房贷收入证明范文
时间：2023-09-23 22:51:12
房贷收入证明篇1
房贷收入证明开半年还是一年
房贷收入收入证明一般是一年的。用户在贷款买房时，为了证明个人的还款能力，银行一般都会要求用户提供半年或一年的收入证明，具体不同的银行会有不同的要求，所以建议用户以贷款银行的要求为准。
开收入证明一般建议用户开最近的收入证明，也就是说从当下的时间往前推一年，并且要注意收入证明的有效期一般为一个月。
房贷收入证明会打电话确认吗
根据银行的说法，理论上房贷收入证明银行都要打电话去确认，但实际上并不一定都会打。贷款时用户需要给银行提供收入证明，以及银行流水等资料，如果用户的收入证明和银行流水匹配度较高，基本上不会打电话核实，如果出入比较大的话，银行肯定会打电话核实的。
银行是否会打电话核实收入证明是没办法确定的，所以建议用户申请贷款时一定要提供真实有效的材料，避免影响贷款审核。
房贷收入证明不够两倍怎么办
客户无法提供2倍月供的收入证明的话，可以采取以下几种方法：
1.增加首付比例，从而相应减少一定的贷款额度，如此一来，月供自然也就随之减少了，对客户需要提供的收入证明的要求也会降低。
2.若名下有一定资产，那可以提供其他存款或资产证明，以增加自己的还款能力，让银行相信自己能够按期偿还贷款本息。
3.找自己资信良好的亲属作为共同贷款人，像是已婚人士的话，就可以由夫妻共同办贷、还贷，如此就可以将配偶的收入也计入证明当中了。
4.客户可以尝试延长贷款年限，比如原先是打算贷款二十年的话，可以延长为三十年，这样房贷月供也能有所减少。
而大家需要注意，自己无法提供足够的收入证明，是无法直接拿父母的收入证明进行补充的，除非父母也作为共同贷款人和客户一起申请房贷。
房贷收入证明篇2
[关键词] 商业银行 二手房 风险化解 征信
美国次贷危机产生的直接原因是对信贷客户群的选择出了问题，引发了国际金融海啸。在二手房信贷方面，我国一些商业银行出现的问题应引起足够重视。笔者通过对服务商业银行的专业征信机构的考察，了解到商业银行在二手房贷款方面存在着突出风险，以此提出防范风险的措施。
一、从实践来看，二手房信贷风险源自四个方面
1.房屋中介信用风险。二手房信贷业务涉及房屋买、卖双方、房屋交易中介、资产评估事务所、律师、保险公司、可能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司等。具有资金充裕、信贷业务品种多等优势的商业银行仅是其中一方，但它没有第一手客户、客户资源有限、与上述各方都存在着信息不对称的劣势。因此，商业银行为争取市场份额，过度依赖房屋交易中介。二手房贷款客户资源大多为房屋中介所掌握，在推出新业务品种时，商业银行大都将营销房屋中介机构作为业务推广的主要手段，有些商行甚至给中介一定的授信额度。中介公司具有了占压客户资金、欺骗客户的先天条件。
同时，不同商行之间的信贷竞争，也助长了房屋中介机构有机可乘，弄虚作假、有恃无恐地帮助不诚信客户骗贷事件的发生。
2.贷款主体及交易行为真实性风险。近几年，在审查借款人身份、贷款事项以及抵押物真实性方面出现的问题多种多样。
(1)借款人身份及资质虚假。出于利益驱动，很多房介机构为争取成交，替借款人伪造身份证或户口本。征信机构经常遇到借款人提供的身份证、姓名和身份证号不一致、借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等情况。(2)收入证明不真实，虚开冒开。个人实际收入的真实性，决定借款人的偿债能力。个别商行信贷人员促成交易成功则辅导客户虚开冒填薪金收入，出具不实证明。收入证明不实的表现形式表现为：(A)不在提供收入证明的单位工作；（B)收入证明的单位，早已被注销或吊销；（C）私自擅用单位公章加盖收入证明；(D)证明上加盖的公章系伪造或私刻；（E）实际收入与收入证明所标明的尸收入数相去甚远等等。虚假不实的收入证明误导商行信贷正确判断，极易导致道德风险。(3)蓄意隐瞒贷款用途。很多借款人以购房、购车、装修等证明文件骗取银行消费信贷，其贷款真实目的却是为企业生产经营或其他消费。(4)编造房产交易，骗取商行贷款。此案例很有代表性。A房屋中介公司为Y 开发商员工办理住房贷款业务，贷款总额3000余万元，商行委托征信公司征信。征信员发现：其一，Y房地产公司无办公状态，所有人员都忙于配合征信；其二，征信员与借款人交谈，明显感到他们谈吐与其自称的高学历、高收入不匹配；其三，借款人大多租房居住，均无其他资产，统统拒绝征信员对其家庭征信。为揭开谜底，征信公司对借款人拟购商品房进行深度征信。实地访谈中，发现标的房屋均有人居住，且是已居住多年的拆迁返迁户，开发商一直没给房屋所有人办理产权证。这是典型的开发商假以员工名义、编造房产交易骗取银行信贷资金的违法行为。(5)姻亲之间关联交易。通过亲属、姻亲之间关联交易获取商行贷款。表现为配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋虚假买卖交易。从银行贷到的资金根本不是用于支付房款，而是挪作他用，有的甚至用于归还赌债。
3.抵押物瑕疵隐含的风险。二手房与新房相比，其物理状况劣势明显、价值贬值、价格差异大、有拆迁规划的可能，这些因素使商行的抵押房屋物权面临较大风险，直接影响抵押物处置速度和变现能力。
4.操作流程中的风险。对二手房贷款，商行执行见“他项权证”放款的流程，但有些商行为吸揽业务，拉拢房屋中介，采取见“房管局办理抵押登记收件凭证”放款，此举隐患很多。多数商行限于人力，委托中介或借款人提取他项权证，一旦有人伪造他项权证，将给商行以虚假性抵押。
以上种种风险来自不同方面，但共同特点是信息不对称造成二手房交易市场的混乱和风险的产生。
二、化解二手房信贷风险的思路和手段
针对二手房抵押贷款存在的风险和问题，笔者建议监管部门和商业银行采取如下措施，以规避风险。
1.针对房屋中介机构信用风险的措施。其一、对客户交易资金，由商行代收代付。从制度上履行对代收代付资金的监管，禁止房屋中介扣划客户贷款资金。这一措施已得到部分城市采纳。其二、对参与二手房交易、与商行合作的房屋中介机构进行信用评级。由资信评估公司对房屋中介的经营模式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量进行全面评估。监管机构根据评级结果对与银行合作的房屋中介机构的准入做出相关规定,以扶优淘劣，净化房屋中介市场交易秩序。2.切实落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求，在二手房贷款业务中，引入第三方专业征信机构对借款人身份真实性、收入真实性、贷款事项真实性以及抵押物真实性进行实地核查，防止骗贷。实践证明，二手房贷前审查引入征信是十分必要的。3.加强商行内控制度建设，严格控制放款环节。在二手房贷款业务中，商业银行务必要实施“见他权证放款”的操作规程，坚持贷款直接划至卖房人账户，不能交由房屋中介扣划。为杜绝贷款人伪造他项权证事件，商业银行应委派专人到房管局提取他项权证，堵塞放款漏洞，保证房产真实抵押。4.商业银行要切实收集、掌握抵押房屋的全面信息。审查房屋是否有导致产权人对房屋的处理权不完整的租约；调查是否存在共有产权问题、动迁安置房、职工房改房等。完善二手房贷款中的债权保障体系。作为抵押物的房产，其本身的物理状况会直接影响到债权的安全，商业银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房屋物理状况所存在的瑕疵。5.防范房屋价格的高估风险。房价高估可能是评估机构的失误，但更多的是主观恶意所为。遴选公信力好的评估事务所是商业银行降低这一风险的制度保证。实践证明，在二手房信贷中，征信机构理应成为商业银行的得力助手，也是为商行构筑起制度防火墙的有效保证。
参考文献:
房贷收入证明篇3
理论上来说，没有正式工作是可以贷款买房的，但是你要有足够的经济来源，确保自己能够还的上欠款。你要有良好的信誉，准备好相关材料如身份证、收入证明、房屋买卖合同、才有可能贷款买房。
因为没有固定工作贷款银行承受的风险很大。一般来说，买房贷款需要各种材料证明，如收入证明、婚姻状况证明、房产证明等等。这些材料是证明自己具有还贷能力的重要凭证，其中收入证明是重中之重，直接影响到房贷额度、利率等问题。但对于大多自由者来说，最大的麻烦是就是收入证明。
另外，申请贷款的时候需要工资流水作为凭证，这与每月存入的普通积蓄是不同的，是由工资银行。这是使自由职业者申请房贷困难的另一个凭证。
理论上来说，没有正式工作是可以贷款买房的，但是你要有足够的经济来源，确保自己能够还的上欠款。你要有良好的信誉，准备好相关材料如身份证、收入证明、房屋买卖合同、才有可能贷款买房。
（来源：文章屋网 ）
房贷收入证明篇4
一、我国住房抵押贷款保险现状
住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。
近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。
二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题
我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。
对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。
我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。
我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。
财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。
信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。
保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。
以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。
而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。
三、完善住房抵押贷款保险的相关法规
针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。
（一）导入国家信用，完善险种安排
应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。
而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。
（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业
美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。
（三）完善房贷保险的基本制度
应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。
1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。
2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。
3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。
4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而影响房贷保险业务发展；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。
5.保险担保范围。不仅包括贷款本金，还应包括贷款利息、逾期利息和复利。
房贷收入证明篇5
2007年8月以来，美联储被迫两度降息，欧美各国央行向市场注资数千亿美元试图化解殃及全球的美国次级债危机，随即动荡不安的国际资本市场开始止跌企稳。正当人们为次级债危机魔咒被解除而庆幸之际，2007年10月15日又爆出全球银行巨头花旗因投资次级债巨亏65亿美元的消息，与此同时，有报道称欧洲的瑞信银行也因次级债投资亏损19亿美元，一时间次级债危机的阴云再度笼罩全球资本市场，美国道琼斯工业指数连续重跌，全球股市再次陷入痛苦调整之中。痛未定而思痛，剖析引发美国次级债危机的地产泡沫的主要制造者，对于中国，乃至全球预防此类悲剧的重演都具有意义。
美联储不当的货币政策
美联储的两轮激进的货币政策与本次房地产泡沫密切相关，而两次货币政策的制定则缘于本世纪初的两大威胁：网络泡沫破灭和“9・11”恐怖事件。美联储为了防止这两大事件引发经济衰退，大幅降息，将联邦基金利率从2001年1月的6.5%降至2003年6月的1%，使利率水平创下四十年来新低。此举果然有效地阻止了美国经济衰退，但一系列不利后果和负面影响也接踵而至：
•创纪录的低名义利率导致美国进入了负实际利率时代，使数百万美国人所依赖的储蓄产品实际收益化为乌有，储蓄产品主要包括：短期国债、储蓄存款和货币市场共同基金。
•空前的低利率大幅降低了贷款的实际成本。三十年期限的固定房贷利率从2001年1月的7.07%降至2003年6月的5.21%，在2005年仍保持着低于6%的低利率水平。与此同时，一年期可调整抵押贷款利率大幅跳水，从6.68%降至3%，如果扣除通货膨胀率，贷款成本就低廉到几乎免费的地步。
负实际利率打破了谨慎储蓄与投机风险之间的平衡，刺激了房地产市场的投机心理。在低成本资金的推动下，美国住宅中间价从2001年初到2006年7月飙升了50%，每套价格从17.13万美元升至25.70万美元，而同期美国家庭平均收入仅增加了9.45%，导致平均房价收入比从3.62倍骤增至5.60倍，购房成本与租金之比由1.0倍升至1.2倍。各种数据表明，美国房地产已经具备泡沫的基本特征，美联储理应调整货币政策予以抑制，但它却不认为自己应该肩负起此项责任，而坚守于传统的通货膨胀目标。直至2004年6月美联储才将短期利率小幅调升，采取行动远不及之前降息之果敢。不仅如此，美联储官员还利用他们的影响为房地产投机火上浇油，向市场传递模糊信号，甚至鼓励投资者承担更大的风险。
鼓励调整利率抵押贷款。2004年2月，美联储前主席格林斯潘发表演讲，将房地产借贷双方成功引至风险更高的调整利率抵押贷款(ARMs)领域，当时他表示：
“如果房贷机构能用创新的房贷金融产品来替代传统的固定利率房贷，那么美国消费者将从中受益。从一定程度上讲，家庭对月供的波动表示恐惧，但他们更愿意管理所面临的利率风险，相比之下传统的固定利率房贷对家庭更为昂贵。”
实践证明，众多美国家庭为接受格林斯潘的建议付出了高昂的代价：当时固定利率正处于几十年来难得的底部，而调整利率已经高出其最低点2%，约5.5%，更糟糕的是，随后持续的加息使他们几乎不堪重负。
盛赞次级抵押贷款。格林斯潘对更多抵押贷款创新的支持被房贷机构视为进行更激进金融产品创新的绿灯，他在2005年4月的演讲中对次级抵押贷款大为赞赏，他说：
“随着技术的进步，贷款机构可以运用信用计分模型和其他技术对更大范围的借款人进行有效甄别，这些方法的广泛采用大大降低了评估借款人信用状况的成本，在充分竞争的市场中，成本的降低将使借款人受益。房贷申请人过去因信用评分低被拒之门外，现在贷款机构可以有效地识别借款人的风险并予以科学定价。这种技术进步推动了次级抵押贷款的迅速增长，目前次级抵押贷款约占总房贷额的10%，而这一比例在上世纪90年代初仅为1%～2%。”
事实上是，许多房贷机构并没有有效判断申请人的信用风险，他们轻易地把太多资金借给了大量不合格借款人，最终导致违约率和丧失抵押品赎回权的大幅上升。
低估房地产泡沫。其实2004年初各种数据已经显示美国房地产市场出现了泡沫，但美联储错误判断了这场投机狂热的程度，前主席格林斯潘于2004年10月的讲话证实了这一点，他说：
“房地产泡沫假定市场参与者是因为预期未来房价继续上涨而买房，但是，要出售房屋，房主就需要搬家另找住处。房地产的生活必需品属性和昂贵的交易成本将有效抑制房地产投机和价格泡沫的形成。一些买房者可能通过出售房屋，然后租住而获利，另外也有部分投资者为实现货币保值而买房，这导致房地产市场成为卖方市场，但这些投资者对房价的影响相当有限。最可能进行房地产投机的是对单身公寓和第二套住宅的购买。近年来对单身公寓的投资已经大幅增加，但在2003年单身公寓抵押贷款占房地产抵押贷款总额的比例还不足11%。总之，尽管有些地区可能出现了明显的房地产价格的高估，但是考虑到房地产规模庞大和种类多样，全国性房地产泡沫在美国出现将不可能。”
漠视房地产泡沫证据。尽管已经有越来越多的证据表明美国正处于房地产泡沫之中，一些专家也竭力向民众提示房地产所面临的风险。但美联储仍坚定地认为不管房地产是否有泡沫，实体经济都不会受到影响，并认为抑制泡沫已经超出了联储的职责。2005年1月，美联储前副主席弗格森在演讲中表达了这一观点，他表示：
“当前的统计方法还不足以识别资产价格泡沫，在泡沫未破灭之前尤其如此。识别资产泡沫可能是基于并不充足的证据，同时所依据的资产基础价值也会存在争议。因此，中央银行不愿意对房地产是否存在泡沫进行评判也就不足为奇了。相反，如果中央银行宣称将对资产泡沫进行抑制，那么它将需要对将自己的判断凌驾于出资上千亿美元的投资者之上做出解释。”
其他银行监管机构监管不力
美联储只是银行业监管机构之一，监管机构的职责是依法确保银行和贷款机构的业务安全、稳健。美联储消费者与团体事务部主任Braunstein披露了银行监管当局的不当反应：
(1)联储检查人员对银行和银行控股公司未能进行有效的例行监督审查。这些监督审查的主要内容涉及信用风险管理状况，包括组合风险管理、有关第三方的质量控制过程等。检查人员还运用压力测试、经济资本和其他风险计量方法对银行风险进行评估。
对于检查中发现的问题，检查人员会告知银行管理层，大多数情形下都同意银行内部解决。这种措施注定是不够的，监管当局应当采取强制措施使银行合规。
(2)如果检查人员发现银行在风险管理或与多家机构进行业务合作中存在问题，监管当局应该公开的行业指引。行业指引旨在为银行业稳健经营指明方向，但美国监管当局并没有这样做。
(3)应当采取新的监管措施，或者修订现有法规，对2002年生效的《住宅所有权与权益保护法案》应当及时修订。
随着房地产泡沫的迅速膨胀，银行监管当局对高风险贷款业务感到不安，美国储蓄管理局官员约翰・里奇（JohnReich）表示：“迄今为止银行运行依然良好，然而，新房贷产品隐藏着较大的风险，随着贷款期限的变化，借款人的还款金额会发生巨大的波动。比如调整利率抵押贷款，根据对利率变化合理推测，借款人支付的月供可能增加一倍以上。这些新金融工具包含的风险已经超过了银行管理层的预期，因为银行缺乏对这些新金融工具的认识和风险管理经验，但是这些新工具正迅速向全球扩张。”
货币监理署的杜根在2005年12月对负按揭抵押贷款的风险表示忧虑，他说：“我相信负按揭抵押贷款增幅巨大，但是存在着消费者保护和金融机构稳健之间的协调问题。许多借款人为眼前低月供所吸引，但这会导致未来本金的增加，从而使偿还压力增大。与此同时，大量贷款机构也钟情于此金融工具，因为它可以使公司账面收益迅速增加，尽管它包含着巨大的信用风险，最终会导致巨额损失。”
尽管监管当局忧心忡忡，尽管已有证据表明抵押贷款行业风险上升，但是监管当局并没有颁布新的法规。相反，他们在2005年5月和2006年9月对高风险房贷、只偿还利息抵押贷款和调整利率抵押贷款了温和的指引。
然而由于这些指引对住房抵押贷款行业缺乏财务激励和法律约束功能，并没能改变贷款机构业务扩张的势头。
借款人未能采取有效的保护措施
在房地产泡沫膨胀时期，随着住宅销量的上升，住宅存量不断下降，房价一路飙升，购房者的支付能力大幅下降。在优质借款人需求基本满足之后，抵押贷款机构面临着艰难的选择：
•坚守谨慎、严格的借款标准，接受贷款数量下降的事实；
•降低贷款标准，实现业务增长，但需要承担更大的风险，并可能对未来的行业和经济造成损害。
几乎没有例外，这些贷款机构选择了后者。最普通的机制是：设置一系列特定的抵押贷款产品，本来是服务于一小部分借款人，但重新定位为“轻松偿还贷款”，使之适用于更多的美国家庭。这些创新的房贷品种包括：
声明收入抵押贷款，此类房贷最初是为小业主和其他提供收入证明有困难的借款人设计的，随着越来越多的借款人无法支付日益增加的购房费用，房贷经纪人和房贷机构开始利用声明收入抵押贷款来规避合格借款人的标准。借款人只需声明自己的收入水平即可，不需要提供相关证明，这一定程度上放大了借款人的收入水平，加大了贷款的风险。抵押贷款研究所(MARI)通过对100名声明收入贷款人的声明收入与实际收入进行研究，发现90%的借款人收入夸大了5%以上，60%的借款人收入被夸大了50%。
调整利率抵押贷款，或“自由选择月供贷款”，也被房贷机构滥用。过去只有经济实力较强的借款人才有资格选择调整利率抵押贷款，目的在最大限度利用借款利息来避税。主要收入来源于不稳定佣金的销售人员是另一类选择调整利率抵押贷款的群体。财务管理经验老到的借款人可以选择只偿还利息的房贷，这样可以在收入较低的时期担负较少月供，而在收入丰厚时期连本带息一起偿还。
但是从2003年起，房贷机构和经纪人使调整利率房贷的借款人群体大大超出了财务稳健、经验老到的群体范围，结果导致负按揭房贷的市场份额大幅上升，从2003年的几乎空白增长到2006年的6.6%。事实证明，选择调整利率房贷的借款人大多最初只支付最低月供，结果导致负按揭房贷中未偿还的利息转化成了本金，加重了未来的偿还负担。
贷款标准大幅降低，即使房贷市场由繁荣走向衰落时期仍然如此。比如“ALT-A”贷款，是介于优质贷款和次级贷款之间的住房按揭贷款，此类贷款通常是提供给不能或不愿申请传统的优质抵押贷款的人，但这些借款人信用纪录良好。
根据贷款业绩公司的统计，从2000年开始，“ALT-A”贷款的标准大大降低，以下数据可以证实：
•2000年“ALT-A”贷款家庭的平均债务收入比为34.7%，到2006年这一比例攀升至37.8%。
•2000年调整利率抵押贷款占“ALT-A”贷款的比例仅为12.7%，而到2006年这一比例飙升至69.5%。
•与此同时，“ALT-A”贷款中信用纪录较差和无信用纪录的借款人比例由62.9%增加到了83.5%；这种默默无闻的第二抵押贷款的市场份额由0.2%大升至38.7%；只付利息抵押贷款的市场份额由1.1%猛增至35.6%；40年期限的房贷市场份额由零增至10.8%。
房贷机构数量的膨胀使住宅评估者面临压力，从而做出不准确的价值评估。房贷机构或经纪人通常会根据贷款发放目标给抵押房屋评估师一个评估价，不管是公然还是私下里勾通，大家都心照不宣，如果评估师不按指示评估，他将失去这笔业务，甚至未来的咨询业务也会流失。
如果这种情况在房贷行业仅是个案，那不会造成什么后果。但是有研究发现，在调查的1200多名评估师中，90%都因受到压力对房产进行不准确评估，而4年前这一比例为55%。
于是无数购房者被诱入房地产市场，按照高估的价格借款买房，从而背负上超过房产价值的债务，最终导致更多的还款拖欠、违约和抵押品赎回权的丧失。
房贷证券化助长了泡沫的形成
抵押贷款证券化并不是新生事物，从上世纪70年代就开始了住宅贷款的证券化。房地产泡沫与房贷证券化相互推波助澜，到2006年底，美国证券化贷款余额高达6.5万美元，而同期国债余额仅4.3万美元。2006年抵押贷款证券发行量高达2.4万亿美元，而2000年这一数字仅为7380亿美元，增长幅度达3倍之多。房贷证券化的膨胀为房地产市场注入了充足的流动性，助长了房地产泡沫的形成，同时又把房贷风险转移给了二级市场，但在房地产陷入衰退时，证券化又放大了泡沫效应。房贷证券化导致以下问题：
房贷证券化使不良抵押贷款后果与贷款决策相分离，加大了房贷机构的道德风险。房贷证券化将房贷发放决策和贷款风险承担相分离，割断了传统的借贷双方的联系，即贷款发放人将贷款卖给新的所有者债券发行人，后者再把以房贷为抵押的债券卖给投资者，投资者购买这些债券，获得从房贷债务人获取利息的权利。贷款机构一旦将贷款售给债券发行人，就不再有权对贷款进行调整、监督，它们只承担起服务机构的责任，即负责从借款人处收取还款转交给债券发行人，由后者支付给投资者，如果贷款人不能按时还款，债券发行人有责任采取措施获取资金支付债券利息。因此，在现有抵押融资体制下，不良房贷的后果反馈需要数月、数季度甚至数年，在这期间，数百万笔不良房贷被发放，从而导致了房地产市场的恶性循环。
房贷证券化更强调数量而非质量。目前的抵押贷款证券化使房贷最终的结果很少影响参与各方的收益：
房贷机构的收入不再依赖贷款的利差，而是通过获取发行费来赚钱，并把这些贷款在二级市场销售；
房贷经纪人，他们组织了美国约三分之二的抵押贷款，只是根据房贷的利率、类型、金额收取佣金和手续费，而与贷款最终违约与否无关；
投资银行和信用评级机构主要通过购买、打包、评级和出售抵押贷款支持的债券盈利，它们更关注的是成交量，而不是抵押贷款最终的表现。
相对而言，在房贷证券化的食物链中，债券投资者无疑处于末端，他们直接受到不良贷款的影响。但是，投资者又是距造成不良房贷决策最远的参与者，因此，他们对房贷的质量几乎没有影响。
证券化的繁荣使房贷机构和经纪人更加有利可图，但同时使借款人选择了更为不利的贷款品种。为什么贷款机构和经纪人在房价飙升，购房支付能力下降时热衷于向借款人兜售昂贵且奇异的房贷呢？部分原因是借款人需要创新型贷款来满足他们购买超出支付能力的住宅。
房贷机构和经纪人之所以能获得成功不仅是因为满足了借款人的购房需求，更重要的是有投资者愿意以高价购买高风险、高收益的抵押债券。于是，房贷机构和经纪人通过出售高风险抵押债券获得了丰厚利润，但借款人和投资者却为之付出了高昂的代价。
在流动性过剩时期房贷证券化大行其道，扰乱了市场价格信号。理论上讲，经验老到的投资者在二级市场购买住房贷款中拥有丰富的知识、严格的纪律和过硬的专业技术来进行风险和价格评估，但最近的实践中这些投资者未能坚守原有的投资原则。
全球流动性所导致的资本市场狂热，使房贷二级市场在明显出现违约率上升和抵押品赎回权丧失增加的情况下仍有大量资金长期流入，主要原因是投资者错误判断了次级债市场隐藏的风险，最终导致投资机构损失惨重，陷入财务危机。
总之，美国金融监管当局、购房人和房贷证券化机构都在房地产泡沫形成中负有不可推卸的责任，泡沫的破裂终于引发了震动全球的次级债危机，其中的教训值得中国监管当局、银行和公众汲取。
房贷收入证明篇6
【关键词】资产证券化 美国次贷危机 资本市场2007年爆发的美国次级债危机是继1998年美国长期资本管理公司危机以来，全球发达国家金融系统爆发的规模最大和程度最深的危机。迄今为止，次级债危机已经造成美国和欧洲数十家次级抵押贷款供应商破产，多家对冲基金宣布解散或停止赎回，多家投资银行和商业银行预警。虽然美国及世界多国央行迅速反应，纷纷向金融市场注入巨资以求救市，但收效并不明显。继2007年9月18日美联储宣布降息50个基点后，又多次下调了银行利率，但降息究竟对救市作用有多大，还需市场的进一步验证。
一、美国次债危机之前世今生
1.次级债券的大规模发放
美国自2000年IT产业泡沫破灭后，房地产信贷的扩张成为金融业发展新的增长点。低利率政策便利了美国中低收入家庭的房产贷款，与此同时衍生金融产品的创新为放贷的发放提供了便利性，并增加了房地产等中长期贷款的流动性。20世纪90年代中期，源于估价风险的技术创新，减少了进行信用评估与风险管理的成本，从而使贷款机构将目光由优质的抵押贷款转向信用记录交叉的次优抵押贷款人群，次级房贷迅速发展。
2.次贷危机的爆发
次级抵押贷款违约率上升造成的第一波冲击，针对的是提供次级债的房地产金融机构。房地产金融机构不可能将所有抵押贷款证券化，它们必须承受违约成本，因为债权停留在自己资产负债表上而未实施证券化。以2007年4月美国第二大次级债供应商新世纪金融公司申请破产保护为代表，大量的次级债供应商纷纷倒闭或申请破产保护。
第二波冲击，针对的是购买信用评级较低的MBS、CDO的对冲基金和投资银行。抵押贷款违约率上升导致中间级或股权级MBS、CDO的持有者不能按时获得本息偿付，造成这些产品的市场价值缩水，恶化了对冲基金和投资银行的资产负债表。对冲基金面对投资人赎回、商业银行提前回收贷款的压力，以及中介机构追加保证金的要求，被迫抛售优质资产，甚至破产解散。
第三波冲击，针对的是购买信用评级较高的MBS、CDO的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等。当较低级别的MBS、CDO发生违约，评级机构也会对优先级产品进行重新评估，调低其信用级别。尤其对商业银行而言，不仅所持优先级产品市场价值缩水，对冲基金用于申请贷款而作为抵押品的中间级和股权级MBS、CDO也发生更大程度的缩水，造成银行不良贷款比重上升。
次级房贷的迅速发展，得益于这一时期美国经济的升温，而也正是这一时期房价的持续升温和房地产的一时繁荣，让这些房贷机构忘乎所以，忽略了次级房贷的潜在的巨大风险。在这种“一派大好”的形势下，金融机构视次级房贷为优质资产而不遗余力的大肆扩张，致使许多本来无意购房的弱势群体成为次级房贷的消费者，同时也成为这次次债危机最严重的受害者。
宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，同时也为危机的爆发埋下了隐患，而这一隐患随着美联储近两年的17次加息，美国经济的降温和房地产价格的急剧下跌最终爆发出来。原因是在次级房贷债券的销售过程中，次级房贷机构为了转移风险，把次级抵押贷款打包成债券销售给投资者，而由于在债券发行过程中信息不够透明，或者由于发行债券的金融机构故意隐瞒一些对发行不利的信息，导致债券投资者无法确切了解次级放贷申请人的真实还贷能力，一旦债券投资者发现借款者无力还款，自己持有的以房屋抵押贷款为证券化标的债券可能贬值，必然因为恐慌而急于抛售赎回。这样势必导致次级房贷这一金融衍生链条的断裂，而构成这一链条的德金融机构众多，特别是购买次级房贷债券的金融机构和个人投资者遍及世界各地。那么，因为链条的断裂而形成世界性的危机就不足为奇了。
二、次贷危机爆发的原因
1.贷款机构风险控制不到位
2001~2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。
放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。
一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种子。
总的来说，在美国，许多放贷机构认为，住房价格会持续上涨，于是在贷款条件上要求不严甚至大大放宽，降低信贷门槛、忽视风险管理，如不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明，做房屋价值评估时，放贷机构也更多依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论等。最终导致需求方过度借贷，多年来累积下了巨大风险。
2.预期之外的加息
美联储连续17次加息，联邦基金利率从1%提升到5.25%，是次贷危机爆发的直接导火索，利率大幅攀升不仅加重了购房者的还贷负担，还使美国住房市场开始大幅降温，房价持续走低，这些都出乎贷款公司的意料之外。
在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。
连续的降息使次级抵押贷款市场风险立即暴露出来，而美国信贷资产证券化程度又很高，风险很快就传递到整个债券市场以及欧美、日本市场。
三、资产证券化的概念及其流程
资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，并以这些资产为担保发行可在二级市场上交易的固定收益证券，据以融通资金的技术和过程。其主要特点是将原来不具有流动性的融资形式变成流动性的市场性融资。
根据产生现金流的资产类型不同，资产证券化可以划分为资产支持证券(简称ABS)和住房抵押贷款证券 (简称MBS)。MBS在美国次级房贷市场上大量发行，其流程可以划分为以下八个部分:
1.商业银行发起次级抵押贷款，并根据证券化目标形成贷款组合
2.组建特殊目的载体(special purpose vehicle)，实现资产组合的“真实出售”并建立“风险隔离”机制。
3.进行信用增级，提高证券化之资产的信用等级，从而改善发行条件，吸引更多的投资者。
4.由信用评级机构对未来资产能够产生的现金流进行评级以及对经过信用增级后的拟发行证券进行评级，为投资者提供证券选择的依据
5.安排证券销售，向发起人支付购买价格
6.证券挂牌上市交易
7.发起人要指定一个资产池管理公司或亲自对资产池进行管理，负责收取、记录由资产池产生的现金收入，并将这些收款全部存入托管行的收款专户。
8.支付证券
按照证券发行时的约定，待资产支持证券到期后，由资产池产生的收入在还本付息、支付各项服务费之后，若有剩余，按协议规定在发起人和SPV之间进行分配，整个资产证券化过程即告结束。
四、美国次贷危机对中国证券化进程的启示
我国在上个世纪90年代就开始了资产证券化的实践探索。比如，1992年海南三亚地产投资券、1996年珠海高速公路证券化、2000年中集集团应收款证券化，2003年1月信达资产管理公司聘请德意志银行为其25亿元的债券进行离岸操作，2003年3月华融资产管理公司通过信托方式将132.5亿元的不良资产转移给中信信托通过“信托分层”进行处置等。这些产品都贯穿了资产证券化的基本理念，但这些实践大多是通过离岸的方式运作的，而且还仅是具有资产证券化的某些特征，远远不是真正意义上的资产证券化产品。
我国真正意义上的资产证券化交易实践是从2005年正式开始的，其标志是2005年8月中国联通CDMA网络租赁费收益计划的发行以及2005年12月中国建设银行股份有限公司发行的建元2005-1住房抵押贷款证券化以及国家开发银行发行的国开元2005-1信贷资产证券化。
1.在证券化过程中加强对信用风险的管理
仔细分析一下美国抵押贷款和次级抵押贷款债券市场的问题后就会发现，证券化本身并非“罪魁祸首”，祸根为在房地产市场持续繁荣的背景下，放贷机构为了追求高收益向那些风险很高、还款能力比较差的人发放了高利率的“次级抵押贷款”。因此，银行要关注贷款的资质和信用风险，信用评级机构要在评级过程中严格审查，有关部门也应通过法律或者规章制度对证券化的流程进行严格约束。
2.中国的资产证券化进程不能因次级债风波停止和缓行
次贷危机的产生是因为风险的控制不当，资产证券化不仅不是风险源，恰恰相反的是银行资产证券化有利于分散银行信贷风险，防止房地产市场风险向金融体系高度聚积。因此，资产证券化应当是未来的发展方向。建议在完善市场监管的基础上，建立金融风险的转移、转嫁、分担、分散机制，从而使资产证券化正常地运转，与此同时国民也可以分享房地产行业高成长性带来的收益。
参考文献:
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[2]李子白.投资银行学[M].清华大学出版社，2005.
[3]郑向居.探究次级债背后的根源[J].现代商业银行，2007.
房贷收入证明篇7
关键词：个人住房贷款；风险防范；风险控制机制
一、引言
随着我国住房体制改革的进行，国内各商业银行个人住房贷款业务获得持续、快速发展，为银行提供了重要的利润来源。虽然我国个人住房贷款业务开办时间不长，各银行都把该项贷款当作优质资产，但1995年的日本住房金融事件和2008年的美国次贷危机都足以证明：住房贷款风险一旦发生，便会迅速扩展为大面积的金融风险，危及宏观经济的运行。以史为鉴，分析研究我国商业银行个人住房贷款风险及其管理状况，对加强银行贷款安全，防范金融风险具有重要的现实意义。
二、个人住房贷款风险的种类
由于各种不确定性因素的影响，银行个人住房贷款的实际收益与预期收益会产生一定的偏差，从而引起银行的贷款风险。我国个人住房贷款风险主要包括如下几种：
1.违约风险
违约风险是个人住房贷款中最为常见的，引发借款人违约的原因很多，主要表现为：一方面，因为健康、婚姻、失业、收入下降以及自然灾害等各种不确定性因素变动的影响，致使借款购房者收入减少、支出增大从而丧失了还贷能力。另一方面，部分炒房者由于对房地产市场的风险认识和估计不足，一旦投资或投机失败，资金周转不灵就会影响到银行贷款的偿还。
2.操作风险
银行在个人住房贷款业务方面存在着操作风险，主要表现为：一些信贷人员风险意识不强，业务素质不高，难以识别一些房贷的潜在风险，从而形成贷前调查风险；一些银行为了扩大市场份额，在住房贷款审批时放松条件，简化手续，将款项带给一些风险较高的借款人，从而形成贷时审查风险；由于住房贷款期限长、笔数多、影响因素多以及银行缺乏贷款发放后有效的跟踪和监控手段，从而形成贷后管理风险。
3.宏观政策风险
在国家对房地产市场的宏观调控政策不断加强的情况下，个人住房贷款的市场风险日益凸显。如果房价下跌的风潮席卷全国大中城市，房价下跌的幅度远超过市场预期，那么个人住房贷款的违约率将会明显上升。个人住房贷款期限长，多为10年—30年，如果购房者在房价很高时贷款买房，当房价出现大幅下跌时，原先贷款买的住房此时就会成为“负资产”，则会出现部分购房者停止偿还贷款，使银行承担断供的风险。
4.欺诈风险
由于房地产市场信息的不对称加上监管的不严格，一些房地产开发商为了缓解资金困难或者解决楼盘销售不畅的问题，采用各种手段骗取银行贷款。比如开发商和购房者（借款人）串通起来，在购房合同中提高房价以获得银行更多贷款，事后开发商再将超收的房款退还给借款人。此外，开发商以本单位职工或者其他关系人冒充购房人，通过“假按揭”的方式套取银行信贷资金的行为屡屡发生，给银行造成巨大的经济损失。
三、个人住房贷款风险的原因
1.风险控制制度不健全
目前我国个人信用管理体系正在建设过程中，个人信用档案及个人信用评估机制不健全，个人收入及财产状况难以实现真实透明。由于个人信用信息的缺失，很多商业银行在贷前调查时经常仅凭借款人的身份证明、单位出具的个人收入证明等简单的资料进行评价和判断，而个人收入证明包括资产证明等很容易弄虚作假，银行信贷审查人员仅凭这些证明材料及职业经验做出的判断，其潜在的信用风险很大。再加上当前我国的社会保障体系不完善，廉租房建设落后，政策倾向于保护居民的基本居住权，致使银行在借款人违约后处置房屋抵押物时受到的阻力较大，这种情况会助长一部分借款人的违约行为，进一步加大银行的住房贷款风险。
2.房地产业发展欠规范
房地产业具有很强的区域性特征，对带动地方经济发展起着举足轻重的作用。为了推动当地经济的发展，地方政府对房地产公司的设立审批往往比较宽松，致使房地产行业鱼龙混杂、良莠不齐，部分房地产公司资金实力弱，资信状况差，经营管理水平低。为了获取更高的利润，一些开发商在房地产建设过程中故意违规超建，导致房屋建成后无法顺利办理房屋产权证等证件，一旦借款人违约，商业银行对此类贷款实际上难以有效行使抵押权。此外，由于部分房地产开发商的诚信度不够，在期房交易中还存在房屋质量、面积、小区环境等与购房合同中的约定不符等现象，致使借款人与房地产开发商产生纠纷，也不利于银行个人住房贷款的收回。
3.个人住房贷款管理机制不完善
由于个人住房贷款是以借款人所购房屋为抵押进行放贷，在国内房地产价格不断攀升的形势下，个人住房贷款被各家商业银行均视为优质资产，一些银行甚至不顾一切地扩大这个市场份额，而忽视其中潜在的风险。加上我国商业银行的个人住房贷款业务开办时间不长，还未形成一套完整的个人住房贷款风险管理运作机制，缺乏科学合理的业务流程风险评价和控制系统，影响了银行个人住房贷款风险的防范和控制。
四、加强我国个人住房贷款风险防范的对策
1.加强房地产市场的监管与调研
房地产市场的发展状况直接影响着个人住房贷款的发展，为了降低银行个人住房贷款的风险，同时保障购房者的利益，政府应该进一步加强房地产市场的监管，对房地产市场实现严格的准入制度，坚决禁止资质差、信用差的公司进入房地产行业。在房地产开发过程中，监管部门应该加强对房地产商的监督管理，随时了解工程的质量和进度，一定要严把质量关，严格要求承建方按照设计方案进行施工，以避免所交付房屋与购房合同出现偏差引起的纠纷。
准确把握国家房地产调控的宏观政策对房地产行业及金融市场可能产生的影响，有利于防范和控制个人住房贷款风险。与此同时，密切关注房地产行业的整体发展态势，掌握我国房地产价格和个人收入的变动状况，通过对房地产市场价格指数和个人收入比例的变化进行分析，预测我国房地产市场价格走势及个人住房贷款风险的大小，作为风险防范的参考依据。
2.完善银行个人住房贷款管理机制
（1）加强贷前调查分析
加强贷前调查分析是预防个人住房贷款风险发生的关键环节。在贷前调查阶段，信贷人员应注重了解借款人购房的动机是自住还是投资，根据不同的购房动机，考虑借款人的收入、资产状况等因素进行分析决策。因为自住购房的贷款期限一般较长，每期偿还额较小，借款人违约的概率较低；而借款人以投资为目的进行购房，一般借款期限较短，债务人的偿债负担较重，发生违约的可能性较大，对此类贷款的发放更应慎重。
（2）掌握个人财产收支状况
为了保障银行个人住房贷款的安全，降低借款人的违约风险，银行应该花大力气建立个人财产的收支账户，掌握借款人的财产收支状况。银行可以借助于银行卡、信用卡、手机银行、网上银行等电子金融产品，及时掌握借款人的资金来源与流向，一旦发生资金收支异常，就应提高警惕，及时采取相应措施防止贷款风险发生。
（3）加强房地产商和楼盘的监管
银行应该指定专人负责，对楼盘实行动态跟踪管理，密切关注房地产开发商的经营管理状况及楼盘的销售进度，根据开发商提出的个人贷款需求来判断其经营是否正常，对存在的异常状况做到及时发现、及时处理，降低“假按揭”风险发生的可能性及造成的损失。
3.建立和完善个人住房信贷保障制度
建立个人住房贷款保险制度，是降低我国个人住房贷款风险的一项重要举措。因为个人住房贷款风险中相当一部分是由于借款人健康、失业或收入下降等原因导致其无力继续履行贷款合同。为此，政府可以尝试建立专门的政策性住房贷款保险机构，针对低收入者开办住房抵押贷款保险以此来转嫁银行所面临的风险。此外，可以借鉴国外经验，组建全国统一的政策性住房抵押贷款担保机构，不以盈利为目的，收取较低的担保费用，主要为中低收入家庭贷款购房提供一定担保，以分散和降低银行的贷款风险。
4.加大住房保障供应
我国廉租房和经济适用房的供应很有限，覆盖比例非常低，迫使大量低收入者不得不借款购买商品房，这一群体的偿还能力本身就小，一旦发生意外事故，必然会影响到银行贷款的安全。因此，我国应该在建设商品房的同时大力发展廉租房、经济适用房，扩大住房二级市场。这样既有利于银行正常行使抵押权，顺利处置抵押房屋，又能保证借款人的基本居住条件。
参考文献：
[1]武翔鹏：个人住房贷款风险分析与防范措施[J]. 大科技，2011年（10）.
[2]王文生：海南商业银行个人住房贷款风险分析及应对策略[J].海南金融，2010（10）.
房贷收入证明篇8
关键词：个人住房贷款 风险 原因分析
造成我国个人住房贷款业务中不良贷款的风险是多方面的，各种因素交织在一起，但总体上诱因是可以通过分析得出结论的，主要为三大类，分别为：开发商原因、借款人自身原因、银行自身原因。形成这些风险的主要因素是什么？他们彼此之间又存在怎样的关联性关系？我们还有那些不曾关注的隐形风险？下面我们根据风险的主要原因进行逐一分析。
一、借款人自身原因引发的信用风险
根据前面的统计数据，我们可以发现银行的不良贷款绝大多数都是由借款人自身原因引起的。在住房按揭中信息不对称、借款人履约能力、借款人履约意愿、借款人经营投资风险、借款人失去工作能力和收入，以及死亡等原因都会直接影响到还贷款的如期归主还。
1、信息不对称引发的风险
目前我国虽已建立了个人征信系统，但个人征信系统所包含的内容还仅限于个人贷款记录和信用卡等个人银行信贷记录，相对于发达国家和地区的个人信用查询系统内容的丰富多样，我国个人征信系统还有一个逐步完善的过程。银行目前采用的贷款审查方法，基本方法有两种，一是依靠征信系统查询借款人信用情况，查看是否有银行贷款以及是否有不良还款记录；二是审查客户本人提供身份证明材料，婚姻证明材料、单位出具的收入证明[1]。在这些借款人提供的材料中，除借款人身份证明材料可以通过上网核查身份证的真实性以外，婚姻证明材料的真实性和收入的真实性的审查，显得苍白。有的借款人为满足银行的贷款审批条件，故意伪造虚假收入证明，学历证明、资产证明等，造成银行审查人员对借款人的还款能力，以及是否有配偶的评价和判断，只能局限在已有的资料或职业经验上，导致潜在风险不断。
2、借款人的履约能力风险
个人住房按揭贷款的对象是个人，其第一还款来源应是借款人的稳定收入，因此这也是贷款调查的风险评估的主要内容。如果贷款对象的个人收入来源不稳定或发生巨大的波动和变化，无疑会给消费信贷的到期按时偿还带来很大的风险。特别是在市场化进程进一步加快，经济结构的调整、优胜劣汰的市场竞争机制作用下，结果必然使一部分客户的收入降低。银行在审批发放贷款时，一般以借款人申请贷款时的收入水平作为其偿债能力的依据，但由于经济波动和企业兴衰等因素，借款人在还贷期间很可能出现收入下降或下岗失业等情况，导致偿还贷款的能力下降，对商业银行个人住房贷款带来风险。
3、借款人履约意愿风险
也就是客户道德因素造成的风险，这主要是由借款人的品格决定的。借款人的品格是指借款人不仅要有偿还债务的意愿，而且具备在贷款期间能够主动承担各种义务的责任感。这就要求借款人必须是诚实可信的，并能努力工作。不过，借款人的品格通常很难用定量化的方法进行衡量，而且住房贷款借款期限一般较长，我国现行的信贷评审方法一般是根据过去的信用记录（或有）和审查人员的经验，对借款人进行评价，不能有效的识别借款人潜在风险。
4、投资经营风险
借款人以投资经营为目的向商业银行申请办理个人住房贷款或个人商业用房贷款，其商业行为的市场风险，也是造成国内商业银行个人住房贷款风险重要因素之一。此类贷款的还款来源主要靠借款人的正常经营收入，一旦借款人经营不善或投资失败，将导致偿债能力下降，对银行个人住房贷款带来风险。
5、自然原因形成的风险
自然因素形成的风险，主要表现为借款人的生老病死，以及自然灾害等不可抗力因素发生，影响到是否能继续供楼，履行借款合约。一般规定：借款人年龄加上贷款期限不超过借款人70周岁，且贷款最长期限为30年[1]。30年是一个漫长的过程，在此期间，借款人因疾病、意外伤害导致死亡或终生残疾，丧失劳动能力而失去还款能力，以及出现自然灾害的概率相对较大。目前我国社会保障体制和保险体系尚不完善，一旦发生上述情况，借款人就失去收入来源，风险随之产生。
此外，借款人作为自然人，在社会组织的活动中，由于触犯法律法规等被国家机器剥夺人身自由时，必然也会散失还款能力。由于我国正处于经济制度的转型期，在某些银行认为的优质客户中，出现这种情况可能性更大。
二、开发商原因引发的风险
开发商原因对贷款形成的风险，在国内个人住房贷款业务中还是屡见不鲜的。此类风险涉及贷款笔数多、金额大，一旦形成回收难度大，造成危害非常严重。因此，应引起高度观注。由于监管部门要求只有主体项目封顶，银行才能办理住房贷款，因此，只要银行按章操作，开发商楼盘烂尾的风险，是可以规避的。
开发商带来的风险主要表现为“假按揭”。 所谓“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为[2]。“假按揭”是银行房贷业务中的一痼疾，在全国范围内以爆发过多起涉案金额高达千万乃至上亿的案例。这种情形往往发生在房地产行业周期的低谷阶段，时间一般发生在年中或年末时期。表面上看，似乎一切手续完备，但实际蕴含巨大的法律风险。
三、操作风险形成不良贷款
在己发生的违约中，虽然购房者和开发商个人的原因占较大比例，但由于银行操作风险引起的贷款风险，也占有一定的比重，主要原因是由于银行自身贷前调查不实，贷中审查不严，有章不循以及业务流程设计不合理等原因造成。
1、贷前调查职责流于形式
贷前调查是个人住房贷款第一道风险防线。由于银行一线客户经理个人业务素质参差不齐，个别客户经理风险意识不强，贷前调查的职责不落实，以及风险识别能力有限等原因，往往造成一些不符合贷款条件的借款人，最终获得贷款。同时，有的基层业务部门为了完成指标任务，一味简化审批手续，也为个人住房的质量埋下了风险隐患。
2、贷后管理的不到位
与贷前调查和贷中审查相比，贷后管理工作的重要性同样不能忽视。个人住房贷款的贷后管理特点是期限长、笔数多，变数也多，贷后管理工作显得十分烦杂。在目前银行考核强调利润贡献度和人均效益的情况下，贷后管理由于不能直接创造效益，往往 流于形式。一是资产质量的贷后监管主要还依赖于客户经理，由于笔数多，客户经理既要跑市场，又要放贷款，导致贷后管理工作力不从心，不可能做到及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况，往往在未经贷后回访和实地调查的情况下，就胡乱填写贷后检查报告，应付差使，而分行管理部门同样由于笔数多的原因，也无法一一核实。二是贷款资料交接和保管目前还处于手工管理阶段，由于档案份数多，在内部交接、归档、调阅时，经常发生差错和遗失。
参考文献：
【1】 中国人民银行网站.
【2】 胡婕,“房地产贷款风险与未来发展”,《中国城市金融》,2005年第10期.