体来看，员工工资在不同的季度里失衡现象比较大。在这种情况下，企业年终奖金可采用月奖按比例控制发放的方法，此时的节税效果最佳，这是因为一方面将部分奖金每月作为月奖发放可以降低年终奖适用税率，且比全年一次性发放更能降低企业税负，另一方面，部分奖金作为月奖发放可以平衡职工工资，避免奖金多发的季度里增加职工的个人所得税或是在淡季企业员工只能拿生活补贴的窘境，实现企业和员工的双赢。

总之，科学的税务筹划，对于降低企业的财税风险，提高建筑企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个建筑安装业的发展都具有积极的作用，因此如何使税务筹划方案更具科学性、规范性、合法性和合理性已成为现代建筑企业财务管理的一项重要内容。

参考文献：

1.鲁春义.建筑企业流转税纳税筹划[J].合作经济与科技，2010（9）.

建筑行业普法工作计划篇8

一、土地增值税已成为重要税种

我国1994年1月1日开征土地增值税，十几年来，对促进我国土地使用制度改革，推进房地产业健康发展，增加财政收入，发挥了作用，土地增值税与营业税、企业所得税已成为重要税种。进行一项土地增值税清算鉴证，被鉴证单位营业税1000万元，企业所得税1000万元，土地增值税也会达到这个水平。另外，土地增值税税率高，30%甚至是40%，房价高的地区无疑增值税要很高，这些都说明土地增值税是重要税种。

二、审核鉴证难点多

1.普通住宅鉴别

鉴别是普通住宅还是非普通住宅，是实施土地增值税审核鉴证的关键，因为鉴别为普通住宅房地产企业将享受增值额20%以下免征土地增值税优惠，而非普通住宅是不能免征土地增值税的，鉴别中有一个难点问题，即应由税务部门来实施，还是应由社会中介组织来实施，目前规定与从税务机关得到的答复存在不确定性。另外一个难点，就北京地区而言，历史上有两个普通住宅鉴别标准，一个是北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室《关于土地增值税若干征收管理问题的补充通知》（京地税二[1996]431号）规定标准：按单栋楼号平均每户建筑面积120平方米以下为普通住宅；另一个是北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住[2005]528号）规定标准：小区建筑容税率1.0（含）以上，单套建筑面积140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下，同时满足三条标准的为普通住宅。鉴别普通住宅怎样使用这些文件标准，是废止[1996]431号文，还是[1996]431号文与[2005]528号文共同使用等，没有十分明确规定。

笔者认为，普通住宅的鉴别应由税务部门来实施，税务部门代表政府有权威性，过去也是由税务部门向房地产开发商提供《普通住宅审核表》来实施的。至于怎样使用文件标准来鉴别普通住宅，笔者认为，北京市2005年5月30日公布了普通住宅新的三个标准，那么，2005年6月1日之前房屋竣工的土地增值税清税项目，鉴别普通住宅应执行京地税二[1996]431号文件规定，而之后房屋竣工的执行京建住[2005]528号文新规定。这符合实体法从旧，程序法从新的法律规定原则。国家对全国范围的普通住宅问题也曾作出规定：2005年6月1日起，应同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价低于同级别土地住宅平均交易价1.2倍以下的为普通住宅，这也说明2005年6月1日之后竣工的房屋，普通住宅鉴别要使用1.0以上、120平方米以下、1.2倍以下三个标准规定。

普通住宅鉴别，还存在一个不能忽视的问题，普通住宅标准仅对商品住宅而言，不适用非住宅（商铺）。

2.容积率的计算

2005年5月国家规定了满足三条标准的房屋为普通住宅，其中住宅小区建筑容积率要在1.0以上，这是一个平均化、综合性标准条件，笔者觉得还不够妥当。房地产企业往往成片开发房屋，各种属性栋楼俱在，需要每栋楼去鉴别是普通住宅还是非普通住宅为宜，使用栋楼容积率更为妥当些、贴切些。然而，如何计算栋楼容积率呢？小区平均化、综合性容积率，按照国家规划部门《审定设计方案通知书》总建筑面积与用地面积相除求得，栋楼容积率可按房屋实测报告书商品住宅实测可售面积（不包括非住宅实测可售面积、未公摊实测面积）与栋楼分摊的用地面积相除求得，栋楼分摊的用地面积可采用土地出让合同分摊用地面积数。

3.可售面积问题

土地增值税审核鉴证，须臾离不开房屋实测报告书中可售面积。当预售的房地产开发建筑面积达到可售总面积85%以上时，要进行土地增值税清算，计算售房平均单价也要使用可售面积。栋楼分为商品住宅可售面积，还有商品非住宅（底商）可售面积，地下车位整体转让某单位的，还应分出地下车位可售面积。商品住宅可售面积是最重要的，应依据实测报告书数据，摘取加计确认，不要把实测报告书单独列示的未公摊面积加计入，向购房人（业主）出售车位的，车位可售面积也不要加计入。

4.应付工程款与预提费用

国家税务总局在国税发[2006]187号文规定：“房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”北京市地方税务局贯彻187号文进一步规定：“各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中”，这里“或应付”所说的应付费用，笔者认为是指会计核算计入“应付账款”科目中的预提费用事项，并不是指“应付工程款”一类应付款。预提费用不得列在扣除项目金额中扣除，规定正确，而符合条件的应付工程款，即有严密合同协议，有洽商变更增项减项手续，有工程监理审批，特别是有的还获得了工程款正式发票，应该允许列在扣除项目金额中扣除。

房地产企业开发事项需求资金大、周期长，出现成本已经发生，而款项未支付工程款是很正常的，没有一家房地产企业能够在不发生负债的状况下完成开发。允许正常应付工程款列在扣除项目金额中扣除，也体现了税负公平性原则，不能只要求房地产企业在清算中将收益入足，而不要求房地产企业在清算中将合理合法的成本――应付工程款入足。

5.四项成本新规定

国家税务总局在国税发[2006]187号文中首次提出“四项成本”问题，即“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费，建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不完整的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。”北京市地方税务局贯彻187号文则规定：清算项目中四项成本每平方米扣除额，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》单方造价金额的，税务机关应核定扣除额。

四项成本新规定是国家针对多年来土地增值税征收还不尽人意而提出的，仅对商品住宅而言，不包含非住宅（底商）四项成本。社会中介组织人员鉴证中，要将住宅与非住宅四项成本分开，计算出商品住宅四项成本，去与国家规定的标准成本对照，圆满完成土地增值税鉴证。

6.出具鉴证报告的计税单位

笔者近期看到几篇筹划土地增值税的文章，有的筹划追求“避税”，将必须分开进行土地增值税计算的两个计税单位，等划为一个计税单位去计算、去“避税”，节省的税实际是偷到的税。

社会中介组织在进行土地增值税鉴证中，一定要划清计税单位，按计税单位的具体情况去出具鉴证报告，该分开出报告的，要分开出报告，需要合在一起出报告的，且不能多余的分开去出报告。按划分的计税单位去出报告，大致有两类情况：

（1）单栋楼开发清算项目。有非住宅（底商）的，当住宅部分为普通住宅的，应将住宅与非住宅（底商）作为两个计税单位分开出具报告；当住宅部分为非普通住宅的，可以将住宅与非住宅（底商）合为一个计税单位出具报告。没有非住宅（底商）的，则住宅为一个计税单位出具报告。

（2）多栋楼（分期分批开发、开发小区开发等）开发清算项目。应按单个栋楼入手划清计税单位出报告。首先，划清单栋楼住宅计税单位与非住宅（底商）计税单位，进而划清住宅计税单位是普通住宅还是非普通住宅计税单位，再对配套设施医院、学校、幼儿园、邮电通讯、会所等进行划分，有偿转让的划分为一个计税单位，移交政府或公用事业单位用于非营利性社会公共事业的划分为另外一个计税单位。多栋楼开发清算项目，按单栋楼计税单位出报告为宜，对于开发期间同一、栋楼属性一致、楼层结构相同、成本规模相同、同为普通住宅或同为非普通住宅、同为有偿转让或同为用于非营利性社会公共事业，可以合为一个计税单位出报告，但要持谨慎性原则，还要注意与主管税务部门沟通。杜绝将不一致性的栋楼计税单位合为一个计税单位出报告，避免税收流失。

三、审核鉴证专业技术要求高

一是要求社会中介组织人员对企业仍在使用的《房地产开发企业会计制度》、《施工、房地产开发企业财务制度》有较深的理解，特别对开发成本六项成本，即取得土地使用权支付的费用、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用分类知之较深。社会中介组织人员要懂得会计、税法，也要懂一些工程预算及技术问题，要懂经济类法规，还要了解一些建筑法规，会编成本支出会计分录，也要会看一些建筑图纸。

二是要求社会中介组织人员有较高的电脑技术水平。房地产企业建一栋楼几千万元，甚至几亿元。建一片楼是几十亿元，甚至是上百亿元，相应会计核算凭证多、账册多，工程合同协议也十分庞大。这就要求社会中介组织人员会用电脑从被鉴证单位核算系统或局域网“导取”数据，筛选、分类、审核、打印输出鉴证数据底稿，实现土地增值税鉴证程序化、电算化。

三是要求社会中介组织人员有扎实灵活的公共收入、成本、税金分摊鉴证能力。房地产企业土地增值税鉴证，无疑要求进行鉴证的社会中介组织人员站在鉴证人角度，去对被鉴证单位公共收入、成本、税金进行扎实灵活地分摊鉴证，特别是当房地产企业在核算中进行的公共收入、成本、税金分摊不规范时，这更要求社会中介组织人员进行扎实灵活地分摊鉴证，可按规划面积比例分摊，也可按可售面积比例来分摊等，从而圆满完成土地增值税清算鉴证。