房贷收入证明范文

房贷收入证明范文第1篇

第一：开收入证明要注意必须的格式。

第二：开收入证明必须要盖“鲜章”，也就是收入证明复印是无效的。

第三：盖的章必须是单位的财务章或则是单位的公章。而且必须是圆章。

房贷收入证明范本一：兹证明________是我公司员工，在________部门任________职务。至今为止，一年以来总收入约为__________元。

特此证明。

房贷收入证明范本仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。

盖 章：

日 期：______年___月___日

没有缴纳公积金可以根据这个变变就可以了。

房贷收入证明范本二：

致中国银行 行：

兹证明 先生/女士( 已婚 未婚 离婚)系我单位( 正式 临时 兼职)在职员工，其现在我单位担任 职务，职称 ;已在我单位工作 年，我单位性质为 。

其月均总收入为人民币 万 仟 佰 拾 元整(小写￥ )。

身份证号为： 。

对以上所提供资料的真实性我单位负法律责任。

特此证明。

单位地址：

人事劳资部门联系人：

联系电话：

单位盖章：

年 月 日

注：1、所填写姓名与户口簿、身份证一致。2、所有文章文字书写规范，无涂改;选择项以“√”表示。3、盖章为公章或劳动人事部门印章有效，加盖完整、清晰

房贷收入证明范本及个人收入证明：

兹证明_________为本单位职工，已连续在我单位工作____年，学历为__________毕业，目前在我

单位担任________职务。近一年内该职工在我单位平均年/月收入为(税后) _______元，(大写：_______万______仟______佰______拾______元整)。

特此证明

单位名称_______________________________________________

_______年_______月_______日

个人收入证明的内涵 ： 包括工资(一般指年收入总额)、养老保险缴费复印件、自有房产证明、私家车辆证明、大额定期存折复印件、外汇、债券、黄金有价证券帐户、大额人寿养老分红保单等。

个人经济收入证明：

兹证明 为本单位正式职工，已连续在我单位工作 年，学历为 毕业，目前在我单位担任 职务，近一年内该职工在我单位平均月收入(税后)为 元，(大写 万 仟 百 拾 元 整)。该职工身体状况 (良好、差)。

本单位谨此承诺上述证明资料的真实、有效。

特此证明。

房贷收入证明范文第2篇

1.1个人的信用风险:目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。

1.2信贷风险:①开发商恶意欺诈行为，缩小住房面积，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。②开发商未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。③物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。

1.3个人住房贷款的潜在风险:对于个人住房贷款，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，忽视了它的潜在风险。

1.4贷款中的操作风险:从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。

1.5抵押贷款的风险:根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。

2降低个人住房贷款风险的策略探讨

据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。①加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司。为保障贷款的安全，要求借款人投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。②对开发商进行考察，防止欺诈行为。③改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、家庭收入等情况。 ④改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所占的比率，提高对个人住房贷款的质量，避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。⑤银行要严把贷前审查关，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查。

3完善个人住房信贷风险管理

当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。①着手建立一个完善的个人信用体系。②为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。

房贷收入证明范文第3篇

[关键词] 商业银行 二手房 风险化解 征信

美国次贷危机产生的直接原因是对信贷客户群的选择出了问题，引发了国际金融海啸。在二手房信贷方面，我国一些商业银行出现的问题应引起足够重视。笔者通过对服务商业银行的专业征信机构的考察，了解到商业银行在二手房贷款方面存在着突出风险，以此提出防范风险的措施。

一、从实践来看，二手房信贷风险源自四个方面

1.房屋中介信用风险。二手房信贷业务涉及房屋买、卖双方、房屋交易中介、资产评估事务所、律师、保险公司、可能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司等。具有资金充裕、信贷业务品种多等优势的商业银行仅是其中一方，但它没有第一手客户、客户资源有限、与上述各方都存在着信息不对称的劣势。因此，商业银行为争取市场份额，过度依赖房屋交易中介。二手房贷款客户资源大多为房屋中介所掌握，在推出新业务品种时，商业银行大都将营销房屋中介机构作为业务推广的主要手段，有些商行甚至给中介一定的授信额度。中介公司具有了占压客户资金、欺骗客户的先天条件。

同时，不同商行之间的信贷竞争，也助长了房屋中介机构有机可乘，弄虚作假、有恃无恐地帮助不诚信客户骗贷事件的发生。

2.贷款主体及交易行为真实性风险。近几年，在审查借款人身份、贷款事项以及抵押物真实性方面出现的问题多种多样。

(1)借款人身份及资质虚假。出于利益驱动，很多房介机构为争取成交，替借款人伪造身份证或户口本。征信机构经常遇到借款人提供的身份证、姓名和身份证号不一致、借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等情况。(2)收入证明不真实，虚开冒开。个人实际收入的真实性，决定借款人的偿债能力。个别商行信贷人员促成交易成功则辅导客户虚开冒填薪金收入，出具不实证明。收入证明不实的表现形式表现为：(A)不在提供收入证明的单位工作；（B)收入证明的单位，早已被注销或吊销；（C）私自擅用单位公章加盖收入证明；(D)证明上加盖的公章系伪造或私刻；（E）实际收入与收入证明所标明的尸收入数相去甚远等等。虚假不实的收入证明误导商行信贷正确判断，极易导致道德风险。(3)蓄意隐瞒贷款用途。很多借款人以购房、购车、装修等证明文件骗取银行消费信贷，其贷款真实目的却是为企业生产经营或其他消费。(4)编造房产交易，骗取商行贷款。此案例很有代表性。A房屋中介公司为Y 开发商员工办理住房贷款业务，贷款总额3000余万元，商行委托征信公司征信。征信员发现：其一，Y房地产公司无办公状态，所有人员都忙于配合征信；其二，征信员与借款人交谈，明显感到他们谈吐与其自称的高学历、高收入不匹配；其三，借款人大多租房居住，均无其他资产，统统拒绝征信员对其家庭征信。为揭开谜底，征信公司对借款人拟购商品房进行深度征信。实地访谈中，发现标的房屋均有人居住，且是已居住多年的拆迁返迁户，开发商一直没给房屋所有人办理产权证。这是典型的开发商假以员工名义、编造房产交易骗取银行信贷资金的违法行为。(5)姻亲之间关联交易。通过亲属、姻亲之间关联交易获取商行贷款。表现为配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋虚假买卖交易。从银行贷到的资金根本不是用于支付房款，而是挪作他用，有的甚至用于归还赌债。

3.抵押物瑕疵隐含的风险。二手房与新房相比，其物理状况劣势明显、价值贬值、价格差异大、有拆迁规划的可能，这些因素使商行的抵押房屋物权面临较大风险，直接影响抵押物处置速度和变现能力。

4.操作流程中的风险。对二手房贷款，商行执行见“他项权证”放款的流程，但有些商行为吸揽业务，拉拢房屋中介，采取见“房管局办理抵押登记收件凭证”放款，此举隐患很多。多数商行限于人力，委托中介或借款人提取他项权证，一旦有人伪造他项权证，将给商行以虚假性抵押。

以上种种风险来自不同方面，但共同特点是信息不对称造成二手房交易市场的混乱和风险的产生。

二、化解二手房信贷风险的思路和手段

针对二手房抵押贷款存在的风险和问题，笔者建议监管部门和商业银行采取如下措施，以规避风险。

1.针对房屋中介机构信用风险的措施。其一、对客户交易资金，由商行代收代付。从制度上履行对代收代付资金的监管，禁止房屋中介扣划客户贷款资金。这一措施已得到部分城市采纳。其二、对参与二手房交易、与商行合作的房屋中介机构进行信用评级。由资信评估公司对房屋中介的经营模式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量进行全面评估。监管机构根据评级结果对与银行合作的房屋中介机构的准入做出相关规定,以扶优淘劣，净化房屋中介市场交易秩序。2.切实落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求，在二手房贷款业务中，引入第三方专业征信机构对借款人身份真实性、收入真实性、贷款事项真实性以及抵押物真实性进行实地核查，防止骗贷。实践证明，二手房贷前审查引入征信是十分必要的。3.加强商行内控制度建设，严格控制放款环节。在二手房贷款业务中，商业银行务必要实施“见他权证放款”的操作规程，坚持贷款直接划至卖房人账户，不能交由房屋中介扣划。为杜绝贷款人伪造他项权证事件，商业银行应委派专人到房管局提取他项权证，堵塞放款漏洞，保证房产真实抵押。4.商业银行要切实收集、掌握抵押房屋的全面信息。审查房屋是否有导致产权人对房屋的处理权不完整的租约；调查是否存在共有产权问题、动迁安置房、职工房改房等。完善二手房贷款中的债权保障体系。作为抵押物的房产，其本身的物理状况会直接影响到债权的安全，商业银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房屋物理状况所存在的瑕疵。5.防范房屋价格的高估风险。房价高估可能是评估机构的失误，但更多的是主观恶意所为。遴选公信力好的评估事务所是商业银行降低这一风险的制度保证。实践证明，在二手房信贷中，征信机构理应成为商业银行的得力助手，也是为商行构筑起制度防火墙的有效保证。

参考文献:

房贷收入证明范文第4篇

近日，央行存款准备金率再次上调，银行信贷闸门或再度收紧，而对借款人的个人资质审核或将更严格。据了解，资质优良的借款人向来深受银行“宠爱”，在时下银行放贷吃紧时期，资质优良的借款人不仅可以优先争得放贷名额，甚至还有可能享受较为优惠的贷款政策。那么银行在考量借款人资质时，有哪些参照标准呢？

基本考核项一：借款人基本信息，打开贷款敲门砖

在放贷审核中，借款人的工作单位以及学历是银行首要考量因素。从目前的银行审核操作来看，银行比较青睐世界500强企业、央企、大型国企以及外企单位的员工。

除工作外，学历也是银行比较看重的方面，因为一般来说，高学历与高收入是成正比的。高学历和稳定的工作单位能够为借款人日后还款提供保障，从放贷风险及成本收回来说，银行钟情于拥有高学历和稳定工作单位的借款人就不难解释了。

基本考核项二：借款人收入证明、银行流水必不可少

除借款人个人学历及工作单位外，收入流水也是考核借款人一个必不可少的因素。

需要指出的是，收入证明和银行流水是两个不同的科目：收入证明一般由借款人所在单位开具，并加盖单位公章才有效，银行在借款人贷款审核时，最低要求是借款人提供的收入证明至少要为还款月供的2倍以上；银行流水主要是指借款人提供的自身收入流水，一般为工资收入详单。

银行通常希望看到的是借款人稳定且合理的银行流水，既要连续，又要与收入证明相符合，忽高忽低的银行流水通常不被银行看好。

基本考核项三：借款人个人征信，干干净净“香饽饽”

银行对借款人资质审核的第三个标准是个人征信。目前个人征信已经成为银行放贷不可或缺的审核标准。符合银行优质客户一般需要个人征信无房贷、车贷、助学贷款以及信用卡还款等不良逾期纪录。

目前银行对于逾期次数较多的借款人，一般会提高贷款首付或是利率，情节严重者甚至直接拒签。

对于个人征信的维护有两点建议：

第一，信用卡适度消费。在近年来，信用卡几乎进入疯狂的时代，各大银行也是积极推行信用卡业务，办卡即送礼是最常见的促销手段。建议借款人平时生活中要注意个人征信的维护，尤其是要根据需要适量酌情办理信用卡，切莫被因为贪图礼品办卡，导致最后还款管理不当而影响日后房贷。

第二，养成及时归还贷款习惯。如果有还款中的房贷、车贷等贷款，一定要按期还款。如果不在上学期间办理过助学贷款的借款人，工作后一定要按时归还助学贷款，因为银行对助学贷款的考核比普通贷款更为严格。

加分项：借款人大额资产证明，辅助贷款加分不少

另外，必要资产证明也可以为借款人个人资质加分不少。如果借款人在申请贷款时能够提供股票、基金、债券等投资证明或是大额存单、购房、购车等大额资产证明的话，银行在批贷审核时是会给予一定的政策“照顾”。

房贷收入证明范文第5篇

【关键词】银行；个人住房贷款；风险控制

中图分类号：F84文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-032-01

个人住房贷款是指商业银行向借款人发放的用于满足其住房需求的贷款。与银行一般贷款相比，具有长期性、零售性、分期偿还性的特点。

一、个人住房贷款的主要风险点

（一）借款人风险

偿债能力不确定的风险。个人住房贷款大多为中长期贷款，期限较长，在漫长的还款期内，借款人的家庭、工作、收入、健康等因素不断发生变化，并影响着借款人的还款能力，借款人偿债能力面临着巨大的不确定性。另外借款人收入真实性风险。即落实借款人第一还款来源的可靠性。由于目前开收入证明的单位不必为证明的真实性承担任何法律责任，且借款人工资收入、投资收入不够清晰、明朗，因而对借款人收入真实性的考察比较困难，这是当前形成贷款风险的重要因素。

（二）银行内部操作风险

银行的操作风险主要体现在：一是贷前调查不实。由于银行的工作人员素质层次不齐，对于贷款人编造虚假的证明资料没有及时发现，导致银行贷款被轻易骗取。二是贷时审查不严。有的银行从业人员在进行贷中审批的时候并不是严格按照规则去审批借款人提供的证明材料。一些银行考虑扩大市场份额，甚至降低贷款首付比例，或放宽审批条件，对信贷资产安全埋下的隐患。三是贷后检查不及时。当前大部分银行都将更多的精力财力投入到一线工作当中，忽略的了个人住房贷款的贷后管理，银行的贷后工作人员由于种种原因不重视自己的工作，对贷后的管理工作流于形式，不能够及时发现风险。

（三）法律风险

在个人住房贷款的业务中，因为我国还没有完备的法律来规范约束这一行业，所以在没有法律规范约束下，在给与向银行申请个人住房贷款业务的申请人在要求单位或社会某部门提供相关资料证明时，这些部门或许是因为技术不成熟或许是因为自身责任心不够等种种原因，给银行一些不具有参考价值的信息数据，甚至是带有误导信息的，这样就给银行在个人住房贷款业务中带来了不小的风险。银行将接受抵押作为第二还款来源，并附带抵押物可以得到顺利合法的变现，是不良贷款在银行这里解除银行个贷风险的一个重要组成部分，但在实践中，虽然说房地产进行抵押贷款后银行有权处置这所房产，但因为它关系到社会稳定和居民安置等问题，在实际执行的时候将是非常困难的，使银行的债权得不到有效的保护。

二、对银行个人住房贷款风险控制的建议

（一）建立个人信用评级制度

个人资信状况是影响个人住房贷款违约风险的重要因素之一。个人信用评级制度的缺失是导致我国贷款市场上信息严重不对称的重要原因之一。因此，我国急需建立具有中国特色的个人信用评级制度，通过权威性的中介机构来规范信息披露过程，减轻个人住房贷款市场上信息不对称问题，为银行业提供信息服务。同时还应以立法的形式尽快建立个人信用档案，并对信用档案的记录与移交、管与评级、披露与使用及责任与权益做出明确的规定。

（二）加强银行内部人员培训，提高业务素质

任何制度和措施都需要具体人员来落实，因此建设银行应高度重视对个人住房贷款客户经理的培训工作。一是应当针对个人住房贷款的业务特点，编写相应的培训教材，下发到每一名客户经理，通过集中讲座和自学相结合的形式，提高客户经理的业务素质和专业技能。二是定期组织个人住房贷款客户经理的上岗考试，对于考试不达标的客户经理，取消其从事个人住房贷款业务的资格。三是要加强对经办人员的职业道德教育，提高从业人员政治素养和敬业精神。四是关注审批、评估、调查等关键岗位人员的配备和培训，确保关键岗位风险防控的可靠性。

（三）加强法制建设

要形成一个良好的市场信用体系，其关键是要建立一套使守信者得益，失信者必然付出代价的制约机制来保证契约双方的权利不受侵害，要做到这点就必须要有一个强有力的法律后盾作支撑。而我国的现状是法律法规还不够完善，诉讼时间长、费用高，更为严重的是法律判决执行难，对个人住房进行处置的法律判决执行就更难，使违约者得不到应有的惩罚，道德风险难以得到遏制。所以要遏制道德风险就必须加大执法力度，提高借款人的违约成本，使我国个人住房贷款市场的发展真正建立在法制化的轨道上来。

参考文献：

[1]李宏斌.商业银行流动性风险管理[M].湖南人民出版社，2007（6）.

[2]韩林畅.商业银行如何防范个人住房贷款风险[J].消费导刊， 2009（3）.

房贷收入证明范文第6篇

专家提醒说，夫妻共同买房相对来说手续繁琐一些。如其中一些环节处理不当，有可能会对交易造成影响，因此需要谨慎应对。

共同置业已成常态

祁先生今年32岁，在上海市人民广场附近的一家单位上班，结婚两年了一直和家人住一起，最近准备考虑生小孩所以准备买房。房产经纪人根据他的实际情况，为他选择了一套位于宝山区共康五村的物业，面积58.58平方米，总价85万元。虽然房子不大，但可以改作两房，比和父母挤在一起还是要宽敞许多，夫妻俩办了公积金贷款，还款压力也不是太大。

像祁先生这样，婚后买房的情形非常普遍。汉字地产市场研究部监测数据显示：8月份全全上海市二手房交易量回升，尤其是刚性需求集中的浦东金桥、宝山共康泗塘、松江九亭三个板块，较7月份成交量增幅达60％～80％。汉字地产有关人士解释说，刚性需求中，除了年轻购房者外，婚后改善型需求约占6成左右。

四大要点要留意

共同买房需要特别留意的有四个方面。上海“我爱我家”权证部经理渠福琴介绍说，诸如签约、房贷申请以及交易过户等环节，都需要夫妻双方到场。此外，夫妻共同买房在证件准备工作等方面，以及申请房贷等事宜，也需要提前研究。

签约双方亲自到场

在买房过程中，涉及到诸多签约过程，如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等，这需要夫妻双方同时到场。

[案例一]上海的李先生看中了一套三房，价钱谈妥之后签订买卖合同，但妻子刘女士在外地出差，虽然李先生一再表示自己可以代表妻子的意见，但对方还是坚持夫妻同时在场的情况下签约。

[解析]上海联业律师事务所马永健律师表示，一般情况下，共同买房时房产证上要载明两个人的名字，则应双方亲自到场；如一方不能到场办理手续，则必须办理公证授权委托手续。

除了签订房产买卖合同之外，申请房贷、办理过户手续时，也需要双方亲自到场。专家解释说，在申请房贷时，有些时候会以夫妻名义共同申请，因此银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字。

另外，办理过户手续时。原则上要求同时到场，因为根据《物权法》规定，夫妻共同购置的房产，到底是共同共有，还是按份共有，需要在买卖合同中体现出来，进而在房产证上载明。因此需要双方到场签字确认。但如果无法到场，也必须办理公证收取委托手续，并将相关事宜交代清楚。

证件准备是关键

夫妻共同买房，需要提供的证件比较多，而且一件都不能少。

[案例二]、徐夫妻俩都是外地人，结婚证在一次搬家过程中遗失。在去年底买房时，中介公司要求提供结婚证，虽然户口簿上已经载明两人的婚姻信息，但按照相关规定，还是无法取代结婚证。

[解析]较个人买房而亩，婚后共同买房所需提供的证件要多一些。渠福琴表示，除了身份证、户口簿等证件外，还要提供结婚证等。

在夫妻共同申请房贷时，需要提供夫妻两人的收入证明，如果两人为非本地居民，还需提供双方提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则按照非本地居民贷款政策对待。

当然，在办理按揭贷款时，如果其中一人收入较高，通过资质审批不成问题，另外一方的收入证明则无需提供。

主贷、次贷有讲究

由于信贷政策有变化，因此在确定主贷人和次贷人时，需根据实际情况而定，而不能简单地只看收入的高低程度。

[案例三]陈先生买房申请房贷时碰到了一点小麻烦。他是一家私企高管，收入不低，但他的户口不在上海，更为不利的是，此前他在南京分公司工作了三年多时间，最近才调到上海，如采以他的名义申请房贷，肯定以非本地居民对待。

[解析]专家表示，夫妻共同还款时，在确定主贷款人、次贷款人时，一定要根据实际情况来定。一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为“贷款人”(常说的主贷款人)而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，同时注意年龄的限制，否则会影响到贷款期限。

此外，专家提醒还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说，如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，则会被区别对待，如房贷首付比例提高，利率水平上浮，这无疑会增加购房成本。因此在确定主贷款人时，要考虑到这个因素。

所占份额提前定

夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。

[案例四]因为各种各样的原因，小王和小向在领取结婚证后才将婚房定下来。按照以前的计划，女方小向准备多付一些房款。不过小向父母要求，财产份额应多占一些。

[解析]马永健表示，依据《婚姻法》规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中，即使房产证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。

但目前有少数新潮夫妻，财产实行AA制，在共同买房时需要考虑财产份额问题。根据相关法律规定，所有者可以选择共有形式，如果是选择共同共有，则双方享有的权益相同；如果按份共有，则需要提前分割，并在房产证上载明。

准夫妻买房重登记

在此需要特别提醒的是，目前有不少准夫妻共同买房的现象存在。为了减少纠纷，专家建议应该在房产证登记内容方面下点功夫。

这里所说的准夫妻，是指即将结婚、但尚未领取结婚证的那部分人。夫妻婚姻存续期间，是从领取结婚证之日起算，因此在未领取结婚证的前提下共同买房，并不能当做共同财产。在这种情况下共同买房，如果是双方共同出资，比例各半，则需在房产证上同时登记两人的姓名。如果双方出资比例不等，虽在房产证上也会登记两人姓名，但必须说明各自所占比例大小。还有一种情况也需提前考虑。即只有一方出资的情况下，是否在房产证上也登记上另外一方的姓名；如果登记上，不出资一方所占份额是多少，电需要确定下来，并在房产证上载明。

房贷收入证明范文第7篇

一、个人住房贷款特点

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：一是贷款对象特殊。个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细规定；二是贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款；三是贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的；四是贷款期限较长；五是偿还方式特殊。

个人住房贷款所具有的特点决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征。

二、个人住房贷款风险分析

（一）宏观经济环境

1、经济周期风险。个人住房贷款普遍期限较长，其安全性是建立在城镇居民人均可支配收入能够稳定增长的基础上。由于个人收入的稳定性始终受制于宏观经济大背景，个人还款能力和意愿的变化难以准确预料。当经济周期处于扩张时，个人收入水平增加，还款能力较强，银行面临的风险较小；当经济周期处于衰退阶段，还款能力降低，伴随房价下跌，变现能力下降，不良债权增加，带来银行流动性风险，将危及信贷资金的安全。

2、利率风险。当经济周期初入衰退期时，有还款能力的人会借低利率还高利率，增加银行的利率风险。由于银行借短贷长的经营特点，成本收益不配比，利率变动给银行带来收益损失。而没有还款能力的人则会增加银行的信用风险。

3、行业的政策性风险。目前，我国个别城市存在房地产投资“过热”及价格虚高的现象，随着国家采取一系列稳定房价的政策措施，效应逐步显现，房地产泡沫一旦破灭，风险将极可能转嫁到银行业。

（二）开发商的风险

1、经营风险。如开发商实力较弱，或对市场前景把握不准，销售欠佳，导致楼盘烂尾，最终将带来经营风险转嫁给银行。

2、诚信风险。主要表现为假按揭，开发商为了获得利率优惠的长期贷款弥补建设资金不足或为了尽快回笼资金，通过假首付、溢价登记、虚假房屋、组织内部人员假意购买、一房多售等方式套取银行资金。造成的危害：一是增加了银行经营风险；二是导致商品房在市场价格上的贬值，再次出售实际是第二次交易，损害了真正购房人的合法权益；三是合同主体是虚假的，产权办理中实际购房人与登记购房人不一致，导致产权纠纷。

（三）购房借款人的风险

1、贷款条件风险。这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。目前，银行一般所采用的各种还款方式偿还贷款本金的速度有所差别。采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。

2、诚信风险。能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大，申请者可以根据自己想购买的住房在单位开出相应的收入证明，甚至连拍卖、倒闭的企业或事业单位的下岗职工仍能开出相应的收入证明。有的购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。

3、还款能力风险。个人住房贷款其还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性，因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。

4、投机风险。购房人主要用于投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡，产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果控制不力，就可能引发金融动荡。

（四）银行自身的风险

1、银行自身风险。全过程监管控制存在薄弱环节，风险管理机制不健全；同时贷款涉及面广，管理成本大，难以对购房人信用情况作出准确全面的评估。

2、贷款比例过大风险。房地产销售现阶段主要依靠银行提供按揭支持，由于投资购房所占用的银行信贷资金风险容易受收入预期、经济预期的影响，对宏观经济金融环境变动的敏感度相对大些。

3、银行流动性风险。目前，商业银行发放的个人住房贷款普遍期限在10年以上30年以下，属于中长期贷款，由于商业银行借短贷长的经营特点，存在资产负债期限的错配，而我国各商业银行在流动性风险管理和利率管理上，对这个缺口如何控制没有科学的掌握标准和严格的管理要求，可能引发流动性风险管理。

（五）法律法规不完善的风险。一是期房贷款中的预登记问题：由于预登记在法律上不等同于抵押登记，故预登记对银行而言实际上是抵押落空，只能起到防止开发商重复售房套取贷款资金的作用；二是备案制度建立不完善，部分地区尚未建立，钻空子多，一房多卖；三是管理部门之间存在脱节，管理空挡。如一套已经抵押的房产在进行转贷时必须先注销原抵押登记再办理新抵押登记，存在真空和断层；四是抵押物处置困难。如抵押物产权问题所造成的风险，抵押物处分引起的风险，即借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款而产生的风险。

三、防范风险的对策

（一）政府各主管部门、人民银行、银监局应进一步加强宏观调控，完善房地产市场法律法规体系

1、加强宏观调控力度。充分利用金融、税收、利率、土地等手段，调控市场需求，优化市场结构，建立完善房地产景气监测体系，避免房地产市场大起大落，促进房地产市场健康持续稳定增长。

2、抓好项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额又确保银行信贷资金安全，就必须力争做到三个万无一失：开发商资质信誉万无一失，按揭项目各项必备手续万无一失，抵押登记程序万无一失。同时，规范按揭保险市场：针对抵押物(房产)的灭失风险扩大保险责任，如借款人意外伤害、身故、伤残等，完善价值评估体系，加强房地产市场法律法规制度建设，为银行处置抵押物提供法律依据。

3、改善个人信用风险的识别与评估环境。着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，并能够监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。

（二）商业银行应强化内部管理，努力防范金融风险。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色。它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。因而，加强银行内部信贷管理是防范个人住房贷款风险的重点所在。

1、加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。

2、完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。

3、重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪；对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。

4、提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感。

房贷收入证明范文第8篇

1、通过在中国农业银行江门蓬江支行实习，并进一步巩固我在上学期所学的基本理论，依靠理论联系实际，以增强自我解决实际问题的能力。

2、通过在中国农业银行江门蓬江支行的实习，达到学校的社会实践要求，并在单位指导老师的帮助下，熟悉了金融机构的主要经济业务活动，系统地学习银行个人金融管理工作。

3、通过在中国农业银行江门蓬江支行的实习，学会如何更好的适应新的环境以及端正自我的学习态度，为更好的走入社会打下基础。

二、实习步骤

此次实习在于通过在中国农业银行江门蓬江支行的实习，了解银行业务工作所需要的基本技能，熟悉银行日常业务的操作流程以及工作制度等。实习过程主要包括以下几个阶段：

（一）了解实习单位基本情况和机构设置等。

（二）学习银行的个人金融业务流程、客户资料录入与使用中国农业银行信贷管理系统，主要包括以下方面：利用农业银行信贷管理系统进行银行信用卡业务办理，如各种类型信用卡、贷记卡等的客户开户资料审批（包括基本资料录入，客户征信调查等）以及贷记卡资金冻结与终止等；银行的购房贷款业务，如房贷客户档案录入、银行帐户流水查询、财产收入证明、个人房地产贷款申请表审批、客户信用调查、个人购房担保合同制定和签订等。

（三）实际操作，单独进行业务操作。

（四）完成实习，准备实习报告。

具体实习内容这次实习，得益最深的就是能够了解银行的内部运作机构，平时我们作为顾客更多的是接触前台工作人员，而后台的工作却了解得很少，进了银行实习后才发现原来后台也是一个很精彩的舞台。我所在的部门称为"个人金融部"，是对应"公司业务部"而言的，另外还有国际业务部、综合管理部等几个部门。

我所在的部门业务包括了信用卡、个人购房贷款等业务的办理，而在我的实习过程中，主要学习的是信用卡和贷记卡的开户资料录入、审批、复检、客户个人信用记录调查、贷记卡的冻结与终止等业务办理，同时协助准备购房贷款的客户档案、客户接待以及签订《个人购房担保合同》等业务。

在中国农业银行江门蓬江支行实习，首先先学会的是打印机的使用，这看来只是一件很简单而且与业务无关的事情，但是如何复印/打印出美观、清楚而又节省的资料出来却是工作的基本功，因为在所有的个人购房贷款业务办理过程中，都要打印客户帐户流水和主档、客户的基本个人资料、客户收入证明、抵押证明、个人购房合同以及各种由开发商提供的资料等，因此我实习的第一件事是学会怎样使用打印机这项简单却必须的工具。接下来学习的是如何利用中国人民银行的系统进行贷记卡客户信用审查，虽然系统操作并不复杂，但是却要求查询者认真仔细并且按章办事，客户的资料必须授权才可以使用，同时不得透露客户个人隐私。

在学会查询客户信用查询后，我开始学习利用农业银行的系统进行客户的开卡登记，同时利用信用调查结果并结合客户的收入证明等材料进行客户申请的审批等。办理信用卡业务，需要学会如何利用农业银行信贷管理系统进行卡务的一系列进程，而这个系统对于办理购房信贷方面也是很重要的。

在办理购房贷款的业务中，需要对客户资料进行录入、协助客户准备购房证明、抵押证明、收入证明、财产证明等资料，同时协助客户签订合同以及及时提醒客户还款等。新晨

三、个人实习心得

虽然这只是短短的一个实习，但对我来说，是大学生涯中很重要的一部分积累，这在我以后的学习生活中都会发挥很重要的作用，特别是我的同事们和上司给我的榜样作用。他们勤奋、努力而且乐于助人，给予我很多鼓励与帮助，细心的教导我怎么去将看似一件很简单的像复印信用卡这样一件事情做到更好，告诉我追求卓越的重要性。同时，这份工作也告诉我细心、细致的重要性，以后当我碰到相类似的事情时，我就都会更加的努力而细心地做到更好，有这样一种积累是财富。

虽然大多时候我都认为自己是一个开朗的很容易融入新环境的人，但是在实习初期我发现这方面自己有很多需要提高的地方，我应该更加注意提高自己如何更快的适应新环境、溶入新环境的能力。

房贷收入证明范文第9篇

自3月31日起，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房；对已经拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房；严格购房资格审核，对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购房，构成犯罪的，将依法追究刑事责任；全市新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定；进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

上海 强化异地人群贷款审查

可按本市居民人均可支配收入增长制定房价调控目标；严禁发放第三套及以上购房贷款；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率；依法严格按照转让所得的20%计征；继续稳步实施个人住房房产税改革试点；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，优先支持其开发贷款需求。

广州 非户籍居民限购一套房

2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

深圳 未细化征收20%个税

严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定，依法严格开展房地产税收征管工作；在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

合肥 已备案商品房3个月内不得涨价

明确2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。合肥市“国五条”细则未提及20%个税如何执行。

天津 严查购房家庭住房套数

保持住房价格稳定，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度；根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率；能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；严格购房家庭资格初审，对购房家庭的住房套数进行核查。

济南 今年供地总量不低于过去5年均值

济南市2013年新建商品住房价格控制目标为：新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平；2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。

南京 细则内容未提及征收20%个税

南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。内容中并未提及会征收20%的税。

青岛 坚决抑制投资性购房需求

2013年新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的原则，进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。

重庆 报价过高不发预售许可

房贷收入证明范文第10篇

关键词：美国；次级房贷危机；中国房贷；金融市场

Abstract:Thesub-primemortgagecrisisinUSAhasmadegreatshocktotheglobalstockmarketsandUSAeconomy.AnalysisoftheU.S.secondarymortgagecrisisthebackgroundandcauses，andpointedoutthatChina′smortgagemarketthemajorrisk.WeshouldbesecondarytotheU.S.mortgagecrisisforthedrawforChina′srealestatemarketandthehealthydevelopmentoffinancialmarketsgetsomeinspirationandgoodriskpreventionmeasures.

Keywords:USA；subprimemortagecrisis;China′sestatemortgage;financialmarkets

引言

3月13日纽约股市遭遇了2007年第二个“黑色星期二”，道琼斯30种工业股票价格指数暴跌242.66点，收于12075.96点，跌幅达1.97%，是美国四年来第二大单日跌幅，全球股市随之下挫。标普500指数和NASDAQ跌幅分别达到了2.04%和2.15%，在所有行业中金融和建筑股受创最重。标普金融股指数下跌3.2%。住房建筑股指下跌4.6%。美国抵押贷款银行家协会2006年第四季度房贷市场季度报告，称2006年第四季度美国抵押贷款违约率创四年来新高，达4.95%。此后，纽约股市因次级房贷危机多次发生波动。

随后房贷风暴愈演愈烈，由起初导致股票市场大跌，到现在引发整个金融信用环境恶化，甚至众多投资者已经开始担心由此可能引发不良金融连锁反应，从而导致更大的经济金融危机。发端于美国的次级房贷市场危机最终蔓延到了全球各个市场。最近以来，美国次级抵押贷款市场危机影响呈现扩大态势，美欧以及亚洲金融市场出现较大波动。随后，美、欧、日等主要发达经济体货币当局向金融系统注入巨资，以应对风险。截至2007年8月31日，发达国家中央银行已向市场上注入超过5500亿美元的流动性资金，注资的广度和规模前所未有。美国次级债危机的程度究竟有多大，一时尚难论定，但其影响将是深远的。分析美国次级债危机的来龙去脉，有助于更加深入地理解危机和总结经验教训。

一、美国次级抵押贷款和次级债的基本特征

触发此次金融危机的导火索是美国房地产的次级抵押贷款市场。在住房抵押贷款市场上，所谓的优质贷款市场主要是面向信用等级高的优良客户；而次级贷款市场（SubprimeMarket）主要面对那些收入较低、负债较重的人，其中大多是中低收入阶层或新移民。“ALT-A”（AlternativeA）贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，主要面向一些信用记录不错但却缺少固定收入、存款、资产等合法证明文件的人。2001—2005年间，美国房地产市场进入繁荣期。房地产金融机构在盈利动机的驱使下，在基本满足了优质客户的贷款需求后，把眼光投向原本不够资格申请住房抵押贷款的潜在购房者群体，即次级抵押贷款市场。次级房贷是房屋抵押贷款市场中的次优抵押贷款。与一般抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款贷给那些信用等级较差或偿还能力较弱的房主，贷款利率相应地比一般抵押贷款高（至少高2％～3％）。主要是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款。其特征是：（1）个人信用记录比较差，信用评级得分比较低。（2）贷款房产价值比和月供收入比较高。（3）少数族群占比高，且多为可调利率，或只支付利息和无收入证明文件贷款。（4）拖欠率和取消抵押赎回权比率较高。

这项贷款在解决低收入家庭购房上确实发挥了重要作用。但是，在美国次级贷款市场占七成份额的房利美和房迪美公司，由政府主宰，将贷款打包成证券，承诺投资者能够获得本金和利率。随着这两家公司的丑闻爆出，整个次贷市场开始争抢这两家公司所购贷款，整个过程中，新的市场参与者出于逐利目的过分追求高风险贷款，最终导致风险增加。美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。此时，次级债危机就产生了。

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的五年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

任何一个金融系统都可以分成核心和两个部分。处于核心部分的是一些结算银行，它们承担着支付体系的职能。这个核心部分必须非常强健，并置于严格监管之下。如果这个部分出现问题，不仅会严重损伤整个金融系统，也会给整个经济带来危机。相对而言，处在的则是一些新兴的、“边缘”上的金融机构，这些机构可以承担更多的风险，对其监管也略微宽松一些。在这些市场上，利差区间会比较宽，市场参与者可以大赚一把，也可能出现巨亏。金融市场上过剩的流动性，使得房地产贷款公司开始将视野扩展到那些“次优级”人群，这个群体因为没有固定收入或者良好的信用，以前并不能够负担传统的房地产抵押贷款。后来贷款公司推出了浮动利率贷款，以适应利率不断降低的环境。最流行的是“2—28”模式的抵押贷款：在最初的两年只需要偿付以固定利率（往往很低）计算的金额，后面的28年则根据浮动利率偿付。次级房贷购买者在支付了前两年较低的月供之后，就要开始承受浮动利率下更高的月供金额。伴随着违约率的上升，投资者担心更大的风险，纷纷逃离这一市场，导致以这些贷款为支撑的次级债市场出现贬值和流动性紧缩。同时不良贷款骤升，而为其资产组合融资的难度加大，会导致次级房贷贷款公司开始陷入困境。

美国次级房贷市场涉及的主体种类较多，其带来的影响也较广。一是如新世纪金融公司等众多经营次级房贷业务的机构将被迫停止业务，或者倒闭；二是持有次级抵押贷款（包括证券化的）资产的公司，包括共同基金、对冲基金、大型银行与保险公司，也将面临资产严重减值损失；三是“传染效应”，相关次级房贷金融机构的关门或者亏损，可能进一步引发银行等最终贷款者快速收紧信贷，从而影响金融业经营甚至整个经济的景气度；四是“羊群效应”，相关次级房贷金融机构的关门或者亏损，也可能导致连锁反应，引发更大的金融危机。美国此次次贷危机已产生两个破坏性后果：第一，开始戳破不动产资产价格泡沫，并由此引发了房地产、金融市场的连锁反应；第二，打破了“住房按揭贷款是优质资产”的神话，使银行对住房信贷风险不得不进行重新思考和加倍防范。

二、美国次级房贷危机给中国带来的启示

中国的住房抵押信贷市场才刚刚起步，在流动性过剩，竞争加剧和可贷机会有限的大背景下，各商业银行为抢占市场都有积极发放个人住房信贷的冲动，但对房贷潜在的风险却认识不足，监管机构的风险识别和监控体系建设也明显滞后。与美国按揭贷款类似的风险诱发因素，在中国同样存在。

一是在银行经营意识方面，视住房按揭贷款为优质资产的观念在各商业银行普遍存在。特别是近年来，各商业银行似乎都特别青睐于住房抵押贷款，个人按揭贷款已成为银行同业竞争最为激烈的信贷业务之一，各行的按揭贷款额度均呈快速增长态势。一些银行在业务快速发展的同时，风险意识反而降低，为拼抢客户不断放宽住房按揭贷款者的准入标准，而贷后管理也更为粗放。数据显示，工、中、建三大行个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。

二是在市场环境方面，随着中国城市化进程的加快，以及一些机构和个人对房地产市场的过度炒作、银行信贷的过度介入，中国的房地产价格近年来飞速增长，价格泡沫已成为房地产市场和银行信贷安全的最大潜在威胁，中国房地产市场的发展还不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元，加以公积金住房贷款4000多亿元，已经超过了3万亿元。

三是从宏观调控政策看，针对房价等经济过热表现，美联储曾连续17次加息；中国人民银行从2004年以来也连续进行了六次加息，仅2007年就连续四次加息，加息率在明显加快。目前，中国五年期以上贷款的基准利率较2004年10月之前增加了1.71个百分点，虽难以同美联储两年连续升息17次相比，但也足以引起商业银行警惕。统计显示，2004年以来的几次加息，以总额40万元、期限为二年的住房按揭贷款为例，最终累加的总还款额增加了近12万元。加息的“杀伤力”不容低估，同时，对于24年的贷款来说，利息首次超过了本金。

四是从贷款对象看，国内按揭贷款的借款人是以工薪阶层和中低收入者为主，信用等级可能与美国的“次级信用”借款人不相上下，有的甚至连次级信用都没有。这些人本来还款能力不强，随着央行多次提高贷款利率，借款人的还贷压力也随之增大，他们自己也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化，一旦无力还款时，对银行违约在所难免。借款人的还款能力风险是贷款安全的直接威胁。

因此，根据以上分析中国的抵押贷款市场存在重大的风险。我们应该高度重视，以美国次级债危机为镜子，在中国房地产市场发展中应特别注意以下几点：

第一，从意识上强调个人住房抵押贷款也是一种风险资产，在中国居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”。这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了，而且即使到现在，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍然是无动于衷，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见。但实际上，当美国打破这种神话时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。这种资产的优质性就会受到严重质疑。在这意义上来说，对中国是有很大启示的。应该警惕国内住房按揭贷款的潜在信用风险，除了要加强对借款人的信用审查之外，对于房价上涨过快的地区、房价过高的楼盘，可以考虑提高按揭贷款的首付比。

第二，应该尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展，以化解集中于银行体系的金融风险；警惕住房抵押贷款的潜在信用风险，严格贷前审查。中国房贷的质量令人担忧，在目前次级房贷危机泛滥的美国，至少还有一套检查借贷人信用的体系，中国似乎很难有一套完整的个人借款人信用审查体系。在国外普遍流行用借款人完税证明作为个人收入证明的时候，中国银行仍普遍用个人收入证明来审核其偿债能力。结果，借款人或者从律师事务所或者从单位开出假的工资收入证明提供给银行。用假的收入证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进行按揭贷款，这种贷款的潜在风险是相当大的，因为，在房价一路上升的这几年，似乎任何人都可以从银行借钱买房子。

第三，选取有效手段调控房地产市场，鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波；应该尽快寻找有效手段调控房地产市场。

第四，稳定房价，防止房价发生大幅度波动。

三、对中国金融和房贷市场应对次级房贷危机的建议

因此，为了有效预防住房抵押贷款危机，我们有必要探索和尝试新的货币政策工具，尤其是充分发挥信贷杠杆工具直接对治投资型住房贷款需求的膨胀，减小资产价格波动风险向银行信贷资产的传递，运用行之有效的办法，应对当前货币政策面临的困难与挑战。

1.要建立健全中国信用体系。美国信用体系非常健全，不同信用水平的人和机构享受的资源和成本是不一样的。信用记录好的能够享受利率折价，反之则需要承担信用风险溢价。美国次贷市场主要是为信用记录低等群体设置的。这种市场性的分隔如同为不同信用风险的资产设置了一道防火墙，一定程度上起到了风险过滤的作用。同时，美国信贷市场提供的品种很多，如固定个贷、浮动贷款等等，这些品种的设置意在满足不同信用级别的人的需要。而中国产品开发并没有与信用级别联系在一起，因此也就容易出现问题。显然，在这方面中国要借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细分等技术，通过各种市场化手段，在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带，降低风险。

2.加强个人住房信贷监管，防止风险贷款产生。建立和完善个人征信系统，关注借款人的资信状况，认真考查借款人的还款能力和还款意愿，通过严格的贷前调查与审查，严把放贷入口关。改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理；规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降。

3.运用多种手段预防和减少违约损失。作为金融活动中最基本的风险类别，违约风险的存在具有综合性、积累性、隐蔽性和突发性。目前国际上对于违约风险度量与测定的模型层出不穷，信用工程技术迅速发展。一方面，商业银行必须前瞻性地预测经济周期和产业变化，密切跟踪房地产市场变化，借助金融技术切断违约风险的传递与扩散，提高判断风险的能力，使违约风险的总量得以抑制。另一方面，需进一步完善贷款担保和贷款保险。它可降低住宅抵押贷款的违约损失，从而保障贷款人的权益。

4.应重视金融创新，银行应开拓思路，积极探索并尝试利用衍生品或证券化分散风险，避免房贷风险高度集中于银行体系。银行在房贷创新产品的推销过程中应切实坚持“买者自负”与“卖者有责”的原则，让借款人充分权衡自己的收入水平和偿付能力，避免不自量力，过度举债。

综上所述，美国次贷危机不仅对美国、世界的金融、经济发展产生了重大冲击，也已经对中国经济、金融运行产生了实质性的影响。正如经济学家樊纲在博鳌论坛上所指出的，美国次贷危机已经对中国外贸和资金层面产生了重大影响。美国次级抵押贷款危机也提醒我们，一方面要防患于未然，重视和观察由次贷危机引发的美国和世界金融经济波动的扩散的方向、范围和程度，以及对中国金融和经济影响的可能途径及其后果，提前做好前瞻性的应急准备，把次贷危机的不利影响降到最小程度；另一方面，也要做好对过去分析、预测和政策等各方面的回顾、总结，分析和查找过去工作的成绩和不足，为今后更好地做好金融风险的防范工作提供宝贵的经验支持。因此，有必要吸取美国次级债危机的教训，未雨绸缪，努力消除引发房市投机的内生机制，并通过引入基于公众意愿的政府住房计划、打击过度投机政策，防患于未然。唯有如此，才能应对和化解可能发生的任何房地产市场风险。

参考文献：

[1]蒋先玲.美国次级债危机剖析及其对中国的启示[J].金融理论与实践，2007，（11）:80-82.

[2]雷曼兄弟.美国房地产市场将继续衰退[N].证券日报，2007-03-26.

[3]杨丽花.美国次级房贷危机及其经济影响[J].云南财经大学学报，2007，（6）:34-37.

[4]肖才林.美国次贷危机对中国住房信贷市场的警示[J].时代金融，2007，（12）:7-8.

[5]王寅.美国房贷风险警示中国[J].决策与信息，2007，（8）.

[6]谭雅玲.次级债问题影响有限不会改变美国经济前景[N].上海证券报，2007-08-10.