土地垄断供给、纵向市场关系与房地产价格

摘要：地价与房价之间并不仅仅是一种成本联系。土地市场与房地产产品市场之间还存在着纵向市场关系，在两个市场均为寡头垄断的情况下，则会存在着双重垄断加成的现象。与上下游产业之间的市场交易关系相比，垂直一体化和垂直约束同样是组织住房生产的有效方式，并有助于增加消费者剩余。此外，促进房地产开发价值链上各环节的竞争，消除其垄断行为，将是降低房价和增进居民福利的重要选择。

关 键 词：土地垄断供给；纵向市场关系；房地产价格；垂直一体化；垂直约束

中图分类号：Ｆ293．31 文献标识码：Ａ 文章编号：1005－0892(2007)06－０005－０5

半个多世纪前，联合国大会通过的《世界人权宣言》明确规定，基本房地产消费需求的满足是人的一项基本权利。然而，近年来房价与收入之间的巨大差距，使人们不得不开始高度关注房价得以持续快速上涨的深层次原因。部分研究认为，地价高导致了房价高，但是，仅仅认为地价是房价的重要组成部分，这种片面的认识并不能涵盖地价与房价之间的复杂关系。事实上，由于土地与房地产产品之间存在着纵向市场关系，土地作为一种投入品而进入房地产产品的生产，使上下游两种产品的市场结构分析对于房价问题的解释有着重要的作用。然而，目前从此角度研究土地与房地产产品之间关系的成果还很少见。本文拟从这一研究视角来认识当前房地产价格的形成及运行机制，以便加深对房地产价格理论的认识。

一、房地产产品生产过程中的纵向市场关系分析

纵向市场关系是用来描述部门间存在的这样一种市场联系：部门A生产和供应一种中间产品，该产品是部门B在生产过程中所需的投入品，两部门之间的联系是通过市场交易的形式来实现。在对部门A 和B分别所处的市场结构假设不同的情况下，它们之间的相互作用机制以及对最终消费者的福利都有很大的影响。这里将从理论上探讨房地产产品生产过程中的纵向市场关系，在第二部分中，则将这种市场交易形式与纵向生产过程中垂直一体化与垂直约束两种形式进行比较。

为了分析方便，假定土地市场和房地产产品市场分别有m和n个竞争者，在这两个市场上都是库诺特(Cournot)寡头竞争，同时假定生产每单位房地产产品正好需要1个单位的土地。

由于土地需求实际上是一种引致需求，其需求及价格的决定取决于下游房地产产品市场上对房地产产品的需求及价格。因此，我们模型的分析首先从下游的房地产产品生产部门开始。根据多纳德(Donald A.Hay)和德理克(Derek J.Morris)的模型分析，反需求函数为PB=f(Q)，假定所有企业产品同一，那么Q=nqB，其中qB是每个企业的产出。在这里，下游房地产生产部门的企业将上游的土地投入品的价格PA作为参数。因此，他们的利润函数为：

房地产部门生产的边际成本（PA+cB）不变，其中cB是其他投入的成本，FB是固定成本。根据利润最大化的条件，并对n个企业的利润最大化条件进行加总，可以得到房地产部门生产的均衡条件为：

其中，MRB(n)为下游房地产部门n个企业的库诺特寡头垄断状态下单个企业所预期的边际收入。EB为房地产市场需求曲线的弹性。对上式进行整理，可以导出包含对土地投入的引致需求函数PA(Q)=MRB(n)-cB，式中Q=mqA。

类似地，我们可以给出土地部门的利润函数，A=PAqA-cAqA-FA，其中，cA和FA分别是土地部门的边际成本和固定成本。又由于PA(Q)=MRB(n)-cB，因此，将其代入利润函数中，得到：

根据土地部门利润最大化条件，并对m个企业的利润最大化条件加总，可得出土地市场的均衡条件：

其中，MRB(n)1- 实质上是MRB(n)的边际曲线，即初始需求曲线PB的边际曲线的边际曲线，记作MMRB(m)。该曲线与MRB(n)的关系取决于土地供给渠道的数量m。EMR为土地市场需求曲线的弹性。从上式中可以得出，土地部门企业组织生产的均衡条件为边际收入等于边际成本，即：

上述公式推导说明，由于土地市场与房地产市场均为寡头垄断情况及纵向市场关系，因此，在最终产品市场上的房地产产品价格实际上经历了两次垄断加成，每次加成的幅度取决于土地市场和房地产市场上厂商数目m和n，以及两个市场的需求曲线的弹性EMR和EB的大小。事实上，土地市场基本由政府完全垄断，而由于区位垄断所导致的房地产产品市场结构也具有寡头垄断的性质，这些连续的成本加成导致最终产品市场的产品供给减少和价格的大幅上涨。

这里，我们将加成额定义为最终产品市场价格高于生产过程中成本的程度，用g表示。

在上下游市场均为完全竞争的情况下，上述g值实际上为0，不存在加成的问题。另外，从此公式还可以得出，前些年政府在出让土地的过程中，通过要求房地产开发商修建公共设施和基础设施来增加开发商其他投入成本cB的方式，可以有效地减少加成额，但是，如果这一部分成本由政府承担，即cA增加的话，则又可能会导致加成额的增加。

二、房地产产品生产中的垂直一体化与垂直约束

垂直一体化、垂直约束和依赖市场交易是企业的基本战略，但它们同时也会影响企业及其相关企业随后的定价与营销行为。在房地产生产过程中，对于土地作为“上游”的投入品进入“下游”的房地产产品生产流程这一纵向关系而言，土地所有者与房地产商之间除了以市场交易的形式进行外，还可以采取生产过程中的垂直一体化和垂直约束两种基本形式。之所以采取这两种形式，主要的出发点在于政府更多地强调社会的公平原则，而不仅仅是以一个追求利润最大化的土地供应者的身份出现。应该说，这两种形式的选择已经保留了企业在土地上所能获得的垄断利润，而且，通过这两种形式的运用，可以较好地达到限制开发商的垄断势力以及降低房地产价格的目的。

（一）垂直一体化

房地产生产过程中的垂直一体化是指政府自身或委托某一公司直接进行房地产产品的生产，从土地的取得、开发、地上建筑物的建设以及房地产产品的出售等各个环节，均在企业边界内进行。

从理论上分析，政府选择房地产产品的一体化生产具有三方面的优点：⑴在房地产产品市场依然保持寡头垄断的情况下，一体化生产可以有效地降低房地产产品生产过程中的双重垄断加成问题，即只加成一次。这样不仅确保了政府的垄断收益，而且将原属于开发商的利润转移给了城市居民。⑵增加了房地产产品的供给。在房地产生产一体化的状况下，厂商仍然将按照MR=MC的原则组织生产。在房地产产品市场需求曲线不变的情况下，厂商的边际收益曲线MR不会改变，而此时厂商的边际成本曲线已变为上述模型中所讨论的上下游边际成本之和，即MC=cA+cB，因此，其组织生产的市场均衡点处于上述模型均衡点的右侧，客观上起到了增加房地产产品数量的效果。⑶根据上述两点分析，房地产一体化生产必然会带来房地产价格的下降。该生产形式不仅消除了市场竞争，而且政府在组织房地产产品的生产过程中，也存在着相当的组织与监督成本，以及政府在过度介入市场领域后，也容易产生诸如腐败等社会问题。

垂直一体化生产形式在实践中早就存在。二战后，美国为了解决房地产问题，由政府组织了大规模的房地产建设项目。我国目前的经济适用房建设也是房地产产品一体化生产的一种重要形式。但问题在于，我国的经济适用房建设在总的房地产市场供给中所占的比例很小，因而对于房地产市场价格的影响作用比较有限。

（二）垂直约束

房地产生产过程中的垂直约束是指政府在测算各项成本的基础上，以各种形式出让土地给房地产开发商，并对最终房地产产品以最高限价等形式约束开发商的价格行为。目前我国部分城市也采用了这种房地产产品生产形式。

事实上，房地产生产中的垂直约束是一种价格管制行为，是市场干预的一种最重要形式。由于最高限价往往低于垄断厂商在市场上形成的垄断价格，因此，可以将部分归于开发商的垄断利润转移到消费者手中。其优点是，在确保土地所有者的垄断利润的基础上，压缩了开发商的利润空间，客观上达到了降低房地产价格的目的。

这种形式的缺点在于，任何能有效制约消费者或生产者而选择的管制，都会间接地影响市场均衡。这些管制限制了房地产市场交易的潜在范围，在一定程度会降低市场配置效率。因为，价格管制在很大程度上制约着市场价格的自动调整、买卖者之间的价格谈判等。此外，价格管制往往还需要与其他规制结合起来使用，如与房地产产品质量、数量、耐久性及安全性等产品特征的限制联系在一起。如果仅仅有房地产产品价格方面的管制，则开发商往往会在产品质量等方面打折扣，以获得其额外利润。此时，如果缺乏诸如产品质量等配套方面的管制，则房屋质量将会成为一个重要的问题。因此，由法律规定的最高价格往往要求投入大量的执行及监督成本，但与垂直一体化生产形式相比，垂直约束形式仍保留了市场竞争的优点。

（三）三种形式比较

从政府的垄断性收入看，市场交易、垂直一体化和垂直约束三者都能确保政府获得垄断性收入。但是，三种形式之间存在着一定差异：第一种形式最能保证政府的收益，政府与开发商共同受益。在第二种形式中，政府理论上获得的垄断利润要远远大于第一种形式，且其弹性要小于第一种形式。由于政府在组织生产方面的先天性劣势，加上政府与大量分散消费者打交道时的巨额交易成本，使政府虽可以获得更大利润，但往往并不直接采取第二种形式。第三种形式取决于社会的平均收益率，如果垂直约束的限价行为使开发商的利润与社会平均利润率及其自身预期利润相比而减少过多，将会影响开发商对土地的需求，并进而影响政府的收益。从消费者剩余的角度看，第一种形式是最差的，因为上下游产业之间是依靠市场交易的形式来进行，这将会存在严重的双重垄断加成问题。第二种与第三种相比，优劣问题主要取决于政府最高限价的限制程度。

三、基于价值链分析的房地产市场竞争促进政策

一种产业内的各企业间的价值链具有相当的共性，其企业活动都是由设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动组成的集合。房地产行业的基本价值链构成可以用来表明一般性的房地产开发活动由哪些具体活动组成，以及这些活动的相互联结方式。在波特分析的基础上，我们建立了如图1所示的房地产开发价值链。

结合上述所讨论的双重垄断加成情况，我们认为，在房地产开发企业价值链组成中的两个环节存在着垄断行为：一是在土地获取阶段，二是在市场营销阶段。在土地获取阶段，国家对房地产开发一般实行国有土地使用权出让制度，即土地使用权批租一级市场由国家垄断。近年来，尽管集体经济组织的土地也通过各种形式进入到不动产市场中，从而形成所谓的土地“灰色市场”，但由于其量比较小，所以，从总体上看，政府垄断土地供给一级市场的性质并没有改变。[1]作为一个垄断的土地供给者，政府追求自身垄断利润的最大化也就成为必然。市场营销阶段的垄断性主要来自于土地区位空间的垄断性。在土地区位的垄断性条件下，房地产市场实质上是一个区域性的市场，房地产产品的买卖均是在一定的地理空间上进行。由于较好的区位始终是稀缺的，且人们挑选住宅产品时始终愿意在一定的区域范围内进行，因此，占有特定区位的开发商的产品实质上就垄断了该区位房地产产品的供给。与众多的对该区位房地产产品存在需求的消费者相比，开发商自然就拥有了市场力量，可以在追求利润最大化的过程中获得垄断利润。[2]

根据双重垄断加成模型以及房地产开发商的价值链分析，不难发现，房地产开发价值流程中存在的垄断行为是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。因此，如何促进房地产开发价值链上的竞争行为，自然就成为政府制定产业政策的重要思路，即通过促进竞争、消除垄断来提高房地产市场的资源配置效率及居民房地产的整体福利。现在的问题在于，如何构建基于价值链分析的促进竞争的政策体系。具体来讲，该政策体系的构建需要从制度和技术两个层面进行。

制度层面的政策构建主要包括四个方面的内容：⑴允许农村集体土地所有权土地直接入市。我国的农村集体土地所有权实质上是一种残缺的所有权，集体经济组织没有实质上的最能体现土地所有权特征的处分权。[3]可见，集体经济组织的土地要进入土地市场，必须先要经由国家征用后方可。这样做的一个严重后果就是侵犯了集体经济组织的所有权和合理的经济利益，同时，也使土地一级批租市场上只有一个垄断供给者的局面。客观上说，这也是造成今天高房价的一个重要原因。土地私有制的西方国家往往并不通过产权转移方式，而是通过制定规划等方式来解决土地多头供给可能出现的混乱情况，其效果很好。⑵变经营性土地出让为公益性土地出让。即将土地出让权收归国土管理部门后，由其统一出让，这种带有商业性质的土地储备制度客观上在改变土地市场混乱的同时，也改变了土地的市场结构，使作为投入品的土地的价格上涨对下游房地产产品价格的上涨具有不可推卸的责任。事实上，正是政府的拍卖行为人为地设置了土地市场的进入壁垒。以营利为目标取向的城市土地储备制度造成了上游土地市场垄断性成分的大大加强，因而客观上加强了房地产生产过程中的纵向市场关系。⑶不考虑大幅地块出让的形式及其他一些房地产企业进入门槛。土地以大幅地块的形式出让，很容易对一些中小开发商形成所谓的进入壁垒，为少数开发商垄断某个区位的房地产产品供给创造条件，从而起到加强其市场力量的后果。在国外，大幅地块的一级开发往往由政府主导的造地公司来进行，完成后，再将其分割成若干小块给各开发商，这在客观上起到了促进竞争的效果。由于房地产开发中并不存在明显的规模经济效应，因此，该政策并不会过分地影响经济运行的效率。⑷对部分房地产市场，尤其是经济适用房市场，政府在组织土地供给、部分房地产产品生产等方面，应采用垂直一体化生产形式。

技术层面的政策构建主要包括两个方面的内容：⑴改善交通条件。交通网络的完善，其实质在于消除较好地段的区位垄断性，降低消费者在进行房地产产品选择时所必须考虑的交通成本等其他问题，从而起到扩大市场交易范围的作用。随着市场范围的扩大，市场中的房地产产品供给者也将大大增多，从而可以起到促进市场竞争的作用，有利于减少开发商的垄断利润，增加消费者福利。交通条件改善得越好，就越能起到扩大市场交易范围和消除房地产市场区域性特征的效果。⑵加快房地产市场的信息披露。提供全面可靠的房地产市场信息，是消除房地产开发商借助于垄断市场信息而形成其市场力量的一条重要举措。目前房地产市场上的相关信息严重不足，交易主体之间存在着严重的信息不对称现象，消费者处于一种弱势群体地位，这在相当程度上影响了房地产市场的竞争状况和总体运行效率的提高。为了加强政府监管，增加房地产市场信息的提供，政府可在以下两个方面做出努力：一是加强对房地产市场上的供求信息的了解，对房地产需求内部的情况进行细分，设计出转手率等一套预警指标，并将分析结果及时向市场；二是加强对房地产市场上虚假信息的查处力度，对那些隐瞒、编造市场虚假信息的当事人施以严厉处罚等。

四、结论

综上所述，本文可得出以下几点结论：

1. 地价与房价之间并不仅仅是一种成本关系，地价高并不是房价高的直接理由，土地市场与房地产产品市场之间还存在着纵向市场关系。通过对土地与房地产产品的市场结构分析，能够更清晰地说明地价与房价之间的真正联系，即房地产产品的生产过程存在着双重的垄断加成状况，这是导致房地产价格上涨的最重要原因。

2. 上下游市场之间的市场交易、垂直一体化与垂直约束是房地产产品生产的三种主要形式。它们都能确保政府获得垄断性收入，但它们也存在一定差异：第一种形式是政府与开发商共同受益；第二种形式较第一种而言，政府理论上可获得更高垄断利润，但政府需要付出与许多分散消费者打交道的巨额交易成本；第三种形式取决于限价行为导致的开发商利润与社会平均利润率及其自身预期利润相比所减少的程度，这将会影响开发商对土地的需求，进而影响政府的收益。从消费者剩余的角度看，第一种形式最差，第二种形式与第三种相比较的结果，主要取决于最高限价的限制程度。

3. 在房地产开发价值链分析的基础上，提出了基于促进价值链各环节竞争水平的方式，以消除市场中的垄断行为，并进而降低房地产产品价格。这可以从制度和技术两个层面进行政策设计。制度层面的政策措施主要包括：⑴允许农村集体土地所有权土地直接入市；⑵变经营性土地出让为公益性土地出让；⑶不考虑大幅地块出让的形式及其他一些房地产企业进入门槛；⑷部分房地产市场，尤其是经济适用房市场，应由政府在组织土地供给、房地产产品生产等方面进行垂直一体化生产。技术层面的政策措施包括：⑴交通条件的改善；⑵加快房地产市场的信息披露等。

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参考文献：

[1]厉伟. 住房市场政府干预――国际借鉴及中国政策选择[J]. 经济体制改革，2007，(1)：82.

[2]厉伟. 论房地产市场的“非区域性”特征及其现实衍生意义[J]. 城市问题，2006，（5）：45.

[3]康静萍，曾维涛. 我国土地资源滥用的经济学分析[J]. 江西财经大学学报，2004，（6）：14.

责任编校：周全林

On the Monopoly of Land Supply, Vertical Market Relationship and Real EstatePrice

――An Value-chain Related Analysis of Policy Mechanism to Promote the Real EstateMarket Competition

LI Wei，SUN Wen-hua

（Hohai University，Nanjing210098；Jiangsu Administration Institute，Nanjing210004）

Abstract：The relationship between the land price and the housing priceisnot merely based on cost. There isalso a vertical market relationship between the two. Given the oligopoly of both markets,，there exists the phenomenon of monopoly addition.. Compared with themarket transaction relationshipbetween the lower and upperparts of the industry chain, the vertical integration and restraint are also effective in organizing the production of residential housing and are conducive to the increase of the consumers’ surplus. Besides, promoting the competition at the links of the value chain of the real estate development to abolish monopoly is an important alternative to reduce housing price and increase the wellbeing of citizens.

Key words：monopoly of land supply；vertical market relationship；housing price；vertical integration production

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