个人购房合同范文
时间：2023-02-23 16:43:38
个人购房合同范文第1篇
售房方（甲方）
身份证号码：
购房方（乙方）
身份证号码：
关于乙方向甲方购宜，双方经协商，达成协议如下：
一、房屋具体情况：
1、位置：**市**区**县**小区**楼**单元**号
2、房屋类型**，建筑面积**平方米，结构**楼层 ，房屋走向：**，房屋形状：**，用途**.该房产的总占地面积：**.
3、该房产连同地产总计房价*拾*万*千*百*拾*元整。
二、甲方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由甲方负责处理。
《房屋所有权证》书证号：
土地证编号：
三、房屋四界：东： 西：南： 北：
四、付款方式：
（1）该房产总价格为人民币叁拾柒万元整，协议签定之后，首付拾万元订金。
（2）甲方完全搬走之后，再付款人民币贰拾万元。
（3）房产产权转让手续顺利办完之后，再付清剩余柒万元。
五、甲方应有手续证明，所售房屋质量过关，并非危房。
六、甲方应保证所售房产、地产与周边四邻及其他单位没有所有权纠纷。
七、乙方属于残疾人福利事业，在购房过程中，甲方应该向有关部门协调，减免或免除房屋交易税、土地交易税和其他费用。
（1）甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费；承担公证费、协议公证费。
（2）乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
八、甲方应给乙方协调大门的位置及免除重建大门、重新安装水表、电表的费用。
九、甲方帮助乙方和郾城区药监局共同协调化粪池、下水道等共用设施的使用方式。
十、乙方购买甲方该项房产，所有费用均属于XX个人出资购买，其所有权完全属于XX个人所有。
十一、附件
（一）《房屋所有权证》
（二）《国有土地使用证》
（三）卖方上级主管部门或房产主管部门允许卖房的批文。
（四）该项房产的房地产评估报告。
（五）该项房地产的结构、层高、形状、土地面积、四邻测绘图纸。
十二、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
十三、 本协议壹式（ ）份，甲方（ ）份，乙方（ ）份，
甲方：（单位签章）
乙方：（签字签章）
代表：（签 字）
年 月 日
年 月 日
个人购房合同范文第2篇
【一】
卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在广南县八宝米交易市场_____ 号拥有的房产(住宅)，占地面积为50平方米，建筑面积为190平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为：总价：人民币_60万_元整(大写：陆拾万圆整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 _10万__元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
甲乙双方同意以两次付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币10万(拾万圆整)给甲方，剩余房款人民币50万元(五拾万圆整)用住房公积金贷款付给甲方。
第四条 税费分担： 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担承担。
二,甲方承诺:
1 向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。
2 保证对出售的房屋拥有独立产权，与任何人无异议。
3 保证该出售房屋未予出租。
4 自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人(若违反则至少支付给乙方所交定金的2倍)。
5 按照前述业务的需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续。
6 在办理产权过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
三 乙方承诺:
1 保证按要求付清房费，以贷款清还。
2 按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续。
4 在办理房屋过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
四 违约责任
1 甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。 2 乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。
五 协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
六 协议自双方签字或盖章之日起生效。
七 协议壹式两份，双方各执壹份。
甲方：
乙方：
年 月 日
【二】：
甲方：
身份证号码：
乙方：
身份证号码：
经甲乙双方共同协商，就因乙方向甲方购宜，为保证双方的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，特签订以下合同：
一、甲方将其自建房屋(建筑面积 平方米，位于第 层 套)以总价 出售给乙方。乙方自愿以上述价格向甲方认购该房屋。
二、甲方承诺:
1、水电安装到户(入户的相关费用由乙方承担)，门面及住房门窗安装到位(注：门只安装入户门)。
2、毛墙粉糊，外墙一律由甲方按房屋构造整体粉糊。
3、地板处理可根据乙方要求，经甲乙双方协议处理。
4、一年内房屋出现质量问题，一切后果均由甲方承担。
5、乙方购买了该房屋后，拥有完全的所有权，甲方不能干扰乙方以后的出租或出售。
三、乙方承诺:
1、保证按要求付清房款。
2、按相关要求不改变房屋的结构，若乙方在房屋装修时，改变房屋整体结构造成房屋主体出现坍塌，裂缝和在安装中因水路安装引起的渗漏一切后果均由乙方一律承担。
3、保证在购房合同满一年时把剩余保证金 一次付清。
四、违约责任
1、甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿所购房屋总价5%的违约金。
2、乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿所购房屋总价5%的违约金。
五、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效，具有同等法律效力。
甲方(签字)：
乙方(签字)：
个人购房合同范文第3篇
[关键词]限购令；履行障碍；溯及力；不可抗力
[中图分类号]D923.6[文献标识码]A[文章编号]1008―1763（2013）03―0143―06
物价随市场供需变化在合理区间内波动，既是市场经济条件下的正常经济现象，又是市场配置资源的主要方式。但是，市场机制的不健全又会造成物价的非理性上涨，物价非理性上涨产生的通货膨胀，不仅关系到老百姓日常生活的方方面面，而且会对经济平稳、正常运行造成损害。因此，政府有责任运用财政、税收和金融等手段来调节市场需求，引导物价合理波动，弥补市场机制缺陷，甚至在需要的时候，采取必要行政手段对非理性上涨物价进行控制和干预。近来，地方政府为了配合中央政府调控非理性上涨的房价，先后出台了适应本地区经济条件的限制房屋买卖的相关规定，统称政府限购令。
政府限购令是否属于广义上的法律，应该根据《立法法》进行判断，从目前各地出台的限购令来看，多数可以认定为地方政府规章，本文对限购令的相关内容探讨，均以限购令属于广义的法律为前提。政府限购令产生的影响有两个方面：一是对未来房价走势及其未来房地产行业的影响，限于篇幅，在此不展开讨论；二是对已经生效但尚未履行的购房合同当事人利益的影响，主要体现为限购令能否成为购房合同“履行障碍”。
“履行障碍”是一个来自德国的概念，在中国基本上是不使用这个概念的，而是使用“违约”及其他概念。（见[中]韩世远、[日]下森定主编：《履行障碍法研究》，法律出版社2006年版，第1页。）我们在研究限购令对购房合同履行的影响，觉得直接使用“履行不能”这一中国法上固有概念（如《合同法》第110条第项、第117条和第118条），难以准确表达合同履行因限购令受阻的真实状态，故在此借用“履行障碍”这一概念。实践中，对于限购令生效前尚未履行的购房合同是否需要执行限购令，不同利益主体认识不一，不同地区的不动产登记机构做法也不相同。基于政府宏观调控、抑制通货膨胀的客观需要和保护合同利益双重考量，本文以限购令溯及力与不可抗力的适用为视角，对限购令生效前购房合同履行的相关问题进行有益探讨，为政府通过限购令调控房价的决策提出建设性建议，以求教于方家。
一限购令的效力：保护公共利益
和个人利益的困惑
限购令是否可以阻碍其生效前已经生效的合同履行（即限购令的溯及力问题），虽然属于法的效力问题，但其背后却体现了保护公共利益和个人信赖利益的困惑。限购令是政府针对非理性上涨房价采取的一种行政调控措施，由于物价非理性上涨造成的通货膨胀，不仅损害消费者利益，还危及国家的经济安全，因此政府出台限购令可谓是保护公共利益的具体体现。限购令生效前，购房者基于当时法律规定订立的购房合同，尽管在限购令出台后尚未履行，由于政府依职权改变原来的法律状态，致使购房者不再符合限购令的购房条件，但当事人对于建立在当时国家法律、法令等之上的信赖利益，即对原法律状态的合理期待和正当的信赖而具有的利益，仍然应该受到保护。“人民因相信既存之法秩序，而安排其生活或处置其财产，则不能因嗣后法规之制定或修正，而使其遭受不能预见之损害，用以保障人民既得权，并维护法律尊严。”[
Symbolq@@ ]但当事人基于既存法律秩序而为一定行为所生信赖利益，属于个人利益，基于公共利益的考量，在一定程度上可以受到法的溯及力的限制。而现代社会，在法的溯及力问题上，确立了“法不溯及既往和有利追溯”原则，从而佐证了个人基于法律信赖所生利益同样应该保护为法律所认可。根据我国《立法法》第84条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”限购令对于已经生效尚未履行的合同是否具有溯及力，显然可以有两种选择。但是，限购令选择无溯及力时，限购令在保护购房者个人合同信赖利益的同时，由于购房合同对外缺乏必要的公示性，一些不法之人会假借合同之名规避限购令强制性规定，导致国家调控房价政策形同虚设，损害社会公共利益。反之，限购令对于其生效前已经生效但尚未履行的合同，且当事人不符合限购令要求的禁止履行，即限购令具有溯及力，难免又会出现保护公共利益的同时，损害了当事人正当的合同信赖利益。
综上所述，限购令对其生效前已经生效的合同的影响，对于限购令而言，并不是一个简单的法则问题。因此，对限购令影响合同的评价，并不仅仅取决于限购令是否采取了某种法律规范的形式，而是取决于它是否符合法自身以外的目的，即公共利益与个人利益平衡和保护。对于公共利益与个人利益冲突的抉择，决定于人们的价值标准，持不同理论者会提出不同的解决方案，限于篇幅，在此不再赘述。由于限购令对其生效前已经生效的合同履行不构成履行障碍，存在限购令强制性规定被规避的风险，危害公共利益，即不特定的消费者利益。基于以上现实，我们认为，不能放任出限购令生效前购房合同的自由履行，这是确定。但由此会产生两个问题：一是采取何种方式对合同自由履行进行限制，以防范限购令的强制性规定被规避；二是被限制履行的合同如何处理。
二防范限购令被规避的最佳方式：
限购令溯及既往的适用
（一）防范合同履行结果损害国家利益和公共利益的最佳方式
根据《合同法》的127条规定，行政机关依照法律、行政法规的规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，享有监督和处理的职权。
履行限购令生效之前的购房合同损害社会公共利益的判断标准，确实是一个深刻的理论问题，为了不使本文内容过于庞杂，避免对此问题的探讨过于偏离本文的主题，我们对此问题简单化，具体标准由法律规定，或者由国家机关依据法律规定进行解释确定。其监督职权可以体现为对每一个具体购房合同的履行进行审查，对于履行结果损害公共利益的购房合同，尤其是规避限购令的合同，通过拒绝变更登记的具体行政行为，可以达到防范当事人滥用合同自由原则，进行规避限购令强制性规范的目的。但实践中，对购房合同的具体行政审查有形式审查和实质审查两种，而形式审查难以真正防范利用合同行为规避限购令，而要求行政机关对数以万计的购房合同进行实质审查，即使实践中存在可行性，但公共行政成本之高可想而知，这明显违背了“公共利益的最大化对应着‘效率优先’原则”。
关于“公共利益的最大化对应着‘效率优先’原则”基本内容，具体可参见张千帆、赵娟、黄建军著：《比较行政法-体系、制度与过程》，法律出版社2008年版，第16页以下。而限购令对其生效前合同行为的溯及既往的效力正好符合这一原则，但限购令溯及既往的效力，是否违反《立法法》第84条确立的“法不溯及既往”的一般规则，这是在限购令具有溯及力之前，必须要解决的问题。
（二）限购令溯及既往的正当性及其适用
1.限购令溯及既往的正当性
法的溯及力不外乎有溯及既往或不溯及既往两种形态。通说认为，溯及既往，系指法律适用于它生效以前所发生的事件和行为；反之，则为不溯及既往。在现代社会，在法的溯及力问题上有两个通行的原则，即不溯及既往和有利追溯，我国《立法法》第84条也确立了不溯及既往的一般规则和有利追溯例外规则。其实，“有利溯及”的规则，从法律解释的角度可以有两种理解，一是指法溯及既往有利于行为当事人的利益；二是指法溯及既往有利于公共利益。因此，狭义的“有利溯及”仅指前者，广义的“有利溯及”除包括有利于行为当事人的利益外，还包括有利于公共利益。对于《立法法》第84条是否允许“立法者基于公共利益的考虑制定溯及既往的法律”，认识上有分歧，分歧产生于对该条“但书”内容的理解，
《立法法》第84条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”即但书中的“公民、法人和其他组织”是否仅限于行为当事人，如果不限于行为当事人，即我国《立法法》确立了“有利追溯”和“公共利益追溯”两个例外规则。当然，如何正确理解该条的立法本意，有待于立法机关出台相关解释。但我们认为，限购令对其生效前的购房合同溯及既往，其有利与否判断标准完全不同于刑法，因为刑法实行“罪刑法定”原则，于是“罪的有无和刑的轻重”是判断“有利追溯”的唯一标准。而购房行为属于市场中的交易行为，行为双方当事人利益的实现本来就是一个博弈过程，当限购令溯及既往不能同时有利于双方当事人利益时，应当以有利于谁的利益作为溯及既往的判断标准，使得“有利溯及”的标准在此适用产生困惑；其次，由于不同购房者的购房目的不同，同一购房行为被禁止或者被允许，对不同行为人有利与否的判断也会截然不同。由此可见，在市场经济中，“有利追溯”作为法律（或法令）对市场博弈行为溯及既往的例外规则，其标准并不具有唯一性。因此，将有利于公共利益作为限购令溯及既往的另外规则，并不有悖于“有利溯及”的本质要求。另外，为了避免个人博弈行为的结果对公共利益的冲击，为了确保政府对难以预料的市场变动行为管理不失控，在市场经济中，将“公共利益追溯”视为政府法令具有溯及力的例外规则具有正当性。这也是行政具有效率和为公益而服务的必然要求，否则，政府对一些特殊领域的调控和管理活动将无法实现。“行政政策可以随着变化的环境而变化，包括随着政府政治复杂性的变化而变化。作出这种变化的自由与我们政府的宪法形式是一致的。当行政政策发生变化，而这一变化又是以部门通告来的……曾经引发的任何合理的期待……都会因某个提前的通告而幻灭。”[
Symbols@@ ]因此，即使《立法法》第84条将“有利追溯”作为我国法律溯及既往的唯一例外规则，限购令以有利于公共利益而溯及既往，不能被认为违宪而无效。
《立法法》第84条关于法的溯及力的规定，这是我国首次在宪法性法律文件中对法的溯及力问题作出的规定。因此，对《立法法》第84条的违反，即可视为违宪。
2.限购令溯及既往的适用范围
在讨论政府限购令具有溯及力的正当性后，限购令对其生效前合同具有溯及力的范围仍然是一个值得理论研究的问题。限购令不溯及既往的结果是唯一的，即限购令生效前所有的购房合同不受限购令的影响。但限购令溯及既往却有两种不同的选择：一是对限购令生效前的购房合同不加区分，其效力或者履行一律由限购令决定；二是对限购令生效前购房合同进行区分，只是部分购房合同的效力或者履行受限购令影响。前者属于法的溯及既往的一般规则，而后者属于法溯及既往的例外规则。这两者的优劣在于，不加区分的溯及既往，对不同利益的保护难以兼顾，唯恐有失公平，而部分溯及既往恰好能够弥补前者的不足。法律（或法令）对其生效前的事件或行为部分溯及既往，我国有立法先例，如《刑法》第12条关于溯及力的规定即属于部分溯及既往，即对根据新法不认为是犯罪的行为和处刑较轻的犯罪行为具有溯及力。还有2001年12月21日公布的《关于民事诉讼证据的若干规定》第83条也确立了部分溯及既往规则，即《关于民事诉讼证据的若干规定》对“案件事实发生在司法解释施行之前，但于司法解释施行之后”可以适用。限购令是选择全部溯及既往，还是部分溯及既往，取决于对不同利益的衡量和保护。限购令对其生效前的合同不加区分的溯及既往，虽然有利于公共利益的保护，但这种对公共利益的保护却是以牺牲个人利益为代价。而限购令对其生效前购房合同部分具有溯及力，保护公共利益的同时，也可以最大限度地保护个人利益。但是，限购令对其生效前部分合同溯及既往的标准确定，要符合“合同履行不规避限购令”的原则，这就要求要使限购令对其生效前合同无溯及力，就必须能够有效、充分证明合同在限购令生效前成立的真实性。由于购房合同主要是规范当事人之间的利益，一般不会涉及他人利益，对其何时成立及其存在与否，即购房行为发生与变动，只要当事人认可或者自己能够证明即可，法律不要求合同本身对外具有公示性。正是合同对外缺乏必要的公示性，为行为人规避限购令提供了可能性。显然，对于购房合同真实性进行自证的方式，不能达到我们提出“有效、充分证明”的要求。反之，对外具有公示性的合同，如预告登记的购房合同、办理公正的购房合同等，可以认定达到“有效、充分证明”的要求。由于对于合同的公示性或者公示方法问题，鲜见有理论研究，对具有公示性合同的类型易滋生困惑。公示原则及公示方法是物权法中的概念，有其固有的内涵。所谓物权的公示，是指以公开的、外在的、易于查知的适当形式展示物权存在和变动的情况。[
Symbolt@@ ]根据物权公示方法法定原则，在法律尚未对合同公示方法进行规定时，我们认为，实践中，以公正、鉴定、登记、审批等特殊书面形式存在的合同，可以视为合同对外具有公示性。因此，对于限购令部分溯及既往的适用范围，可以使用两个除外规则来解决，即“以上列举的对外具有公示性的合同除外”和“当事人充分、有效证明的合同除外”。
三破解合同履行障碍的途径：
不可抗力的适用
（一）破解合同履行障碍的先决问题
限购令生效前的购房合同不符合限购令的要求，且被限购令溯及既往的合同如何处理，其先决问题是：限购令溯及既往，购房合同是无效还是不能履行？由于限购令非国务院制定的行政法规，根据《合同法解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，在限购令生效前，已经生效且不符合限购令要求的购房合同，尽管限购令对其可以溯及既往，但购房合同的效力不能因为限购令溯及既往而无效。
刘凯湘、张海峡：《论不可抗力》，《法学研究》，2000年第6期；韩世远：《履行障碍法的体系》，法律出版社2006年版，第39页；龚赛红，李婉丽主编：《合同法》，中山大学出版社2007年版，第302页。我们认为，法律作为合同不能履行的障碍，显然不同于作为不可抗力的自然灾害，自然灾害阻碍合同的履行，通常表现为自然灾害本身造成主体死亡或履行标的物毁损、灭失等，最终导致合同实际履行不可能（即事实上不能履行）。而法律阻碍合同履行只能通过法的效力（或法的溯及力）对合同当事人产生约束力，致使当事人不能依据其他法律的效力履行合同（即法律上不能履行）。因此，对于理论界存在分歧的所谓的“法的不可抗力”，其实就是法的溯及力。我国也有学者使用“法律变化是否属于‘不可抗力’”的提法。[6]基于上述对法的溯及力与不可抗力关系的认识，可以得出以下结论：如果脱离法的溯及力，将“法律（或法令）是否属于不可抗力”作为一个独立的命题展开讨论或者研究，我们不难发现此种命题实属伪命题。
（二）限购令溯及既往阻碍合同履行的破解
限购令溯及既往虽然对其生效合同效力没有影响，但对合同的履行，不动产登记机构可以依据《合同法》第127条享有的监督职权，对其进行形式审查，对购房合同不符合限购令要求，且对外缺乏必要的公示性，或当事人又无法对其成立时间进行充分有效证明的，结合限购令关于溯及力的法律规定，拒绝房屋变更登记。由此产生的购房合同履行障碍，即为法的溯及力（或不可抗力）导致合同履行不能的结果。虽然，购房合同因法的不可抗力（限购令溯及既往）不能履行，合同当事人可以依法（《合同法》第117条第1款）部分或者全部免除不能履行合同的责任。但购房合同关系并不会因此而当然消灭，而是继续存在。对于继续存在的购房合同如何处理？我们认为，从最大限度保护合同当事人合同信赖利益的角度出发，在坚持真实的合同目的不落空的原则下，对因限购令溯及既往而不能履行的购房合同，应该针对不能履行的不同类型，实行相应的处理。
将履行不能加以分类，并赋予不同的法律效果，系德国19世纪注释法学派（Panddktenwissenschaft）的产物，而为德国民法所接受，我国台湾地区现行“民法”亦深受其影响。中国大陆的民法学说多继受此种理论。[2]在我国现行法的框架下，当事人一方法律上或者事实上不能履行，属于“对方可以要求履行”的除外情形（参照《合同法》第110条第1项），是为本来履行请求的例外，[2]还有学者称之为“免除继续履行的责任”。[7]显然，无论是法律规范本身，还是理论界，对《合同法》第110条第1项中“不能履行”的形态没有进行区分，一律可以解读为“免除继续履行的责任”。能否据此得出以下结论：限购令溯及既往致使合同不能履行的（法律上的不能履行），已经不再存在继续履行的问题。我们对此不敢苟同，因为《合同法》第110条属于“违约责任”的法律规范，即在合同一方已经违约，也就是不愿再履行合同的情形下，导致合同不能履行，即使是部分不能履行，法律不再要求违约方继续履行，而是承担除“继续履行”以外的违约责任。但对于“不可抗力”导致的履行不能，不能适用《合同法》第110条第1项确立的规则。虽然“不可抗力”导致的合同履行不能，与“当事人违约”后导致的合同履行不能，对于合同关系的存在均无影响，但后果并不相同，即“不可抗力”导致的合同履行不能，只有在致使不能实现合同目的时（我国《合同法》第94条第1项），当事人行使合同解除权，才发生合同不再履行的情形。反之，只要存在部分可以履行或以后可以继续履行的，一方当事人就不能随意解除合同。[8]“在英国普通法上，履行不能被纳入合同落空（frustration）的范畴，结果它只考虑整个的合同并赋予履行不能以单一的后果：合同的解除（terminationofthecontract）。至于如何处理部分的（partial）或一时的（temprary）不能，则不得而知（见BarryNicholas，TheFrenchLawofContract201-202（2nded.1992））。[9]在我国现行法中，合同因不可抗力不能履行至少有两种情况仍然可以要求履行：一是合同部分不能履行；二是合同一时不能履行。
具体的法律依据可见《合同法》第117条第1款和第94条第1项。因此，基于不可抗力对于合同履行的影响，对继续存在的合同关系的处理，除了当事人依据《合同法》第94条行使法定解除权外，合同关系并不因不可抗力部分不能履行或者一时不能履行而消灭。对购房合同因限购令溯及既往而出现的履行障碍，即我国法上的履行不能（见《合同法》第110条第项、第117条和第118条），属于何种类型的履行不能，对此进一步探讨，确有必要。
政府出台限购令的目的是对非理性上涨的房价实行行政干预，并不是为了限制商品房的自由流通，商品房自由交易的趋势并不会因此而改变，所以，限购令对住房流通的限制具有暂时性。如北京市人民政府办公厅2月15日印发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办[2011]8号）》（简称北京限购令）中规定：“对不符合限购令购房条件的只是暂停在本市向其售房”。其他地方限购令都有类似规定。由此可见，因限购令溯及既往致购房合同不能履行属于一时不能，并非永久不能。对于限购令溯及既往致购房合同不能履行是否可以认定为部分不能，理论界可能要见仁见智了。我们认为，从物权变动的视角来看，房屋使用权发生变动属于不动产物权变动，必须依法登记才能发生物权变动效力，因此房屋变更登记就成为购房合同履行的法定内容，但不是购房合同履行的唯一内容。购房合同如果已经实现的交付房屋、全部或部分支付房价，而没有办理变更登记，属于合同不完全履行，又可以称为“瑕疵履行”。如果没有履行的部分已经不能履行（或瑕疵不可补救），不管这种不能是一时还是永久，是事实不能还是法律不能，不完全履行都可以称之为部分不能。因此，对于因法的不可抗力（限购令溯及既往）导致购房合同履行不能，理论上至少有三种表现形态：一是合同全部不能履行（即我国《合同法》第94条第1项中的“不能实现合同目的”），如现在不符合限购令条件的购房者终生被禁止购房等；二是部分不能履行；三是一时不能履行。在我国限购令的框架下，购房合同不能履行应该属于后两者。所以，因限购令溯及既往而存在履行障碍的购房合同，合同当事人不能单方行使解除权解除合同关系，只能协议解除，或者部分履行（即先交付房和价款，待限购令解除后再办理过户），或者待购房者符合限购令条件后继续履行。此种处理是否还会存在规避限购令损害公共利益的情况发生，我们认为一般不会，
我们认为一般不会发生规避限购令，是指部分履行或者以后继续履行的购房者必须要有一定数量的限制，严者一套为限，松者二套为限。因为限购令的目的不是限制真正的购房者满足自身的住房需求，而是限制炒房者哄抬房价，不管是部分履行还是以后继续履行，因为没有办理过户登记，会对房屋自由流通起到临时限制作用，符合限购令的本意，且能够满足不符合限购令的购房者自住的需求。其实，在合同不违反强制性规定或公序良俗的前提下，对于某些无效合同，甚至可以采取“无效行为的转换”补救措施使之有效。
该制度肇始于罗马法，被后世私法继受。转引自韩世远：《合同法总论》，法律出版社2008年第二版，第154页，具体内容可参见施启扬：《民法总则》，台湾三民书局2000年版，第317页；[日]我妻荣：《新订民法总则》，岩波书店1965年版，第391页以下；王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年增订版，第490页以下。何况对于有效的合同，允许其变通履行，此本私法自治精神之体现，亦不存在调控政策之障碍，实属可取。
[参考文献]
[1]诚仲模.行政法裁判百选[M].月旦出版社，1996.
[2]韩世远.合同法总论[M].北京：法律出版社，2008.
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个人购房合同范文第4篇
主题词；商品房认购书，预约款，定金
引言
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。
一、商品房认购书的意义及性质
（一）商品房认购书的意义
商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。
（二）商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生将来订立一定合同的债务，原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的，这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分析。
在实践中，很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同，但是，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。
二、商品房认购书与购房合同
（一）商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
有种观点认为，商品房认购书约定了定金条款，也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为，首先，定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款，但预约款的性质仍需进一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房认购书约定的确实是定金条款，但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是，定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是购房合同的债务，而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此， 定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。
（二）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，商品房认购书具有什么样的法律效力呢？有种观点认为，在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主
要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约，具备了强制执行的效力。
（三）具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约，从而具有强制执行的效力？
从商品房解释第五条规定来看，显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为，商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容，是对认购预约成立的条件认识不清所致，也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理，无论什么种类的合同，只要其能够依法成立，就是有效的，并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然，商品房买卖合同特别是预售合同，的确在确认双方买卖意向之外，还有许多内容需要明确，这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是，鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易，只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准，就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准，我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况，笔者认为，约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式，笔者认为，本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，笔者认为，价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是，由于商品房的面积有多种计算标准，例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大，直接影响着房屋总价的确定和单价的高低，因此笔者认为，面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期，笔者认为，对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。关于交付日期的问题，笔者认为，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决；如果是预售，可以合理确定交付期限；关于第六条装饰、设备标准承诺，笔者认为，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容；即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定；如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，笔者认为，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属，笔者认为，公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜，商品房解释中做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法，笔者认为，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。关于第十二条违约责任，笔者认为，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折衷裁定；商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。
综上所述，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是，只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时，准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务，双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致，那么，准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准，保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务，同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。
三、商品房认购书的成立和生效
（一）商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简，其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平，并且当事人就此达成了合意，合同债权就可以有效成立。反之，合同债权就不能有效成立。因此，商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售，因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约；也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同，同样无需特约。
商品房认购书签订后，双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同，也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价？笔者认为，约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价，认购的意思也是确定的。当然，这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款，不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
（二）商品房认购书的生效
在实践中，很多开发商为筹集建房资金，在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效？一种观点认为，内部商品房认购书是无效的合同。其理由是，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定， 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同，不能把买卖合同的生效条件误认为是商品房认购书的生效要件，不应要求签订商品房认购书时就符合商品房预售条件。无论双方是否在取得预售许可后再签订正式购房合同，或者在之前取得预售许可证与否，均不应影响商品房认购书的效力。如果只是签订内
部商品房认购书，并不实际支付购房款，不会因没有取得预售许可证导致预约无效。
在实践中，内部认购的目的通常是为了筹集资金。开发商在取得土地使用证和建设用地许可证后，就向资金拥有人发出较低价格的认购，认购人实际支付部分房款，在开发商以较高价格正式开盘后，开发商再利用购房人交付的购房款支付按照开盘价计算的房款，认购人取得认购价和开盘价之间的差价。笔者认为，这是一种规避法定商品房销售条件的行为，是无效的。但应当澄清的是，这种认购实际上并不是预约性质，而是非法买卖的性质，应当称为内部销售为妥。这种合同的无效并不是认购预约的无效，而是非法买卖的无效。
四、预约款
（一）预约款是否就是定金
商品房认购书中最核心的条款，除了约定了双方的订约义务以外，就是关于预约款的约定。那么，预约款的法律性质是什么呢？预约款是否就是定金？
笔者认为，预约款并不一定就是定金。担保法解释第118条规定，如果没有约定定金字样，如果想认定款项的性质为定金，必须通过约定的内容来体现。如果双方对于预约款的性质没有做出明确的约定，则不能当然推定预约款就是定金。也就是说，如果商品房认购书没有约定预约款的性质就是定金，也没有约定准买受人不在约定的将来时间洽谈时预约款不退，开发商是没有权利扣留预约款的。
（二）约定了预约款不退条款的预约款是否就是定金
大家知道，定金合同的内容包括两个方面，一个方面是给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；另一个方面是收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这两个方面共同构成了定金作为债权担保的效力。如果商品房认购书约定了准买受人不来洽谈时无权要求返还预约款，就应当推定出卖人默示承诺不履行洽谈义务时双倍返还预约款，此时应认定其性质为定金。因为商品房认购书是双务合同，在准买受人在负有洽谈义务的同时，开发商也负有洽谈义务。如果不在法律上做出这种推定，开发商违约拒绝洽谈购房合同时，就无需与准买受人拒绝洽谈时失去同样数量的金额，这种条款是不公平的。
（三）预约款能否作为开发商保留房屋的对价
有种意见认为，商品房认购书约定了开发商的单方扣款权时，可以把预约款视为开发商保留在此期间内的对价，所以不存在不公平的问题。开发商洽谈商品房认购书后，产生了不再向第三人出售该房屋的义务，也产生了按照商品房认购书约定的条件签定购房合同的义务。也就是说，开发商为此会影响其尽快出售房屋的目的。因此，如果准买受人无故不来洽谈，无论商品房认购书是否约定开发商此时是否有权扣收预约款，开发商都有权扣收预约款，以作补偿。至于如果因为开发商的违约行为，导致准买受人受有损害，准买受人完全可以要求开发商另行赔偿。定金作用是担保债权的履行，既不以发生损害为前提，也不以损害赔偿为目的。因此，此时无需将预约款视为定金。
笔者不同意这种观点。我国实践中的预约款并不具有对价的性质。对价，是英美合同法上的理论。在英美合同法上，存有这样一种土地购买合同。准买受人向土地出卖人缴纳一小笔款项，土地出卖人允诺在将来以确定的价格将土地出卖给准买受人。在这个合同下，准买受人享有订约的权利，出卖人允诺将该土地出卖给准买受人。这样的允诺是可以强制执行的。如果出卖人不履行允诺，法律可以要求其强制出卖。
这种情况看起来似乎与预约款性质相似，其实不然。首先，英国的土地保留对价支付后，就已经归土地出卖人所有了，不存在退还的问题，因此说它具有对价的性质。而准买受人从未明示这笔钱从此就归开发商所有，也就不具备对价的性质。
其次，因为土地出卖合同的内容比较简单，所以在支付土地保留金时，土地合同的内容已经确定了。所以土地保留对价有着类似于史尚宽先生所言的预约的性质。如果土地出卖人不履行出卖土地的承诺，准买受人是有权请求法院强制土地出卖人履行买卖合同的。也就是说，这样的约定，可以视为一种类似于附期限的买卖合同了。而在大多数情况下，签订商品房认购书也不具备购房合同的主要内容，是不能强制履行的。
至于无需双倍返还，可以另行索赔的观点，笔者认为，这种观点是不恰当的。因为商品房认购书保证的主要是洽谈购房合同的可得利益，准买受人虽然享有要求损害赔偿的权利，但通常难以举证其受到的损失。特别是由于正式购房合同还没有签订，其支付预约款期待的可得利益难以得到保障，而仅能追究开发商的缔约过失责任。而定金却具有担保债权履行的作用，主张双倍返还无需主合同的成立，是比较公平也比较容易实现的。
因此，商品房认购书中的预约款不是一种对价，而是一种担保。如果没有约定预约款不退条款，可以视为类同于酒席订金。
（四作为定金的预约款
如果商品房认购书约定或可以认定预约款的性质是购房定金，那么，预约款是什么类型的定金？
笔者认为，在商品房认购书不具备购房合同主要内容的一般情况下，作为定金的预约款是违约定金。如果在商品房认购书具备了购房合同的主要内容，作为定金的预约款是立约定金。如果约定了解约权，具有解约定金的性质。
《担保法司法解释》第115条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本条解释认为预约款是作为订立主合同的担保，显然认为购房定金是立约定金。
笔者不同意这种观点。根据民法理论，立约定金的法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。这显然不符合预约款的特点。前文已述，作为定金的预约款并不是担保购房合同的订立的，而是担保双方履行洽谈义务的，只要双方履行了洽谈义务，即使最终没有达成购房合同，也不能适用定金罚则。该条解释也承认，只有在拒绝订立主合同时，才能适用定金罚则。而拒绝订立主合同的前提是主合同的内容已经确定。因此，在商品房认购书不具备购房合同主要内容的一般情况下，作为定金的预约款是违约定金。
如果在商品房认购书具备了购房合同的主要内容，作为定金的预约款的性质应该是立约定金。此时，双方的义务已经不是洽谈订约，而是订约，作为定金的预约款所担保的就是双方的订约，相对于购房合同来说就是立约定金。但应当注意的是，相对于商品房认购书来说，它仍然是违约定金。
还有一种意见认为，购房定金具有解约定金的性质。也就是说，准买受人有权以放弃预约款为代价解除认购，开发商也有权以双倍返还预约款为代价解除认购，双方除此之外无需对解约行为在承担其他责任。
笔者认为，预约款并非解约定金。解约定金是订约人为保留解除权交付的定金。各国关于解约定金的规定各不相同。在罗马法，定金除当事人另有订定外，没有解除权保留之效力。德民336条2项规定，如无其他规定，定金不视为解约金。法国和日本民法规定了解约定金，解约定金为定金之通常性质。也就是说，只有法律做出了明确规定的情况下，解约权才能视为定金的通常性质。我国的法律没有这样的规定。我国《担保法司法解释》第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”也就是说，合同必须对这种解约权做出明确的约定，否则解约权不是定金的通常性质。
如果商品房认购书中明确约定，交付预约款的一方可以按照合同的约定以丧失预约款为代价而解除主合同，收受预约款的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同，这种约定是有效的。此时，如果当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，对该合同不能强制实际履行。此时，应允许合同解除，并裁判当事人以承担定金处罚代替履行合同。
五、违反商品房认购书义务的法律责任
经过了前文的讨论，就可以确定违反商品房认购书义务的违约责任了。
首先，有定金条款的适用前文关于定金的讨论。
除此之外，还有一个是否可以要求强制履行和损害赔偿的问题。笔者认为，如果商品房认购书具备了购房合同的主要内容，准买受人可以向法院申请强制开发商按照认购书的内容将房屋出卖给
自己。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”商品房解释第五条的不足之处在于，当认购书具备了购房合同的主要内容时，就应当是可以强制执行的了，不需要开发商实际收受了购房款的条件。
如果商品房认购书不具备购房合同的主要内容，则准买受人无权强制开发商将房屋出卖给自己。英国合约法上，认为这是不完全的协议。虽然双方当事人可在要约和承诺的必要条件已经相一致的意义上达成协议，但不存在合同，因为协议的条款是不固定的。除非合同的所有具体条款都是相一致的，他们之间就不会存在有约束力的合同（指购房合同）。
当然，无论商品房认购书是否具备购房合同的主要内容，均不影响守约方要求违约方赔偿损害的权利。如果一方拒绝洽谈，自然要承担缔约过失责任；如果双方已经洽谈，并已经洽谈好条款，一方却拒绝与另一方订约，另一方有权要求强制购买，在开发商无法履约时，可以要求其赔偿可得利益损失。
结语
由于现有法律缺乏相应规定，商品房认购书在实践中产生了很多问题。有种意见甚至认为，应当废除商品房认购书，将商品房认购书一律认定无效，预约款退还。笔者则认为，这种观点有违意思自治的合同法原则，是不可取的。通过商品房认购书，可以确定买卖双方洽谈订约的义务，又避免了买房人草率签约，是一种设计精巧的利益平衡制度。只要通过设立法律制度，合理的平衡买卖双方的利益，商品房认购书是可以在房地产交易中好的作用的。
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个人购房合同范文第5篇
[案例]
2000年1月3日，祁山与广源房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定由祁山购买该公司开发的房屋，房款为242350元，祁山于2000年1月3日支付房款82350元，余下160000元办理银行按揭贷款；广源房地产开发公司应于2000年8月31日前将竣工并验收合格的房屋交付祁山，逾期交付房屋，祁山有权按已付房款以同期银行贷款利率的1.2倍计付违约利息；逾期超过180天，房地产开发公司按已付房款的20%向祁山支付违约金，合同继续履行。2000年3月28日，祁山与建华银行签订《个人住房借款合同》，约定由祁山向银行借款160000元用于购买上述房屋。签约后祁山依约以现金向房地产开发公司支付了房款82350元，建华银行也依约将借款160000元支付给房地产开发公司。但房地产开发公司一直未将房屋交付祁山使用，故祁山诉至法院要求与房地产开发公司解除购房合同，要求房地产开发公司按合同约定返还房款及支付损失，并支付上述款项的20%的违约金。由于购房合同解除，按揭借款合同也应予以解除。建华银行作为第三人参加了诉讼，建华银行原要求与祁山解除住房借款合同及由祁山还款，房地产开发公司承担连带清偿责任，后建华银行撤回上述请求，在本案中不要求与祁山解除住房借款合同。
法院判决：祁山与房地产开发公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有法律约束力，双方应自觉履行。祁山依约以现金和按揭贷款形式付清了房款及相关费用，但房地产开发公司未能按约交付房屋，已构成违约。祁山要求解除购房合同及要求返还房款合理合法，应予支持。祁山为购房及办理按揭贷款所支付的费用，现因房地产开发公司的违约行为导致合同解除，祁山要求给付上述损失合理合法，应予支持。由于双方约定逾期交付房屋，在合同继续履行的前提下，房地产开发公司需按原告已付房款的20%支付违约金，但现双方均同意解除购房合同，故祁山要求房地产公司按已付房款的20％支付违约金缺乏依据，法院不予支持。第三人建华银行在诉讼过程中撤回其要求与祁山解除楼宇按揭合同的请求，属其依法行使诉讼权利，法院予以支持。原告要求解除楼宇按揭合同属另一法律关系，应另案处理。判决如下：一、祁山与房地产开发公司签订的《商品房预售合同》予以解除；二、自本判决生效之日起5日内，房地产开发公司给付祁山房款191858元。逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息；三、自本判决生效之日起5日内，房地产开发公司给付祁山各项费用7600元。逾期履行，则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。四、驳回祁山的其他诉讼请求。
[分析］
本案属于一般的商品房购销合同纠纷，因为银行的介入，使得本案又不同于普通的商品房购销合同纠纷。因为购房人的购房款是由两部分组成的，一部分是由购房人以现金形式向开发商支付的首期款，另一部分是购房人以银行贷款形式向开发商支付的余款。在这种情况下，由于购房合同被解除或被确认无效、撤消，就会产生以下问题：1. 购房款如何返还给银行和购房人的操作问题；2. 开发商无支付能力时，购房人的责任承担问题；3. 对银行抵押权的影响及对按揭合同效力的影响问题。为解决前述问题，需从以下方面进行分析：
一、楼宇按揭涉及的法律关系。楼宇按揭涉及三方主体、三个法律关系。三方主体是购房借款人、银行、房地产开发商；三个法律关系是，借款人和房屋开发商之间是房屋买卖合同关系，借款人与银行之间是抵押贷款合同关系，房屋开发商与银行之间是保证合同关系。银行向购房借款人提供贷款的前提条件是，购房借款人已经与房地产开发商签订了房屋买卖合同，付足规定比例的房价款。购房借款人与银行签订抵押贷款合同，当事人持抵押贷款合同和房屋买卖合同到房地产管理部门办理抵押登记。银行向购房借款人放款，直接将贷款划到房地产开发商在银行开立的账户上。房地产开发商收到贷款后，视为购房借款人已交足房价款，给购房借款人开具房款发票。同时购房借款人在银行开立还款账户，根据抵押贷款合同的约定，按期向该账户还本付息，直至全部贷款还清。在这三个合同相互之间的关系中，大家对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议，存在争议的是借款合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为，借款合同是购房合同的从合同，不具有独立性；因购房合同的变更、消灭而变更、消灭。本人认为这种观点值得商榷，虽然抵押借款合同与借款合同存在密切的联系，包括借款合同中的抵押物与购房合同的标的物是同一个，借款合同的款项也用于支付购房合同的部分价款，但不能据此认定借款合同是购房合同的从合同，因为借款合同并不以购房合同的存在为前提，它不因购房合同的消灭而消灭，购房合同的无效、可撤消也并不必然导致借款合同的无效、可撤消，故对二者之间关系的准确表述应为：它们是有一定联系但却相互独立的合同。
二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题。在按揭纠纷中，当购房者开发商，要求确认房屋买卖合同无效或撤消、解除房屋买卖合同，并返还购房本金利息时，按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的（房屋或楼花）享有独立的请求权，因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行，银行对于该标的物享有优先受偿权，其对该标的可以主张独立的请求权。在这种情况下，银行属于有独立请求权的第三人，是否参加诉讼，应由其自行决定，法院不能强行追加其参加诉讼。
三、购房合同被确认无效或者被撤消、解除后的处理。对此问题如何处理，目前法律法规尚无明确规定，唯有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤消、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
四、购房合同被确认无效或者被撤消、解除后对银行抵押权的影响。《担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。担保法对转让行为无效后的法律后果未作规定，《担保法司法解释》第六十七条对抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的效力进行了如下规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”根据前述规定，购房人转让已办理登记的按揭房屋的法律后果，发生按揭银行对购房人的物上代位权，对第三人开发商的追及权，以及第三人开发商对抗追及权的涤除权，即购房人将已办理抵押登记的按揭房屋转让（实为返还给第三人开发商时，按揭银行可以追及该抵押物行使其抵押权，取得按揭房屋所有权的第三人开发商为了取得无负担的所有权时，可以行使代替清偿的涤除权，代购房人履行债务或者清偿债权而消灭抵押权。取得按揭房屋所有权的开发商不代为清偿的，则按揭银行可以就该按揭房屋行使抵押权。
[防范与建议]
鉴于当前司法实践对小业主通过按揭方式购买商品房而导致的商品房购销合同纠纷如何处理尚无统一、规范做法，为切实维护银行合法权益，建议银行在与购房借款人签订购房抵押担保合同时即对相关问题作出相应约定，防患于未然。
银行可在相关合同中作如下约定：本合同履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应照常履行。贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提讼的权利。因各种原因导致商品房买卖合同被确认无效或被撤消、被解除的，借款人同意将商品房出卖人返还的已付购房款及利息、商品房出卖人赔偿的损失，用于清偿借款合同项下的借款债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或者变更、撤消、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或者变更、撤消、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系或采取其他相应措施。
同时，银行应加强贷后管理，在贷后的跟踪检查中一旦发现借款人要求确认购房合同无效或者撤消、解除购房合同且法院极有可能支持其诉讼请求时，银行应及时以有独立请求权第三人参与诉讼，主张权利。
个人购房合同范文第6篇
一是二手房交易存在高买低报现象导致税款流失。近年来，二手房交易日益活跃，二手房交易涉及契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税等税种，其纳税人包括买卖双方，征收的计税依据与成交价格密切关联，一些纳税人为了“合理避税”，达到双方互利的目的，采取高买低报等多种手段，实行“上有政策、下有对策”的变通行为，钻政策漏洞，致使二手房交易市场秩序十分混乱。二手房纳税申报交易价格普遍偏低，个别纳税人采取签定两套协议的办法，以真实协议作为交易结算的依据，以低于真实交易价格的虚假合同用于申报纳税，已达到少缴税的目的，导致契税及其他税收大量流失。
二是开发商与购房者签订虚假购房合同少报计税价格。房地产开发商为了提高自己的竞争力，用减轻购房者负担的方法来达到促销盈利的目的，应购房者要求，将真实的购房价格降低，另签一份虚假的购房协议，真实的购房协议由买卖双方留存，虚假的协议由购房者办理契税申报手续。开发商开购房款收据时，其所开金额为部分房价款，剩余部分金额作为购房户委托地产商装修材料款的暂存款，待房屋交付使用及税费清缴后，再作账务处理。
三是购房者对购房合同进行偷漏税。由于购房合同购销双方只在最后一页签字盖章，购房者将购房合同中包含真实购房价格的一页去掉，换人用电脑重新制作较低购房价格的一页，由于采取了高科技手段作假，契税征收部门又没有与房管、开发公司联网达到信息共享，因此对该种情况，征税人员较难发现。
四是契税征管人员的自由裁量权较难行使。契税条例规定：“对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定”。尽管法规赋予了征管自由裁量权，但对契税计税价格的裁量权没有进一步细化，实际执行时很难把握。主要表现为：首先，由于市场价格属于动态且灵活的变数，如何才是“明显低于”，怎样的理由才算正当，目前政策尚未明确规定；其次，即使根据有关情况判定成交价格明显低于市场价格并且无正当理由，计税价格就应由征收机关参照市场价格核定，但由于土地、房屋成交价格的高低受位置、交通、楼层、结构等各种因素的制约，要将这些情况调查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人员较少，而成交量增大的情况下很难做到这一点，征收机关核定的计税价格往往使纳税人不满意，与征收人员产生矛盾和摩擦。
针对上述问题，笔者拟提出解决办法如下：
一是加强部门协调配合，严格实行先税后证。契税的源头在国土部门和房地产开发企业，末端在房地产管理部门，财政部门只是契税征收的中间环节，无论哪一个环节出现脱节都会造成契税的流失。鉴于这种部门关系，作为契税征收部门要与国土、房地产开发企业和房管部门建立长期的联席会议制度，协调配合，控制好契税征收的每个环节。国土、房管部门要严格实行先税后证，不见契税完税凭证，不予办理土地使用权、房屋产权登记手续，形成从源头到末端的链状控制体系，达到共同协税护税的局面，确保契税应收尽收。
二是加大监督检查力度，严格依法治税。对可疑的计税价格，组织稽查人员到开发企业认真核实，发现有虚假的购房合同而少报计税价格偷漏税者，按税收征管法严肃惩处。同时，加大税法的宣传力度，提高纳税意识。要进一步加强契税征管政策的宣传工作，采取召开会议、办宣传栏、印发宣传资料等有效形式，全方位地进行税法宣传，使人们熟知税收法规，从而提高全民缴税意识，促进契税征管工作有序发展。
三是与房管、土地、开发商实行联网，实施契税信息网络化管理。从纳税申报、审核到开具完税证都分别设立专人专机进行微机处理，并建立起完整的信息档案，开发商与购房者签订的合同要在网上备案，征收部门与房管、土地、开发商实行联网，采用条形码扫描技术，在征税时只要将合同号扫入微机，就能自动显示购房时真实的成交价格，从而识别虚假的购房合同。
个人购房合同范文第7篇
错失房贷成煎熬
王女士原本打算购置北京东四环外一处2005年建成的二手住宅，在今年8月底签订了《房地产买卖合同》后，她向卖家支付了首付款40万元，并且到房管局进行了相关备案。在向银行申请贷款的过程中可谓煎熬不断，她向专业在线贷款服务平台“易贷中国”的工作人员表示，自己等待了一个半月，贷款放款迟迟没有结果，她担心由于贷款出差错，不仅会让自己的购房计划落空，更要承担不必要的违约责任。
更有甚者，谭先生在9月份申请房贷之后，由于银行对其还款能力抱有怀疑态度，致使他在签订购房合同之后，寻觅几家银行申请贷款均以失败告终。而在签订购房合同之前，谭先生对如今的房贷形势并没有做出合理的预判，信心满满地签约，最终的结果却是购房不成，反要赔偿卖房者一定数额的定金。谭先生虽觉得很“冤屈”，但由于购房合同白纸黑字注明，也只能忍气吞声。
阵脚不可乱
对于已经支付了首付款，却在此后的房贷申请中遭遇艰难险阻的购房者，要用正确的方法予以解决。
顺延支付各方面条件都符合贷款申请条件、并已经提交房贷审批的房贷申请人，可继续等待银行个人房贷申请放款，并尽早做好卖家的“劝说”工作。在信贷紧缩时期，尽可能让自己的尾款支付日期向后顺延，同时及时与银行取得沟通，了解自己的贷款进度，知己知彼才能从容不迫。
寻求退款购房者如若购买的是首套房，却因为贷款问题而最终无法购房，可寻找开发商退首付款。虽然开发商一般情况下对退款事件较为敏感或百般刁难，但在楼市特殊时期，这种情况的发生几率较大，不少开发商对此已经习以为常。以诚相待，是处理此类事务的关键，难不难，一试便知。
事先约定是关键
如何能够在贷款失败后仍旧确保自己顺利退房而不承担违约责任呢？
小小的一本贷款合同（及居间合同），在此时就将发挥非常重要的作用了。易贷中国指出，在最初签订合同时，购房者一定要对可能发生的危机情况做出细项补充描述，并明确的将双方责任注明，方可安枕无忧。事先的文本约定，将可以避免事后在贷款过程中因各种意外情况导致的购房者风险责任。
如果对于贷款没有把握，在签订购房合同时，购房者应当注明类似于“贷款不成，买家不承担赔付责任”的相关补充条款，并征得卖方及居间方同意，最终一式三份生效。但实际操作中，部分房屋中介不愿形成此条款，如遇这种情况，购房者更应多一份耐心，劝服对方增加此项条款，毕竟现在的楼市是买房市场，购房者完全有理由挺直了腰板谈条件，让自己的合同再增加一条“保险栓”。
个人购房合同范文第8篇
1999年7月30日,王永辉与王都实业有限公司(以下简称王都公司)签订《商品房购销合同》,王永辉购买王都公司开发的位于B市小庄区新村河边街1号五福世家C幢8楼1号房屋一套,总房款为793336元。合同签订后,王永辉向王都公司首付房款243335.60元,余款为银行按揭。1999年8月11日,王永辉与A银行B市城郊支行(以下简称城郊支行)签订《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》,王永辉从城郊支行贷款550000元,期限10年,自1999年8月13日至2009年8月12日止。同日,城郊支行与王都公司签订了《个人住房借款保证合同》,王都公司对王永辉的借款合同承担保证责任。截至2005年10月20日,王永辉共偿还城郊支行贷款本息共计191270.62元。但由于王永辉未严格按《个人住房借款合同》的约定向城郊支行归还借款,只是部分还款,2003年4月14日,城郊支行向大庄区人民法院申请执行。2003年7月7日,该省高级人民法院将涉及王都公司“王府大厦”的执行案件指定B市中级人民法院执行。2005年11月26日,B市中级人民法院作出裁定中止该案执行。2007年8月29日,B市小庄区人民法院就王永辉诉王都公司商品房预售合同纠纷一案作出判决书,判决解除王永辉与王都公司1999年7月30日签订的《商品房购销合同》及变更证明,由王都公司返还王永辉已付房款243335.60元及其利息83506.37元,并赔偿王永辉装修损失263600元。
争议的焦点问题
借款合同和住房抵押合同是否应该解除
本案争议焦点在于借款合同和借款抵押合同是否应解除,解除合同是否影响城郊支行债权的行使。上诉人城郊支行就借款合同和抵押合同不能解除问题,提出了两个抗辩理由:其一,城郊支行与王永辉所签借款合同已于2003年终止。按照双方签订并经公证的《个人住房借款合同》约定,如果借款人未按时还款,借款合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条有关合同权利义务终止情形的规定,合同解除仅是使合同权利义务终止的一种情形,而不是唯一情形。本案借款合同终止,双方的权利义务也已经终止,债务通过司法途径解决。因此已经履行完毕的合同根本无法再解除,本案中的《个人住房借款合同》也无法解除。其二,解除合同将导致B市中级人民法院的裁定无法执行。因王永辉未按合同约定按期还款,城郊支行已向B市大庄区人民法院申请强制执行王永辉和王都公司,并由四川省高级人民法院指定B市中级人民法院执行。由于王永辉和王都公司无财产可供执行,B市中级人民法院裁定中止执行,待有条件执行时再恢复执行。判决解除合同,将导致执行依据丧失,且两级人民法院的法律文书产生不同的执行后果。按照裁定执行,城郊支行可对王永辉和王都公司的财产进行强制执行并享有优先受偿权,按照一审判决执行,城郊支行只享有向王都公司要求返还购房款的权利,两者是相互矛盾的,由于执行裁定作出在前,应尊重在前判决裁定的权威性。
原审法院则认为,王永辉与城郊支行签订的《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》应予解除。其依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”本案中由于王都公司违约,导致王永辉与王都公司签订的《商品房买卖合同》被解除,从而造成王永辉与城郊支行签订的《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》的合同目的无法实现,故该两份合同应当予以解除。王永辉要求解除与城郊支行签订的该两份合同的诉讼请求予以支持。二审法院在该问题上,与一审法院有相同的观点。
值得注意的是,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条仅解决了商品房买卖合同与担保贷款合同的关系,而没有直接规定商品房买卖合同的解除必然导致贷款抵押合同的解除。那么这里的法官直接判决抵押合同解除是否合理合法?笔者认为这一问题不宜简单判断。《担保法》第五条规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”从这里无法得出本案法院的判断。但是《物权法》第一百七十二条的规定则从一定层面支持了本案法官的裁判,该条规定:“设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。”这意味着除非法律另有规定,且当事人无法通过约定来改变因主合同无效而导致的担保物权合同的无效。不过这里的法律规定均侧重了“无效”而不是本案的“解除”,两者显然在含义上是有明显区别的,不宜简单套用,而只能是法理上的类推适用而已。也正因为立法尚有不明晰的局限,一些法院在该问题上的态度有别:有的法院基于买卖合同的解除,而判决抵押合同解除,银行没有抵押权;也有法院判决抵押合同终止,在其他当事人无力还款时,银行有权就抵押房产优先受偿。
另外,关于城郊支行提出因王永辉未按期履行借款合同,其已向原审法院申请强制执行,原审法院受理该案在程序上与市中院裁定相冲突的意见并不能成立。因为城郊支行申请强制执行是由于王永辉未按《个人住房借款合同》的约定向城郊支行归还借款,城郊支行按照合同约定宣布合同提前到期,并依据公证债权文书向法院申请强制执行。而王永辉提起本案诉讼是由于其与王都公司之间签订的购房合同被法院判决解除。前者执行程序与后者的诉讼程序的起动依据不同,两者并不冲突。法院对该主张也未支持。
银行贷款本息如何清偿
购房合同、借款合同以及抵押合同的解除,仍然面临着已部分履行的借款合同有关当事人的权利义务如何处理的问题。对于借款合同的解除与银行债权的保护问题,两审法院均肯定了有关合同的解除不影响城郊支行因发放贷款而形成的债权及其债权的行使。 法院没有简单地将解除合同涉及到的当事人权利义务问题按照回复原状的机制来解决。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”一审法院认为:城郊支行向王永辉提供的购房贷款550000元,已作为王永辉的购房款实际支付给王都公司;王永辉按照《个人住房借款合同》约定,向城郊支行偿还的本金及利息共计191270.62元,应当由王都公司返还给王永辉。且王都公司还应当承担因违约,导致王永辉与城郊支行所签住房借款合同以及住房借款抵押合同解除,给王永辉造成的经济损失,即王都公司还应当赔偿王永辉已偿还城郊支行借款191270.62元的利息损失。一审法院拒绝支持王永辉要求城郊支行偿还购房贷款及利息的诉讼请求。
这里法院的裁判符合司法解释的精神,对于各方当事人来说也是公平合理的。从法理上来看,借款人的贷款是基于购房合同而发生,购房合同交易对方的选择是借款人的真实意愿,购房交易带来的贷款被开发商挪用,借款人应该承受相应的风险;借款人不能将其交易风险完全转嫁给银行。实际上,司法解释的规定与《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后当事人可以根据合同履行情况和合同性质请求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失的规定是相符的。
对银行的几点启示
银行在发放住房贷款前后以及面对住房借款合同纠纷时,应该注意以下几点:
第一,银行应该充分关注商品房买卖合同解除引发借款合同及相应的抵押合同解除的风险。本案例是直接适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定的典型案例,其结果是商品房买卖合同无效引发了借款合同和抵押合同均解除,出卖人负责向银行返还贷款,但对借款时买受人与银行签订的抵押合同之效力未作规定,相应的,银行的抵押权问题也就凸现出来。由出卖人向银行还贷款,若无力偿付的情况出现,那么银行对当时作为抵押标的物的房产有无优先受偿权?若无,银行债权怎么保护?本案法院的观点表明,一旦商品房买卖合同解除,则导致借款合同和抵押合同的解除。这种裁判意味着,银行必须在发放贷款的过程中,严格审查开发商的诚信,并应该高度关注商品房买卖合同的实现情况,尤其是开发商收到购房贷款后的使用情况,防止开发商挪用资金并引发烂尾楼最终导致购房人主张借款合同无效或解除的情形。
第二,银行应该加强内控管理,以杜绝假开发商按揭、挪用贷款等问题,从源头上控制解除购房合同、借款合同和抵押合同的风险。银行应从合作商(房产开发商、中介公司)的准入管理――接受客户贷款申请――贷款审核、审批――办理相关资产抵押担保――发放贷款、档案管理归档――还款处理――贷后风险管理和控制等各环节按照规定程序和要求操作,将防范虚假按揭,尤其应关注合作商资质是否合格、借款人信用是否良好、各类证件是否真实、申报价格是否合理等。另外,银行应高度重视开发商收到按揭贷款资金后的资金流向,防范开发商滥用来自购房人或银行的贷款导致已售楼房无法有效交付。
第三,银行在购房合同履行纠纷案的处理过程中,应该积极抗辩借款人的无理要求,防止银行承受本应由开发商承受的责任和风险。在购房合同纠纷案件中,购房人主张解除购房合同往往源于所购楼房发生了重大瑕疵或者开发商根本无法交房,烂尾楼购房纠纷时最典型的一类。在此类纠纷中,开发商往往把借款人的首付款以及银行放出的贷款挪作他用了,这时的开发商通常已经无能为力去退还购房人的资金,于是借款人在主张解除购房合同的同时,通常会一并要求银行退还其已经偿还的贷款本金和利息,银行面对此种主张应该积极进行抗辩。特别是在购房合同被认定为无效的情形,银行更应该积极主动地抗辩借款人对借款法律关系中有关当事人权责分配的无理主张。
个人购房合同范文第9篇
一、“按揭”的渊源
学术界基本一致的看法是，“按揭”一词来源于英美法的mortgage，先为香港使用，后传入大陆。“按”字既反映广州话的发音的特点，在南方又有“押”的含义，“揭”字则来源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一词的音译和意译的结合体。
近代英美法中的mortgage，是一种以不动产为主要标的的权证转移（transferringoftitle）和权证回赎（redeption）相结合的担保制度。债务人为担保债务之履行，将不动产权证转移给债权人，在债务履行完毕后，债务人有将不动产权证赎回的权利；在债务人不能履行债务时，该不动产权利则完全归债权人拥有。已经设定mortgage的财产，债务人欲再次设定mortgage时，则需转移其回赎权给新的债权人。Mortgage不同于以转移动产占有进行担保为特征的pledge（质押），也不同于法定的、在债务清偿前可以保有特定财产作担保的lien（留置）。Mortgage的本质类似罗马法的信托质和让与担保，据说日本学者就将mortgage翻译成让与担保〖注：参见许明月著：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年出版，第47页〗，可见mortgage与让与担保在通过让与财产所有权证或相关权益以担保债务履行方面具有共同的特征。
1925年英国颁布物权法，对传统的mortgage制度作了较大调整，除引进大陆法的登记制度，要求设定mortgage必须登记外，还用变价取代债权人对财产权利的获得，即在债务人不能履行到期债务时，债权人不能直接取得用于mortgage的财产的所有权或相关权益，而只能申请对相关财产进行拍卖或以其他方式取得变价以获得受偿，或在不能实现变价时由法院将相关财产判给债权人。英国物权法的规定使mortgage与大陆法中的“抵押”更为接近，但权证的转移仍为mortgage的基本特征。
香港1984年颁布的《转让和物权条例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）则更进一步，不仅不允许债权人在未经债务人的同意的情况下取得相关财产的所有权，还规定债务人无须转移权证而继续保有按揭财产的所有权，但该财产所有权应从属于对债权人的财产负担〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，权证的转移已演变为按揭登记和权证保留，权证的回赎权已演变为清偿债务后撤销抵押的请求权。
按揭在香港的广泛适用与香港房地产业的特点有密切关系，香港地少人多，地价昂贵，发展商买地的成本占其总开发的成本比例太大，给许多发展商带来资金压力，故有将尚未建成的房屋通过预售以融通资金的必要。同时，香港的商品房屋的购买力主要来自中产阶级，少有购房人有足够的经济能力一次性支付购房款，遂将所购房屋用于按揭、以分期供款方式减轻支付压力。加之，上个世纪六十年代至九十年初，香港经济高速发展，房屋价格成倍增长，以按揭的方式买楼还是不错的投资选择。又由于房屋价格飞涨，银行发放的按揭贷款，既无风险，且有稳定的利息收益，等等因素，均使得按揭成为发展商、购房人和银行等普遍接受的一种融资担保方式。
二、按揭在大陆地区的发展
在上个世纪八十年代南方沿海首先开始土地有偿使用后，以市场需求为导向的商品房开发逐渐吸引了香港的购房人，他们带来了购房资金，也带来按揭购房的要求，但当时在大陆以银行为主的金融机构尚未商业化和企业化，对个人的贷款还没有开放，按揭要求无法满足。至九十年代后期，国家为配合住房制度的改革，开始允许商业银行开办个人住房担保贷款。初期，对个人住房担保贷款限于一手楼特别是预售楼。由于所购房屋尚未竣工或虽已竣工但未取得房地产证，购房人用于按揭的财产不是严格意义的不动产，而是依预售合同所产生的合同权益，预售合同经过预售登记而得以保全其请求权，该请求权即是对正在形成中的不动产物权的请求权。登记后的预售合同交给作为债权人的银行保存，购房人付清贷款后取回，此举颇似英美法中为设定mortgage而进行的权证转移，但因不动产物权尚未形成，用于按揭的是对未来物权的期待权，其又与mortgage作为现存财产上的负担这一特点不甚相符。
之后，按揭房屋的范围扩大到二手楼和现楼，按揭的内容发生重大变化。由于二手楼或现楼多数已有房屋产权，买卖交易直接在产权人和购房人之间进行，发展商不参与；又由于房屋已有产权，用于按揭以保证清偿贷款的财产不再是期待权，而是已经形成的不动产物权，再加上按揭登记，此时的按揭已完全具有大陆法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未偿还以前，产权证在办理过户后并不直接发还购房人，而是由贷款银行留存，购房人清偿按揭款以后方可到银行领取产权证，此点仍保留了英美法中mortgage的权证转移的特征。
至今，按揭的房屋已不再限于住房，商铺、厂房、写字楼甚至土地使用权均可用于按揭。其主要特征，除贷款人在贷款期内可以保留产权证以外，其它与抵押无大的差异。
在司法实践中，鉴于法律并未对按揭作出专门规定，有关争议参照抵押的规定处理，最高人民法院颁布《<担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。此规定明确支持了在建房屋设定抵押的效力。该规定解决了法律与实践脱节的问题。由于该规定承认了不动产物权的期待权的抵押，对于抵押标的物的扩充有特别的意义。
三、按揭作为一种特殊形式的抵押
尽管我国法律将按揭视同抵押处理，但按揭与一般意义上的房地产抵押相比，仍有其特殊性。它表现在：
1、主体不同。由于按揭主要适用于房地产的买卖，其主体为卖房人、购房人和获准开展按揭业务的商业银行。而房地产抵押适用所有形式的债务担保，其有关法律关系的主体为债权人（或抵押权人）、债务人和抵押人。按揭的债权人（或按揭权人）只能是进行按揭业务的商业银行。抵押中的债权人可以是银行，也可以是非银行金融机构，或其它享有债权的人。按揭的按揭人一定是购房人，但抵押中的抵押人可以是债务人，也可以是债务人以外的其它享有房地产权的人。
2、主合同的法律性质不同。尽管按揭和抵押的主合同均属债务合同，且按揭和抵押均是主债务合同的从合同，但按揭的主合同是贷款合同，而抵押的主合同可以是贷款合同，也可以是买卖合同，或加工承揽合同、或建设工程合同等其它一切形式的债务合同。
3、涉及的法律关系不同。按揭涉及三种法律关系：购房人与开发商或其他卖房人之间房屋买卖关系，购房人与商业银行之间的借贷关系，以及购房人与银行之间的抵押担保关系。有的按揭还会存在开发商与商业银行的保证担保关系，从而使按揭涉及的法律关系达到四种。而一般意义上的房地产抵押主要涉及两种法律关系：债权人与债务人之间的主债务关系和抵押人与抵押权人（债权人）之间的抵押担保关系。
4、标的物的范围不同。房地产抵押合同的标的是抵押人已经拥有的土地使用权和房屋所有权，按揭合同的标的可以是现有的土地使用权和房屋所有权，也可以是与预售楼有关的权益，即是正在形成的不动产物权的期待权。
5、登记和设定的方式不同。房地产抵押依法进行抵押登记，房地产证上载明抵押设定的日期、债权金额、抵押范围等，抵押权人取得他项权证书。按揭登记时，标的物已取得产权的，产权过户后进行类似于抵押登记的按揭登记，产权证交商业银行保存，在按揭款付清后发还给按揭人（购房人）；标的物未取得产权的，预售合同和按揭贷款合同交房地产登记部门备案登记，备案登记后的预售合同和按揭贷款合同由商业银行保存，在按揭款付清后发还按揭人。按揭期间取得产权证的，产权证由银行保存，在按揭款付清后发还按揭人。
预售合同和按揭贷款合同的备案登记也叫预售登记，是对当事人依合同取得的请求权的一种保全措施，实践中的预售登记已经赋予这些请求权以准不动产物权的性质。对预售合同进行预售登记，购房人对正在建设中的房屋虽然尚未取得物权，却能将对正在形成中的不动产的请求权的内容和顺位予以记载，以排斥顺位在后的对同一标的物转让、抵押、查封等，切实保护购房人的权益。对按揭贷款合同进行预售登记，可以保全商业银行对购房人请求权的请求权，以防止购房人的请求权未经按揭权人的同意而另行处分，并排斥他人侵害该请求权。
6、实现的方式不同。在按揭房屋取得房地产权证之前，按揭的标的不是所购房屋，而是对所购房屋的请求权。因此，在发生按揭合同纠纷时，按揭权人不是通过处分房屋来实现自己的按揭权，而是通过处分按揭人的请求权来实现自己的按揭权。对发展商来说，按揭权人有代位行使按揭人在购房合同的有关权利的权利。比如，在按揭人不能按期偿还按揭贷款或失去供款能力时，按揭权人则可依按揭合同取得相关代位权，代位行使按揭人依购房合同产生的对发展商的请求权，或继续履行购房合同的义务以取得房屋产权，最终将房屋产权变现以抵押按揭人余下债务，或直接处分该请求权，以处分该请求权之所得抵偿按揭人余下债务。
所以，发展商参加按揭关系的意义不仅在于向按揭银行提供按揭人归还按揭款的保证担保，还在于为按揭银行将来代位行使按揭人在购房合同的请求权给予承诺和确认。
7、承担担保责任的方式不同。在一般房地产抵押中，抵押人以自己拥有的房地产承担担保责任，抵押人在承担担保责任后丧失的是相应的不动产物权。在按揭的法律关系中，按揭人通常不是以自己拥有的房地产承担按揭责任，而是以自己拥有请求权的、实际为发展商拥有的房地产承担按揭责任，按揭人在承担按揭责任后丧失的不是相应的不动产物权，而是对相应的该不动产物权的请求权。
第二节房地产按揭合同的主要条款
房地产按揭合同，有时也叫购房抵押合同，它可以是一个独立的合同文本，作为从属于购房借款合同的法律文件，也可以是一些相对独立的合同条款，作为购房借款合同的一部分。当与按揭有关的规定和与借款有关的规定出现在同一合同文本时，该合同文本被称为按揭借款合同，或叫购房抵押借款合同。后一种叫法在“抵押”之前加上“购房”二字，以示其与一般意义上的房地产抵押的区别。独立的按揭合同与相对独立的按揭条款之间只要其内容完整，在法律效力上并无分别。
一、按揭合同当事人：按揭人、按揭权人和发展商
按揭合同中的按揭人必须是购房合同中购房人和借款合同中的借款人。按揭人、购房人和借款人三位一体，是按揭法律关系的最显著的特征之一。在购房按揭借款的法律关系，购房合同、借款合同和按揭合同互相交织，三种法律关系互相依存，互为补充。按揭人是唯一同时参加三种法律关系的当事人，反映出三种法律关系的确立均以按揭人之利益为核心，并以按揭人完成购房行为为目的。
按揭合同中的按揭权人是能够经营公民个人贷款业务的商业银行，不能合法经营个人贷款业务的银行、其它金融机构、企业和个人不能成为按揭合同的按揭权人。
发展商参加按揭合同并作为当事方是按揭合同异于一般房地产抵押合同的又一特征，其帮助按揭合同履行的责任以及相应的担保责任在一般房地产抵押合同中并不多见。
如果合同文本不叫按揭合同，而叫购房抵押合同或购房抵押借款合同，按揭人和按揭权人则相应称为抵押人和抵押权人，名称虽然不同，权利义务关系却没有差异。
二、按揭之标的
按揭之标的必须是按揭人依购房合同所购之房屋，合同应载明该房屋所处之具置、楼层、房号、面积等。房屋未取得房地产权证的，应写明房屋预售契约之编号。
按揭标的之性质，在房屋未取得产权证之前，是按揭人依购房合同所产生的权益，在房屋取得产权证之后，是按揭人对所购房屋的所有权和房屋共用土地的使用权。按揭合同签定后，房屋产权证可能随时取得，因而按揭之标的可能随时发生变化，即在按揭合同履行过程中，作为按揭标的的合同权益或请求权可能随时会转变成不动产物权。
三、按揭担保的范围
按揭合同应写明按揭所担保的债权的范围，一般包括按揭款的本金、利息、罚息和实现债权的费用等。
四、按揭的期限
按揭是房地产抵押的一种特殊形式，在主债务未受清偿时，本不受约定期限之限制，但实践中的按揭合同多设期限条款，即将期限设定自按揭合同登记之日起，到主债务受清偿之日止。
五、按揭权人之权利
1、优先受偿权。无论按揭标的是合同权益，还是不动产物权，在实现按揭权时，按揭权人均有优先受偿权。在因房屋发生毁损而获得赔偿时，所获赔偿是按揭标的的代位物，按揭权人对代位物同样有优先受偿权。
在按揭标的是按揭人依购房合同所产生的权益时，为实现按揭权，按揭权人有权代位行使按揭人在购房合同中的权利，即要求发展商按购房合同的规定履行义务，及时按购房合同规定的质量条件建造房屋和交付使用。按揭权人也可以代位将该请求权或房屋产权予以拍卖变现，以所得价款优先受偿，以偿还按揭人所欠债务。所得价款多出所欠债务部分，交还按揭人。
值得注意的是，房屋按揭同样存在担保物权的竞合问题。在房屋预售时，因房屋产权尚未取得，房屋上设置物上负担的可能性不大，所以预售房屋按揭，较少有其它抵押权与按揭权同时存在于预售房屋之上的可能性。但如果购房合同的标的是已经取得产权的房屋，则在设置按揭时该房屋上可能已经有抵押权存在。同时，在设置按揭以后，随着按揭款的逐步清偿，经按揭权人同意，按揭人也可以将有产权的按揭房屋另设抵押。在此情况下，按揭权人的优先受偿权相对其他抵押权而存在，按揭权人以其按揭在各抵押权中的位置和顺序行使优先受偿权。
2、对按揭人的处分权的限制权。为保护按揭权人之权益，合同应订明按揭权人对按揭人的处分权的限制权。如果按揭人欲转让其在购房合同的权益，应先征得按揭权人的书面同意。按揭所购房屋一般以自用为目的，如确需出租他人使用，按揭人不仅应征得按揭权人的书面同意，还应告知承租人有关按揭的事实，以便按揭权人在处分按揭房屋时，有关租赁合同能及时解除，出租人也能及时迁出该按揭房屋。
3、物上请求权。当按揭房屋受到来自按揭人或第三人的妨碍，或其行为足以减损按揭房屋的价值时，按揭权人有权要求加害人停止侵害、排除妨碍和赔偿损失。按揭合同应对按揭权人的物上请求权明确确认。
4、检查权。按揭权人有权在合理的时间以合理的方式检查按揭房屋的物理状况。
5、其他知情权。如果有重要事件影响按揭人的支付能力，如发生对按揭人不利的诉讼或仲裁，或有重大事件影响发展商的施工进度，如发展商的银行帐户被法院查封，工程建设出现技术难题等，按揭权人均有权获得有关当事人的书面通知，以便了解事件真相及其相关后果。
六、按揭人之义务
1、接受按揭之义务。按揭人得同意将其房屋或有关合同权益用于按揭，在其不能偿还按揭款时，接受按揭权人行使按揭权。
2、保管义务。按揭人应妥善保管按揭房屋，不得为并不得允许他人为有可能减损按揭房屋之价值、并最终损害按揭权人利益之行为。按揭人一般还须为所购房屋购买财产保险。
3、接受处分权限制之义务。按揭人在将按揭房屋转让或出租或另设抵押时，应事先征得按揭权人书面同意。
4、告知义务。在有重大事件影响按揭人的支付能力时，按揭人应及时将事件告知按揭权人。
5、承认发展商的回购权。若按揭人不能按时支付按揭款，除按揭权人可行使有关按揭权外，发展商也可以选择代按揭人支付余下按揭款，从而代替按揭人取得其对按揭房屋的有关权益。此时，发展商应对按揭人已经支付的按揭款予以适当补偿。该补偿行为在实践中被称作“回购”行为。
七、担保人之权利与义务
在按揭合同中，发展商既不是按揭人，也不是按揭权人，却又有相对独立的权利与责任，突显出按揭合同不同于一般房地产抵押合同的鲜明特征。
1、担保按揭人还款的责任。按揭合同中一般要求发展商作出书面承诺，在按揭人不能按期偿还按揭款时，发展商承担相应的担保责任。此承诺之性质为一般保证，责任的性质为补充责任，即在按揭权人实现按揭权以后，其债权仍不足以清偿的，发展商有责任对按揭人的余下债务予以清偿。
发展商的保证担保，连同按揭人的按揭担保，使按揭权人发放的按揭贷款得到双重还款保证。
2、确认和保护按揭权人利益的责任。由于发展商是购房合同中的当事人，且按揭房屋在办理产权之前实际上为发展商所拥有，故无论按揭的标的是合同权益，还是一种不动产物权，按揭权人欲实现其按揭权必有赖于发展商的配合。发展商的有效配合既利于按揭权的顺利实现，也利于保护按揭权人的权益在按揭期内不受侵犯。
3、专款专用的责任。依按揭之惯例，按揭权人发放的按揭贷款并不直接付给借款人（按揭人），而是直接付给发展商，以便发展商用于按揭房屋的建设。由于贷款的使用直接影响按揭房屋的建设和按揭权的实现，故按揭合同应要求发展商专款专用，不得将资金挪作他用。
4、按时和按房屋买卖合同规定的条件建造房屋和交付使用的责任。此责任虽在房屋买卖合同中有明确规定，但在按揭合同中作出规定仍有重要意义。这样，在发展商不按时、不按质交付房屋时，既违反了对购房人（借款人、按揭人）的合同义务，也违反了对贷款人（按揭权人）的合同义务。
5、回购责任。有时按揭合同还规定在按揭人失去还款能力时，发展商有责任将已售出的房屋回购，然后由发展商继续履行对按揭权人的还款义务。
实际上，即使按揭合同没有回购条款，如果购房人失去还款能力，发展商在向按揭权人履行了担保义务后，反过来可向购房人主张债权，在收回房屋和向购房人作出适当补偿后，其结果与依回购条款履行回购责任的结果往往相差无几。
6、办理登记和向按揭权人交付权证的责任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向权利人交付权证的做法，发展商必须向按揭人承诺办理或协助办理按揭登记手续或房屋所有权证的申领手续，并保障将权证交按揭权人保管，直到按揭人履行完毕还款义务为止，方可交还按揭人。
八、违约责任
1、违约事由当事人须在按揭合同中约定特定条件，在该特定条件发生时，按揭权人有权处分按揭房屋和要求发展商承担责任。
（1）按揭人未按期供款。合同一般约定按揭款系逐月支付，如果按揭人累计数月未按期供款，或拖欠之供款达到特定数目，即构成按揭人违约。
（2）发生特定事由致使合同无法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后无人代其供款，按揭人因失业而无支付能力等。
（3）按揭人有其他违反合同义务和损害按揭权人利益之行为。如按揭人未尽保管义务，从事损害房屋价值之行为，或未服从按揭权人对其处分权之限制，擅自将按揭房屋另设抵押或转让给他人，从而损害按揭权人之利益者。
（4）发展商未按时、按质建造和交付房屋。此事由在现存多种合同范本中较少规定。但如果按时、按质建造和交付房屋是发展商对按揭权人的担保义务之一部分，则在发展商不按时和不按质建筑和交付房屋时，按揭权人当然有权追究发展商的违约责任。由于延期交楼和货不对板是购房合同中最主要的两种违约形式，且该违约形式不仅危害购房人的利益，也严重不利于按揭权人的利益，因此，将延期交楼和货不对板作为按揭权人追究发展商违约责任的事由有利于强化对发展商的开发行为的约束。
2、按揭房屋之处分按揭合同中对按揭房屋的处分的规定主要是处分方式和所得价款的分配顺序的约定。在协议折价、变卖和拍卖三种处分方式中，协议折价一般不适用于按揭房屋的处分，因为按揭权人作为商业银行只有在极特殊的情况下（如在按揭房屋设办事机构）才会接受以协议折价方式取得该按揭房屋。按揭房屋的处分以变卖和拍卖方式为主。
处分所得价款的分配顺序与处分抵押物后的分配顺序相似，在支付处分费用、代扣应缴税费后，处分所得主要用于偿还按揭人对按揭权人的债务。处分所得不足以偿还债务时，应由发展商承担补充责任，处分所得偿还债务后尚有余额的，余额交还按揭人。
3、担保人的补充责任有的按揭合同规定发展商对按揭人的债务承担连带清偿责任，本文以为不妥。既是按揭合同，就应以按揭担保和按揭房屋的处分为主导，以发展商的担保责任为补充。若让发展商承担连带清偿责任，则按揭合同成可有可无之物，既无特色，也无意义。而且，设立按揭制度和签定按揭合同，旨在改善购房人之个人融资能力、以未来之物尽其所用，提高其生活质素，其前提是对其未来生活添加一定负担，以实现利益与责任的均衡。如果发展商须对按揭人的债务承担连带清偿责任，在发生违约事由时，按揭权人必置按揭权于不顾为自己实现债权的便利而向发展商主张债权，此结果不仅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故发展商的担保责任是补充责任，只有在按揭房屋处分所得不足以偿还债务时，发展商才就其不足部分承担责任。
九、其他条款
1、按揭人的主体变更在按揭合同的履行期内，因按揭人死亡而发生继承或遗赠行为的，继承人或受遗赠人应在一定期限内到登记机关办理按揭人变更登记手续。因公民死亡之发生的继承和遗赠行为，虽涉及按揭人的变更，但不视为按揭房屋的转让，无须交纳与转让有关的税费，继承人或受遗赠人取得在购房合同、借款合同和按揭合同中的当事人的地位，享有相关权利，但须偿还尚未偿还之欠款。
2、强制执行公证强制执行公证的意义，在于通过国家公证机关对债权进行确认，并赋予该债权强制执行效力，在发生违约事由时，债权人无须经过诉讼程序确认债权，只须向法院执行机关申请强制执行债权即可。此举有利于债权之实现并免却当事人之讼累。实践中的通常做法是，在借款合同和按揭合同签订后将其提交公证机关进行强制执行公证。考虑到合同所涉债权会因合同的部分履行而发生变化，故在发生违约事由时，公证机关会要求债务人在债权的催款通知上签字以确认债务余额，然后据此出具强制执行证书，由债权人持强制执行公证书向法院申请强制执行。问题是，在发生违约事由时，债务人（按揭人）愿意在催款通知上签字的可能性微乎其微。谁会轻易地在对自己不利的法律文件上签字呢？由于没有债务人（按揭人）的配合，债权人（按揭权人）虽有经强制执行公证的合同，却往往因程序上的障碍无法取得强制执行证书，向法院直接申请执行的目的不能达到，为实现债权，当事人不得不转而向法院，不仅时间延长，费用也增加，最终对双方当事人均不利。
所以，实践中应考虑在法院执行程序中确认债权的可能性，并省却债务人在催款通知上签字这一环节，以方便公证文书申请强制执行。事实上，法院对债权的确认不光是在诉讼程序中进行，在执行程序中也广泛存在。即使已经生效的法院判决，其所确认的债权也可能需要重新确认，如判决送达后债务部分履行的，因执行程序的延长使主债务的利息增加的，等等情况，都需要在执行过程中对债权数额作相应的加减。既然如此，为什么公证文书的履行情况不能在执行程序中确认呢？公证部门何以要用债务人的配合作为出具强制执行证书的条件呢？
3、费用分担各方当事人还应依当地的规定约定公证费、按揭登记费、印花税等费用的分担方式。
4、按揭之涂销按揭合同应约定在按揭人支付完毕按揭款本息时，有关按揭登记应依法涂销。
5、按揭合同生效和按揭成立的条件按揭合同一般约定在各方当事人签字后生效，按揭合同登记后，按揭即设定，按揭关系因此成立。
第三节房地产按揭合同履行中若干法律问题
一、按揭中的转按揭
所谓转按揭，是指在按揭合同的履行过程中因按揭人（一手购房人）转让所购房屋给转按揭人（二手购房人）而发生的按揭的权利义务关系的变动。以所购房屋是否取得房产证为标准，转按揭可分为以转让按揭合同权利义务为表现形式的转按揭和以转让不动产物权为表现形式的转按揭；以是否变更按揭银行为标准，转按揭也可分为变更按揭银行的转按揭和不变更按揭银行的转按揭。
按揭人在履行按揭合同的过程中，因生活或投资原因需要将所购房屋转让，而此时购房合同、贷款合同和按揭合同可能均未履行完毕，因此，所购房屋的转让会引起涉及多个合同的权利义务的一系列变化，此问题是法律实务中的新问题，法学理论尚未见系统论及。
1、以转让合同的权利义务为表现形式的转按揭在所购房屋取得产权证之前，预售合同虽经登记，房款亦通过按揭足额支付，但购房人（按揭人）对所购房屋并无现实的不动产物权，而只有要求发展商履行预售合同的请求权。虽然在实践中法院对待经预告登记的合同权利已视为一种准物权的性质，承认其效力超越合同相对方，并且经登记的合同权利享有一定程度的对世权，但因房屋产权证尚未取得，购房人仍不能享有完整的不动产物权。所以，对所购房屋的转让并不是不动产物权的转让，而是购房合同的权利义务的转让，因此引起的转按揭的具体特点是：
（1）构成转按揭的基础的房屋转让合同，其标的表面上是一手购房人（按揭人、转让人）所购房屋，实际上是一手购房人在房屋预售合同中的权利义务。由于一手购房人已通过银行按揭贷款的方式向发展商支付了全部购房款，预售合同中的一手购房人的主要义务已经履行。因房屋尚未交付，或虽已交付但尚未办理产权证，一手购房人依预售合同对发展商享有请求权，因此，所谓预售合同的权利义务的转让实际上是请求权的转让，其房屋转让合同实际上是一手购房人将其对发展商的请求权转让给二手购房人的约定。
（2）贷款合同的权利义务的变动。由于按揭银行已经向一手购房人履行贷款发放义务，在房屋转让时，二手购房人可以自有资金一次性或分多次归还贷款，也可以直接承继一手购房人在贷款合同中的还款义务，或另与其他银行签订按揭贷款合同，以借款支付一手购房人转让款，使一手购房人履行完毕借款合同的还款义务，后两种情形，均可能以转按揭形式处理。
（3）按揭合同的权利义务的变动。如果房屋转让后借款合同的还款义务未履行完毕，须继续提供按揭担保的话，一手购房人（按揭人）将其在按揭合同中的责任转让给二手购房人，二手购房人以转按揭人的身份，用其所购房屋对其在借款合同的还款义务承担按揭担保责任。
（4）有关合同的权利义务转让是否应经合同相对方的同意，应视合同的履行情况和权利义务的性质而定。如果房款已经支付完毕，一手购房人仅仅转让对发展商的请求权给二手购房人的，依《合同法》第七十九条的规定，无须征得发展商同意，但须通知发展商，不通知的，合同对发展商无约束力，但转让合同仍然有效。因所购房屋已设定按揭，故转让合同应经按揭权人同意。房屋转让后，二手购房人需要发展商继续对借款合同提供担保的，则借款合同的权利义务的转让除当然需要征得按揭银行同意外，还须征得发展商的同意。按揭合同的权利义务的转让应征得按揭银行（按揭权人）的同意，转按揭后，按揭银行也可称为转按揭权人，它可以是原按揭银行，也可以是新按揭银行。
（5）因转让预售合同的权利义务而发生转按揭，应办理相应的预售变更登记和按揭变更登记。
2、以转让不动产物权为表现形式的转按揭如果一手购房人已经取得所购房屋的产权证，只因房屋处于按揭状态，产权证由按揭银行保存，此时因转让房屋所发生的转按揭，属于以转让不动产物权为表现形式的转按揭，其特点是：
（1）作为转按揭的基础合同的转让合同，其标的是特定房屋的所有权及其占用范围的土地使用权，而不是一手购房人在预售合同中的权利和义务。由于房屋已经取得产权证，一手购房人和发展商在预售合同中的权利义务基本履行完毕，一手购房人通过按揭方式已经足额支付购房款，发展商亦完成建设和交付特定房屋并办理产权的义务，因此，一手购房人依预售合同而拥有的对发展商的请求已经转化为现实的不动产物权，其向二手购房人转让的正是这种对特定房屋的不动产物权。
（2）如果二手购房人需要以按揭方式融资，他可以与新的按揭银行签定借款合同和按揭合同，也可以选择继续履行一手购房人在原借款合同和原按揭合同的权利义务，一方面通过取代一手购房人的地位按原借款合同的约定继续向原按揭银行支付供楼款，另一方面按揭合同将所购房屋用于按揭担保，以保证债务的履行。在形式上，二手购房人需要与按揭银行签定新的贷款合同和按揭合同，但实质内容没有变化。即使是新签贷款合同，按揭银行也无需向二手购房人发放新的购房贷款，因购房贷款已经发放给一手购房人并直接支付给了发展商，二手购房人只需代一手购房人履行还款义务和按揭义务即可。
（3）转让房屋的所有权及其占用范围的土地使用权无须征得发展商同意，但发展商对按揭贷款提供了担保或有回购承担的除外。因房屋已经设定按揭，其转让应征得按揭银行的同意，但未经按揭银行同意的，转让合同的效力不受影响，按揭银行对该房屋的按揭权有追及效力，无论该房屋转让给谁，只要按揭权未消灭，按揭银行都对该房屋的处分所得有优先受偿权。不过，由于房屋产权证由按揭银行保存，没有按揭银行的配合，转让合同实际上难以履行。
（4）因转让而发生的房屋产权变更和按揭人的变更，应依法办理相应的变更登记。
3、变更按揭银行的转按揭变更按揭银行的转按揭，是指二手购房人的融资不是通过承继一手购房人的还款义务而取得，而是通过与新的银行建立按揭贷款关系而取得，其特点是：
（1）按揭权人的变更。转按揭意味着按揭人从一手购房人变更为二手购房人，并不一定意味着按揭权人的变更。但如果在同一房屋上建立新的按揭关系，就必需解除旧的按揭关系，而解除旧的按揭关系的前提就是对一手购房人的债务进行清偿，使原按揭权人的债权得以实现，从而使原按揭权归于消灭，在此基础上新的按揭权人进入。
（2）新旧按揭权人之间的合作的必要性。要设定新按揭，必须解除旧按揭；要解除旧按揭，就必须先还款；要还款，必须先取得新的借款；要取得新的借款，必须设定新的按揭；要设定新的按揭，又必须解除旧的按揭，这是一个怪圈，必须通过按揭银行之间的合作来打破。不同的按揭银行可以有固定的合同关系，也可以是新的按揭银行的单方承诺。在请求原按揭银行解除原按揭关系的同时，新的按揭银行承诺新的按揭关系建立后，所发放的贷款将在新的按揭银行的监督下直接作为购房款用于偿还一方购房人所欠按揭债务，以此承诺来换取原按揭银行的配合。或相反，由原按揭银行给予书面承诺，在请求新按揭银行先发放贷款以实现其债权的同时，保证协助新按揭银行设定新的按揭，以免使担保落空。
（3）原按揭登记注销和进行新的按揭登记。建立了新的按揭关系、归还了一手购房人的按揭款和解除原按揭以后，应当办理原按揭的注销和进行新的按揭登记。
4、不变更按揭银行的转按揭不变更按揭银行的转按揭是指二手购房人的融资是通过承继一手购房人的还款义务而取得，并以其所购房屋继续按揭，以担保其还款义务的履行的行为，其特点是：
（1）只变更按揭人，不变更按揭权人。由于二手购房人直接取得一手购房人在借款合同和按揭合同中的地位，履行一手购房人尚未履行的义务，故借款合同和按揭合同只是一方当事人发生变更，贷款人和按揭权人不变。
（2）按揭银行无须发放新的贷款。鉴于贷款合同仅是一方当事人变更，其他主要条款没有变化，按揭银行已经依该贷款合同发放按揭款，无须再对二手购房人发放新的按揭款，二手购房人只须履行一手购房人尚未履行的还款义务即可。
（3）按揭款与购房款的关系。按揭款与购房款的关系取决于一手购房人和二手购房人之间的约定，一般是商定购房价后，二手购房人在支付房款时减去一手购房人尚未支付的按揭款，余下部分作为房款支付给一手购房人。二手购房人在支付该部分房款后，继续支付尚未支付的按揭款及其利息。
（4）变更登记，按揭人从一手购房人变更为二手购房人，应依法办理按揭的变更登记。
二、因发展商违约导致的购房人违约和对按揭房屋的处分
1、问题的由来依按揭供楼的通常做法，购房人在与发展商签定购房合同的同时与按揭银行签定借款合同和按揭合同，然后由银行直接将购房人所借之款以购房人的名义支付给发展商。借款不付给购房人本人，以免款项使用生其他变数，如被购房人挪作他用等。按揭款支付给发展商后，购房人按借款合同约定的期限归还借款。可见，所谓按揭供款并不是向发展商支付购房款，因为购房款已经全部支付，而是向银行支付还款，所以说，通过按揭方式购房的，购房人没有违反购房合同和迟延支付购房款的可能性。按揭关系确立后，银行代购房人将购房款支付给发展商，购房人在取得对发展商的请求权的同时，承担对银行的还款义务，并以所购房屋进行按揭担保。因此，购房人在整个按揭借款购房的法律关系中如果有违约行为的话，其违约行为也主要体现还款义务的履行方面，即购房人未能按借款合同规定的期限和数额归还借款本息。
购房人（借款人、按揭人）违反还款义务的原因，可以在于自身的支付能力，也可以在于发展商的违约行为，因发展商未能按期按质建设所购房屋，必影响购房人继续供款的信心；又由于所购房屋未能如期建设和交付使用，购房人无法实现入住房屋的预期，不能不花钱另寻房屋以供利用，故发展商的违约行为又影响购房人的支付能力，并进而影响购房人对银行还款义务的履行。但是，在此情况下违反借款合同的并不是发展商，而是购房人，除非另有约定，银行并不能追究发展商的违约责任，因为发展商所违之约不是借款合同，而是购房合同，银行不是购房合同的当事人，故不直接拥有依购房合同产生的任何请求权。《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律的规定或者按照约定解决。因此，一般来说，因发展商违反购房合同导致购房人违反借款合同，按揭银行只能依借款合同追究购房人（借款人、按揭人）的违约责任并处分按揭房屋，由此引起如何均衡各方当事人权益和如何公平保护购房人利益的问题。
2、混合合同中的发展商的责任这里的混合合同，是指购房、借款和按揭三种法律关系共存于同一法律文本。在该法律文本中，购房人、发展商和银行权利义务关系互相交织，发展商是售房人，也是借款的担保人和按揭的协助人，购房人同时也是借款人和按揭人，按揭银行既是贷款人，也是按揭权人和接受担保的一方。由于这些法律关系不是分存各自独立的法律文本，而是出现在同一法律文本中，发展商常常对银行有直接的义务承诺，故有助于银行直接追究发展商的违约责任。
由于发展商是贷款的直接使用人，故发展商一般会在混合合同中向银行承诺购房款完全用于房屋的建设；又由于发展商是按揭房屋的建设人，故发展商也会在混合合同中承诺按期按质完成按揭房屋的建设。如果发展商违约，挪用资金往往是主要原因，未能按质按期完成按揭房屋的建设是主要表现，因此，发展商的违约往往直接违反其在混合合同中对按揭银行的承诺。混合合同为银行直接追究发展商的违约责任提供合同依据。
3、发展商的担保责任依合同的相对性，因发展商违约导致购房人不能按期供款，银行依借款合同追究购房人的违约责任的同时，可依发展商的担保承诺追究发展商的违约责任，从而使购房人承担的责任最终转由发展商承担。在诉讼程序中，当购房人被银行时，购房人可考虑向法院申请追加发展商为第三人，或另行发展商，并请求将两案合并审理，此举虽然有利于由发展商承担最终违约责任，但仍难免增加讼累。考虑到发展商在按揭贷款的法律关系中一般都向银行出具对购房人还款的担保承诺，故以担保责任解决发展商违约责任的最终承担问题应更为有利。
4、按揭银行的代位权作为合同相对性的例外，《合同法》第七十三条设有债权人对债务人的代位权。该条规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。代位权的行使范围以债权人的债权为限。此规定后又由最高人民法院的司法解释加以具体化。在按揭贷款购房的法律关系中，发展商未按时按质交楼导致购房人迟延履行对银行的还款义务，发展商的行为违反了购房合同的约定，购房人应当向发展商主张法律责任，并在此基础上承担其对银行的违约责任，购房人未向发展商主张违约责任的，属于怠于行使债权；未能因此承担对银行的违约责任的，属于对银行造成损害，故银行符合行使代位权的条件，即可以向法院请求以自己的名义代位行使购房人对发展商的债权。代位权的行使更有利于法律责任的公平承担，不致于购房人展商受过，从而免使因发展商违约而导致购房人承担责任和按揭房屋受到处分。
三、按揭人承担法律责任的财产范围
在抵押的法律关系中，抵押人仅以其用于抵押的财产在登记机关核定登记的范围内承担担保责任，抵押财产处分所得不足以清偿的，抵押人不对余下债务承担责任。按揭是抵押的一种特殊形式，按揭人承担法律责任的财产范围以其所提供按揭房屋为限，自不待言。按揭银行在处分按揭房屋后仍余有债权无法实现的，能否处分按揭人的其他财产，实践中做法不一，理论上也无定论。因为按揭人同时也是借款人和购房人，按一般法理，其依借款合同所生债务本质上是一种个人债务，个人债务应以个人财产偿还，而个人财产当然包括按揭人（借款人）拥有的、按揭房屋以外的其他财产。按揭银行在处分完按揭房屋以后，不足清偿部分仍然向借款人追讨并无不妥。故将按揭人（借款人）承担法律责任的财产范围限于按揭房屋表面上与一般法理相悖。但考虑到按揭借款购房的特殊性及各当事方的利益均衡，本文仍坚持主张将按揭人（购房人、借款人）承担违约责任的物质基础严格限定在按揭房屋的价值内，按揭房屋处分所得不足以清偿债务的，银行不得再向按揭人（购房人、借款人）主张债权。具体理由如下：
1、按揭贷款风险的确定性。银行提供按揭贷款时，已有机会对项目风险作出准确评估，并通过确立按揭比例的方式，将其风险降到最低。比如银行确立提供七成按揭的房屋，购房人需向发展商先交付30％的首期款，余下的70％才能以按揭方式从银行贷款，在此情况下，即使市场波动导致房价缩水30％，银行的债权仍有100％的保障。由于银行有机会控制风险，如果发生按揭房屋不足以清偿债务的情况，应属于银行本身控制风险有失误，若将其失误转嫁给借款人，要求借款人以其他财产清偿余下债务，势必对借款人不公平。
2、按揭人（购房人、借款人）已承担足够多的风险。按揭人在支付首期款的同时，就已经承担了其选择购房所应承担的风险，也承担了按揭银行不愿承担的风险部分，按揭房屋处分后仍不足以清偿债务，本身就意味着按揭人在该房屋的投入已经损失殆尽。按揭人不宜再承担更多的风险。
3、发展商的担保责任可作补充。房屋的品质和市场价值与发展商的开发行为有极大关系，由于银行的风险已预先控制，如果房价跌到银行蒙受损失的水平，发展商往往有不可推御的责任，以发展商的担保责任来解决按揭人处分按揭房屋后的债务余额更为合理，且发展商在对按揭人的余下债务承担担保责任后，不宜再向按揭人（购房人、借款人）主张权利，因为此时发展商表面上是为按揭人的余下债务承担责任，实际上是为自己的开发失误承担责任。
个人购房合同范文第10篇
2012年8月的一天，伴随着法庭落下的法槌声，曾经引起北京市司法系统较大震动的法院系列案终于进入了尾声，这场由虚假诉讼引发的职务犯罪案件波及了两个法院，导致了一名法院院长（副厅）、一名法院副院长（正处）、三名法庭庭长（副处级）、三名房地产开发公司高管以及两名律师的落马。尽管这场肃贪风暴已经落下帷幕，但其引发的警醒和警示却随着时间的流逝，愈加震耳发聩。 缘起： 大风起于青萍之末
2010年下半年的一天，家住北京通州的刘东（化名）听到了一个令他震惊的消息，他在北京顺义的牛栏山法庭被告了，更让他瞠目结舌的消息是，法庭宣判他败诉。这究竟是怎么回事？刘东简直是丈二和尚摸不着头脑，因为他虽然去顺义工作过，但却从来没有去牛栏山法庭打过官司，更谈不上败诉的结果了……
2011年5月，刘东就此向北京市人民检察院第二分院举报北京市顺义区牛栏山法庭通过虚假诉讼，枉法裁判。二分院接获举报线索后，高度重视，进行了前期的摸底调查。经过近两个月的调查反映：牛栏山法庭庭长孟成曾经审理过刘东等17人与北京金宝房地产公司合同纠纷案，最后都是以解除双方的购房合同判决结案。经对刘东等17人信息的调查发现，刘东等人的身份信息是真实存在的，但极有可能都不是本人进行的诉讼，而是存在刘东等17人身份信息被他人冒用后进行诉讼的行为。经对北京金宝房地产公司调查后发现，金宝房地产公司都与上述17人曾经签订过购房合同。至于诉讼，金宝房地产公司的人之一，也是金宝房地产公司的高管王涛坦言：公司这17个购房人，均是购房人不履行合同，所以诉请解除。至于参加诉讼的17个被告，金宝房地产公司则表示自己并不清楚参加庭审人员的身份，因为这17名被告均委托了王静律师。而王静律师的解释，则更加的戏剧化，其辩称：有一天17个人涌入了其办公室后委托其与金宝公司的诉讼事务，律师费甚至直接交给了自己。她核对了每一名委托人的身份证后签订了委托合同。
事情似乎呈现出这样有趣的局面：金宝房地产公司曾经签订购房合同的购房者，而且这些购房者都没有实际履行对银行的还款义务，而是金宝房地产公司向银行履行完按揭还款义务后，才已经违约多年的购房者。而诉讼中的购房者都委托了一名律师后就消失得无影无踪。曾经签订购房合同的许多人，要么对自己签订合同一事讳莫如深，要么对牛栏山法庭诉讼一事毫不知情。这些虚假诉讼的背后，到底隐藏着什么勾当？牛栏山法庭的孟成，在这些虚假诉讼中到底扮演着什么样的角色？
检察机关决定从诉讼人入手，直面原被告的律师和人，交锋从此开始。北京金宝房地产公司的诉讼人是高管王涛和律师王维。经过认真而耐心的谈话，律师王维和高管王涛心理防线纷纷崩溃，他们均称是在公司副总姚剑的指挥下到牛栏山法庭进行了诉讼，自己与法官之间不存在利益输送。
金宝房地产公司副总姚剑是整个虚假诉讼的操控人？他如何能够操控这样一批虚假诉讼？法庭的孟成是否已经察觉这类诉讼属于虚假诉讼？带着这些疑问，检察机关开始了对姚剑的调查。
姚剑，男，时年51岁，北京金宝房地产公司副总，是金宝房地产公司董事长刘伦的外侄。他具有丰富的社会阅历，办事老成，深得董事长刘伦的信任。果不其然，与姚剑的谈话一开始，姚剑就声称：自己操纵了这批虚假诉讼，欺骗了法官，与旁人无关。之后，谈话工作一直没有较大的进展。在关键时刻，检察机关派出了一名年轻的检察官扭转了整个局面，姚剑心理防线的崩溃，使得北京市法院系统最大规模的贪腐弊案大白于天下，这场波及两个法院导致多名法官落马的地震由此拉开了帷幕。 真相： 谎言需要另一个谎言去弥补
原来，2005年期间，北京金宝房地产开发有限公司开发了一批高档别墅，公司为之投入了大量的资金，可是销售情况却始终不乐观，高端的房地产项目并不为市场所接受，金宝公司当时面临着极大的资金压力。为了摆脱资金压力的困境，金宝房地产公司想到了进行虚假销售，将这些别墅先出售给他人，他人再以按揭贷款形式还款，而这批房产将始终控制在金宝房地产公司的手中。
北京市建委规定，所有的购房合同必须在建委的网站上联机备案，防止开发商捂盘惜售等变相涨价行为，所以金宝房地产公司将这批房子的按揭贷款还完后，在建委的合同管理系统中，房子的名义权利人仍然是购房合同中的买房人。为了再次将这批已经售出的房产推向市场，只能解除与这批名义购房人的购房合同。时光飞逝，当年签订购房合同的名义购房人早已四散天涯，不知所踪。即使那些能够联系的名义购房人，也对解除购房合同有不同的想法。为了能够弥补北京金宝房地产公司草创期间的虚假贷款行为，公司的高管姚剑竟然想到了通过诉讼的形式来解决当初的困局。既然当初的名义购房者已经无法控制，那么就用一批能够控制的人去充当“名义购房人”，通过法院裁判的结果来完成解除购房合同的难题。这样的话，原被告方都已在金宝房地产公司的控制之下，诉讼的结果自然也是意料之中。
如何能够让法庭对这批虚假诉讼闭眼？这个难题难不倒公司副总经理姚剑。他将自己的计划向董事长刘伦和盘托出…… 救赎：正义终究会来
面对虚假诉讼，法庭又是如何睁一只眼闭一只眼的呢？原来，姚剑任公司副总以来，一直结交各色人马。作为房地产开发公司，面临的纠纷诉讼当然也常常要与法院打交道。一来二去多年之后，姚剑竟然在北京市法院系统积累了不少的人脉资源，许多法官也愿意与这位慷慨的房地产公司高管往来，他们一起喝酒，一起聊天，一起出游。在这一温水煮青蛙的过程中，一些法官正义的天平开始失衡，最终酿成了震惊北京司法界的受贿、渎职系列案。这些人有：
夏俭军，原朝阳区法院副院长，案发时任北京市丰台区人民法院院长。在与金宝房地产公司的姚剑的交往中，夏俭军先后多次给予金宝房地产公司帮助，收受了巨额贿赂。在金宝公司解除虚假购房人合同的诉讼中，夏俭军利用担任朝阳区法院副院长的职务便利，收取30万元的巨额贿赂后为金宝公司在朝阳法院进行虚假诉讼大开绿灯，导致朝阳法院审理了60余件虚假民事诉讼。而后，这批虚假诉讼又在夏的关照下得以顺利执行。
龚东升，案发时任北京市顺义区法院副院长。龚东升在与金宝房地产公司的姚剑的交往中，先后多次在金宝公司的花园酒店进行吃请，后在金宝房地产公司需要通过诉讼解决购房人合同的案件中，为了让金宝公司的管辖法庭北京市顺义区牛栏山法庭能够大开绿灯，以介绍姚剑和牛栏山庭长孟成“认识认识”的名义，为金宝房地产公司的虚假诉讼牵线搭桥，导致孟成审理了17件虚假民事诉讼，而后，这批虚假民事诉讼又在孟成的关照下顺利执行。这一过程中，龚东升也收取了一定的贿赂。
马维增，案发时任北京市顺义区后沙峪法庭庭长，曾任北京市牛栏山法庭庭长。正是在马维增任牛栏山法庭庭长期间，金宝房地产公司先后完成了两批解除虚假购房人的虚假民事诉讼，为此，马维增笑纳了金宝公司送上的50万元贿赂。
孟成，案发时任北京市顺义区牛栏山法庭庭长。孟成刚刚调任牛栏山法庭之初，对于北京市金宝房地产公司的虚假诉心存疑虑，甚至在很长时间内没有让这类虚假民事诉讼成功立案。如果他仍然继续这样下去的话，姚剑利用法院进行虚假诉讼的解除购房合同的不法勾当肯定要戛然而止。在这个时刻，顺义区法院副院长龚东升的出面介绍姚剑与其认识，使得孟成迷失了方向。他自以为之前金宝房地产公司做过虚假诉讼没有出事，自己这批虚假诉讼肯定也没事。为此，30万元的贿赂到了孟成手中。殊不知，恰恰是自己的这批虚假诉讼引爆了整个虚假诉讼系列案。
安金宝，案发时任北京市顺义区知识产权庭庭长，曾任牛栏山法庭副庭长。在马维增任牛栏山庭长期间，安金宝当时正想购买金宝房地产公司的房屋，于是马维增将金宝公司虚假购房人的一批民事诉讼交由安金宝办理。安金宝心领神会地帮助金宝房地产公司通过调解的方式解除了56套房产的虚假购房合同，而后以低于市场价格35万元的形式购买了一套金宝公司的商品房。随后，在孟成任法庭庭长期间，又协助孟成执行了孟成审理的17名虚假购房人的虚假诉讼，为此收到了姚剑的5万元酬谢 ……
法网恢恢，疏而不漏。曾经的法官夏俭军、龚东升、孟成、马维增、安金宝站到了审判台上，最终法院判决上述人员名成立，分别处以无期、2年、10年、11年、10年6个月等不同的刑期。而依靠不规范经营的企业也为此付出了惨痛的代价。