房东如何应对租金“降温”

【摘要】在预测未来租赁市场走势时，上海德佑地产市场研究部有关人士告诉记者，年关将近，传统的换租高峰即将出现，但租赁市场总体需求已出现下滑，而且改善的可能性不大，这种状况会让业主...

需求下降，租金水平回调，同时又因临近年关而面临退租、换租高峰，在这种市场行情中，房东如何才能让租金保持稳定，这需要房东动一动脑筋。当然，办法是有的，不过要合理运用。

楼市遭遇寒冬回暖迹象不明显，租赁市场同样也遭受了“风寒”。受经济不景气影响，市场租赁需求意愿普遍下降。据悉，京沪穗等一线城市住宅租金水平都有不同程度下调。而同时由于房产交易持续不振，使得更多的住宅进入租赁市场，这让市场情形更加不容乐观。而临近年关，换租高峰即将来临，在这样的市场行情下，如何做到租金收益不受大的经济环境影响呢?

租金出现回调迹象

目前全国租赁市场受经济不景气影响，租金出现下调迹象。据上海房屋租赁指数办公室的最新一期市场研究报告称，11月继续下行走势，市场租赁需求普遍下降，其中高档房、一般房和售后公房租赁挂牌价均呈现回调态势。数据显示，高档房租金环比下跌0.8％，其中，两室租金跌幅为0.2％，三室租金跌幅为1.3％；中低档商品房租金水平环比也有0.2％左右的回调幅度；而售后公房回调幅度则较大，达到0.9％左右。

北京市场也不容乐观。据北京“链家地产”市场研发中心的统计数据显示，10月份，北京11区县一居、两居和三居室的租金环比分别下降1.2％、2％、3.5％。据了解，目前北京租赁市场挂牌价普遍下跌100-400元/月不等。而广州的情形也好不到哪里去。据当地业内人士介绍，目前新挂牌出租的房屋租金均有所回调，其幅度在100-300元/月之间。

在预测未来租赁市场走势时，上海德佑地产市场研究部有关人士告诉记者，年关将近，传统的换租高峰即将出现，但租赁市场总体需求已出现下滑，而且改善的可能性不大，这种状况会让业主的心理预期有所走低，选择低价入市。

稳定租金收益有妙招

如果在这种市场环境中，还能稳定租金收益吗?答案并不是没有可能，这当然需要施以相应的技巧。记者认为有两点值得重点说明。其一是应该合理定价，根据当前的行情，只要租金没有回调就可视作上涨，不可奢望租金还会出现大幅上涨的情形，因此合理确定租金水平显得尤为重要，这样可避免挂牌价过高导致人为空置。其二是尽量找大型中介公司挂牌，因为大型中介公司的品牌效应，能吸引到更多的租客。下面我们结合具体案例，来介绍这些实用性很强的技巧。

第一招：修修补补有必要

如果房屋出现破损或者损毁，一定不要怕麻烦，请及时修补好，因为房屋破损部分会给待租房屋产生负面影响。谁愿意出高价租住有问题的房屋呢?即使在很多时候这些问题并不会影响居住。

案例：张先生是一个很有经验的房东。每次收回房屋，他总是要对房屋装修部分进行检查，如发现有破损现象，他会找人修补好，这样每次重新挂牌出租，总是给人留下好印象，这有利于租客尽快做出决定。

点评：我爱我家华东区域策划总监于静表示，对房屋进行修补，这对适当提高租金收益很有帮助。修补的内容有很多，如电气部分，是不是存在接触不良的情形；上下水是否通畅，管道是否漏水等。装修部分会随着时间的推移而老化，因此也需经常修补，常见的有墙面涂料是否脱落，地板是否因为受阳光直射而干裂，墙面是否因为渗漏而发霉等。

第二招：房屋干净是根本

干净、清爽的房屋，会让人产生好感。对于这样的房屋，多付一点租金当然也是值得的。

案例：柳女士自己是一个很爱干净的人，因此即使是出租房，她每次也要收拾干净之后才会对外招租。没想到这种做法还挺管用，因为她发现几乎所有的租客在看房之后都表达了租住的意愿。

点评：上海美联物业临平分行经理潘宏军表示，如果房内不干净，绝对会影响到租金，一般情况下，干净与否，租金差别约1％。其实大多数租客都很挑剔，如在看房时，发现房内比较杂乱，或者家具上布满灰尘等，他们会选择放弃，而如果发现房屋很干净，即使租金水平稍高一些也无所谓。

潘宏军建议，房东在出租之前一定要对房屋进行一次彻底大扫除，清除卫生死角，尤其是厨房的油腻墙面等最好全部清洗干净；同时尽量保持房屋清洁，要求看房的中介、租客自带鞋套，如果地板上留有鞋印，及时擦拭。如果空置时间较长，也可以请清洁工定期保洁，花点小钱能带来理想的回报。

第三招：生活气息要浓厚

对于住宅来说，要有浓厚的生活气息，因此这要求房内不能堆放杂物，同时要求生活家电尽量齐全。

案例：王先生最近有一套房子要出租，在没有租出去之前，他把自家淘汰的旧沙发和彩电摆放在客厅内，等到找到租客之后再处理掉。而令他感到有些意外的是，几乎所有的租客在看完房之后都要压价，中介告诉他，租客觉得房内有些像杂货铺。后来他听从了中介的建议，将废旧物品处理掉，并适当添置了一些装饰品，局面立即得到改观。

点评：于静认为，出租屋内最忌讳摆放一些废旧家电、家电。其实有很多人并没有意识到这点，他们无所顾忌地在家中堆放了一些无用的东西，这势必会让家的气氛破坏殆尽。王飞建议房东在出租之前应该将废旧物品处理掉。

而要让家的气氛变得更为浓厚，王飞认为家里的配置必须齐全，如常用的家具家电等应该一应俱全，若有缺失，应该补齐。

当然，适当对室内进行一番软装饰，也会给租客留下美好的印象。于静建议，可以买一些花草摆放的阳台上，或者买一捧干花放在冰箱上，甚至可以花点小钱买几幅山水画挂在墙上，营造出温馨的家居气氛，这样会吸引到更多的关注。

当然还有一个小技巧房东可以现学现用，即在租客看房时把家中的灯、电视(或者音响)等统统都打开，柔和的灯光、曼妙的音乐等可以让家居气氛瞬时提高不少。

第四招：集中看房防压价

为了防止租客故意压价，有经验的房东往往会让租客集中看房，这样做的目的是为了营造出竞争气氛，从而避免租客压价。

案例：仲先生发现一个有趣的现象，如果同时有三四个租客同时看房，几乎没有租客提出下调租金的要求，而如果只有一个租客看房，则会还价。因此他每次挂牌出租时，总是要求至少有三个租客一起来看房。

点评：上海美联物业静安枫景分行副营业经理王飞表示，仲先生的做法值得房东借鉴，因为同时有两个以上的租客看房，会营造出一种竞争气氛，而这种气氛会让租客放弃还价的想法。当然，房东不可故意为之，甚至编造谎话以提价，因为这样可能适得其反。

第五招：分开出租别怕烦

都说大房型不易出租，如果调整一下思路，把大房型各个房间分开出租，虽然管理起来麻烦一些，但却能减少空置时间，同时也可提高租金收益。

案例：陈先生在莘庄有一套三房。以前一直租给一家驻沪办事处当职工宿舍，管理起来倒也省事。不久前房子空了出来，挂牌之后他发现很难在极短的时间内找到合适的租客，相对来说，需要小户型的倒是多一些，于是他主动将各个房间单独对外出租，重新挂牌没多久，三间房子全部成功租出。日后管理起来可能会稍微麻烦一些，但他的租金收益在第一次挂牌基础上还多了150元。

点评：潘宏军表示，大面积三房相对小户型来说，市场需求量显然是后者占主要地位。对于很多单身白领来说，他们需要的仅仅只是一个休息的地方，因此一个单间便已足够，因此将三房分开出租，倒是符合市场需求。而与此同时，分开出租的好处就是让多个人共同分担租金，这显然要比一个人的承担能力大一些，因此即使是适当提高一点租金，也不会遭到反对。

不过需要注意的是，分开出租应该与“群租”区分开来。比如要严格控制室内居住人数，不能超标，以免带来不必要的麻烦。