个人住房贷款管理办法范文

时间:2023-10-15 22:57:57

个人住房贷款管理办法

个人住房贷款管理办法篇1

第一条 为进一步完善住房公积金制度,充分发挥住房公积金制度的保障作用,提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度,借鉴外地先进经验,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款贴息,是指青岛市住房公积金管理中心(以下简称市住房公积金管理中心)对享受城市居民最低生活保障、有个人住房贷款的住房公积金缴存职工,按照规定给予一定的贷款利息补贴,以减轻借款人家庭还贷压力的惠民措施。

第三条 同时符合以下条件的,可以申请办理个人住房贷款贴息:

(一)享受青岛市城市居民最低生活保障;

(二)属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工;

(三)所购房屋为借款人家庭唯一住房;

(四)申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人,在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外,在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金:

1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的;

2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。

(五)应当正常偿还贷款本息,在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为,且贴息申请日无逾期贷款本息。

第四条 提出个人住房贷款贴息申请,应当提供以下材料:

(一)《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》;

(二)申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明;

(三)青岛市城市居民最低生活保障证明;

(四)申请人及其家庭成员的住房情况证明;

(五)住房公积金联名卡;

(六)核查需要的其他相关材料。

银行个人住房贷款申请贴息的,还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。

第五条 贴息按下列程序办理:

(一)提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处(以下简称管理处)提出贴息申请。

(二)管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数(月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入),若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的,初审不予通过,管理处应向申请人说明理由并退还申请材料;符合要求的,管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息,提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处(以下简称贷款处)。

(三)贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查,出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会;复审未通过的,通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。

(四)贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人,相关处室负责人为成员的贴息审核委员会,对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。

(五)主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。

(六)社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周,接受社会公众监督。对经公示无异议的,由市住房公积金管理中心在《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见;对公示期间有异议的,及时核实情况并予相应处理,对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。

(七)发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单,在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。

第六条 贴息申请每年度受理两次,每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日;下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人,视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。

第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行:

(一)住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。

银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算:银行贷款执行利率低于贷款基准利率的,按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息;贷款执行利率高于或等于基准利率的,按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。

贷款贴息期内,因申请人未按时归还贷款本息,造成贷款逾期而出现的贷款罚息,不予贴息。

(二)年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的,按3600元贴息,月贴息额最高为300元/月。

申请个人住房贷款贴息的,自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的,按已还款月份据实计算贴息;在贴息期取得低保或退出低保的,按享受低保月份据实计算贴息。

(三)所购住房面积未超过90平方米的,按上述规定计算贴息额度;所购住房面积超过90平方米的,按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。

第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

第九条 申请人提供虚假材料,或采取其他非正常手段骗取贷款贴息的,收回贴息资金,取消其以后年度贷款贴息资格,同时纳入人民银行征信系统。

第三条 同时符合以下条件的,可以申请办理个人住房贷款贴息:

(一)享受**市城市居民最低生活保障;

(二)属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工;

(三)所购房屋为借款人家庭唯一住房;

(四)申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人,在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外,在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金:

1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的;

2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。

(五)应当正常偿还贷款本息,在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为,且贴息申请日无逾期贷款本息。

第四条 提出个人住房贷款贴息申请,应当提供以下材料:

(一)《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》;

(二)申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明;

(三)**市城市居民最低生活保障证明;

(四)申请人及其家庭成员的住房情况证明;

(五)住房公积金联名卡;

(六)核查需要的其他相关材料。

银行个人住房贷款申请贴息的,还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。

第五条 贴息按下列程序办理:

(一)提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处(以下简称管理处)提出贴息申请。

(二)管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数(月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入),若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的,初审不予通过,管理处应向申请人说明理由并退还申请材料;符合要求的,管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息,提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处(以下简称贷款处)。

(三)贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查,出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会;复审未通过的,通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。

(四)贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人,相关处室负责人为成员的贴息审核委员会,对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。

(五)主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。

(六)社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周,接受社会公众监督。对经公示无异议的,由市住房公积金管理中心在《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见;对公示期间有异议的,及时核实情况并予相应处理,对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。

(七)发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单,在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。

第六条 贴息申请每年度受理两次,每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日;下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人,视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。

第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行:

(一)住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。

银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算:银行贷款执行利率低于贷款基准利率的,按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息;贷款执行利率高于或等于基准利率的,按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。

贷款贴息期内,因申请人未按时归还贷款本息,造成贷款逾期而出现的贷款罚息,不予贴息。

(二)年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的,按3600元贴息,月贴息额最高为300元/月。

申请个人住房贷款贴息的,自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的,按已还款月份据实计算贴息;在贴息期取得低保或退出低保的,按享受低保月份据实计算贴息。

(三)所购住房面积未超过90平方米的,按上述规定计算贴息额度;所购住房面积超过90平方米的,按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。

第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

个人住房贷款管理办法篇2

    你所《关于调整个人担保委托贷款审核评估收费办法的请示》〔(2000)京康评字第1号〕收悉。

    为发展完善住房公积金个人担保委托贷款评估中介服务,保障相关各方的合法权益,提高服务水平,降低购买中低价商品房借款人的评估费用。经市中心研究决定,同意你所对原收费办法进行调整的意见,调整后的收费标准按《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》〔京价(房)字(1996)第396号〕文件规定执行。房地产价格评估收费标准实行政府定价的原则,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制,具体收费标准见附表。

    每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。

    市中心现规定需要评估的范围不做调整。

    此项政策从2000年9月1日起执行。

    北京康正房地产评估事务所、各分中心、直属归集部门在发放个人贷款过程中,注意作好相关政策的宣传工作,遇有问题及时上报市中心。

    附表:

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|  档次|      评估价格总额(万元)    |  累进计费率‰  |

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|  1   |100以下(含100)              |      5         |

|---|---------------|--------|

|  2   |101以上至1000                 |    2.5        |

|---|---------------|--------|

|  3   |1001以上至2000                |    1.5        |

|---|---------------|--------|

|  4   |2001以上至5000                |    0.8        |

|---|---------------|--------|

|  5   |5001以上至8000                |    0.4        |

|---|---------------|--------|

|  6   |8001以上至10000               |    0.2        |

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|  7   |10000以上                     |    0.1        |

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    每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。

    收费额计算方法举例:

    1.如评估价值为52万元,则收费额为

       52万元×5‰=2600元

    2.如评估价值为120万元,则收费额为

       100万元×5‰+(120-100)万元×

       2.5‰=5500元

               新旧评估收费标准比照表

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|  抵押物价值  |  原收费标准  |  现收费标准  |

|  (万元)    |    (元)    |    (元)    |

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|    10        |  1500        |  500         |

|-------|-------|-------|

|    20        |  1500        |  1000        |

|-------|-------|-------|

|    30        |  2500        |  1500        |

|-------|-------|-------|

|    40        |  2500        |  2000        |

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|    50        |  2500        |  2500        |

|-------|-------|-------|

|    60        |  3500        |  3000        |

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|    70        |  3500        |  3500        |

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|    80        |  3500        |  4000        |

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|    100       |  3500        |  5000        |

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|    120       |  3500        |  5500        |

个人住房贷款管理办法篇3

为规范各类房地产信贷管理,现将总行制定的《中国银行房地产开发贷款管理办法》(试行)和《中国银行个人住房贷款管理实施细则》(试行)印发各行,请组织信贷人员认真学习,严格遵照执行。在试行过程中,如遇到问题请及时向总行反映,以便修改和完善。

附:一  中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)

第一章  总则

第一条  为支持我国商品房开发和经营,加强对房地产贷款的管理,保障贷款人和借款人的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等有关法规,特制定本办法。

第二条  各类房地产开发贷款的发放,必须符合国家产业政策、信贷政策,遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。

第三条  本办法适用于中国银行国内分支机构(港澳分支机构除外)发放的各类开发性房地产贷款。

第二章  贷款对象和用途

第四条  贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立,在工商行政管理部门注册登记,并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。

第五条  贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。

第三章  贷款种类和条件

第六条  贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。

(一)住房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

(二)商业用房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售,主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。

(三)其他房地产开发贷款,是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。

第七条  贷款条件。申请房地产开发贷款,借款人应具备以下条件:

(一)符合本办法中第四条规定的贷款对象条件;

(二)具有健全的经营管理机构和合格的领导班子,以及严格的经营管理制度;

(三)企业信用和财务状况良好,确有偿还贷款本息的能力;

(四)在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户,并在中国银行办理结算业务;

(五)已取得贷款项目的土地使用权,且土地使用权终止时间长于贷款终止时间;

(六)已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证,并完成各项立项手续,且全部立项文件完整、真实、有效;

(七)贷款项目申报用途与其功能相符,并能够有效地满足当地房地产市场的需求;

(八)贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要;

(九)具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%),并能够在银行贷款之前投入项目建设;

(十)将财产抵(质)押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证;

(十一)落实中国银行规定的其他贷款条件。

第八条  借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料:

(一)借款申请书。其主要内容包括:借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。

(二)借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。

(三)经有权部门或会计(审计)事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。

(四)贷款项目开发方案或可行性研究报告。

(五)开发项目立项文件、工程设计和批准文件。

(六)土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。

(七)企业董事会或相应决策机构关于借款和抵(质)押、担保的决议和授权书。

(八)开发项目资金落实文件。

(九)开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。

(十)抵(质)押财产(有价证券除外)的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵(质)押物清单、权属证明、抵(质)押人同意抵(质)押的承诺函。

(十一)还款保证人的资信证明材料。

(十二)贷款人要求提供的其他证明文件和材料。

第四章  贷款期限和利率

第九条  贷款期限。

(一)住房开发贷款,最长不超过三年(含三年);

(二)商业用房开发贷款,最长不超过五年(含五年);

(三)其他房地产开发贷款,最长不超过五年(含五年)。

第十条  贷款利率。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率,均执行中国人民银行公布的有关贷款利率;外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。

第五章  贷款担保与保险

第十一条  申请房地产开发贷款的借款人,应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵(质)押或第三方不可撤销的连带责任担保。

第十二条  借款人提供的抵(质)押物,应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定,以房地产作抵押的,还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。

第十三条  借贷双方商议采取质押方式的,出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的,应当办理登记手续;贷款人认为需要公证的,借款人(或质押人)应当办理公证手续。

第十四条  用于抵(质)押的财产,需要估价的可以由贷款行进行评估,也可委托贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押贷款金额不得超过抵(质)押物价值的70%;以土地使用权作抵押的,抵押合同有效期限应长于贷款期限,确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。

第十五条  抵(质)押期间,借款人未经贷款人同意,不得转移、变卖或再次抵(质)押已被抵(质)押的财产,对质押的有价证券如发生遗失,未经质押权人核实同意,不得以任何理由挂失。

第十六条  借贷双方商定采取保证方式的,借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订保证合同。

第十七条  借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时,应提前30天通知贷款人,并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。

第十八条  房地产开发贷款抵(质)押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担;贷款人可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。

第十九条  申请开发贷款的借款人,应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限,投保金额不得低于贷款本息金额,保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件,并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。

第二十条  在保险期间,保险单交由贷款人执管。在保险有效期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断,贷款人有权代为投保,一切费用由借款人负担。

第六章  贷款审批与发放

第二十一条  借款人申请房地产开发贷款,必须填写书面申请,并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。

第二十二条  借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后,贷款人应按贷款审批程序进行审批,并在规定的期限内及时对借款人做出答复。

第二十三条  借款申请批准后,借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的,原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。

第二十四条  经贷款人核准的用款计划,应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时,应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出,经贷款人审查同意后,方可调整用款计划。

第二十五条  按照国家有关规定,房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%,国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%,借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行,或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的,贷款人不予批准贷款。

第七章  贷款使用与偿还

第二十六条  借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款,贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分,按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。

第二十七条  借款人如不按借款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款,应按借贷双方约定的承担费率向贷款人支付承担费用。

第二十八条  借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外,借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定,贷款人有权停止贷款或收回贷款,并对挪用贷款部分加罚利息。

第二十九条  贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途,贷款人有权收回贷款和加罚利息。

第三十条  借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金,应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后,借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵(质)押登记、保险的手续。展期协议经抵(质)押人、保证人书面认可后生效。

第三十一条  贷款到期未还或未批准展期的部分,按中国人民银行的有关规定计收或加收利息,并可直接从其存款账户中扣收或用其抵(质)押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方不履行担保责任,贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。

第八章  贷款管理与考核

第三十二条  贷款人要加强对房地产开发贷款的管理,严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。

第三十三条  贷款发放以后,贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用,是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵(质)押物品有无变化,检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。

第三十四条  在借款合同有效期内,借款人应当接受贷款人的监督管理,定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况,提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料,为贷款人定期检查了解贷款项目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。

第三十五条  贷款人要建立和完善贷款质量考核制度,对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前,目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款收息率。

第九章  附则

第三十六条  房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵(质)押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。

第三十七条  本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行,可根据本办法制定实施细则,并报总行备案。

第三十八条  本办法自颁布之日起执行。

附:二  中国银行个人住房贷款管理实施细则(试行)

第一章  总则

第一条  为促进我国住房消费的发展,规范中国银行个人住房贷款管理,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《商业银行政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《个人住房贷款管理办法》,制定本实施细则。

第二条  本实施细则所称个人住房贷款,是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房贷款可分为自营性住房贷款和委托住房贷款(原称政策性住房贷款)。

本实施细则所称自营性住房贷款,是指贷款人用银行自有资金向借款人发放的用于购买住房的贷款。

本实施细则所称委托住房贷款,是指贷款人受房改资金管理机构委托,用住房公积金等房改资金向借款人发放用于购买普通自用住房的贷款。

第三条  本实施细则适用于中国银行国内分支机构(港澳分支机构除外)的住房信贷业务。

第二章  贷款对象及条件

第四条  贷款对象。个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条  个人住房贷款申请人必须同时具备下列条件:

(一)具有城镇常住户口或有效居留身份。

(二)具有稳定的职业和经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。

(三)具有购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证。

(四)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为住房的首期付款;享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。

(五)有中国银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

(六)贷款人规定的其他条件。

第三章  贷款申请与审批

第六条  自营性住房贷款的申请与审批。申请银行自营性住房贷款,借款人应直接向房地产信贷业务部门提出借款申请。房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起,应在三周内向借款人正式答复。贷款人按照规定的审批程序进行审查批准。

第七条  委托住房贷款的申请和审批。委托住房贷款由借款人向房改资金管理机构提出贷款申请,房改资金管理机构对贷款进行初审。初审合格后,房改资金管理机构将贷款资料移送受托银行调查。受托银行对购买行为的合法性、担保条件、偿还能力等方面提出调查意见,交房改资金管理机构复审,房改资金管理机构根据受托银行的意见审批贷款,并与受托银行签订委托合同,签发委托贷款通知。受托银行与借款人办理有关手续。

第八条  个人住房组合贷款的申请和审批。个人住房组合贷款是委托住房贷款和银行自营性住房贷款的结合,即当借款人申请的房改资金管理机构委托银行提供的委托住房贷款不足以购买住房时,银行用自有资金发放自营性住房贷款,以解决借款人购买住房所需的资金。委托贷款和自营贷款按照各自审批程序分别办理。

第九条  借款人申请个人住房贷款必须提供以下资料:

(一)具有法律效力的身份证件(指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)。

(二)有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄簿的原件及复印件。如已付款,应提供购房价款30%以上的付款证明原件及复印件。

(三)符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其他批准文件。

(四)拟办抵押、质押、保证或保险的材料,如权属证明、评估报告、有处分权人同意抵(质)押的证明、有权部门出具的抵押估价证明、保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资格证明及财务资料、保险单或保险合同等。

(五)申请委托住房贷款的,需持有住房公积金管理部门出具已缴纳公积金的证明材料。

(六)贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十条  贷款人要重点审查借款申请的如下内容:

(一)借款人的身份和资格;

(二)借款人提供资料的真实性及合法性等;

(三)贷款用途;

(四)借款人的偿还能力;

(五)借款人的担保和保险情况。

第十一条  房地产信贷业务部门负责对借款申请进行调查和初审,对调查材料和初审报告的真实性和准确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进行复审,提出贷款审批意见。

第十二条  个人住房贷款批准后,房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签署借款合同,办理用款、抵押、公证、保险等手续,缴付各有关费用。经审查不合格的个人住房贷款申请材料应尽快退还申请人。

第十三条  在办理贷款手续时,为保证有关资料和贷款手续的合法性,可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括:抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验、贷款催收等。

第四章  贷款条件的确定

第十四条  贷款币种。自营性住房贷款可以使用人民币和外币,使用外币的贷款对象应是有较高经济收入及有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等,且有可靠的担保。

第十五条  贷款数额。住房贷款的数额不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值,同时不得超过贷款行规定的最高限额。使用委托住房贷款购买住房的,贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍。

第十六条  贷款期限。贷款人在确定贷款期限时要综合考虑借款人的经济收入状况、保证或抵(质)押物状况、保险公司状况等因素合理确定贷款期限。人民币贷款期限最长不超过20年,外币贷款期限最长不超过5年。

第十七条  贷款利率。自营性住房贷款利率和委托住房贷款利率均执行中国人民银行的规定利率。用银行外币资金发放的个人住房贷款,执行中国银行公布的相应档次贷款利率。

(一)用信贷资金发放的人民币个人住房贷款利率,按中国人民银行法定贷款利率(不含浮动)减档执行,即贷款期限为1年期以下(含1年)的,执行半年以下(含半年)法定贷款利率;期限为1~3年(含3年)的,执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3~5年(含5年)的,执行1~3年期(含3年)法定贷款利率;期限为5~10年(含10年)的,执行3~5年(含5年)法定贷款利率;期限为10年以上的,在3~5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%.(二)用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1~3年(含3年)的,加1.8个百分点;贷款期限为3~5年(含5年)的,加2.16个百分点;贷款期限为5~10年(含10年)的,加2.34个百分点;贷款期限为10~15年(含15年)的,加2.88个百分点;贷款期限为15~ 20年(含20年)的,加3.42个百分点。

第十八条  个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,执行贷款合同约定的利率,遇法定利率调整时不分段计息。贷款期限在1年以上的,如遇法定利率调整,则于下年初开始作出相应调整。

第十九条  担保方式。贷款行要根据具体情况选择个人住房贷款的担保方式,可以是:

(一)以借款人或第三者(包括法人和自然人)的财产作质押。

(二)以借款人或第三者(包括法人和自然人)的财产作抵押,包括用本贷款购买的住房作抵押。

(三)第三方连带责任保证。

(四)保证结合物的担保。借款人提供的抵押或质押物价值不足贷款金额部分可以另加第三方连带责任保证。

个人住房贷款管理办法篇4

摘要:住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体,已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式,但随着信贷规模的不断扩大,贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险,采取有效的风险规避方式,促使住房公积金贷款稳健发展,为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。

关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

(一)运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。

(二)政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。

(一)确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。

(二)建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

(三)采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。

(四)采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。

(五)加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

个人住房贷款管理办法篇5

    关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式

    住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方式显得格外重要。

    一、住房公积金贷款管理风险的形成

    住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

    (一)运行体制带来的管理风险

    国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

    1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。

    2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。

    3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。

    4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。

    (二)政策取向和金融市场形成的管理风险

    由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。

    1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。

    2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

    3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。

    4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

    二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

    住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。

    (一)确立房改资金管理中心主导地位

    解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。

    (二)建立贷款风险监管体系

    建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

    (三)采取相关配套政策措施

    1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。

    2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。

    3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。

    (四)采取相关配套还贷措施

    房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。

    1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。

    2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。

    (五)加强贷款抵押审查力度

    住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:

    1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

    2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

    3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。

    4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

    住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

    参考文献:

    1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).

    2、范纯建.借鉴银行经验加强住房公积金贷款的风险管理[J].科技信息,2006(1).

个人住房贷款管理办法篇6

关键词:住房公积金;贷款风险;防范措施

中图分类号:F83 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2014)09-00-01

一、住房公积金贷款风险的种类

(一)贷款人偿债能力的风险

住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。因此,住房公积金的政策特性就决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大缴存住房公积金的职工。这部分职工的家庭收入基本能满足其还贷的要求,随着我国企业劳动用工制度的改革,职工已不像以前有一个稳定的“铁饭碗”撰在手里,随时都有被解雇的可能,这样,这部分职工会因为突然的失业导致收入减少而不能正常偿还住房公积金贷款而存在潜在的逾期风险。

(二)委托银行带来的风险

根据《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金管理中心不能办理金融业务,住房公积金贷款只能委托住房公积金管理委员会指定的委托银行办理,其风险由公积金管理中心承担。在实际操作中,受托银行认为只要委托人和借款人双方协商一致就可以了,所以委托银行在监督方面就会放松自己的警惕,有可能签订的《借款合同》会失去真实性、合法性,同时房屋他项权利证的合法有效也难以得到保证。因此会造贷款人和抵押物失真风险。

(三)开发商的诚信风险

目前我市住房公积金贷款的大部分来至商品房的期房贷款,根据贷款操作规程和相关规定,必须在商品房主体工程封顶时才能贷款,但实际操作中是在开发商拿到《商品房预售许可证》时就可以抵押担保贷款,部分开发商在拿到《商品房预售许可证》时,可能主体才是框架结构,就可以申请住房公积金贷款。个别缺乏诚信的开发商由于挪用资金问题或其他原因导致工程不能按时竣工使购房户不能按时入住,甚至出现项目“烂尾”工程,从而导致购房户解除购房合同并拒绝偿还住房公积金贷款,将开发商的合同纠纷转嫁给贷款方造成贷款风险。

(四)借款人信用风险

由于目前我市住房公积金管理系统还没有建立个人信用征用系统,对于个人信用的核心内容如:当前负债情况,信用记录等相关信息还无从考察,即使借款人向多家银行借款也不得而知。这样由于借款人的债务过多而造成的恶意逾期会造成贷款无法回收的风险。

(五)还款期限风险

由于住房公积金贷款主要针对中低收入家庭,这样使贷款的年限基本都在10年以上,还款期限越长,未知因素就越多,抵押物的自身价值变化也越大,贷款风险就会增加。

(六)抵押物处置风险

一是由于我国现行法律、法规的不健全,在借款人出现违约时,对抵押住房难以执行到位,抵押不易实现。二是由于某些原因,以前发现的优先索偿权行使困难。三是由于估价的原因,处置抵押物时的估价低于设置时的估价或拍卖收益低于未还贷款而造成的损失。

(七)国家政策调控风险

国家政策调控风险主要来至房产市场过度高扬或过度低迷时,通过相关政策的出台来调控房价,保持国家各项政策的稳定。当出售的房屋价格与其价值违背过大时,就会适时的调整政策来控制。当房价上扬时,风险较少,而房价走低时,就会带来逾期贷款或恶意不还贷款的风险。

(八)不可预见性风险

不可预见性风险主要来至火灾、水灾等自然灾害造成的抵押物的灭失或借款人、保证人因疾病、车祸等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等,从而无法偿还贷款的风险。

二、防范措施

(一)严格审查贷款资料,根据其贷款偿贷能力确定贷款额度和年限

贷款人是否具有贷款资格和偿贷能力是办理住房公积金贷款的基本条件。在审查贷款资料的时候,要严格核实贷款人的单位性质、公积金缴存情况、家庭收入、以及购房的目的是用于自住住房。应该对办理住房公积金贷款的职工进行偿贷能力等级划分。通过合理的等级划分,控制贷款额度和贷款年限对防范贷款风险有一定作用。

(二)建立个人信用体系

逐步建立个人信用档案,并同中国人民银行个人信用体系联网,对个人信用信息进行共享。能从该系统中了解贷款人的基本资料和经济信息。对其已经多次贷款目前还有未还清的帐务了解或者其以前贷款并还款的相关信息,适当调整其贷款额度,防范恶意贷款带来的风险。

(三)前台受理人员告知制

前台接件工作人员应该对每一位来办理公积金贷款业务的职工详细解释借款合同签订后双方的权利和义务,对不履行还款义务会带来的利害关系以及应该承担的相关法律责任应明确告知借款人,防止借款人恶意逾期还贷。

(四)建立对委托银行的监督机制

公积金中心应建立相关的规章制度,同时要与受委托的银行签订《住房公积金贷款业务委托协议书》和《住房公积金委托业务考核评分标准》,同时要不定期对委托银行发放的贷款进行抽查。中心贷款部门应与委托银行保持信息的通畅,随时了解借款人的状况以便做好风险防范工作。

(五)建立开发商连带保证制度

住房公积金贷款大部分都为期房抵押贷款。借款人凭商品房买卖合同和交款收据到房产管理部门办理抵押预登记手续,再开发企业担保,就可以到银行办理放款手续。待房屋、土地两证办理并进行抵押登记后,抵押权人才能换发《房屋它项权证》。并强制开发商尽快的给购房户办理房屋两证并换发《房屋他项权证》。为避免保证责任流于形式,建议要求开发商在保证期间承担连带经济责任。

(六)严格个人住房贷款的抵押管理,防范抵押风险

严格审查抵押房屋的合法性,对产权不明或抵押比例不清的,不予办理贷款手续;对用期房抵押贷款的,一定要审查开发商的资质、五证和抵押楼盘的施工进度情况。

(七)建立逾期贷款分类预警机制及逾期贷款催收管理办法

个人住房贷款管理办法篇7

*以来,我国住房金融业务快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了重要作用。但也出现了部分商业银行放松信贷条件,违规发放住房贷款的情况,甚至出现“零首付”个人住房贷款现象。为整顿住房金融市场秩序,规范住房金融业务,防范住房贷款风险,促进住房金融进一步发展,现就有关要求通知如下:

一、严格审查住房开发贷款发放条件,切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目,企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%,开发项目必须具备“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)。商业银行应对住房开发贷款实行统一科目管理,防止住房开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目;要按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放,并通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售款项,及时收回住房开发贷款本息;严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证,坚决制止骗取银行信贷资金的行为。对有欺诈经营行为的住房开发企业,商业银行不得对其发放贷款,其销售在住房办理个人住房贷款也应予以严格控制。

二、强化个人住房贷款管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款。中国人民银行重申,商业银行发放个人住房抵押贷款,应严格评估抵押物的实际价值,落实抵押登记手续,贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况,注意防范与期房相关的特定风险。商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准。

三、规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房低押贷款的抵借比得超过60%,贷款期限最长不超过10年,所购商业用房应为现房。

四、进一步改进住房金融服务。商业银行在防范信贷风险的前提下,应完善贷款审批程序,提高工作效率,拓展信贷业务品种在规定的业务范围内提供多种形式的服务。

个人住房贷款管理办法篇8

关键词:公积金 贷款 政策调整 作用

中图分类号:F830.572 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2011)11-203-01

太原市住房公积金管理中心成立于2003年6月,目前在太原市市区内下设分理处10个,是太原市政府主管太原地区住房公积金和其他政策性住房资金、独立承担民事责任、不以赢利为目的直属事业机构。管理中心自成立以来,不断加强对住房公积金的管理工作,认真采取各种有效举措,在满足职工住房消费需求,促进太原市房地产市场健康发展,构建和谐社会等方面发挥了积极作用,为太原市的经济和社会发展作出了积极的贡献。

为满足广大缴存职工不断增长的住房消费需求,支持太原市房地产行业健康发展,管理中心积极调整工作思路,不断改进工作方法,大力推进住房公积金个人贷款工作。截至2010年底,累计发放住房公积金个人贷款30547户,发放金额32.10亿元,为数万户职工圆了“住房梦”。此外,管理中心还根据太原市的实际情况,及时调整贷款政策,拓宽贷款品种,加大贷款力度,为更多的住房公积金缴存职工贷款提供了便利。

1.调整并进一步理顺了贷款工作流程。为了提高贷款办理时效,给职工贷款购房提供最大方便,管理中心将贷款审批权限下放到各分理处,将原来由管理中心和受委托银行双重审批,改为各个分理处自主审批,受委托银行只负责根据审批结果发放公积金贷款。贷款流程调整后,减少了工作环节,将原先办理贷款的时间从至少30天减至最多15天,大大缩短了贷款办理周期,极大地方便了贷款使用人。在此基础上,管理中心制定并不断完善了《贷款档案管理办法》、《贷款责任认定办法》等一系列配套的规章制度,完善了工作步骤,优化了贷款工作流程。

2.管理中心结合太原市的实际情况,自2009年起,全面调整了贷款政策,增加了贷款品种,简化了各种手续。目前,管理中心共有六个贷款品种,分别为:(1)商品房贷款;(2)经济适用房贷款;(3)拆迁房贷款;(4)二手房贷款;(5)装修贷款;(6)商转公贷款(商业贷款转公积金贷款)。

3.中心对申请贷款的借款人的条件也有了适当的放宽,主要表现在:(1)住房公积金连续足额缴存住房公积金满6个月以上,且借款人及其配偶均无住房公积金贷款债务、未向其他公积金借款人提供过贷款担保或辅助借款,对于新参加工作的职工,可放宽到3个月以上。(2)借款人不仅可以是本人,也可以是与房屋所有权人或房屋使用权人共同居住的直系亲属。(3)具有购买、建造、翻建、大修和装修自住住房的有关手续及土地、建设、规划等部门的批准文件和规定比例的自筹资金。(4)在山西省其他地市正常缴存住房公积金的职工,在太原市购买商品房也可在我中心贷款,太原市职工在外地购买商品房也可以在太原市住房公积金中心贷款。

此外,太原市住房公积金管理中心新的贷款政策可以说是最大限度地拓宽了贷款条件,首先从贷款条件上,将借款人的公积金缴交时间由一年调整为6个月,刚参加工作的只要正常缴存3个月即可具备贷款资格;同时,对于在太原市购房的省内其他地市职工也可贷款,此项规定不仅在山西省,即使在全国也是不多见的。例如,某职工在大同工作,住房公积金也在大同市住房公积金管理中心缴交,如果他在太原市购买了一套商品房,只要拿上大同市住房公积金管理中心出具的正常缴交的证明,即可在太原市按照太原市住房公积金管理中心的规定办理贷款。同样,太原市的职工如果在北京市购房,也可以在太原市办理住房公积金贷款。其次,此次调整借款人不仅限于购房者本人,也可以是同一户籍下的直系亲属,例如,购房时用的子女的名字,但子女没有住房公积金,但其父母有住房公积金,如果他们是在同一户籍下的话,即可以用父母的名义贷款。以上几项政策,不仅扩大了借款人的覆盖面,也增加了太原市住房公积金管理中心的影响,更是方便了公积金缴存人。

4.提高了贷款最高额度。由原来的最高35万元调整为45万元,其中:(1)以《房屋所有权证》抵押为保证方式,贷款额度不能超过房屋评估价的70%;(2)以质押担保为保证方式的,贷款额度不能超过质押权利凭证票面价值的90%;(3)以购房类申请贷款的,贷款额度不能超过购房合同总价的80%;(4)以装修类申请贷款,贷款最高额度与所申请装修住房的面积挂钩。其中,100平米以下,装修贷款的最高额度为20万元;100平米以上,装修贷款最高额度为30万元。贷款额度不能超过装修合同的费用总价。贷款额度不能超过所抵押房屋评估价格的70%;(5)以商转公贷款类申请贷款,贷款额度在不超过原商业银行贷款额度的前提下,可在原商业贷款剩余本金的基础上追加5万元装修贷款。贷款的额度最高定为45万元,这是结合了太原市居民的收入水平、太原市的房价水平制定的,这个额度已基本上能满足市民的正常需求了。

5.关于贷款期限,依据中国人民银行的有关规定由借贷双方商定,但最长不超过30年,原则上贷款期限加借款人年龄不超过借款人的法定退休年龄。

6.在贷款担保方面也作了更为详尽的规定,丰富担保内容,从最大程度上方便贷款使用人,目前主要有五种担保方式,借款人可以选择其一:一是房产抵押,借款人可用自有、共有或第三人所有的住房抵押进行贷款。贷款业务品种中二手房贷款、装修类贷款仅限以自有、共有住房为抵押的保证形式。二是售房单位(开发商)阶段性保证加房产抵押,借款人在所购新房未取得房产证阶段由售房单位(开发商)提供阶段性的保证,交纳10%的风险保证金;房产证一经办妥由售房单位(开发商)统一办理借款人的房产抵押,退还保证金。三是自然人阶段性保证加房产抵押,借款人在所购新房未取得房产证阶段可由两名以上公积金缴存人提供阶段性连带责任性的保证,用于保证借款人在房产抵押办理前按时足额偿还贷款,并自愿冻结公积金账户;房产证一经办妥抵押后,解除公积金冻结,需要注意的一点是,保证人所在单位必须为太原地区行政事业单位,且各保证人在太原市住房公积金管理中心的公积金缴存余额总额需不低于借款人借款总额的10%,保证人预计剩余缴存年限不短于5年;采用自然人阶段性保证加房产抵押需要签定《自然人阶段性连带责任保证书》。

自然人阶段性保证加房产抵押一项,是贷款政策中对担保方式的新突破,新增加的这项要求借款人找两个太原市的行政事业单位的自然人做担保,只需将担保人的住房公积金冻结,等借款人将房产证办妥抵押后,解除担保人的冻结。此项政策借款人办理时不需支付担保费、评估费等,可以缓解借款人的经济压力,同时,由于不需要办理房产抵押,因此,大大缩短了从受理到放款的时间。四是担保公司担保,可以由管理中心认可的担保公司为借款人提供贷款全程的连带责任担保。五是质押担保,借款人可以用国债、商业银行存单等公积金中心和受委托银行认可的有价证券作为质押物。

总之,太原市住房公积金管理中心此次贷款政策的调整力度很大,扩大了贷款覆盖面,增加了品种、调高了额度,放宽了条件,减少了报备材料,降低了职工支出。笔者相信,随着广大群众对住房公积金贷款的认识越来越深入,住房公积金贷款的优势将越来越明显,住房公积金在解决广大缴存职工住房需求上的作用将越来越大。

参考文献:

1.住房公积金管理条例

2.太原市住房公积金贷款管理办法.并公积金[2009]27号

3.太原市住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人贷款业务的通知.并公积金[2009]21号

(作者单位:太原市住房公积金管理中心 山西太原 030006)

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