浅析房价上涨背后的人口结构因素

【摘　要】 人口因素是影响房价上涨的重要因素。而人口因素对房价上升所发挥作用主要体现在需求层面上。从住房需求的角度，对人口规模、人口年龄结构、人口城乡结构这三个主要因素的考量，分析这些因素是如何影响住房需求进而推高房价的。其中，人口规模直接影响需求规模；人口年龄结构对储蓄率产生影响进而影响住房需求；流动人口增加也使得地城市住房需求进一步上升。这些因素致使房地产市场出现供不应求的情况，推动房价的大幅上涨。

【关键词】 人口规模 ；人口结构； 房价

中图分类号：C91文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)04-011-01

近年来，关于房地产市场价格居高不下的争论热烈，持续攀升的房价已经成为中国当前面临的最严峻的社会经济问题之一。人作为市场需求的主体，其对房价的影响不言而喻。人口规模直接影响需求规模的大小，人口结构因素则直接影响需求结构及需求层次。因此，从人口因素的角度研究对住房的需求，是十分有现实意义的。

一、人口规模与住房需求

住房需求属于最基本的需求之一，人口数量在很大程度上决定了对住房的需求数量。近年来，虽然我国的人口增长率处于较低水平，我国的人口总量一直处在稳定增长的水平。巨大的人口规模为住房提供了巨大的消费市场。此外，随着我国城市化进程的加剧，大量农村剩余劳动力不断涌向城市。这些流入城市的人口一般处于劳动年龄人口，具有强烈的购房需求。人口增长和城市化的加剧，新增人口与流动人口的增加，进一步刺激了住房需求。

从经济学的角度，住房作为人的基本需求之一，其需求具有刚性。由于住房不像一般的商品那样具有可替代性，其对消费者生活的重要程度也很高，因而，需求弹性极小。房价上升很难抑制需求的扩张。人口规模的不断增加将带来对房屋需求的绝对增加。另一方面，由于土地的稀缺性，政策上的一些限制，例如政府土地使用限制和政府土地财政拉高土地出让价格等，加大了住房开发的成本，在一定程度上住宅的增量的上升。同时，由于住房建设周期长，初始投入大，准入制度严格，短期内很难使之投入市场中去。这就使得住房供给具有一定的时滞 性。此外，房地产开发商基于利润最大化的原则，往往投资于高档住房，开发投资性住房，而住房需求主体主要为经济实用型住房，这也在一定程度上导致供求结构的失衡。

在人口规模扩大，绝对需求不断增加的情况下，供给却难以适应需求，因而，市场会出现供不应求的情况，进而拉动房价的上扬。

二、 人口结构与住房需求

人口年龄结构的变化引起需求结构的变化，进而推动房价上涨。从人口年龄结构来看，青壮年群体是住房需求的主力军。0—19岁的人口通常与父母一起居住，20—44岁的人口是住房的最大需求群体。随着人口结构的变化，进入21世纪，青壮年人口成为社会的主流群体，人口年龄结构的变动使青壮年成为社会中最主要的人群。青壮年通常被看为劳动年龄人口。劳动年龄人口占人口比重的增加，会降低抚养比率。根据莫迪利安尼的生命周期消费理论，如果社会上年轻人和老年人的比例较大，储蓄倾向就会下降；而中年人的比例增大，储蓄倾向就会上升。当劳动年龄人口的抚养比相对较低时，也就是说更多的人处于储蓄年龄，他们所承担的抚育和赡养等经济负担较轻，从而减少了家庭支出，提高了家庭储蓄及社会净储蓄率。高额的储蓄率表明了居民的财富积累水平及其支付能力，并保证了居民的强劲购买力。

虽然处于20—30岁左右的人群收入水平不高，然而其父辈一般都有帮助子女购房的意愿。在计划经济时代，国家实行福利分房制度，因而，那一代人的购房负担较轻，积累了额外储蓄。在房地产市场上，两代人的储蓄同时释放，增强了购买能力。在对房价持续上升的强烈预期下，就会出现储蓄爆发式释放于房地产市场。在既有强烈的购买欲望又有家庭储蓄保证购买能力的情况下，房地产市场的有效需求进一步扩张，这将推动房价的大幅上涨。

另一方面，由于住房的既是消费品又是投资品这一特殊性，在需求日益增长且房价上涨预期不断上升的大背景下，对住房的投机需求不断上升。劳动年龄人口比例的增加，使我国迎来了人口红利时期。在这一时期，整个社会拥有较高的储蓄率和储蓄倾向，使得银行存款利率、资本市场利率较低，这为房地产市场投机行为创造了有利条件。因此，投资房地产成为很多人的首选，这也成为推动房价上升的一个不容忽视的因素。

三、 人口城乡结构与住房需求

城镇人口数量的增加，城市住房需求进一步上涨，进而拉动房价的上涨。随着我国城市化进程的进一步加剧，越来越多的农村人口不断涌向城市。我国农村人口的流动具有规模大，增长速度快的特点。

流动人口规模上升使人口的城乡比例发生变化。对于人口城乡结构与房地产业发展的关系，可以用纳什姆曲线来说明。纳什姆曲线总结出一国城市化率, 即城镇人口占全国总人口比例达到 30% 以后, 该国城市化进程及对住宅需求将迎来快速增长阶段, 这种增长会一直持续到城市化率达到 60%。我国目前城镇人口占总人口的比重为49.68%，处于纳什姆曲线中所描述的对住宅需求的快速增长阶段。我国的城市化水平尚未到达60%，这一进程将一直持续，在此过程中，对城市住房的需求将持续上涨，加之城市原有人口对住房需求的不断增加，在城市用地有限的现实情况下，必将推动住价的大幅上涨。

结合中国的现实状况，城市化使大量农村劳动力流入城市，其收入水平相对较低，保障性住房可以有效适应其需求。然而，我国的住房保障政策是以户籍政策为基础的，这些流入城市的人口短期内无法享受到政策的保障，只能依靠够买商品房或租房解决居住问题。由于城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用土地资源，随着人口的不断流入，住房供求矛盾凸显，房价必涨。此外，由于房地产开发准入限制严格，审批程序复杂，建设周期长，我国住宅市场严重滞后于人口城市化，致使供需失衡，进而推动房价上涨。

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