从人口因素探讨中国房价的上涨

摘 要：近些年来，中国房价问题始终是热点经济问题，不单是因为房价直接关系到每一个老百姓的民生大事，更是因为房地产行业上下联动着几十个行业的发展动向，牵一发而动全身。为此，中国房价问题兼具经济和民生议题的双重性质。本文从中国的人口因素探讨了中国房价上涨的主要原因，通过分析得出中国房价上涨有着一定的特殊性和深刻的社会历史因素，并由此预测出中国房价不会背离经济规律无休止的疯涨，也许在未来的5年之后，中国房价就会随着中国的人口结构的变化，重回正常的市场价格波动之路的结论。

关键词：房价上涨；城市化率；购房需求；资金供给

伴随着我国经济制度的改革，社会主义的经济不断发展，城市化进程不断推进，然而伴随着城市的不断发展出现了越来越多的问题和挑战，其中住房问题便是其中之一。城市住房困难，房价不断上涨等问题严重影响着城市居民的生活。

从2000年到现在，房价总体趋势是快速上升的，分析房价的上涨因素是错综复杂的难题。但房屋归根结底是供人们居住，从人口的角度来分析房价，是一个很好的突破口。

一、城市化率处上升阶段，房地产需求旺盛

在房地产市场上，供求关系仍然是影响房价的关键性因素。从供给的角度来说，土地资源的稀缺性决定了国家供应房屋建设用地逐年减少，这与我国加快城市化进程的速度呈负相关。即城市迅速发展所带来的住房需求往往超过土地的有效供给。这供给量不足客观上导致了房价的高涨。城市化比例每年增加 1 个百分点，城市人口每年增加一千多万。据2011年统计，中国人均居住面积约32平米，城市化率为49%，户均住宅0.94套，自有住宅率超过84%。此外，很多城镇居民建筑还是80年代的旧房，农村有大量的土坯砖混住宅，这些都是亟需改善的住房。所以在大拆建的背景下，中国想实现人均1套住房，至少需10年时间。同时，根据国际经验，城市化率超过75%以后，房地产的需求才会放缓。但中国距75%的城市化率的道路依然漫长，房屋在供小于求的局面下，价格上涨是符合经济规律的。

二、新增青年人口大幅增长，刚性需求加大

从需求的角度来说，我国的房地产市场存在着巨大的潜在需求，而这种潜在需求可在一定条件下可转化为有效需求。这种潜在需求仅仅是一种住房需要，只有当消费者在各种可能价格下愿意并且能够购买该商品时才是一种有效的需求。而随着国家经济的发展，国民的收人水平的不断提高，广大居民要求改善居住条件的愿望也不断地加强。因此，这种主观欲望与客观条件的结合，必然导致住房需求的膨胀，进而出现"卖方市场"，这样，房价的上涨也就顺理成章了。

2000年之后房价的迅猛上涨，不可忽视的原因是第一代独生子女开始成家，有了刚性购房需求。在此引入一个概念，人口抚养比例：此数值的意义是15岁以下和64岁以上人群占15～64岁人群（即劳动力人口）的比例。按世界银行WDI数据库提供的资料，中国总人口从2000年至2010年增长了1亿，青年人口增加8000万，老年人口抚养比例由2000年的9.9%上升至2010年的12%，而少年人口抚养比例却由2000年的38%下降至25.1%。因此，新增的青年人口在此10年间，逐渐成为购房者，且农村的新生力量也会随着城市化进程的加剧来到城市，城市房价必然随之上涨。

三、储蓄支持雄厚，提供必要资金供给

中国房价问题和 1998年开始的住房商品化改革不无关系。在此之前，我们的父辈一代，大多住房是依靠福利分配得到。在当前房价居高不下的情况之下，年轻人结婚买房这一过程已经发生了很大的变化。上海市房地产交易中心下属一部门2008年对该市上年12万对结婚新人的婚房进行了调查，发现有70%的新人因买不起房等原因干脆选择和父母同住，两代人挤一挤照样也要过；而另外的30%新人虽买房结婚，但80%是靠父母资助，最流行的方法就是"六个人买一套房"，即小俩口结婚买房的首付款由双方父母支付，他们自己则负担每月的贷款。据了解，"六个人买一套房"的模式在全国的大中城市、尤其是像北京、上海、广州、深圳等外地大学生就业集中的大城市极为普遍。双方父母为儿女买房拿出的首付款，大多是他们多少年一点一滴积攒下来作为晚年防老之用的"养命钱"。父辈们多年的储蓄很多是在为儿女买房中发挥作用，所以强有力的储蓄支持，为房价上涨的黄金10年提供了资金供给。

住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。尤其是在当前我国构建社会主义和谐社会的背景之下，有效地解决城市住房问题更是坚持"以人为本"思想和贯彻科学发展观的重要体现。当前居高不下的房价问题，折射出我国在体制转轨过程中深层次的体制、 制度性矛盾和政策失当等问题。中国人口的客观结构和房地产商品化的特殊国情，在人们对商品房的需求有爆炸式增长的同时又提供了大量的资金保障导致了房价屡破新高。但从日本"广场协议"后地产泡沫破裂，到香港97年地产危机，惨痛的教训警醒我们房价绝不能成为脱缰野马，背离实体经济肆意无度地增长，否则只会迎来经济恶果。对上述问题的解决，应该允许有一个发展变化、逐步深入的过程，急躁不得。只要目标明确、措施得当，政府和社会各界积极配合、共同努力，定能实现我国城市住房领域的和谐发展。

中国的城市化进程已经过半，城镇居民建筑增长速度将会稍有降低。而在计划生育严格措施下，年轻一代的人口抚养比例会不断降低，刚性购房人群会逐渐减少。加之经过10多年高房价的洗礼，上一辈人一生的储蓄也即将用尽。因此中国房价会随着人口结构的变化重回正常的市场价格波动之路。

参考文献：

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作者简介：任广斌（1987-），女，河北秦皇岛人，中央民族大学经济学院中国少数民族经济学研究生，主要研究方向为民族经济理论。