租金调查报告范文

租金调查报告篇1

【关键词】 财务报告;投资性房地产;评估实务

随着《国际财务报告准则(国际会计准则)》在世界范围内的应用,公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越来越多地使用。我国新的《企业会计准则》也引入了公允价值的概念和计量,因此,我国评估服务领域中新增了一项业务内容,即以财务报告为目的的评估。

一、以财务报告为目的的评估及其作用

(一)以财务报告为目的的评估的定义

以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。

(二)以财务报告为目的的评估的作用

对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量,国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见,保障会计信息的客观和独立,其作用具体体现在以下三个方面。

1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则体系引入公允价值计量以后,一些资产或负债并无活跃的市场,会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额,从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量,一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术,而外部的专业评估机构能够运用评估技术,为会计公允价值计量提供专业支持。

2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产评估是一种专业行为,是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断。会计信息的这种客观性要求,能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。

3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是资产评估的基本特征,在市场经济条件下,由专业化的资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例,提供现时的价值尺度,对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务,有利于形成公正的会计信息,特别是关于公允价值的信息。

二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点

(一)以财务报告为目的的评估的规范体系

与传统资产评估业务相比,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债,也有资产组或资产组组合(对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求)。表1 为一般常见的以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象。

(二)以财务报告为目的的评估的特点

以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务,具有以下特点:

1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务,会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念,知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法,根据会计准则的要求,合理确定评估对象,选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法,更有效地服务于会计计量的特定要求。

2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务,每项会计核算业务不同,其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比如固定资产,为资产减值事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是可回收金额,对应的价值类型为公允价值减去处置费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是公允价值,对应的价值类型是市场价值。

3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根据评估对象的特点和应用条件,可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估,也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估,这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估需要,借鉴了国际上目前常用的评估方法。

三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用

(一)投资性房地产与公允价值计量

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但是,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

(二)投资性房地产评估中的评估对象

投资性房地产的具体范围包括:

1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。

4.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去,通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,经营者在提供住宿服务的同时,还提供餐饮娱乐等服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。

在评估实务中,存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如,甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,其余楼层均为普通住宅,在这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业存货,即开发产品。

需要注意的是,投资性房地产通常附带有租约,业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益,因而在进行评估的时侯,评估对象应为附带有租约的房地产。

(三)投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数

在实务中,投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。

收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收益×收益乘数

比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

1.当采用月租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。

2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入,包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。

4.净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收人。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数,通常很少直接采用净收益乘数法的形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

(四)投资性房地产评估案例分析

以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益乘数法 。

1.基本情况。某房地产开发公司,拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中,有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。

该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场,建成于2007年3月。该购物中心为地上2层,建筑面积共16 000平方米,目前大部分已出租。根据会计准则,需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。

2.评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价值。评估师根据与管理层签订的业务约定书,在2008年×月5日到×月8日对该房地产进行了现场勘察,并收集了房地产权属证书,房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产出租情况,租金水平进行了市场调查。

根据管理层提供的资料,评估师了解到管理层委托某著名中介机构代为招租,并提供房地产管理服务。目前:

第一层4 000平方米和第二层6 000平方米出租给某家电连锁超市,租金为80元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长3%,租期为10年,租金按季支付,装修免租期为5个月,假设租期开始日为2007年7月1日。

除租给某家电连锁超市外,其余的6 000平方米分割为50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户。第一层其他4 000平方米基准日时点已出租2 000平方米,平均月租金200元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

第二层剩余的2 000平方米的基准日时点已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

各商户按20元/月・平方米缴纳房地产管理费,由各商户每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明,案例中所有租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。

3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况,对周边房地产的市场租金售价进行了调查,同时也从公司的数据库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产的特征,选取了5项房地产进行了租金售价信息调查,调查结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年10月15日第一个租期为5年的租约到期,以月租金100元/月・平方米续租,租赁面积为10 000平方米; 第二项于2007年6月建成并开始招租,以月租金75元/月・平方米租赁给一大型超市,租赁面积共15 000平方米;第三项于2005年签订了8年期的租约,每年租金增长2%,2007年的续租租金为96元/月・平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例,底层商铺的租金范围为160元/月・平方米-300元/月・平方米,二层租金范围为120元/月・平方米-240元/月・平方米,租期大多数为3-5年,年租金增长率为4%-10%。

4.评估方法的选取。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。

由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描述,因此参考国际会计准则的要求,对应该投资性房地产交易市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于S市目前带租约出售的房地产项目较少,尤其是大面积租赁租约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市场非常活跃,因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007年12月31日的公允价值。

5.评估参数的确定。(1)房地产客观市场租金确定。1)大面积租赁单元。根据市场信息的收集,了解到第二项以大面积租赁的房地产与委估房地产类似,处于招租阶段,目前以较低于市场租金的价格出租,以该房地产作为确定委估房地产的市场客观租金的案例不太合适。因此,选取第一项和第三项房地产作为可比案例,以该两项的租金为基础,在分析租约条款、区位因素和个别因素的基础上,根据评估师的现场勘察和经验判断,对上述因素进行相应的调整。确定客观市场租金为110元/月・平方米。2)小面积租赁单元。与大面积租赁单元一致,从市场调查信息中选取合适的可比案例,确定地上1层的客观市场租金为250元/月・平方米,地上2层的客观市场租金为190元/月・平方米。(2)空置与收租损失的确定。根据市场调查,同类房地产目前市场平均空置率为7%,根据历史信息,市场平均空置率为5%-12%。因此,取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失,确定空置与收租损失比率为10%。(注:为简便起见,假设自2008年12月31日起至现有租约到期日,该房地产小面积单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空置与收租损失比率为10%中已考虑了承租人流动的因素。(3)税费的确定。根据税法规定,房产税适用税率为12%,营业税及附加适用税率为5.5%。(4)成本费用的确定。1)管理费用。根据历史财务信息和评估师的经验判断,假设该房地产的管理费为年租金的3%。2)重置提拨款。根据评估师的经验判断,假设该房地产的重置提拨款为年租金的2%,主要用于重大机电设施的大修或重置。3)市场推广费。根据市场调查信息和评估师的经验判断,假设市场推广费(含中介费)为年租金的5%。(5)折现率的确定。根据2007年的无风险利率水平,通过风险因素分析,采用风险累加法确定租期内与净营运收益对应的要求回报率(或称折现率)为10%,并确定用于对租期外净营运收益进行资本化的要求回报率(或称资本化率)为7%。(6)收益年限的确定。根据房地产权证,该房地产土地使用权终止日期为2045年12月30日。因此,剩余收益年限确定为38年。此处假设不考虑土地使用权终止日时点建筑物的残值。

6.评定估算过程简单示例(见表2,表3)。

综上所述,以财务报告为目的的投资性房地产评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类投资性房地产,如已出租的土地使用权和已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分、企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大等确认为投资性房地产。价值类型是公允价值或特定价值,它对房地产评估方法具有一定的约束。评估方法是确定投资性房地产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

【参考文献】

[1] 资产评估[M].经济科学出版社,2009.

[2] 房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社,2009.

租金调查报告篇2

2019年1月10日

一、2018年度工作总结

2018年，在公司领导的正确领导和其他部门大力支持下，财务部全体工作人员紧紧围绕年度重点工作目标和目标责任书，按照公司年初工作会议要求，坚定信心，统一思想，团结协作，以饱满的工作热情，着力从工作的计划性、针对性和前瞻性入手，注重质量、讲求实效，努力完成年度各项工作任务。

（一）公司董事会下达的全年重点工作目标完成情况

1、XX竣工决算报告编制以及审计配合工作

完成吉惠园竣工决算报告编制以及审计配合工作，并取得昆明市20XX年XX市级统建公共租赁住房项目竣工决算审计报告（X审政报〔20XX〕X号），下一步我们按审计要求做好审计整改、账务调整工作。

2、XX竣工决算报告编制以及审计配合工作

因市审计局将XX项目调整至20XX年审计计划，目前该项目竣工审计主要是开展前期对接和准备工作，下一步我们将按要求做好该项目竣工决算报告编制以及审计配合工作。

3、强化资金计划管理

已按重点工作目标完成项目建设所需资金（月度、季度）计划、偿债资金月度计划，并根据公司融资情况、项目投资、偿还债务、对外投资等等情况，完善资金调度安排。

4、加强公司税务管理，配合税务稽查

于2018年3月20日完成公司20XX-20XX年的税务情况进行自查，并按要求上报《自查报告》，同时补缴税金，接受市地税稽查局对公司20XX-20XX年的税务情况进行稽查。

5、完善公司预算管理工作

完成公司20XX年度企业预算报表（按国资委要求）编制工作、20XX年度公司日常费用预算执行情况分析工作、20XX年度日常费用预算编制工作、20XX年度日常费用预算的调整工作，并上报公司党委会、经理办公会、董事会审议通过。

6、加强公司会计决算管理工作

做好年终对帐、盘点工作，完成20XX年度公司个别财务决算报表及集团合并财务决算报表（报国资委、报市财政局）编报；根据国资委绩效考核指标，融资部门人员配合，测算目标年度内的综合融资成本率、亿元净资产融资额、投资收益率等指标，结合其他指标（如100%偿还到期债务、融资总额等）的实际情况，完成国资委20XX年度经营业绩考核指标完成情况的自查报告；配合会计师事务所完成20XX年度财务决算报表及经营业绩考核完成情况的审计工作，并按审定结果做好软件的填制上报工作。

7、继续推进XX“收支两条线”管理工作

与委托进行租金收取的子公司积极对接，做好租金台账管理，按月度完成至12月份《租金收支情况表》编制，按相关部门要求上报租金收支情况，为上缴公租房租金提供依据。同时，对接市财政非税局、城建处及住保局等部门，按预算管理要求上缴公租房租金，同时积极协调租金下拨事宜。

（二）目标责任书完成情况

已完成XX竣工决算报告编制以及审计配合工作并取得该项目竣工决算审计报告（X审政报〔20XX〕X号）；XX项目决算审计工作因市审计局将该项目调整至20XX年审计计划，目前该项目竣工审计主要是开展前期对接和准备工作，下一步我们将按要求做好该项目竣工决算报告编制以及审计配合工作。

（三）其他工作

1、公司审计及审计配合工作

已经完成的审计及审计配合工作有：（1）根据审计局的审计决定书，完成XX、XX项目的竣工决算审计整改、账务调整工作；（2）牵头配合省审计厅2017年度保障性安居工程审计工作，参加审计情况反馈会，牵头完成审计整改报告；（3）牵头配合审计署地方债务审计工作，牵头完成审计整改报告；（4）牵头配合市国资委关于公司董事长任期经济责任审计工作（第一阶段）；（5）牵头配合市审计局资产负债损益审计工作。

2、公司融资财务配合工作

结合公司在资本市场信息披露的要求，配合会计师事务所按时完成季度报表的编制及提交工作；积极配合公司中票发行及拟发行非公开发行公司债券商对公司财务数据的解释说明工作；配合做好公司主体及债项评级的财务数据更新工作；配合融资部日常财务数据的查询需求；配合融资部填报与债务监测相关的各类报表；参与融资部牵头的各类金融中介的调研或访谈会议等。

3、其他日常工作

积极做好公司税收工作，包括2017年度企业所得税汇算清缴、税收减免备案、电子发票工作；结合各级检查、审计，严格规范公司工程款项、“三公经费”支出，完善相应财务管理制度、办法和流程；加强集团财务管理、沟通与指导，向子总司派驻（出）财务总监（财务负责人）；参加子公司董事会会议、总经会会议，切实履行公司出资人职能和权力；配合完成监事会20XX年度监督检查及整改工作；组织完成工会、党委财务预算、决算、收支及账务处理等工作；组织完成公司20XX年财务、税务咨询机构的选聘工作；配合公司各部门、各子公司进行相关工作。

（四）主要问题及解决建议

随着公司创新融资工作、各项审计工作的推进，创新融资会计报表季度信息披露、企业信用评级、融资机构财务信息提供及解释，审计资料提供等工作需及时跟进，工作量较大。财务部难以全面解决创新融资工作、各项审计工作的问题及要求。建议加强部门间协助，做好相关需重复解释、重复提供资料的备份与学习，确保对外提供资料的准确和口径一致。

此外，随着公司业务规模扩大和模式的改变，集团化财务管理日趋复杂，问题不断增多，财务监控的力度弱化，给财务管理带来了诸多难题。建议公司层面加强学习和培训，借助公司财务税务咨询中介机构的力量，理顺集团财务管理流程；并在后续公司信息化平台规划中，充分考虑母子公司、子公司之间业务的需要，简化程序、信息共享，降低财务管理工作劳动强度，提高财务人员工作效率。

二、2019年度工作计划

（一）全年重点工作目标计划

1、XX竣工决算报告编制及审计配合工作

按时完成XX项目竣工决算报告编制，并按审计安排积极做好XX竣工决算审计配合工作。

2、继续做好强化资金计划管理

根据公司安排，继续做好资金管理及债务偿还工作，完善资金调度安排与编制项目建设所需资金（月度、季度）计划，偿债资金月度计划编制责任制度，保证公司资金使用计划性。

3、进一步完善公司日常费用预算管理工作

做好20XX年度日常费用预算执行情况分析及20XX年度日常费用预算编制、半年度预算执行情况分析、年度预算调整工作。

4、加强公司会计决算管理工作

做好20XX年度公司个别财务决算报表及集团合并财务决算报表编报及软件的填制上报工作；完成20XX年度经营业绩考核指标完成情况的自查报告；按照金融机构要求按时完成20XX年度季度报表的编制及提交工作，同时配合融资部做好报表的解释说明工作。

5、XX“收支两条线”管理工作

继续按月度做好20XX年度公租房租金预算“收支两条线”管理工作。

（二）其他方面的工作计划

1、继续做好财务日常工作、固定资产管理工作、税收管理工作、租金收入管理工作、资金管理及债务偿还工作以及20XX年项目竣工财务决算工作。

2、根据公司业务内容不断健全财务核算与监督体系，进一步提高财务管理水平。

3、加强对子公司的财务管理工作。

4、加强与公司外部单位的联系，与银行、税收部门建立良好的合作，为公司带来更多的资源和优惠。

5、继续配合会计师事务所按时完成季度报表的编制及提交，做好资本市场信息披露工作；配合融资部填报与债务监测相关的各类报表；参与融资部牵头的各类金融机构（中介）的调研或访谈会议等。

租金调查报告篇3

1、私设帐外帐，坐收坐支。在我县，部分县直机关，各系统、街道乃至其下属单位都或多或少掌握着一定的经营性房产用于租赁，但是数量不清、帐目不明，部分单位也没有完善的资产台帐。根据我县国库统一支付、收支两条线的规定，租金这样的预算外收是要统一进入财政，再由财政根据使用情况返还给各单位。由于缺乏全县公有经营性房产的统一台帐，各单位租金收入也就无法准确统计。部分单位利用这个漏洞，将部分或全部租金收入截留，不进财政，坐收坐支，自行使用。同时由于对于经营性房产基本信息的不明确，时间久了，房产流失，被个人侵吞也就存在着可能。

2、部分房产租赁期限过长，“二房东”现象突出，公有经营性房产的收益受损。房产租赁市场的行情瞬息万变，尤其是近几年我县房地产市场行情一路看涨，房屋租赁价格节节攀升。在这样的情况下，仍有部分单位的店面一签五年，更有甚者一签十年，国家、集体的利益严重受损。同时，由于我县的公房租金标准实行1997年前的政府定价，租金明显低于市场租金。一些承租户便利用政府定价的低租金擅自以高价将自己承租的公有经营性房产转租给他人，从中获取租金差价，牟取高额回报。尤其是在中山路，胜利路这样的繁华地段，层层转租的现象多有发生。这些严重违反房屋租赁管理规定的行为，造成了国有、集体资产的大量流失。

3、公有经营性房产租赁管理不公开、不透明，暗箱操作较多，是商业贿赂的多发地带。除直管公房有明确的台帐外，各单位的店面情况大都是自行掌握。店面何时到期、现承租人是谁、租金多少等等信息也都只有各单位相关的人员才清楚。这种信息的不透明、不公开，为暗箱操作和各种腐败现象孳生提供了土壤。日前，我县就查处了县属某单位书记、经理、副经理三人利用店面租赁，采取降低租赁价格、违规延长租赁期限等手段，收受承租人好处的商业贿赂窝案，涉案金额四十余万元。

4、房产租赁税款收取成难点。现在各公有经营性房产的使用权多在企业手中。而我县的企业多为困难企业、破产企业和停产企业，企业职工也多已下岗。因此，租赁收入成为了发放职工生活费、缴纳社保等各项保险，维护企业稳定的主要来源。从我县目前的情况看来，大部分的企业都是入不敷出，都拖欠了社保等各项保险无力缴纳。在这种情况下，缴纳房产租赁税更是无从谈起。

二、解决当前公有经营性房产租赁中问题的对策

1、规范程序，促使租赁活动步入有序轨道

从公有经营性房产租赁的管理现状来看，现行的制度规定，过于原则和笼统，缺乏可操作性，已经不适应或者不完全适应新形势的需要，迫切需要加以健全和完善。各地要结合实际，深入调研，及时出台单位经营性房产租赁管理等相关文件，在租赁主体、时限、程序、收入使用、监管等方面予以规范。

2、建章立制，强化租赁活动的长效管理

一是建立台帐制度。纪检监察机关要联合房管、建设部门，对经营性房产进行了全面清查。同时要根据清查结果，及时制定经营性房产的统一台帐，内容包括房产的地址、面积、现承租人、租金、合同期限等内容。同时要将经营性房产的台帐（包括面积、位置、现承租人、合同到期期限等内容）全面进行公开，让每一个想承租的人都可以得到相同的信息和公平的机会，从而确保租赁活动的公开化，提高拍租和公开召租的参与率，杜绝暗箱操作。

二是建立建立公开透明的运行机制。要将店面的招、拍租信息以报纸、公告、政务网等多种形式多渠道的广而告之。经营性房产必须通过公开的招租或拍租，让更多的人可以平等地参与店面的租赁过程，同时，实行拍租现场公开竞价，价高者得，对于最后的承租人还要将其信息进行公示，接受群众的全面监督。

三是建立随行就市的租金调整机制。每年要由统计部门牵头，在对市场行情进行调查摸底的基础上，对租金变化进行全面测算，并结合对市场价格变化的调查，对下一年度的租金市场指导价进行调整。

四是建立合理有效的租金使用管理机制。纪检、审计、财政等部门要对各单位的帐户开展专项清理，根据台帐清算所有收入。同时规定所有行政事业性单位，租金收入必须纳入财政专户，并按照财政预算，实行统一的国库集中支付，严格落实收支两条线制度；针对国有集体企业困难较多的实际情况，必须要求企业租金收入必须优先确保企业职工工资、养老保险、医保、工伤保险、生育保险、失业保险六大项支出；帮助和指导各村完善财务管理制度，严格实行村务公开制度，适时推行村级财务审计制度，确保租金的合理使用。

租金调查报告篇4

限定租金防止房东漫天要价 抗战以后，国民政府修订《土地法》，对住房进行估价，规定每所房屋的租金最高只能超过其现值的存款利息的一成。譬如说，您在成都有一套房子，市价100万，把100万存入银行，一年的利息大约3万元，假如您把这所房子租出去，每年收取的房租最高不能超过3.3万元（即不能超过房屋现值存款利息的一成），不然房客可以去有关部门投诉你，说你违反《土地法》，抗拒“限租令”。

这条法令的初衷，是防止房东漫天要价，防止他们无限度地抬高房租，无限度地增加房客的居住成本。但是实施起来非常之难，因为房屋估价是一项浩大的工程，甭说人力物力极为缺乏的抗战时期，就是在信息技术比较发达的今天，政府也不可能对每一所正在出租的房屋都给出合理的估价，即使勉强进行一回大规模的普查和估价工程，也无法保证估价结果总是具备时效性。众所周知，房价每年都在变动，甚至每天都在变动，想让估价结果真实可靠，必须每隔几个月都要重新来一次普查和估价，目前看，还没有哪个国家能做到这一点。

限制了房东却管不住二房东 既然估价工作难以实施，那么用房屋现值存款利息作为计算依据来限制房租的法令自然也就成为一纸空谈。于是当局又改换手法，出台《房屋租赁条例》，规定每一年度的租金涨幅不能超过上一年度租金的四成。也就是说，假如一所房屋去年的租金是1万元，那么今年的租金就不能超过1.4万元。换句话说，政府限制了房租环比上涨的速度和幅度，试图让房租每年最多只能上涨40%。

民国时房屋出租，房东和房客都有一本“经租账”，上面白纸黑字写着每月的租金数目和欠租情形，还有房东的私章和房客的手印，政府很容易就能查清历年的房租，假如房东把租金调得过高，房客可以拿着经租账，一告就赢。所以《房屋租赁条例》上的限租令很有效，它一出台，房东果然不敢随意抬高房租了。

问题是，抗战时货币贬值的速度和物价上涨的速度超乎想象，在通货膨胀最严重的时代，法币一天比一天不值钱，而房产税一天天在上涨，按40%的幅度抬高房租之后，房东不但赚不到钱，连支付房产税都未必够。重庆有一家三利房地产公司，老板哭诉：“现在全部住房一年所收房租尚不够缴纳一季之房捐，心力不足，应付不起！”在这种情况下，房东出租房屋的积极性大减，市面上的住房供应急剧下滑，房荒变得更严重了。

事实上，在当局严厉限制房租的时期，房客的负担并没减轻：限租令只限制了房东，却管不住二房东，一些投机客在抗战初期租入大量房屋，然后转租给其他房客，转租时房租并不增加，但却要向其他房客收取惊人的“顶费”（即转手费）。1940年，成都市面上一间卫浴齐全的西式洋房，年租不上万元（法币），而顶费却高达30万元，相当于几十年的房租！你还别嫌贵，因为住房实在短缺，你拿不起顶费，有人拿得起，从上海和香港逃过来的有钱人多着呢！

由此可见，抗战时的限租政策明显违背了经济规律，它只是从表面上限制了房租，实际上让房租涨得更高更快（如果把顶费分摊进去的话）。

始终没能解决房荒问题 国民政府限制房租的同时，唯恐房东们嫌房租太低而拒绝出租，所以又用加倍征收房产税的方式打击空置房：凡是住房面积超过法定标准（该标准由各地参议会自主划定）的业主，都要将多余部分出租，否则按现有房产税的一倍征收“空房捐”，并处罚金若干。

该政策实际上也落空了，因为打击空置房之前必须先普查空置房，而国民政府一直忙于战事，始终没有进行一次像样的普查。找不到房子的民众呼吁政府“调查余屋”，而调查却“为时数年未见行动，迄今吾人尚未闻何处有余屋公告”（当时报纸上的评论）。

截至抗战胜利，出台的调控政策虽多，却始终没能解决房荒问题，倒是到了1946年，房荒突然在重庆自动消失了（同时却又在上海和北京重演了一场更严重的房荒，截至1949年才宣告结束）。这是因为抗战胜利后大批机关从陪都迁出，从各地来川的难民也纷纷返回家乡，昔日人头攒动的闹市成了空城，对住房、对饮食、对服装、对娱乐的需求统统减少，除了机票、船票和火车票成了抢手货之外，任何物品都在降价。

民国海派作家秦瘦鸥的小说为我们重现了抗战胜利后四川的萧条情形：“房价大跌，米价大跌，四川的地主们在叫苦。服装公司大减价，百货公司大拍卖，书店买一送一，只有黄金和美钞直线上升。不少机关、银行、商店已开始紧缩，大量裁员，原在街头巷尾摆杂货摊、食品摊或挑担叫卖的小贩们生意都一落千丈，快找不到主顾了。数十万人面临失业、挨饿和破产。”

租金调查报告篇5

1993年至1996年间，被告人周振广承包本村福利木器综合加工厂。按照其与本村经济合作社签订的企业承包合同，1993年周振广应得奖金342 338元，当年未兑现。1995年9月12日周振广为逃避纳税，书写一张“应付给周振广93年南小区附属工程材料费叁拾肆万贰千叁百叁拾捌元”的证明。1996年9月，周持此证明从本村领走该笔奖金，村财务将该证明做为记帐凭证列入支出帐目，据此奖金被告人周振广应缴纳个人收入调节税204 582.8元而未缴纳。2001年4月2日，周振广接到通州区地方税务局“税收违法行为限期改正通知书”后，周振广只申报和缴纳了其出租房屋所得收入应缴纳税款及罚款、滞纳金，没有申报税务机关尚不掌握的其于1996年9月取得的1993年奖金收入，2001年4月20日，通州区地税局接群众举报周振广在1992年至1995年间，其承包疃里村福利木器加工厂，取得收取后未交纳过税款。2001年4月25日，通州区地税局向被告人周振广送达税务检查通知书，同年4月26日，通州区地税局稽查人员就被告人周振广在承包村福利木器加工厂期间所获取的奖金收入未纳税的问题进行调查，周振广以福利木器加工厂的帐目丢失为由拒不协助检查，税务机关遂将案件移送公安机关，周振广被查获。

二、审理结果

通州区人民法院审理后认为，被告人周振广在承包期间取得的奖金收入，依法应交纳个人收入调节税，但其故意违反国家税收征收管理法律及税收法规的规定，采用伪造记帐凭证的手段，故意不交纳个人收入调节税达204 582.8元且偷税数额占应纳税额100％。超过法定数额和比例，故被告人周振广的行为构成偷税罪，应受刑罚处罚。因被告人周振广行为发生在刑法修订前，根据《中华人民共和国刑法》第十二条之规定，应当依照1979年《中华人民共和国刑法》及全国人大常委会《关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定》对其予以惩处。综上，根据《中华人民共和国刑法》第十二条第一款；1979年《中华人民共和国刑法》第一百二十一条；全国人大常委会《关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定》第一条第一款；《中华人民共和国刑法》第五十二条、第五十三条规定周振广犯偷税罪，判处有期徒刑3年零6个月，罚金人民币40万元。

三、分析意见

本案在审理过程中，形成三种分歧意见。一种意见认为：被告人周振广的行为不构成偷税罪，理由，周振广主观上没有偷税的故意，其行为符合漏税罪的特征。周振广经有关领导批准书写应付给周振广93年南小区附属工程材料费三十四万二千三百三十八元的证明，目的是为了要回奖金，属于无意识地发生了漏税而不是为了偷税。故周振广的行为不构成偷税罪。第二种意见也认为周振广不构成偷税罪，但理由不同于第一种意见。认为，2001年4月2日周振广接到通州区地税局“税收违法行为限期改正通知书”后，未申报奖金收入的事实是有原因的， 2001年3月26日地税局通知周振广协助调查周在1997年1月至2001年1月期间的有关纳税情况，周振广认为这次调查只是针对此期间出租房屋取得收入是否纳税的问题，不应包括奖金，奖金是经领导批准属自己应得的合法收入。事实上，2001年3月27日地税局工作人员向周振广调查时，确实是围绕周在此期间出租房屋取得收入是否纳税展开调查，就这一特定的偷税违法行为，周振广如实地向税务机关进行了申报，税务机关于2001年4月2日向周振广送达了“税收违法行为限期改正通知书”。周振广接到通知后很快就出租房屋收入未纳税问题及时补缴了应纳税款和滞纳金。故认为2001年4月2日地税局送达的“税收违法行为限期改正通知书”针对的是1993年获取342338元奖金并偷个人所得税20余万元没有事实根据。2001年4月25日地税局接到举报后，向周振广送达了税务检查通知书，此次是针对奖金偷税情况， 2001年4月27日，税务局工作人员向周振广调查周1993年应得的奖金是否纳税问题，此时周振广刚刚知道获得奖金也需纳税，后准备申报缴税，但周振广未来得及申报于5月1日被公安机关羁押。此种意见认为根据刑法有关规定，偷税罪在客观方面必须具备经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假申报的手段法定手续。从以上情况显示，被告人周振广没有接到税务机关的“税务违法行为限期改正通知书”，更不存在拒不申报行为，故周振广行为不具备偷税罪的客观构成要件。持这一观点的理由是，偷税罪的构成要件，三种手段必须同时具备，缺一不可，新刑法也是把行政机关的行政执法程序作为司法程序的前置条件。规定纳税人不具有“经税务机关通知申报而拒不申报”的行为，就不够成偷税罪的客观要件。2001年4月2日，被告人周振广接到税务机关“税务违法行为限期改正通知书”并不是针对周振广未缴纳1993年奖金税的违法行为，而是特指周振广在1997年以后获得出租房屋收入未纳税的税收违法行为，在此前的3月26日，税务机关向周振广送达的税务调查通知书以及3月27日税务稽查人员向周振广所作的税务调查，都是针对周振广取得出租房屋收入未纳税这一特定的事项，与周振广未缴纳93年奖金税行为没有联系。当税务机关接举报反映周振广92年以后有取得个人收入不纳税问题后，未向周振广送达“税务违法行为限期改正通知书”，所以更不能说周振广拒不申报。此案缺少客观要件，故被告人周振广不够偷税罪。第三种意见：周振广构成偷税罪，应予相应的处罚。理由是根据我国税收征收管理法第63条、补充规定第1条、刑法第201条规定：纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，在帐簿上多列支出、不列或少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假纳税申报，不缴或少缴应纳税款的行为，持此种意见的人认为，刑法201条和税收征收管理办法63条，是在原人大常委会补充规定的基础上增列了“经税务机关通知申报而拒不申报”，旨在加大对涉偷税案件刑罚惩罚的力度。上述偷税四种主要手段包含增列内容是并列关系，具有选择性，目的是为使法律更趋完善。纳税义务人只要实施了其中的一个手段，不纳税或者少纳税达到法定的量化标准，即符合偷税罪构成要件。被告人周振广于1996年9月因承包企业取得奖金收入，依国家税收征收管理法及税收法规的有关规定，其作为纳税义务人应当及时向税务机关报送纳税申报表，缴纳个人收入调节税，但周振广故意违反国家税收征收管理法及税收法规的规定，采用伪造应付给周振广93年南小区附属工程材料三十四万二千三百三十八元记帐凭证领取奖金，不缴纳个人收入调节税税款202 338元且偷税数额占应纳税额100%。其行为已构成偷税罪。

租金调查报告篇6

一、工作目标

2008年，县城关区域人均住房建筑面积低于10平方米的城镇低保家庭住房困难做到应保尽保，保障户数要达到210户。到2010年末，廉租住房保障范围扩大到低收入家庭住房困难，保障户数不少于3000户。

二、保障对象

廉租住房保障对象为县人民政府所在地城关地区的城镇居民，家庭收入、住房状况等符合县人民政府规定条件的城镇低收入家庭住房困难户。

廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准，由县人民政府按照统计局公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合固镇县经济发展水平和住房价格水平确定，每年向社会公布一次。

三、保障方式

廉租住房保障实行货币化补贴和实物配租相结合，主要通过发放租赁补贴，增加城镇低收入住房困难家庭承租住房能力。要通过新建和收购等方式，增加廉租住房保障户数的比例，原则上不低于30%。

采取货币补贴方式的，补贴额度按照城镇低收入住房困难家庭现住房面积与保障标准的差额，确定每平方米租赁住房补贴标准。采取实物配租方式的，配租面积为城镇低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。

四、保障标准

1、廉租住房保障面积标准：固镇县城关地区，每户人均建筑面积10平方米；

2、每平方米租赁住房补贴标准，每月补贴6元；

3、实物配租住房租金标准实行政府定价。对城镇居民最低生活保障家庭，免收廉租住房中住房保障面积标准内的租金。对其他城镇低收入住房困难的家庭，可以根据收入情况等分类确定实物配租的住房租金标准。

五、保障资金

1、住房公积金增值收益部分，由市划拨县政府建廉租住房和廉租住房与租金补贴；

2、土地出让净收益中不低于10%的比例，安排用于廉租住房保障；

3、县级政府财政年度预算安排；

4、中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金；

5、省级财政补助；

6、实物配租的廉租住房和租金收入；

7、其他方式筹集的资金。

六、实物配租的廉租住房房源

主要包括：政府新建和收购的住房；腾退的公有住房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。实物配租的廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内。

廉租住房建设用地优先安排，划拨供应土地，并在申报年度用地指标时单独列出，保证供应廉租住房建设用地。

廉租住房建设用地的规划，应当考虑城镇低收入困难家庭居住和就业的便利。

廉租住房建设应当坚持经济适用的原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。

七、工作机制

1、明确工作责任和机构。解决城镇低收入家庭住房困难是县级以上人民政府的重要职能。县人民政府要把解决城镇低收入家庭住房困难工作纳入目标责任制管理，省、市对县政府作为年度目标考核内容。县人民政府要成立组织，分管县长任领导小组组长，落实住房保障政府主管部门和专门工作机构，明确保障主管部门和各相关部门的工作职责。县人民政府每年向县人大所作的〈〈政府工作报告〉〉中，要报告解决城镇低收入家庭住房困难计划的完成情况。

2、编制实施规划和计划。县人民政府要开展城镇低收入家庭住房困难情况调查，建立低收入家庭住房困难档案，制定解决城镇低收入家庭困难的发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，认真组织实施。

3、健全管理制度。县人民政府要规范廉租住房保障的各项管理制度，建立健全申请、审核和公示办法，向社会公布，严格作好申请人家庭收入，住房状况的调查审核，完善轮候制度，强化廉租住房的年度工作。

租金调查报告篇7

医院要想提高采购预算的合理性和科学性，就要加强对采购人才的培养，重视预算这方面的人才。在编制医疗设备采购预算时，预算编制人员要进行充分市场调研，做好前期准备工作，大型医疗设备等固定资产的购建和租赁，要符合地方卫生规划，要经过科学论证，凡设备支出一律要有项目可行性报告，从而避免其他原因盲目购置固定资产，造成国家资金的无效利用。项目可行性报告要按国家有关规定报经主管部门批准，否则设备采购预算审核不予通过。医院要加强对财政专项资金的监督和管理；加强对所属单位的财务监督和检查，促进有关单位严格遵守财经法规，加强国有资产管理，不断提高财务核算和管理水平。

医院要细化采购预算到具体项目，如在可行性报告上涵盖固定资产品名、规格、单价、采购时间、付款资金来源等。要想发挥预算制度的超前性和实用性，就应该完善和规范医院医疗设备采购预算制度，同时增强对采购质量效益的重视程度，在执行预算时，严格按照国家相关预算法规执行，严格按照预算所列的固定资产种类和报价执行，避免擅自改变资金用途和超标准采购的违规情况。

二、固定资产盘点要严格按会计准则规定实行

在进行固定资产盘点时，应将盘点结果直接记录在固定资产盘点清单上，并且相关盘点人员要在清单上签字。进行实地盘点后，应将盘点清单与固定资产卡片核对，如果发现盘点的实际情况与固定资产卡片所记录情况不一致，就要和财务的账面情况进行核对，相应的以医院HIS系统固定资产管理模块作为参考，和该项固定资产的使用部门交流，查明具体原因之后，经过领导的审批，确定一个合理的处理意见，进行相应的账面调整。每次盘点生成的盘点清单应及时归档保存。

医院的固定资产品种繁多、专业性强，不同于其他资产，固定资产管理部门要对其采取电子信息化管理，医院的HIS系统和财务系统已经实现了联网数据资源的共享，所以可以定期通过这两个系统核对固定资产的现状，毕竟全面清查一年一次，耗费大量的财力、人力，但是财务系统和HIS系统固定资产管理模块的核对就简单多了。这样可以动态的实施固定资产盘点，更有利于做到账账相符、账卡相符、账实相符，固定资产信息化管理也是未来的趋势。依托网络技术优势，可以随时查询固定资产的情况，还可以轻松实现物资设备的采购、验收、保管、领用、转移、报废自入院到出院全过程的动态信息化管理，这大大降低了固定资产盘点的工作量，更好的对固定资产实施管理，实现资产的保值增值，发挥最大的效用。

三、对未经审批的理财产品及固定资产出租进行整改

医院应应及时对大额理财投资和院内停车场对外出租等事项补办审批手续，并根据相关规定，严格进行投资的风险控制，按法律规定管理国有资产的投资收益。医院是实施医改的试点单位，更要充分考虑国有资产投资和出租收益对绩效考核和支付管理费产生的影响。医院应加强对专项资金的监督和管理，严格按相关法律规定使用资金，避免出现未经审批擅自使用其他资金的违规情况。加强对国有固定资产的管理，对外投资、出租等要按规定执行，财务部门对取得的投资收益要及时入账。对所属单位国有资产出租收入未按“收支两条线”管理规定上缴问题，要求责成其实行“收支两条线”管理，按规定上缴租金收入。

租金调查报告篇8

口头约定30日付款

昨天，左脸发肿的杨先生在家中告诉记者，11月1日，杨先生与北京世纪花园房地产经纪有限公司签了房屋合同，出租丰台区的一套房子。

合同标明：期限从2004年11月1日至2008年10月30日，月租为900元。一次支付半年的租金。从11月1日开始算，第60个工作日后支付第一个半年的租金。

“我觉得60日时间太长，就和中介的业务员李某口头约定30日后付款，就是到2004年12月1日中介付我5400元的半年租金。当时他也答应了。11月25日，我接到李某的电话，他说房子下水道不通，当时我没发现问题。”

要钱不成反遭打

据杨先生介绍，“12月1日我找到中介，要求付钱给我。如果不付钱，我就解除合约，我把自己草拟的解除合同给了李某。”

“李某说房子有问题拒不付款。工作人员当场把我的合同撕了，一位业务经理用手指我，我就用胳膊把他的手挡到了一边，没想到他朝我的左眼就是一拳，打得我眼前直冒金星，又被人扇了几个嘴巴，血顺着嘴角直流，弄得衣服上全是血。他们还不让我用办公室的电话报警，我只好忍着疼痛到别的办公室报警。”

记者看到杨先生的左眼通红，眼皮肿成了深紫色，左脸肿得老高。人民医院的诊断病历上写着：左眼被打，引起浮肿，牙齿松动。

昨天，记者致电阜成门派出所，民警告诉记者，事情还在调查。

公司：房子确实有毛病

业务员李先生告诉记者：“杨先生房子的下水道堵塞，排水高峰时污水流不出去。他检查时不是排水高峰，所以没发现问题。以后又叫杨先生检查他不去。按合同他应该在15天内修好，可他一直没修，所以不付他租金。要是修好了，公司肯定会在12月1日付款的，杨先生的伤是出门时摔的，不是我们打的，当时在公司他大声叫骂，态度非常恶劣。”

记者表示想看看杨先生房子情况，工作人员表示不太方便。

律师说法

北京亚太律师事务所的杨律师表示：如果杨先生能出示口头约定的证据，中介必须在30日后付款，如果证据不足，就要按合同规定60日付款。

房子出现问题，房主应该负责修好。房子有一些小毛病，租户能居住并向中介交了租金，中介就应该把租金交给房主。