产权证明范文

时间:2023-03-04 02:56:58

产权证明

产权证明范文第1篇

本案的主要争议焦点是王某的领取安置房产权证之前能否转让该房。

我国城市房地产管理法第三十七条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。诉讼中,王某据此主张讼争房屋转让合同无效。实务中,也有不少当事人和部分法官持相同的观点,认为房屋权属证书等于房屋产权证,未领取产权证的房屋不得转让。对此笔者不敢苟同。

笔者认为,上述法律规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法,避免来源不明、权属不清的房地产进入市场后,扰乱市场秩序,损害当事人的合法权益,不利于国家管理和监督。但是,我们并不能由此得出房屋权属证书等于房屋产权证的结论。房屋产权证并不是惟一能够证明房屋产权清晰合法的证书。房屋权属证书包括产权证以及产权证以外的国家有权部门出具的房屋产权证明、房屋使用权证、房屋销售许可证、房屋产权审核单(此单广泛用于城市拆迁开始阶段,由房管部门出具给拆迁公司,以便后者及时了解被拆房屋的权属,提高拆迁工作效率,减少纷争)等一切证件、证明材料。一个最有代表性、普遍性的例子,就是在城市商品房开发建设过程中,开发商在申请预售商品房时,房管部门只依法审查核发待售商品房预售许可证,开发商取得许可证后就可以合法出售房屋了,房管部门并不发给开发商相应的产权证,不把领取产权证作为出售商品房的前提条件。在商品房预售的情况下,由于商品房尚未建成,也不可能产生商品房的物权登记。此时,房管部门核发的商品房预售许可证不仅证明开发商出售房屋的合法性,也证明了出售房屋的权属,起到临时产权证的作用,成为房屋权属证书的一种。由于开发商没有每套商品房的产权证,为了交易所需,房管部门遂向开发商出具每套房屋的产权证明单,开发商与购房者结算后,将此单转交给后者,后者凭此单在完税后向房管部门申请领取产权证。因此,对于购房者而言,产权证明单也起到临时产权证的作用,与购房合同一起共同证明待领证房屋的权属,也成为房屋权属证书的一种。

房管部门、开发商及购房者在行政管理和市场交易中逐步形成的用产权证明单临时代替产权证的操作程序有着极其重要的现实意义。临时的产权证明单有着正式的产权证不可替代的优点:减少交易环节,节约交易成本,实现优质高效的行政服务,维护法律文书的权威。因为开发商在其开发的商品房经验收合格后随即要交付购房者,购房者立即就会领取产权证,其间的时间差极短,如果机械地要求开发商先领取每套商品房的产权证,势必造成随后各购房者再过户领取新证,原证因此而作废。这必然增加当事人的交易成本,延长交易时间,也大大增加房管部门的工作量。对开发商而言,刚刚领取的产权证随之又作废,完全是不必要的浪费,最终此费用会转嫁到购房者身上,无谓地增加购房者的负担,有百害而无益。反之,产权证明单既具有临时产权证的作用,保证交易的合法性,又大大简化了行政程序,使交易变得便捷、安全,因而为社会所广泛接受和践行。

通过上述分析,本案的纷争基本上可以迎刃而解。本案的标的物虽为拆迁安置房,但本质上与普通商品房无异,在安置前产权属开发公司,安置后产权属王某,最终要由购房者刘某领取产权证。基于上述理由,房管部门同样向开发公司核发了安置房的产权证明单。王某在订立合同时有拆迁合同;在合同履行阶段,取得了该房的产权证明单及计税发票等证件,具备了相关的权属证书,故依照合同法有关规定,王某有权转让房屋。本案不属于城市房地产管理法第三十七条第(六)项禁止转让房地产的法定情形。据此,本案所涉拆迁安置房转让合同主体合格、意思表示真实、内容和形式合法,应为有效合同。王某作为出卖方,依约负有将安置房产权转移给刘某的义务,故刘某请求其办理过户的诉请应予支持。新晨

产权证明范文第2篇

第一条为规范本市房地产登记行为,保障房地产交易安全,维护房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条本市行政区域国有土地范围内的房地产登记适用本办法。

第三条本办法所称房地产登记,是指房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权,对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。

第四条市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。

房地产登记机构负责房地产登记的具体工作。

第五条房地产登记簿是证明房地产权利的根据。房地产登记簿应当记载房地产的坐落,房地产权利人的姓名或者名称,房屋和土地的面积,土地使用权取得的方式、期限和用途,房屋的来源、结构和用途,房地产他项权,房地产权利的限制,房地产登记时间等内容。

第六条房地产行政主管部门应当建立统一的房地产登记簿和登记信息系统。

房地产登记簿由房地产行政主管部门统一永久保存。

房地产登记簿可以公开查询。具体办法由市房地产行政主管部门制定,报市人民政府批准后公布实施。

第七条房地产权证书是权利人享有该房地产物权的证明。

房地产权证书包括国有土地使用证、房地产权证、房地产他项权证、房地产权共有证、房地产权权属证明书等。

房地产权证书与房地产登记簿的记载应当保持一致,房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误的外,以房地产登记簿为准。

第八条房地产登记应当遵循土地使用权和土地上房屋所有权权利主体一致的原则。

土地上已有房屋的,房屋所有权应当与土地使用权一并登记,并由房地产行政主管部门发给房地合一的房地产权证书。

土地上没有房屋或者在建房屋未竣工的,土地使用权可以单独登记。

第二章一般规定

第九条房地产登记,按照以下程序进行:

(一)申请;

(二)受理申请;

(三)审核;

(四)核准登记并发给房地产权证书。

本办法另有规定的从其规定。

第十条房地产登记由当事人向房地产行政主管部门提出申请,并按照本办法规定提交申请登记材料。

当事人应当对其提交的申请登记材料实质内容的真实性负责,不得采取隐瞒真实情况或者伪造证件、文件等非法手段骗取登记。

第十一条有下列情形之一,申请房地产登记的,除本条第二款和本办法第四十一条第三款、第四十九条第三款规定的情形以外,应当由有关当事人双方共同申请:

(一)买卖;

(二)交换;

(三)赠与;

(四)抵押;

(五)法律、法规规定的其他情形。

受赠人可以凭经公证的赠与合同单方申请房地产登记。

第十二条有下列情形之一,申请房地产登记的,由权利人申请:

(一)以划拨或者出让方式取得土地使用权的初始登记;

(二)新建房屋的初始登记;

(三)继承或者遗赠;

(四)经登记的房地产权终止;

(五)因人民政府已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定而取得房地产权利;

(六)因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利;

(七)有本办法第三十二条所列变更登记的情形之一;

(八)法律、法规规定的其他情形。

第十三条共有的房地产,应当由共有人共同申请登记。

按份共有人对其享有的份额可以单独申请转移登记、他项权登记。

申请登记的房屋为按份共有,当事人提交经过公证的文件,生效的人民法院的判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构的裁决书、调解书等文件的,可以由部分共有人代全体共有人申请所有权登记。

第十四条当事人可以委托人申请房地产登记。

委托人申请房地产登记的,应当向房地产行政主管部门提交授权委托书、被人和人的身份证明。不能提交被人身份证明的,委托书应当经过公证。境外当事人委托人申请房地产登记的,其授权委托书应当按国家规定办理公证或者认证;委托材料是外文的,应当提交经公证的中文译本。

商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发经营企业代为申请办理房地产登记的,房地产开发经营企业应当依照合同约定代为申请办理登记。

第十五条当事人提交的申请登记材料齐备并符合法定形式的,房地产行政主管部门应当当场作出受理决定。

当事人提交的申请登记材料尚未齐备或者不符合法定形式的,房地产行政主管部门应当当场书面告知申请人补正要求。

房地产行政主管部门不能当场作出受理决定或者书面告知申请人补正要求的,应当出具收件收据,在五日内将受理决定或者补正要求书面告知申请人。逾期未告知的,收到申请登记材料日为受理日。已经告知补正要求的,申请登记材料补齐日为受理日。申请人逾期未补齐申请材料,房地产行政主管部门不予受理的,应当将已收到的申请材料退还给申请人。当事人在材料齐备时可以另行申请登记。

第十六条房地产行政主管部门应当按照本办法的规定进行审核,并在规定的期限内作出核准登记或者不予登记的决定,同时将有关事项如实记载于房地产登记簿。

第十七条房地产行政主管部门在审核阶段发现申请人提交的申请登记材料不齐备或者不符合法定形式的,应当一次性书面告知申请人补正;认为申请登记的房地产的有关情况需要进一步证明的,可以实地查看。

申请人应当在书面补正通知送达之日起十日内补正申请登记材料。逾期未补正的,房地产行政主管部门应当作出不予登记决定。申请人补正申请登记材料的期间不计入登记期限。

第十八条申请人在房地产行政主管部门核准登记前可以撤回登记申请。

第十九条有下列情形之一的,房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定:

(一)申请人不能提供合法、有效的房地产权属来源证明的;

(二)申请登记的权利与房地产权属来源证明不一致的;

(三)申请登记事项与房地产登记簿记载冲突的,但已确定房地产登记簿记载有误的更正登记除外;

(四)土地使用权未经初始登记,申请与该土地相关的其他房地产权登记的;

(五)房屋所有权未经初始登记,申请与该房屋相关的其他房地产权登记的,但依据本办法规定申请预告登记的情形除外;

(六)房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的;

(七)违法建设未经依法处理的;

(八)申请标的物为临时建筑的;

(九)房地产被依法没收或者被政府依法收回,原房地产权利人申请登记的;

(十)房地产权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的;

(十一)法律、法规规定的其他应当不予登记的情形。

房地产行政主管部门作出不予登记决定的,应当制作不予登记决定书并送达当事人,退还当事人提交的申请登记材料。不予登记决定书应当说明不予登记的理由。

不予登记情形消除的,当事人可以重新申请房地产登记。

第二十条核准登记的,自记载于房地产登记簿时发生效力。

房地产行政主管部门应当在核准登记后,发给房地产权证书。

第二十一条有下列情形之一的,房地产行政主管部门可以直接登记:

(一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;

(二)经人民法院判决认定的无主房屋;

(三)经人民法院判决收归国有的房屋;

(四)被行政机关依法没收的房屋。

前款第(二)、(三)、(四)项规定的情形,人民法院或者行政机关书面通知房地产行政主管部门的,房地产行政主管部门应当予以登记,并办理原房地产权的注销登记。

本条规定的登记,可以不发给房地产权证书。

第二十二条有下列情形之一的,有关国家机关应当提供已经发生法律效力的文件,由房地产行政主管部门予以登记:

(一)司法机关、行政机关依法查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(二)行政机关依法作出征收集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定的。

第二十三条有下列情形之一的,房地产行政主管部门应当出具房地产权利的相关证明:

(一)自然人死亡,其权利承受人申请证明死者享有的房地产权利的;

(二)法人或者其他组织终止,其权利承受人申请证明已终止的法人或者其他组织享有的房地产权利的;

(三)房地产灭失,原房地产权利人申请证明原房地产权利的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第二十四条申请房地产登记的期限,当事人之间有约定的依其约定,没有约定的依照本办法的规定,法律、法规另有规定的除外。

第二十五条房地产权证书破损的,权利人提交以下文件,可以申请换证:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)房地产测绘附图。

房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核,准予换证的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,收回原房地产权证书,发给新的房地产权证书。

第二十六条房地产权证书灭失的,权利人可以申请补发。申请补发房地产权证书的,权利人应当向房地产行政主管部门报失,并在房地产行政主管部门指定的报纸刊登灭失声明。

权利人申请补发房地产权证书的,应当提交下列材料:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)刊登灭失声明的报纸;

(四)房地产测绘附图。

申请补发房地产权证书,自报纸刊登灭失声明之日起三十日内无人提出异议的,房地产行政主管部门应当在十五日内完成审核,将有关事项记载于房地产登记簿,补发房地产权证书。

第三章土地使用权和房屋所有权登记

第一节初始登记

第二十七条权利人申请土地使用权初始登记的,应当提交下列材料:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)土地权属来源证明;

(四)地籍图。

以出让方式取得土地使用权的,还应当提交已缴清土地使用权出让金的证明。

以出让方式取得的土地使用权年限届满后自动续期或者经批准续期的,权利人应当重新申请土地使用权登记。

第二十八条房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内,提交下列材料,申请初始登记,办理《房地产权权属证明书》:

(一)申请书;

(二)申请人身份证明;

(三)土地权属来源证明;

(四)建设工程规划验收合格证及其附图;

(五)房屋测量成果报告;

(六)房屋门牌证明。

新建非商品房屋,由权利人提交前款规定的材料,申请初始登记。

第二十九条房地产行政主管部门办理初始登记,应当自受理申请之日起六十日内完成审核,核准登记的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,发给房地产权证书。

在新建商品房核准初始登记前,市房地产行政主管部门不得取消对商品房预售款的监管。

第二节转移登记

第三十条经登记的房地产有下列情形之一的,由当事人在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记:

(一)买卖;

(二)交换;

(三)赠与;

(四)继承、遗赠;

(五)其他应当办理房地产权属转移登记的情形。

房地产开发经营企业销售商品房的,应当与买受人在房地产买卖合同生效之日起三十日内或者双方约定的期限内申请办理转移登记。

第三十一条申请房地产转移登记,应当提交下列材料:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)证明房地产权属发生转移的文件;

(五)房地产测绘附图;

(六)缴纳有关税费的证明。

房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核,核准登记的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,发给房地产权证书。

第三节变更登记

第三十二条经登记的房地产有下列情形之一的,由权利人申请变更登记:

(一)房地产权利人更改姓名或者名称的;

(二)房地产用途发生变化的;

(三)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;

(四)土地、房屋面积增加或者减少的;

(五)房地产分割、合并的;

(六)房屋结构发生改变的;

(七)其他应当办理房地产变更登记的情形。

第三十三条申请房地产变更登记,应当提交下列材料:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)证明发生变更事实的文件。

申请房地产变更登记,除本办法第三十二条第(一)、(二)项规定的情形外,申请人还应当提供房地产测量成果报告。

房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核,核准登记的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,发给房地产权证书。

因城市建设、行政区划调整等政府行为导致第三十二条第(三)项的情形发生,权利人申请变更登记的,房地产行政主管部门应当免收房地产登记费;权利人向相关政府部门申请出具发生变更事实的证明文件的,相关政府部门应当出具。

第四节注销登记

第三十四条房地产权利因房屋灭失、土地使用权消灭等情形终止的,原权利人应当提交下列材料,在事实发生之日起三十日内申请注销登记:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)原房地产权证书;

(四)相关的合同、协议、证明等文件。

申请注销登记的,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核,核准登记的,应当将注销事项记载于房地产登记簿,原房地产权证书作废。

第三十五条经登记的房地产权利终止后,原权利人未申请注销登记的,房地产行政主管部门在司法机关或者行政机关提供发生法律效力的文件时,应当依据有关文件办理注销登记,将注销事项记载于房地产登记簿,并书面通知当事人,原房地产权证书公告作废。

第四章他项权登记

第三十六条设定房地产抵押权等他项权的,由当事人申请房地产他项权设定登记。

第三十七条申请房地产抵押权设定登记,应当提交下列材料:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)抵押担保的主债权合同;

(五)抵押合同。

法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的,还应当提交评估材料。

第三十八条经登记的房地产他项权发生转移、变更或者依法终止的,当事人应当提交下列材料,申请转移登记、变更登记、注销登记:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产他项权证;

(四)证明房地产他项权发生转移、变更或者终止的文件。

经登记的房地产他项权终止后,当事人未申请注销登记的,房地产行政主管部门应当在司法机关、仲裁机构或者行政机关提供发生法律效力的文件时,依据有关法律文件办理注销登记,将原房地产他项权证公告作废,并书面通知当事人。

第三十九条申请房地产他项权设定、转移、变更或者注销登记的,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核。核准设定、转移、变更登记的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,发给房地产他项权证;核准注销登记的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,并书面通知当事人,原房地产他项权证作废。

第五章预告登记

第四十条有下列情形之一的,由当事人申请预告登记:

(一)预购商品房;

(二)以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;

(三)以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让;

(四)法律、法规规定的其他情形。

前款第(一)、(二)项规定的预购商品房应当属于商品房预售许可证规定的预售范围。

第四十一条预售人与预购人签订商品房买卖合同后,应当自合同签订之日起三十日内或者在双方约定的期限内提交下列材料,申请预购商品房预告登记:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)商品房买卖合同。

预购人委托预售人代为申请办理登记的,预售人应当依照前款规定的期限申请办理。

预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的,预购人提交第一款规定的材料,可以单方申请预告登记。

已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

第四十二条预购商品房预告登记后,当事人在法律规定的期限内未申请转移登记的,预告登记失效。

第四十三条申请预购商品房预告登记的,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内完成审核,核准登记的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,发给预告登记证明书。

第四十四条申请预购商品房抵押权预告登记,当事人应当提交下列材料:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)预告登记证明书;

(四)抵押担保的主债权合同;

(五)抵押合同。

法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的,还应当提交评估材料。

预购商品房抵押权发生转让的,申请预告登记时,除提交前款规定的材料外,还应当提交转让合同。

预购商品房未经预告登记的,不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

第四十五条申请预购商品房抵押权预告登记或者预购商品房抵押权转让预告登记的,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核,核准登记的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,发给预告登记证明书。

第四十六条申请在建工程抵押权预告登记,当事人应当提交下列材料:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)国有土地使用证;

(四)建设工程规划许可证;

(五)抵押担保的主债权合同;

(六)抵押合同。

法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的,还应当提交评估材料。

在建工程抵押权发生转让的,申请预告登记时,除提交前款规定的材料外,还应当提交转让合同。

第四十七条申请在建工程抵押权预告登记的,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核,核准登记的,应当将有关事项记载于房地产登记簿,发给预告登记证明书。

第四十八条新建房屋所有权初始登记时,在建工程抵押关系尚未终止的,在建工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记,房地产行政主管部门应当在核准新建房屋所有权初始登记的同时将有关事项记载于房地产登记簿,发给房地产他项权证,原预告登记证明书失效。

在建工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时,其抵押范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。

第四十九条经预告登记的新建商品房,其所有权初始登记后,预售人和预购人应当自初始登记之日起三十日内或者在双方约定的期限内,依照本办法第三十一条的规定,申请房地产转移登记。

预购人委托预售人代为申请办理登记的,预售人应当依照前款规定的期限申请办理。

预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的,预购人提交下列材料,可以单方申请转移登记:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)预告登记证明书;

(四)缴清房款的证明;

(五)完税证明。

经预告登记的预购商品房因未通过规划验收等原因而未办理初始登记,进而不能办理转移登记的,规划、建设、国土房管等行政管理部门应当依法及时作出处理。处理后依法已办理初始登记,当事人申请转移登记的,房地产行政主管部门应当及时办理。

第五十条申请房地产转移登记时,预购商品房已设定抵押权预告登记并且抵押关系尚未终止的,预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记,房地产行政主管部门应当将有关事项记载于房地产登记簿,发给房地产他项权证,原预告登记证明书失效。

第六章其他登记

第五十一条权利人认为房地产权证书或者房地产登记簿记载的事项错误的,提交下列材料,可以申请更正登记:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)证明房地产权证书或者房地产登记簿记载错误的材料。

房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核。核准更正时,应当将有关事项记载于房地产登记簿。可以在原房地产权证书上进行更正的,在原房地产权证书上更正,不发给新的房地产权证书;不宜在原房地产权证书上更正或者申请人要求发给新的房地产权证书的,收回记载有误的房地产权证书,发给新的房地产权证书。不予更正的,应当书面告知申请人并说明理由。

第五十二条房地产行政主管部门发现房地产权证书或者房地产登记簿的记载有误的,可以依据原始登记材料对登记笔误进行更正。对于笔误以外的其他记载错误,应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。权利人逾期不办理更正登记的,房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。核准更正登记的,通知权利人领取新的房地产权证书,记载错误的房地产权证书公告作废。

第五十三条房地产利害关系人认为房地产登记簿上记载的房地产归属等事项错误的,提交下列材料,可以申请异议登记:

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)证明房地产登记簿记载错误的材料。

房地产行政主管部门应当将异议事项记载于房地产登记簿。

异议登记后,申请人在法律规定的期限内不的,异议登记失效。

异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向异议登记的申请人请求赔偿。

第五十四条有下列情形之一的,房地产行政主管部门可以撤销原房地产登记:

(一)司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明房地产登记是当事人通过隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段获取的;

(二)房地产行政主管部门核准登记不当,造成重复登记等错误,通过更正登记不能纠正的;

(三)当事人提交的权属来源证明文件被撤销的。

房地产行政主管部门应当将撤销登记的决定在作出决定之日起十五日内送达当事人,并将原房地产权证书公告作废。

第七章法律责任

第五十五条违反本办法第十条第二款规定,当事人采取隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段骗取登记的,由房地产行政主管部门依照本办法第五十四条的规定撤销登记。造成他人损失的,应当承担赔偿责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十六条违反本办法第二十八、三十、四十一、四十九条规定,房地产开发经营企业未在规定或者约定的期限内申请登记的,由房地产行政主管部门责令其限期办理,逾期仍不申请的,由房地产行政主管部门责令其停止从事相关业务,并将其有关情况在新闻媒体上公布,但因买受人或者预购人的原因无法提出申请的除外。房地产开发经营企业不按规定或者约定申请登记造成他人损失的,应当承担赔偿责任。

第五十七条房地产行政主管部门和登记机构的工作人员,,,贪赃枉法的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

因登记错误给当事人造成损失的,登记机构应当依法承担赔偿责任。

第八章附则

第五十八条市人民政府可以根据需要,对全市或者一定区域范围内的房屋土地进行房地产总登记。

第五十九条地下空间的房地产登记依照本办法办理。

第六十条市房地产行政主管部门可以制定房地产登记技术规范,报市人民政府批准后公布实施。

产权证明范文第3篇

随着当前房地产市场的升温,房产的交易量剧增。在办理房屋所有权登记过户过程中,因房产登记部门把关不严、法律知识欠缺,导致产权纠纷不断,利害关系人要求产权机构撤销产权证的申请数量在近年也呈直线上升趋势。因此产权管理部门为避免责任、节约人力,对所有的赠与房屋的行为均要求办理公证,为此谈一下房屋赠与公证面临的相关问题。

一、房屋赠与公证的审查

1.审查房屋赠与人的主体资格。赠与公证一般是以产权证上的名字为准,但在实际生活中,房产部门为规避责任,发证时对夫妻共同财产只写有夫妻某一个人的名字,公证处在受理这类赠与公证申请时,必须要求夫妻双方提供房产证原件一起到场,并提供夫妻关系证明材料(如结婚证、户口簿、身份证等)。因此,认定赠与人是否有履行赠与行为的主体资格,应结合房屋的权属来源及共有权属几个方面来认定,而不能简单的以产权证上所列名字来认定产权所有人。认真审查,细致核实,避免遗漏其他共有人。

2.审查赠与房屋有建筑执照、土地使用证,无产权证的问题。在我们实际办证过程中,经常遇到这种情况,当事人常常拿着建房执照和土地使用权证来要求办理公证,出现这种情况往往是因为当事人法律意识不全、怕交钱、怕麻烦及发证部门工作不力等原因,使当事人不能充分认识到产权证的重要性。要求公证员给办理赠与公证手续。现实中很多公证员会本着变通,为民的错误思想,就有可能为当事人办理赠与公证。笔者认为:遇到类似情况,公证员应与房管部门的沟通,要求当事人去房管处办理不动产产权证明,作为公证处办理公证的法律依据。避免公证风险,一旦当事人另行再办理房照恶意出售,就侵犯了善意第三人的利益。

3.审查受赠人的要求。受赠人如提出该房屋自己也出资建筑,公证员应要求其提供充分的证明材料(如发票、相关证明人等),或者赠与人对受赠人的出资情况予以认可的证明。如申请人不能提权无异议的相关证据,则不能为其办理公证。

4.审查赠与房屋无产权证、无建房执照的问题。一般情况下,没有任何证照的房屋属于违章建筑,申请人前来申请办理赠与公证,通常情况下,有两种办法处理:一种是明确告知当事人不具备合法手续,不能办理房屋赠与公证,另一种是申请人坚持要求办证明,告别其必须先领取产权证明,方可办理公证。

二、房产赠与公证面临的现实问题

根据我国合同法及房地产管理法的规定,房屋赠与经公证后,当事人需要办理相应的产权变更登记手续后才能完成整个赠与行为。但是大多当事人在了解到相应的产权变更登记手续后才能完成整个赠与行为后,尤其是在了解到相应比较高的收费情况时,赠与合同公证申请人就会产生一种费用昂贵的感觉,从而选择其他方式直接或间接达到赠与的目的。

根据我国公证服务收费标准,赠与公证需要按照受益额的2%收取公证费;同时,按照房产管理部门在办理房屋权属变更登记时收取的有关税费,房屋赠与合同过户的契税为房屋评估价的4%~5%,而以房屋买卖方式过户的契税正常情况下为2%,二者相比,以赠与的方式比以买卖的方式取得房屋产权而需支出的费用要高出一倍之多。大部分当事人就会通过买卖过户方式直接达到赠与的目的,不办理赠与公证,还有部分当事人因年事已高,通过立遗嘱的方式间接达到赠与的目的,从而大大降低了当事人申办赠与公证的数量,赠与公证业务呈逐年递减趋势。公证的证明职能难以真正发挥。

本人认为,一方面房产管理部门是国家设立的确认并登记房屋产权的国家机关,但是经过公证的赠与,该公证书在法律上也是一种确认产权归属的具有证明力的法律文书,房产部门就应该承认公证书的效力。同时按照《中华人民共和国合同法》第一百八十八条的规定,经过公证的赠与合同是不可撤销的(除非有法定或约定的可撤销条件出现外)。赠与人在将房屋通过赠与公证的方式赠与给受赠人后,受赠人已经依法具有该房屋的所有权,受赠人向房产管理部门申请变更登记只是要求房产管理部门履行的一种确认或公示手续,不应再另行收取税费,根据国家计委(2002)595号文件标准,而只应收取换发新的房屋产权证书的工本费80元。就如同当事人申办的继续权公证一样,当事人凭《继承权公证书》就可以直接向房屋管理部门申领新的房屋产权证书,除支付换发新的房屋产权证书的工本费外,不需再额外承担类似于买卖过户而需要交纳的税费。

另一方面,如果赠与人在赠与签订并公证后,不愿交付赠与物即房屋,受赠人以此为由诉至法院,请求法院判令赠与人履行合同并确认房屋产权归受赠人所有,即确认之诉。法院在查明事实的基础上,会依据《赠与公证书》确认房屋归受赠人所有。受赠人凭法院的确认产权之判决书就拥有房屋产权,受赠人去房产管理部门办理变更登记手续也应该是收取换发新的房屋产权证书的工本费。也不需再额外承担类似于买卖过户而需要交纳的税费。

三、解决问题的办法

产权证明范文第4篇

合同是白纸黑字的合同,通知是明明白白的通知,但很多业主就是拒交这个“代办费”。为此有人还想出一个办法:把通知撕掉,就当没看过。打起官司来,还真说不清是谁违约了。“天塌砸大家,反正法不责众,看他们能撑到几时?!”冯女士的话代表了不少业主的心声。

一个月过去了,事情仍然在僵持着,开发商似乎也没了脾气,不再反复向业主催款。但事情显然并没有解决,长此以往,似乎反对业主不利――难道产权证真的不想要了?

疑虑:没有产权证的后果

没有产权证会有哪些后果?北京市盛廷律师事务所毕文强律师提醒:“没有产权证,就不是真正意义上的业主,今后无法将此房屋转让、赠与或抵押等。”

对于毕律师的意见,冯女士也想到了,但她对此并不在意:“房子是自己住的,我本来就没有打算卖。有没有产权证都无所谓,就这样耗着呗!”

但毕律师指出了更为严重的问题:如果产权证迟迟不能办理,即便业主已经入住,开发商依然有可能将房屋转卖他人。业主没有办理过户前,与开发商只存在债权债务关系,如果后者反悔,前者只能要求开发商承担违约责任。

“这住熟的房子还能飞了?”冯女士一脸惊讶,她两年前一眼就看中了这个房子,现在已经升值了很多,住了快一年的她很难想象会失去这套房子。

出路:等待不如行动

毕文强律师告诉冯女士,被动拖延的做法其实并非最佳选择,要维护自己的权利,还是应该从合同约定和法律规定入手,寻找可行的解决办法。

自行办理有依据

一般情况下,为了提高过户效率,产权证都由开发商统一为业主代办,但这并非是必须的。按照相关政策规定,只要开发商取得了销售楼盘的所有权(即所谓“大产权”),房管部门就可以为业主办理过户登记(即将“大产权”分割为“小产权”――产权证),业主自行办理时只需提供购房合同、付款证明、身份证明及房屋面积测绘报告即可。

行动前先解约

自行办理产权证之前,业主们还面临一个问题:合同中由开发商代办的约定,现在可以置之不理吗?其实很简单,根据相关法规,业主可以宣布取消委托,不再授权开发商代办,而支付相应的违约金(合同没有明确约定违约金数额,根据法律规定,最高违约金数额为800×20%=160元)。

“当务之急,是业主尽快以书面的形式致函开发商,宣布取消委托。”毕律师提醒业主,如果因为开发商的原因无法及时办理房产证,那么对方就要承担更大的违约责任,其赔偿数额将是以整个房款为基数的,开发商不会算不清这笔账。

产权证明范文第5篇

关键词:不动产;不动产权证书;使用期限;不动产登记暂行条例

随着不动产登记在全国大范围开展的同时,《不动产登记暂行条例》中存在的一些问题引起广泛关注和讨论,其中有关《不动产权证书》内页中的“使用期限”的争议更是此起彼伏,问题的焦点就在于国土资源部制订的《不动产权证书》内页中有一栏“使用期限”的设置,证书表述的模糊不清,很有可能使得房子的无期限所有权被视为有时间期限的使用权。许多人表示用“使用期限”登记所有权,会让业主失去房屋所有权,让“全国业主变房客”。基于此,有必要对《不动产权证书》的相关问题进行探析,以便更好地保护权利人合法权益以及规范登记行为。

一、《不动产权证书》的概念、作用及意义

所谓不动产权属证书是指权利人享有该不动产物权的证明。权利人通过申请登记,领取《不动产权证书》,对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要的作用和意义。首先,对于权利人而言,不动产权证书权利人享有该不动产物权的证明,它能够清晰地展现不动产的权利变动状况,当不动产权利人的权利受到侵害或者某项不动产发生权属争议时,不动产权属证书可以用来作为要求法律帮助的依据,确定真正的权利人,这对于保护不动产权利人的合法权益的非常重要的。其次,对于国家而言,不动产权属证书也是重要的不动产权属来源材料,是申请不动产登记的必备材料,能够辅助登记机构审查登记的内容,提高登记质量和效率。并且,也便于国家对有关不动产的监督与管理,更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。最后,对于第三人而言,不动产权证书是对权利归属的真实记录,是对财产拥有或交易的确认,因而它具有公信力,能够维护不动产交易秩序和交易安全。

二、对不动产权证书使用期限的质疑

2015年3月1日,国土部公布《不动产登记暂行条例》实施,随即了新版《不动产权证书》样本。该证书按照“房地合一”思路来设计,关键内页所设计的表格中设定了“使用期限”一项。在不动产权证书使用和填写说明第九条中,对“使用期限”做了说明:“使用期限是指填写具体不动产权利的使用起止时间,如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、构筑物的,填写土地使用权的起止日期;涉及海上构(建)筑物的,填写海域使用权的起止日期;土地承包经营权填写土地承包合同起止日期。土地所有权以及未明确权利期限的可以不填。至此,有关《不动产权证书》内页中的“使用期限”的争议此起彼伏,问题的焦点在于不动产产权“使用期限”一栏的设置和表述存在问题和漏洞。

(一)从词义上看“使用期限”的设置是模糊不清,存在歧义

封面上是不动产权证书,不动产系产权概念,不动产的核心权利是拥有而非使用;另外,房屋作为完整物权,理应归业主“所有”,而不是“使用”。不动产包括土地和房屋,土地只有使用权,所以只能用“使用期限”,但是房屋是所有权,所有权是没有期限的,所以,一个不动产权证书,内页里不该出现使用期限,表格里的一栏“使用期限”就把不动产改成使用权,因此,封面“不动产”是用内页的动词“使用”来修饰是不准确、不完整和不清晰的,存在歧义的。现在两证合一,因证书表述的模糊不清,房子的无期限所有权,就可能被视为有时间期限的使用权。

(二)从法律上看“使用期限”的设置与《宪法》、《物权法》等法律是相互抵触的

第一,根据我国《宪法》第六十四条规定:“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权,其年限是永久的。”房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,是得到《宪法》的保护的。第二,根据《物权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所有人享有的权利不受他人的限制,只受法律的限制。房屋所有权在取得以后,非因房屋所有权的转让、房屋的灭失等引起所有权消灭的原因,房屋所有权不发生消灭,而是永远存在。也就是说,所有人除法律规定的原因外,对该房屋永远享有所有权,也就是说房屋所有权为无期物权,不存在期限限制。根据现行的土地制度,城市住宅用地的使用期限是70年,但在这块土地上的房子作为私有财产,理应归业主永久所有。另外,《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”物权法规定的土地续期,是以房子的永久产权为基础的,现在两证合一,因证书表述的模糊不清,房子的无期限所有权,就可能被视为有时间期限的使用权。第三,根据《物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”对于权利人来说,《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证,政府存档的不动产登记簿和《不动产权证书》内容需一致,如果不一致,一般情况下将以政府存档的登记簿为准,如果围绕证书出现法律纠纷,那么对不动产权的判定将依照现有相关法律,参照相关政策法规,但是国土资源部对于“使用期限”的解释只能视为“填写指南”,并未在任何法律法规中进行明确规范。这种设置和表述极大可能在未来造成法律上的一些麻烦,甚至纠纷和诉讼,这是应该慎重对待的。

三、《不动产权证书》使用期限问题的根源分析

新不动产权证书引发争议并且存在上述问题的根源其实就在于“房地分离”制度。按照我国《物权法》规定的权利结构,土地使用权和房屋所有权是分开的。这种法律关系下,房、地权属一直是分开记载的,或分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上,或者统一记载在房地合一的《房地产权证》上。因为分成两页分别表述土地和房屋,所以深层问题一直没有明显地暴露出来。现在两证合一,那么其下设选项理应照顾到房屋和土地两部分,但现在的证书中笼统设定一个“使用期限”选项,使得长期存在的“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”之间的矛盾突显出来。根据2007 年颁布的《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。另外,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条的规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附属物所有权由国家无偿取得。”据此,随着“房随地走”,土地使用期限届满后地上建筑物和附着物都将被国家无偿取得,原所有权实际上将发生消灭。由此可见,我国目前房屋所有权受到土地使用权期限的限制,因为房屋必须附着于特定的土地上,正所谓,“皮之不存,毛将焉附”。这两者之间的矛盾昭然若揭。所以归根到底,使用期限之争,暴露的仍是“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”构成的潜在矛盾,而这一矛盾的背后深层次的原因则是相关法律制度的约束。如现有《物权法》及其他相关法律中,并没有对于土地使用权续期期限、续期方式等相关细节作出明确规定,以及城市住宅70后产权的归属问题也没有作出明确规定。所以要解决《不动产权证书》使用期限的问题,必须得破解“有限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”之间的矛盾这一难题,而这一难题的解决首先必须通过法律的修改和完善,其次才是登记簿册的设计。下面将在对策建议中对这两个方面进行论述。

四、完善《不动产权证书》的对策建议

(一)修改相关上位法,并对其他相关法规范予以“一揽子”式协调完善

作为物权的公示形式,不动产登记簿册是不动产物权的法律根据,交易者据此减少交易风险,降低交易成本。因此,首先,《物权法》这部确认、利用和保护公民财产的基本法律,应该对如何续期、续期费用等相关问题提供明确的可操作性的规定。其次,《土地管理法》应该对住宅用地70年后续期有偿还是无偿的问题以及收取出让金数额的问题作出具体、清晰的规定。再次,尽快起草制定专门的《不动产登记法》,通过新法优于旧法的原则,直接对旧法的内容做出修改和完善。

(二)对《不动产权证书》重新进行设计

综上所述,通过理顺不动产权证书的概念、意义和作用,使用期限存在的问题及其根源分析,这对于不动产权证书设计,其思路也就清晰可见了。在设计统一的不动产权证书时,首先,必须坚持“房地一致”的原则,坚持两者在归属关系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有权和建设用地使用权其中一个登记簿的权利登记时,必须同时反映并记载于另一登记簿之中;其次,必须以“所有权”为核心,即必须承认或成立作为母权的不动产所有权,以解决不动产这一有体物之本体的归属关系,然后借助所有权权能之分离,派生出各种不动产他物权。通俗点说,就是把所有权、基础用益物权的登记作为其他用益物权和担保物权登记的基础;再次,必须遵循“物的编成”体例来对不动产权证书的名称、各登记栏目及名称、各登记栏目内可登记的权利和事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等进行设计。最后,要注意各种不动产权利登记的衔接,把土地权利的登记作为土地上的其他不动产登记的基础。

根据上述原则和要求,具有来说,大的方面有三项:第一,对不动产权证书的名称进行修改。《不动产暂行条例》第八条对登记簿册的统一设立做了明确规定,同时对登记簿应当记载的事项进行了明确,从法规制度层面上实现了登记簿册的统一,但是仍然存在一个问题,笔者建议将“不动产权证书”改为“不动产产权证书”。不动产产权证书,顾名思义,就是为“不动产”所编制的产权证书,就如旧版房地产权证一样,是为“房地”所编制的产权证书。第二,将登记栏目设置成三部分。第一部分,对一宗土地或数宗土地或房屋的自然属性与状况进行登记,比如权利人、不动产单元号、坐落、用途、面积以及共有情况进行登记,以使得该项不动产特定化;第二部分,将“权利其他状况”更名为“不动产权利状况”,再在这个部分分设两个栏目,即“不动产所有权栏”和“不动产使用权栏”。“不动产所有权栏”对不动产的所有权进行登记,登记土地或房屋的所有权状况等等,如所有权来源、所有权性质。“不动产使用权栏”登记土地使用权的权利来源、权利性质、使用期限;第三部分,将“附记”更名为“他项权利状况”,对不动产他项权利事项以及被限制事项进行登记。登记抵押权、地役权、查封等设置情况。

五、结论

不动产统一登记的核心在于更好地发挥物权的公示作用,明晰不动产权利,定分止争。统一登记簿册不仅有利于提高国家治理效率,更有利于维护权利人合法权益和保护不动产交易安全。新版《不动产权证书》存在的问题莫不在这“房地分离”以及法律法规上找到其根源,只有对现行法律进行修改和完善,唯有如此的法律前提,才能最终达到更好地发挥登记的物权公示功能,从而保护和稳定物权,保障交易安全,为完善市场经济体制和建立现代市场体系奠定坚实基础的目的。

参考文献:

[1]张双根.论房地关系与统一不动产登记薄册兼及不动产物权实体法与程序法间的交织关系[J].中外法学,2014(04).

[2]韩银花.论土地使用权与房屋所有权的关系[J].乐山师范学院学报,2006(02).

[3]胡昱东,吴宇哲.土地使用权期限与房屋所有权完整性的探讨[J].江西农业大学学报(社会科学版),2003(09).

产权证明范文第6篇

关键词:农村房屋 产权登记 法律制度

引 言

在我国,城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋可以依法进行登记,取得房屋产权证书,而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定,大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷,使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异,影响了农村房屋财产权能的实现,不利于农村市场经济的发展,也不利于农村社会的稳定。因此,有必要加紧农村房屋产权登记法律制度的建设。在这里,参照城市房屋产权登记的相关法律制度,就农村房屋的法律界定及其特征、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性以及建立农村房屋产权登记法律制度的内容作些尝试性探讨,以期建立和完善农村房屋产权登记法律制度。

一、农村房屋的法律界定及其特征?

农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物,是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征:一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产,具有一个共性。即都依赖于土地而存在,失去土地,则成为空中楼阁,不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度,要求一户一宅,宅基地不得转让。同时,宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民,而且应是无房户,否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。

二、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性

在我国,城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村,房屋产权证作为一种凭证,对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等,也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此,农村房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度,对其进行确权发证已是迫在眉睫。

建立农村房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要 。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快, 举家进城居住、务工或经商的农民日益增多,农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的问题,由于我国农村房屋没有产权证,买卖时无法办理过户手续,造成这些农村私宅交易存在风险,由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏,致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此,有关部门应尽快完善有关法律法规,通过为农民住宅办理产权证的方式,使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖,以促进农村人口有序流动,推动农村经济健康发展。

建立农村房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。 目前,在全国范围内,农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度,因而,农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权,而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权,必须取得相应的房屋产权证书。

建立农村房屋产权登记法律制度是实现房屋财产权能的需要。 农村房屋象其他财产一样,财产权能包括财产的所有、占有、使用、收益和处分。因农村房屋一般没有产权证,交易主体资格的局限性,限制了农村房屋财产权能的最大实现。农村房屋经确权发证后,依法进入市场进行交易、租赁、抵押,由不动资产变为资本流向社会,将直接为农村经济快速发展起到加速作用。

建立农村房屋产权登记法律制度是维护社会稳定的需要。 以往的经验表明,由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生,而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等,也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。由于农村房屋没有房屋产权证这一法律上的凭证,类似的纠纷很难调解,还极易引发一些社会治安问题。对农村房屋进行确权发证,可以避免其中一些纠纷的发生,为处理纠纷提供法律上的依据,有利于维护社会稳定。

三、农村房屋产权登记法律制度的内容

目前,城市房屋产权登记有建设部的部门规章予以具体规范,如 1997年10月27日建设部 第57号令的《城市房地产权属登记管理办法》,并于2001年8月15日修正。 农村房屋产权登记没有具体 的法律 、行政法规规定。在《城市房地产权属登记管理办法》中规定,该办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。在城市规划区国有土地范围外的房屋权属登记,参照该办法执行。某些地方性规章如广东省 广州市人民政府2001年7月1日的《广州市农村房地产权登记规定》、福建省厦门市人民政府1998年8月11日颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》等,对农村房屋产权登记设立了地方性法律规范 。在我国,农村范围广,人口多,农村房屋产权全国没有设立统一登记,使农村房屋与城市房屋的法律保护存在差异,不利于农村市场经济的发展。因此,设立农村房屋产权登记法律制度已成必要。

农村房屋产权登记法律制度参照城市房屋产权登记法律制度,应包括农村房屋产权登记原则、农村房屋产权登记条件、农村房屋产权登记内容、农村房屋产权登记种类、农村房屋产权登记程序、期限制度和农村房屋产权证书的规制等内容。

(一)农村房屋产权登记原则

房屋产权实行登记原则。 公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后,必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记,取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得,都以房屋产权登记为要式法律行为,确认房屋权属归属。

房屋产权与土地使用权同时登记原则。 房屋作为一种不动产,它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地 实行国家所有和集体所有,个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时,必须将房屋产权与土地使用权同时登记,使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。

协调配合原则。 农村房屋登记牵涉到许多政府职能部门,如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中,各个部门须密切配合,信息共享。

公示原则。 农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公示原则,将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记 内容进行公示,方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档,方便社会公众查阅。

救济原则。 就是房屋登记机关及其工作人员或者他人的不当行为造成登记不当或给使权利人受到损害,权利人有权要求撤销登记或者赔偿损失,并追究相关人员的行政责任或者刑事责任。

1、撤销登记。因当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件,采取非法手段获准登记的;或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致核准登记不当的。由房屋登记机关决定撤销全部或者部份登记事项,并公告其房屋权属证书作废。

2、 赔偿损失。 因登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者工作疏忽,核准登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关应对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

3、 追究行政责任或刑事责任。当事人 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的;涂改、伪造房屋权属证书的;非法印制房屋权属证书的,登记机关依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。登记机关及其工作人员、、贪污受贿,、超越管辖范围颁发房屋权属证书的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(二)农村房屋产权登记条件

房屋登记机关进行房屋产权登记应符合下列条件:

1、权利主体合格。申请人为房屋的权利人。

2、有合格的身份证明。即权利人的身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明要合格;

3、房屋权属来源合格。权利人提供的用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者房屋赠与、继承、转移、担保合同书或批准文件等权属来源证明真实有效合法;

4、经过公告、听证,利害关系人没有异议。

5、法律、法规规定 的其他条件。

(三)农村房屋产权登记内容

房屋产权登记内容包括权利人的基本情况、房屋所有权内容、房屋的客观现状及 土地使用权的情况,并附房屋及土地测绘图。权利人为单个自然人的,记载单个自然人的基本情况。权利人为多个自然人的,同时记载多个自然人的基本情况。权利人为法人或者其他社会组织的,记载法人或者其他社会组织的名称及其法定代表人。房屋所有的形式为共有的,应明确共有的范围。特别是公共空间及设施的所有权和使用权要予以界定。房屋的客观现状包括房屋所使用土地的宗地界线、宗地面积、房屋的座落位置、房屋结构和房屋建筑面积等 。

(四)农村房屋产权登记种类

农村 房屋产权登记可分为:总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。

1、 总登记。是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时,经县级以上地方人民政府批准,可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围,无论权利人以往是否领取房屋权属证书 ,权属状况有无变化,均应当在规定的期限内办理登记。总登记是一种普查式的登记,一般不涉及到房屋权属的实质性变化。

2、初始登记。又可称原始登记,是指申请人在 新建的房屋竣工后的一定期限内,提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件,向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为 。

3、转移登记。是指当事人 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,权利人提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件,向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为。转移登记主要是因房屋所有权的主体发生变化而引起的登记行为。

4、变更登记。是指房屋 权利人因房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更;房屋面积增加或者减少的;房屋翻建的等法律、法规规定的情形出现后,房屋权利人向房屋登记机关申请变更登记的行为。变更登记所针对的事项是房屋的客观事项发生改变而进行的登记。

5、他项权利登记。是指因 设定房屋抵押权、典权等他项权利,权利人提交房屋权属证书,设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件,向房屋登记机关申请房屋他项权利登记 的行为。房屋他项权利登记是实现债权的担保要式登记行为。

6、注销登记。是指因当事人申报不实、涂改房屋权属证书或房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的,登记机关有权注销房屋权属证书,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废的行为。注销登记是一种职权行为,它不依当事人的申请为前提,房屋登记机关因法定事由出现时,便可为之。

(五)农村房屋产权登记程序

农村房屋产权登记是房屋登记机关的行政行为,必须遵守一定的行政程序。行政程序是行政行为公正的保证,它可以保障行政相对人的合法权益,提高行政工作效率,树立行政权威。不同的行政行为,对程序的实质要求不同。农村房屋产权登记的程序应设立申请程序、受理程序、调查程序、公告程序、听证程序、决定程序和归档程序。

1、申请。 是指权利人因设定房屋产权而向房屋所在地的县级房屋登记机关要求进行登记 的行为。申请 人可以是自然人,也可以是法人或者其他组织。申请人为法人、其他组织的,应当使用其法定名称,由其法定代表人申请。申请人为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名。申请人进行申请房屋产权登记,既可以由权利人自己申请登记,也可以委托人申请房屋产权登记。共有的房屋,由共有人共同申请。房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。申请人申请登记时,应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。人申请登记时,除向登记机关交验人的有效证件外,还应当向登记机关提交权利人的书面委托书。

2、受理。受理是指房屋登记机关接受权利人的请求而对权利人所提交的相关资料进行形式审查的行为。申请人对所提交的资料的实质性内容负责。资料齐备,形式合法的,登记机关予以受理,发给申请人受理通知书。资料不齐备,形式欠缺的,登记不予受理,发给申请人不予受理通知书,并说明不予受理的理由。

3、调查。是指 登记机关对申请人的申请进行实质审查,查明房屋的客观现状的行为。房屋的客观现状包括房屋所使用土地的宗地界线、宗地面积、房屋的座落位置、房屋结构和房屋建筑面积。登记机关对予以受理的请求应及时指派两人以上工作人员进行实地调查,并画测绘图。

4、公告。公告是指房屋登记机关在对申请人所提供的资料进行形式审查和实质审查后,以一定的方式向公众公布欲予核准房屋产权的有关事项,利害关系人可以在规定的期限内向房屋登记机关提出异议。公告的形式应让社会公众方便获知。公告应保留合理的期限,一般应为30天。利害关系人可以是自然人、法人、其他社会组织,也可以是有关国家机关。公告期满,没有异议的,应向申请人核发房屋所有权证书。利害关系人提出异议的,利害关系人应提供相应的证据。

5、听证。房屋登记机关因利害关系人在公告期内对房屋登记机关公布的欲予核准房屋产权的有关事项提出异议,应组织听证。申请人和利害关系人进行对质,查明有关事实真相。登记机关做好听证记录。听证程序并不是房屋登记的必经程序,它因利害关系人有相应的证据资料,向房屋登记机关提出异议,房屋登记机关认为确有必要时,才启动听证程序。

6、决定。房屋登记机关对申请人所提交的文件资料进行形式审查和实质审查,认为 申请人提交的文件资料齐全、有效,土地房屋权属来源合法、明确,登记机构应当决定予以核准登记,给权利人颁发房屋产权证书。申请人因正当理由不能按期提交证明材料的;或按照规定需要补办手续的;或法律、法规规定可以准予暂缓登记的。经申请人申请可以决定准予暂缓登记。对房屋属于违章建筑的或临时建筑的;或法律、法规规定的其他情形的,房屋登记机关应当作出不予登记的决定,并向申请人书面说明理由。

7、归档。农村房屋登记机关应将房屋产权登记有关资料整理归档,妥善保管,方便查阅。

(六)期限制度

农村房屋产权登记制度是法律制度的一种,农村房屋产权的登记影响到社会公众的权益。为了保护权利人和利害关系人的合法权益,提高房屋登记机关的行政效率,设立期限制度是必要的。农村房屋产权登记的期限包括两种,一是权利人及利害关系人作为的期限。如申请期限、异议期限。权利人应在房屋有关权属事项发生后的一定期限内向房屋登记机关主张权利,及早确定有关权利的归属,规范权利与义务关系。利害关系人应在房屋登记机关公告后的一定期限内提出异议。二是房屋登记机关作为的期限。如登记期限、受理期限、调查期限、公告期限、听证期限等。房屋登记机关应在一定期限作出一定的行政行为,提高行政工作效率,及时确定 房屋权属关系,保护权利人及利害关系人的合法权益。

(七)农村房屋产权证书

农村房屋产权证书是房屋登记 机关对权利人颁发的证明持有人享有房屋产权的法律凭证。农村 房屋产权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,是一种权利凭证。 农村房屋产权证书记载房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更。农村房屋产权证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制,市、县房房屋行政主管部门颁发。 房屋产权证书破损,经登记机关查验需换领的,予以换证。房屋产权证书遗失的,权利人应当及时登报声明作废,并向登记机关申请补发 ,由登记机关作出补发公告 ,无异议的,予以补发。

参考资料:1、建设部1997年颁布并于2001年修正的《城市房屋权属登记管理办法》;

2、2001年7月1日广州市人民政府颁布的《广州市农村房地产登记规定》;

产权证明范文第7篇

2005年2月20日,产权式酒店并没有按照约定期限和刘海洋办理房屋交付手续,也没有办理房屋产权证。于是刘海洋将此诉至法庭,要求退房,并要求酒店支付违约金。

该产权式酒店在答辩中认为,刘海洋购买房屋的目的是为了获取收益,而早在半年前,刘海洋已经收到第一年租金回报,实现了其收益权,实际上已经获得该房屋的使用权,酒店已经履行了交付房屋的义务。至于刘海洋要求办理产权证的问题,双方在签订的合同中没有关于办理产权证的具体约定,也没有其它证据证明酒店要为刘海洋办理产权证。因此办理产权证是刘海洋自己的义务,酒店只承担配合义务。

一审法院经过审理认为,刘海洋所购买的房屋是产权式酒店,购买房屋的使用目的是为了获取租金收益,因此合同双方约定的房产交付是指刘海洋获得对该房屋的使用权和收益权。双方争议的房屋虽然没有办理产权但是实际上已经交付使用,刘海洋要求退房没有事实和法律依据,驳回了刘海洋的诉讼请求。刘海洋不服判决上诉,目前该案正在二审中。

■点评:俞兆洪(律师)

在我国,比较普遍的产权式酒店经营模式是,开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住,而是将客房以租赁的形式出租给酒店管理公司获取固定的租金回报,或者是和酒店管理公司签订委托经营管理的协议,获取所谓的客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。因为国家尚无规范产权式酒店这种经营模式的专门法律规范,投资者的权利确定与权益保护问题在法律上具有较多的不确定因素。

分析本案,本人认为在投资产权式酒店的过程中,就房屋的交付问题应该特别引起投资者重视。投资者一定要注意购买的酒店房屋是否产权清晰,购买的是租赁权还是所有权,是否可以拿到独立的产权证,确保拥有对所购房屋的独立处置权。因此为了确保投资者投资的房产最终能够顺利办理权证,投资者购买前要审查开发商的主体资格,审查房屋销售文件及房地产权属证等。投资者决定购买后,应该仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况、房屋的交付时间、交付的具体方式、权证办理、违约责任等条款。同时为了保障投资者的利益,本人建议在合同中明确约定保障投资者利益的退出机制。比如,投资者可以要求开发商或酒店管理公司承诺投资者购房后一定条件下可以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司,开发商或酒店管理公司保证回购或退款。开发商对买卖合同的履行、酒店管理公司对租赁协议的履行存在严重违约时,投资者应当有权要求开发商或酒店管理公司进行回购或退款。

产权证明范文第8篇

关键词:小产权房 土地制度 产权证

引言:小产权房是伴随着社会主义建设发展形成的产物,在一线城市已经普遍存在,并形成规模,而且逐步向二线、三线城市发展,因此产生了一系列关于土地方面、政策方面的问题,亟待相关政策和法规的调整和解决。但笔者认为,当务之急要切实解决小产权房产生的法律问题,从而及时化解其所产生的不稳定因素,确保社会面的整体和谐和稳定。

一、小产权房概述

1.1小产权房的概念

小产权房是相对于大产权房的概念,所谓的大产权房是指经法定审批程序在国有土地上建设出售,并能获取国家房管部门颁发房屋产权证的商品房,而小产权房习惯上是指在集体土地上建设、无法从房产管理机关获得房产证或产权证明的房屋。

1.2小产权房的种类

实践中,常见的小产权房主要有三种:一是集体宅基地上农民所建的自住房屋;二是未经征地和审批程序,集体、乡镇政府自行或联合第三方在集体土地上开发建设的房屋;三是通过租赁集体土地,在土地上建设厂房和办公设施用于企业的经营。其中第二种小产权房切实涉及到多方的利益,也是我们分析研究的重点。

1.3小产权房的特征

大产权房具有产权证明和商品特性,而小产权房作为时代的产物,具有以下三个方面的特征:

第一,价格低廉。小产权房因无需缴纳土地出让金和各种税费,成本较大产权房价格很低,售价也低廉,一般只有大产权房的一半甚至更低,这是其具有市场的的直接动力和原因。

第二,缺乏法定的产权证明。大产权房一般都有土地使用权证和房屋所有权证两证,但小产权房缺乏法定的产权证明,一般只有土地使用权证明或集体组织或镇政府颁发的房屋所有权证书。

第三,享有收益,部分权益受法律保护。《民法通则》和《物权法》均作出了明确规定,所有权人依法享有占有、使用、收益、处分不动产的权利。可见小产权房权属虽不完整,却仍可以占有、使用和收益。

二、小产权房产生的原因

2.1高房价造成的市场需求

当前是我国历史上最重要的阶段,正在经历一次全方面的城市化进程和改革,各省市随处可见“城中村”改革的步伐,这就会导致土地资源的紧张,造成土地市场价值的上升,相应的房地产开发企业支付给政府的土地出让金也会高涨。高额的土地成本必然要通过增长房价的方式来保全。对于购买者而言,正是由于房价节节攀升,远超大多数人的购买能力,而购房者强烈的住房愿望使其将目光转向房价便宜的郊区。旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积地开发建设。

2.2建设者的利益驱使

开发楼房的利润率远高于其他行业,因此吸引了众多投资者投资于房地产。这其中就包括乡镇和村委会等。他们通过独自或与开发商联合开发建设楼盘,建设的房屋价格远远低于大产权房,同时小产权房不受各项税费以及土地出让金的限制,成本更低,利润相当可观。

2.3现行法律和土地制度是小产权房产生的主因

根据现行法律制度,集体土地上建设出售房屋,首先由国家征收土地,征收的土地通过法律程序转换为可以用于建设的土地,之后国家将建设用地出让给有开发建设资质的相关单位,这些单位缴纳法定税费之后才能进行建设房屋并出售。虽然政府为了保证农村耕地,通过法律极力控制,但造成政府既是集体土地征用主体,又是提供土地开发的供给者。为了自身获取较大的利润,集体土地的所有者不再将土地转纳给政府,而是违背法律规定,自行建设房屋出售,小产权房产生了。基于此,现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。

当然,原因并不止于此,小产权房是一个社会综合问题,但要落脚于法律问题,聚焦在问题的解决上。

三、小产权房形成的法律问题

3.1土地使用不合法

我国《宪法》明确规定土地分为国有土地和集体所有土地。《土地管理法》和《城市房地产管理法》明确规定,集体土地不能直接开发建设商品房,必须通过国家补偿征收之后,转为国家土地进行开发。而小产权房一般情况下,没有按照正常程序交纳应缴税费和土地出让金,因此小产权房用地违反了法律程序,这种行为属于非法使用土地。

3.2建设开发的各项程序不合法

按照开发建设商品房的法律规定,开发单位必须持有土地使用、规划许可、开工、预售、销售五个许可证。而建设开发小产权房没有这些手续,所以说其建设开发的程序不合法。

3.3产权证书不合法

根据《物权法》规定,不动产物权的设立、转让、变更、消灭必须经过法律登记后才能效力。因此房屋必须要经过政府特定部门登记、给予证书后,才享有对这所房屋的所有权。 而政府特定部门必须是县级以上政府部门。对于小产权房,其房屋产权证是村集体或乡镇政府颁发的,不具有法律效力,也就是说产权证书不合法。

四、现有小产权房的处理原则和方法

通过对小产权房的产生原因和形成的法律问题进行分析,可以看到小产权房存在的诸多问题非常明显。在实际解决问题上,以非法建筑全部拆除显然很难做到。即便全部,浪费的仍然是国家钱财。况且如处理小产权房不稳妥,很容易产生以及诉访问题的发生,激化社会矛盾。笔者认为,对于现存小产权房的处理,应按情形区别对待。对于占用耕地和基本农田的小产权房,因为其规划违法,同时也触犯了国家保护耕地的基本国策,必然是要受到处罚的,对于此类小产权房应当拆除,并追究相关人员的法律责任。对于规划合理的小产权房,可以让购买者通过补办相关的法律手续将其合法化,这是符合宪法、物权法的基本精神的,也是符合广大农民和城市收入水平较低居民的切身利益,有利于化解社会矛盾,构建和谐社会。具体原则和方法为:

4.1维护国家利益,对相关责任单位和人员进行处罚

小产权房因未向国家缴纳土地出让金、各项税费,给国家造成了巨大的经济损失。因此,因依法追究相关单位和人员的法律责任,维护国家利益和社会公共利益。特别是对开发单位和个人,擅自在集体土地上开发建设商品房,牟取利益的,应当给予处罚(如没收所得、罚款等),必要时要追究刑事法律责任,以维护法律的严肃性,杜绝再次非法开发建设。

4.2依情况对部分违规小产权房进行拆除

对于已建成的楼盘和在建设的小产权楼盘,原则上不拆除,但对于违法情节特别严重,如违背基本农田保护等法规、违规开发建设别墅,以及刚刚开工的楼盘,可以予以拆除,恢复农业用地。同时拆除处理要注意方式方法,慎之又慎,特别是对所建楼房已经售出的,如必须拆除,事先一定要先期做好疏导解释工作,做好应对方案和措施,必要时要给予无过错方一定的补偿,以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定因素。

4.3补办手续,发放有别于大产权房的产权证

对于,不适宜拆除的小产权房,已经卖出的,可以由政府机关补发产权证,使其正当化,符合法律要求。但核发的产权证要与大产权证有所区别,在产权证上要注明该房屋的一定的限制条件,尽量比照经济适用房或限价房的标准。

产权证明范文第9篇

李玲玲、刘保国夫妇有二子一女,大儿子刘大庆、女儿刘娜、小儿子刘明。2001年8月李玲玲以自己的名义与郑州天地合置业有限公司签订购房合同一份,购买商品房一套,当时李玲玲配偶刘保国尚健在。2004年刘保国去世。2005年12月,该房产的产权证发了下来,产权人为李玲玲一人。2007年李玲玲病重,三子女轮流照看,在大儿子刘大庆照看期间,他利用保管其母李玲玲身份证和产权证的便利条件,委托中介结构,和买房人王小黑串通,并找了一个一只眼睛残疾的老太太冒充其母,私自以低于市场价10万元的价格将李玲玲的房屋转让给王小黑,不仅办理了所有过户手续,且房地产管理局也为王小黑颁发了新的房屋产权证书,王小黑也已花巨资装修该房屋且入住。李玲玲得知后,拒绝追认该买卖行为,并经其小儿子刘明对王小黑进行电话录音,证实该买卖行为李玲玲不知情。李玲玲遂要求办理房产过户的房地产管理局撤销之前为王小黑颁发的关于该房的新产权证书,恢复原产权证书,被房地产管理局拒绝。

房地产管理局认为其已经尽到了“表面审查”的法定义务,无过错行为。买房人王小黑认为,该房屋买卖因已支付了相应对价,且过户成功,缮证完毕,所以应适用不动产的善意取得制度,取得该房屋的所有权。

双方发生纠纷,李玲玲诉至法院,要求法院判令房地产管理局撤销为买房人颁发的新产权证书,恢复原来的产权证书。

在案件审理过程中,为依法查明案情,法院委托司法鉴定中心进行鉴定,证实所有关于李玲玲在办理该房屋转让手续上的指纹均系伪造(李玲玲因病丧失书写能力)。

那么,法院是否应该支持李玲玲的诉讼请求呢?

律师观点:

本案是一起由子女私自处分母亲房产而引起的纠纷。综观本案材料,我们可以知道,该房产买卖行为系典型的无权处分行为。那么,无权处分他人的财产,在法律上会产生什么样的相应后果呢?《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”也就是说如果欠缺了权利人追认或者处分人事后未取得处分权,该合同就是无效的。本案中王小黑并没有能够证明这两个要件存在的证据,因而该合同是无效的。

卖房时李玲玲并没有到达被告房管局现场,未在该房产转让交易手续上签字,且在被告提交的所有证据中并没有李玲玲出具的由李玲玲所在单位证明或者经过公证的书面授权委托书“委托人代为办理房产交易”。根据1993年11月4日《河南省实施办法》第十二条“私有房屋所有人可以依法委托人办理房屋所有权登记、转移、变更手续。委托书要由委托人所在单位证明或者公证”之规定,由于李玲玲没有授权卖房,被告房管局就为买卖双方办理了过户手续,所以法院认定被告在做出该具体行政行为中未尽到严格“表面审查”的义务,其做出的该具体行政行为属于程序违法。

《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二) 以合理的价格转让;(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”

也就是说只有以上三个条件都具备时才适用不动产的善意取得制度。李玲玲三子刘明和王小黑的通话录音显示,王小黑明确承认该房是刘大庆所卖,同时也承认“知道刘大庆卖这个房子不应该”。这说明王小黑受让该房产时非基于善意,欠缺了善意取得制度所应具备的第一个要件,因而王小黑受让该房产不能适用《物权法》上的不动产善意取得制度,不能最终取得该争议房产的所有权。

最终,人民法院在查清事实后依法判令房管局撤销颁发的新产权证书,恢复原来的产权证书效力。

产权证明范文第10篇

一、政府主导,部门负责,合力推进房地产权证遗留问题的处理

重庆市委、市政府对解决“两证”遗留问题高度重视,2002年10月16日,时任重庆市委常委、常务副市长黄奇帆主持召开专题会议,研究部署解决“两证”(“房屋所有权证”、“国有土地使用证”)遗留问题,并随即成立了解决“两证”遗留问题申办工作临时办公室。事后,重庆市国土房管局牵头在对全市无法办理房地产权证的项目进行全面清理和分类的基础上,加大政策研究力度,确立了处理“两证”遗留问题的原则、方式和措施。涉及主城区的,由所属各区分局和土地房屋权属登记中心具体办理;远郊区县的,由所属各区县国土房管部门具体办理。

(一)处理原则

1.尊重事实,特事特办原则。已竣工出售但存在产权遗留问题的房屋,其客体违法性是肯定的。但其作为客观存在的事物,应在建筑合法、结构安全的前提下,采取补救措施,尽量使其合法化。在解决房地产遗留问题时,国土房管、建设、规划、消防等部门要采取“特事特办,联合会审”的原则处理,在各司其职的同时,加强协调和配合。

2.规费征缴与办证分离原则。对拖欠土地出让金和各种规费的开发建设单位,由各部门督促其限期缴清,逾期不缴的,按照规定处理。同时,实行规费征缴与办证分离的原则,对目前确无能力缴纳的,可采取挂账方式,并制订缴款计划,在保留追缴权的同时,各部门立即完善相应手续,国土房管部门为购房人办理房地产权证。

(二)处理方式

1.政府发文,社会公告,集中申请的启动模式。市政府以渝府发[2002〕82号文正式全面启动清理房地产权证遗留问题工作,并在《重庆日报》、《重庆晨报》上《关于加快申报主城区〈房屋所有权证〉〈国有土地使用证〉工作的通告》。

2.明确分工、划清职责、部门联动的办理模式。对属于申办范围内规划手续不齐备的房屋,由规划部门负责就其是否占规划道路、公共绿地、重要市政设施用地,是否严重影响城市规划等情况提出审查意见;对属于申办范围内建设手续不齐备的房屋,由建设部门及所属部门组织质量检验,对不影响住用安全的房屋及时补办质检验证和备案手续;国土房管部门对属申办范围内的土地房屋,及时审批确权发证。

(三) 处理措施

1.对房屋已竣工群众已入住但未通过规划、建设、消防等部门综合验收致使房屋未办理初始登记的,采取规划、建设、消防、国土房管部门联合会审,国土房管部门依据联合审批表上的审查意见颁发房地产权证。

2.对无开发建设单位申办房屋初始登记的无主项目,依法代为申请。若前期资料齐全,则采取由房屋买受人书面委托物业公司,或业主委员会、或推荐业主代表,或委托中介公司,集中该项目房屋买卖合同,缴款凭证、房屋买受人身份证明、委托书等资料,填写登记申请书,向房屋所在地登记机构申请办理房地产权证;若前期资料不齐,则由房地产开发行政主管部门牵头,组织规划、建设、国土房管等相关部门,直接对竣工项目进行质检会审,对不影响住用安全的,经联合审批后办理房地产权证。

3.对开发建设单位与施工单位或联建单位存在纠纷,纠纷一方不提供相关资料影响验收及办理房地产权证的,由建设部门直接组织相关部门进行质检会审,规划部门负责提供相关资料,国土房管部门凭会审的质检备案材料和相关手续对已售房屋部分办理房地产权证;对未售部分由建设部门提请有权机关暂停其销售、抵押登记,待纠纷双方达成一致协议后,恢复办理相关手续。

4.对未办理合同备案登记导致的一房多卖,已售房屋被抵押或查封冻结的,房屋买受人应依法向人民法院申请,按法院生效的司法文书,由权利人申请办理房地产权证;对房屋已被抵押,但未被查封冻结的,房屋买受人可与建设单位、抵押权人协商,采取用其他资产置换抵押方式,或由抵押权人书面同意解除抵押后,由实际购房人申请办理房地产权证。

5.对国有大中型企业、行政事业单位或已批准列入破产计划企业的房屋历史遗留问题,如1989年7月13日前确因生产、居住需要修建的生产、办公、业务用房、职工宿舍等永久性建筑,虽未办理用地、规划、质检等建房手续,但不影响市容、交通、消防,也不影响邻里通风、采光、进出道路的,由房屋安全鉴定部门出具住用安全证明的方式办理,国土房管部门据此颁发房地产权证。

6.对开发建设单位拖欠土地出让金和规费的处理,采取规费征缴和办证分离的原则,对一次性缴清欠交的土地出让金和各种规费确有困难的,开发建设单位向各征收部门申请,制定缴款计划,经审批同意后,准予挂账,完善相关手续后先行办理房地产权证。

二、主要做法

一是统一思想,上下联动,狠抓落实。从市到区各级政府、职能部门思想认识的高度统一是解决房地产遗留问题的根本。在各级部门认识统一下,市区上下联动,形成高效工作机制,采取强有力的工作手段,切实推动了清理工作。

二是部门配合,各方协调,协同办理。房地产权证遗留问题的处理涉及开发建设前期各部门,通过与规划、建设部门共同制定《关于解决办理国有土地使用权证和房屋所有权证遗留问题的通知》等文件,明确了各部门职责和会审程序,以及部门间协同工作等。同时,针对一房多卖、房地产标的上涉及多个权利人的案件,先后主动与金融部门协调83次、三级法院协调25次,得到了金融部门和人民法院的大力支持。市高院出台了渝高法[2002]218号、渝高法[2003]48号文件,有力指导各基层法院审理工作,对涉及房地产权证遗留案件实行快立案、快审理、快执行,优先实现房屋买受人物权。

三是情况清晰,政策到位,分类办理。房地产权证遗留问题由来已久,在全面启动清理整顿工作前,通过摸清底数、明确情况、清晰思路,有针对性地分类制定政策,以不违反法律法规为原则,以保障群众合法权益为最终目的,从实际出发,灵活制定政策,合情合理合法处理房地产权证遗留问题。

四是制度健全,责任落实,措施有力。解决房地产权证遗留问题工作由我局牵头办理,组织市级各部门和各区政府、部门,以及法院、金融机构认真贯彻落实市委、市政府指示精神联合办理。在处理过程中,市区都做到有分管领导负责,有工作人员经办,有场地办公,有责任机制,有进度管理,有疑难杂症分析制度,有阶段工作总结汇报,强有力地推进工作,取得良好成效。

三、登记效力

房地产遗留问题的集中清理,快捷有效化解了大量积压的社会矛盾,维护了成千上万户老百姓的合法利益,但是由于在办理中不可避免地存在执行程序和收取要件的非常规性,社会舆论对此种办理方式是否会引发诉讼,是否会得到法律支持存有疑虑。

为此,我局积极主动与三级人民法院协调座谈反映,经双方达成共识,2007年6月,我局出台的《关于房地产登记若干问题的处理意见》(渝国土房管发[2007]404号)中对此种特殊方式办理的登记效力问题予以确认;2007年9月,市高院出台《在审判工作中适用〈重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见〉所涉及相关问题处置意见的通知》(渝高法[2007]214号),明确指出此种方式是采取的特殊措施,对以此提出的行政诉讼案件,可根据案件情况裁定驳回或判决驳回其诉讼请求。

四、下步工作思路

我市于2002-2003年集中开展解决“两证”遗留问题的阶段性工作结束后,按照市政府的工作安排,此后有关“两证”的处理问题,由国土房管部门牵头,会同规划、建设、消防等部门参照渝府发[2002]82号文件精神,采取“一事一报、一事一议”的方式协调处理。近十年来,通过各方各部门共同努力,我市解决房地产权证遗留问题工作取得一定成绩,维护了老百姓的合法权益,获得来自社会认可。但自2007年起又不断有购房人(被拆迁安置人)及企事业单位通过、市长信箱、网络媒体等方式反映办不了房地产权证。尤其是《物权法》等相关法律法规颁布以来,社会各界对物权的保护意识增强,反映尤为强烈。为此,我们拟定下步工作思路。

一是建立健全“黑名单”管制制度。对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立“黑名单”管制制度,用强制手段强化惩处效果。国土房管、建设、规划、公安、工商、税务等部门相互配合,对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立黑名单,并在主流媒体上予以公示;同时,各部门按各自职责禁止其再进入房地产开发领域。

二是启动问责制度。对辖区内出现重大违规建设行为,或因职能部门督促不力导致的建设项目完工6个月后仍未提交验收备案、造成社会不稳定因素等重大后果的,应对当地区县政府(管委会)和相关职能部门启动行政问责。

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