浅谈房地产企业成本会计核算

摘要：房地产这一行业近些年发展非常的迅速，那么在发展的同时也会出现许多问题。企业的最终目标都是获得利润，房地产企业也开始思考怎么样才能达到最大利润，这就需要控制成本。本文分析了房地产企业的成本的核算内容，探讨了在成本核算中应该注意的几个问题。

关键词：房地产企业 成本 核算

我国经济在不断的发展，房地产市场也在迅速发展并成功的在市场经济中占有一定地位。在房地产市场迅速发展的过程中，企业的成本渐渐成为了热门话题。企业都希望通过降低工程的成本来提高企业的效益，这个时候企业成本的会计核算就显得比较重要了，本文研究了企业成本的来源以及在企业成本核算中应该注意的几大问题。

一、房地产企业的现状

随着我国经济的飞速发展，房地产市场的迅速发展是必然的。我国的房地产在经历了起起落落之后，现在处于平稳发展的状态。房地产企业要想获得更好的利润，那么就必须考虑降低企业成本。而房地产又具有开发周期长、建筑规模大、投入资金大等特点，这就让房地产开发的成本也具有相应独特的特点。所以，房地产开发要想提高企业的利润，必须严格控制开发成本。

二、房地产企业成本核算的内容

房地产企业的成本就是在房地产开发过程中所需的各项的费用。本文简单的将其成本分为以下几个部分：

（一）开发成本

开发成本基本上反映了房地产企业在工程项目的开发过程中所花费的全部资金与劳动。它是反映房地产开发企业所开发的房地产的质量的标准，并且为开发的房地产的销售价格打下了基础。它主要体现在以下三个方面：

1、前期的费用

这项费用包括了工程的设计、规划、研究勘察以及前期工程的各项投资的费用。工程的设计、规划基本上可以按照工程总投资资金的一定的百分比来进行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的费用是按照实际的情况来计算。

2、土地的开发成本

这项费用是房地产企业开发的主要成本。开发成本就是指建设用地所需的费用，包括征用土地、拆迁土地的费用、土地使用权的转让费用等等其他的费用。土地征用费用可以按照国家或者地区的有关法律规定来进行计算。而拆迁的费用包括两大部分，拆迁发热补偿费用和拆迁的安置费用。拆迁费用是按照土地原使用者的损失的多少、按照一定的比例来进行的估算。

3、房屋的开发成本

这项费用包括了房屋的基础建设费用以及相关配套设施的建设费用，比如说小区的绿化建设、供暖、供气等等费用。这类工程建设的费用一般是按照单位指标法、单元估算法等等来进行的核算。

（二）开发费用

这项费用是指在房地产开发的过程中，所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系，但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面：

1、管理费用

这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。

2、销售费用

这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用，比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。

3、财务费用

在房地产开发中，办理一些手续所需要一定的手续费，或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。

（三）房地产开发的税金费用

这一项支出也是房地产企业成本的重要组成部分。这是在房地产开发投资过程中，所产生的一系列的税费或者是一系列政府所征收的费用。比如包括了企业营业税、土地增值税、教育附加费、城建维护费等等。税费的核算是按照国家的相关法律法规来进行的。

三、房地产成本核算中应注意的问题

房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候，将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中，企业不仅要根据国家的相关法律法规来进行核算，还应该注意以下几个问题：

（一）要了解开发成本的设计

正确了解这一项，可以正确的反映出产品的成本结构，就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定， “开发成本”这一项就作为了一级成本的核算科目，其次，将各种建设费用，比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目，最后，围绕一级和二级核算项目展开核算 ，形成多元化的核算，方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。

（二）分清成本对象

在了解成本的对象时，应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说，就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候，分清成本的具体对象，就显得至关重要了。“谁得益谁分摊”这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说，如果是能分清成本核算对象的，就可以直接进行成本核算；对于有一些不能分清成本对象的情况，就必须根据实际情况，建立新的分摊方法来进行核算。比如说，土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配，而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。

（三）一些间接费用的核算

很多时候，房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法，这部分费用都是作为房地产企业的间接费用，算入了房地产的成本中。在这里要注意的是，有些为了项目的进行而贷款的利息部分，这一部分如果也作为间接费用进行核算的话，就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况，同时也会损失企业的开发成本。

（四）忽略项目决算的问题

房地产商企业成本会计核算的最主要目的是计算出在整个开发的过程中的实际开支，方便日后企业核算实际利润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题，那就是企业过分重视工程结算而忽略了项目结算。因为工程结算往往是在工程结束后就可以马上进行，时间明确肯定，又因为工程结算关系到工程款的支付，所以工程结算不容易拖拉。而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题，可以提出一个“预算费用”的概念，就是将还没有完工的工程预算算进成本里，让项目结算能够按时顺利进行，等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用，经常在总项目的投资中所占比例较小，所以这种“预算费用”的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。但是值得注意的是，根据现在的税务法律规定，在土地增值税未清算前，在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%，而超过的部分不得在当期税前列支。所以，作为一名财务工作人员，必须合理的规划财务税务，在项目工程的土地增值税清算之前、企业所得税汇算之前要尽最大的可能取得已经发生成本费用的发票，暂时没办法立马付款也可以，也一定要和企业的各个部门沟通合作，争取拿到发票后立即处理付款等事宜，让公司的工程项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算进行的顺利，公司税负最大限度的降到最低或者是想尽一切办法延迟公司交税款的时间。

四、结束语

伴随着我国经济的不断发展壮大以及市场经济逐步推进的体制改革，我国的房地产市场也在不断发展。在房地产企业的发展过程中，控制成本、降低成本是企业发展追求的目标。这些年来，房地产公司在与其他企业的竞争中某种程度上比的就是谁的成本更低。总的来说，房地产企业要想在激烈的竞争中不被淘汰，就要思考如何降低企业的成本，提高企业的经济效益，提高企业在市场的地位。而这一切，都与房地产企业成本的会计核算有着密切的关系，我们企业的财务人员一定要制订符合实际切实的会计核算方法，才能达到提高利润的终极目标。

参考文献：

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