以房养老:社保不力下的馊主意?

在关注和争议声中，“以房养老”再次进入人们的视野。

近日，中国政府网全文公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”。房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。这种模式专门针对有产权房的老年人。房主身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。所得用来偿还贷款本息，其升值部分归房主所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

中国房地产协会副会长顾云昌认为，中信银行推出的并非严格意义上的“以房养老”业务，而是房屋抵押贷款，只不过针对的是老年人。

尴尬的“以房养老”

其实，“以房养老”并非新鲜事物。

早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了中国。几年前“以房养老”在各地都曾进行过试点，但最后都因市场反应寥寥而终止。

2007年10月，北京市某机构试点通过房屋租赁方式提供养老服务。但据媒体报道称，该项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。目前，该项目已停止。

2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，后不得不停止。

近日，上海市闵行区法院的一纸判决让“以房养老”再生尴尬。

今年2月，上海市闵行区一家老年公寓与年近九旬的林老太签订“以房养老”协议书，林将自有房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元；老年公寓为林养老送终。今年3月，林的儿子以母亲的名义将老年公寓诉至法院。法院判决双方签订的“以房养老”协议书及房地产买卖合同予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下。

此案主审法官表示，目前人口老龄化问题日益突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题。类似“以房养老”的养老保障模式目前仍处于探索阶段，建议有关部门尽快出台相关法律规定与监管制度。

官方鼓励“以房养老”

此次，官方大力倡导“以房养老”，在中国房地产协会副会长顾云昌看来，是时机已到。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老’的办法是可行的。”

首都经贸大学金融学院院长谢太峰更直言：“‘以房养老’概念的提出，反映出官方对于我国进入老龄化社会后出现的养老问题的复杂性和现实性的认识。”

我国的养老现状令人担忧。目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。不能自理的失能老人约1036万人，半失能老人约2135万人，大中城市空巢家庭达到70%。

“很明显，进入老龄化社会后，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心了，特别是如果要把全民包括农民都纳入社保体系，从未来看，仅靠政府解决养老问题，难度是比较大的。在政府的社会保障体系之外提出‘以房养老’，如果个人有住房，是可以作为个人养老方面的一个保障的。”谢太峰说。

不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。

在我国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。

但是，“以房养老”的有效推行，依然面临着许多绕不过去的问题：比如70年房屋产权问题、房价下行问题等等。以房养老是社保不力下的馊主意

以房养老作为一些发达国家常见的一种养老模式，“引荐”到我国并不是什么新鲜事。首任劳动和社会保障部部长郑斯林到龄“转行”到全国政协后，在2007年全国的两会上就提出此方案。当年，上海市就曾试推过“以房养老”，但终因参加者寡和各种条件所限，2年后被迫停办。

1.我国为啥不适合开展以房养老政策？

实际上，在中国推行以房养老最大的障碍，既不是南京民政部门所述的“各方顾虑”，也不是一些门外汉所称的“房屋产权只有70年”的“现实羁绊”（根据《物权法》的相关规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期），而是中国房地产市场和居民住房落后现状的严酷现实。

众所周知，在现在的高房价下，七八成的城镇居民买不起房。很多市民都是生活在父母福利分房时代所取得的老屋下。对普通人家来说，如果老辈把现有住房拿出去以房养老，绝大多数小辈就无法靠自己的力量买得起基本的体面住房。这意味着，如果真的推行所谓的以房养老，数以亿计的普通百姓的子女，将成为新的无房户。不是流落街头，就是要指望政府提供更多的廉租房或公租房，来解决起码的居住问题。但现实是，政府所能提供的保障房，连目前同样数以亿计的住房困难群体都难以满足，怎么又能扛得起一下子新增出来的数以亿计的无房户住房问题呢！

2.国外推行以房养老有两个基本的前提。

国外推行以房养老，有两个基本的前提。首先，相对于收入来说，他们的房价的水平并不高。一般家庭6年以内的全部收入，就可以买得到一套一二百平米装修好的现代住房；二是他们的人均住房水平都比较高，不少发达国家达到了人均六七十平米以上。这些就使得年轻人完全可以通过自己的努力，而不是仰仗父辈所拥有的“祖屋”，就可以买得起、住得起好房。父母把其住房“以房养老”后，一般也不会使子女“住无所居”。

而中国则完全不同。在众多大中城市，一套普通的小康住房，要花去一般居民家庭20多年的全部收入所得。对于普通人家来说，父辈拿房去以房养老，小辈就无能力再去买房。从国家统计局和住建部的数据中可以得知，我国城镇居民的人均住房面积只有20平米左右，全国城镇还有一两亿以“新市民”为主的中低收入者是无房户。如此低的住房水平，也使普通百姓无法对现有住房进行“切割”，进行所谓的一半用来以房养老，一半用于小辈的居住。上亿的无房户，更是无房可抵。在这样的基本国情下，奢谈以房养老，只能是民政部门一厢情愿的馊主意。

3.需要解决三个问题。

“以房养老”要想本土化，“中国式以房养老”要想取得成功，只靠国家有关部门出台《意见》的推动还远远不够，就目前的现状来看，至少需要解决以下几个问题。

首先要解决的是观念问题。在传统观念影响下，很多思想传统、观念守旧的老年人，觉得自己辛辛苦苦一辈子挣来的一套房子，死后却成了别人的，心理上恐怕接受不了。而且，很多老人的子女可能还等着继承父母房子这笔不小的“遗产”，现在却要归了银行或者保险公司这些“外人”，这是否会因此影响子女和父母的感情呢？所以，要接受以房养老的概念，不仅仅需要老年人意识上的改变，同样也需要年轻人思想观念上的改变。

其次需要政府部门的大力支持。“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等诸多因素。没有政府机构从中予以协调关系和打通环节，恐怕很难实施下去。

最后是双方的风险问题。国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。因此，如何确定“倒按揭”利率是一个大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，银行可能要吃亏，银行控制风险的难度很大。尤其是在目前房价走势不明了、房地产格局混乱的情况下，银行和保险公司等金融机构难免会小心翼翼，轻易不敢试水。

这说明，以房养老的“倒按揭”模式，仍旧需要积极的探索，需要从政府部门到商业机构的努力尝试。“以房养老”不能替代社会保障

“以房养老”虽以养老为名，实际上是一种融资或者投资理财行为，是一个人将自己的房产“盘活”，以获得流动资金。只不过，作为一个订制的金融产品，资金专门设计用于养老而已。

这种养老方式的门槛不会很低，因为银行或保险公司都是“嫌贫爱富”的，追求利润最大化，会将“以房养老”中的制度法律风险、产权年限风险、长寿风险、税率风险、房价波动风险等进行综合评估，真正能获得“倒按揭”的老人，占有房老人的比例多大，又是一个未知数。基于市场风险的考量，当银行连年轻人的新房贷都减少兴趣时，对老年人、老房子“倒按揭”有多大兴趣，实在不好说。至少有一点可以肯定，银行或保险公司只是将“以房养老”作为一种金融创新产品，不会在此中承担半点社会保障和养老的公益服务。“倒按揭”这样的投资理财，虽给手中有多余房产的老人以盘活资产的平台，提高老年生活的质量，但“以房养老”并没有充分体现国家养老的责任。“以房养老”仍然是自己保障自己，不是社会保障；是自己对自己负责，不是国家对国民负责。富裕老年阶层“以房养老”，也不能代替他们应该享受的社会保障。

在房价远远高于普通居民收入的情况下，对于无房的底层老年人而言，“以房养老”更像一个童话。“以房养老”作为探索多元化养老保障途径，作为锦上添花的养老补充，可以理解。但是，不能让国家做甩手掌柜，也不应该迷障人眼，暗示人们将养老寄望于此，从而减少社会养老的压力，减轻政府保障的责任。“以房养老”说到底只关投资理财，不是严格意义上的社会保障。如果个人投资理财即是社会养老，那么，“以股（票）养老”，“以基（金）养老”也是养老，则我们还要社会保障做什么？因此，不要把心思和眼光盯在“以房养老”上，多想办法做实养老金缺口，才是国民养老的福祉所在。

无论是国外还是国内的以房养老，都应该有一个明确的定义，即它是建立在社会养老保障体系之外的个体养老选择，它可以作为社会养老保障体系的有益补充，但不应该成为社会养老保障体系的组成部分。也就是说，作为社保体系的养老和个人养老不应混为一谈。社会保障体系有责任为老人提供基本的养老保障；至于以房养老，是锦上添花，而不是雪中送炭。

从国家层面而言，就没有所谓“以房养老模式”的选项。老年人获得的以房养老的市场权利，不能以牺牲他们社会养老保障的权利为代价。本来应该是正常市场现象的以房养老，之所以引发社会热议，正是因为公众担忧这会成为社会保障体系的某种替代性选择。这样的担忧不是没有道理。在中国老龄化问题日益突出的背景下，养老金不足的问题备受关注，各种延迟退休的方案也层出不穷。有专家就表示，“以房养老”的模式可以弥补老年人养老金的不足，这就产生了“井水犯河水”的问题。

作为负责社会福利保障的民政部门，之所以不遗余力地再三要推出所谓的以房养老，这其中最大的背景，就是政府在养老保险上的投入严重不足。养老保险双轨制表明，只有少数拿着高额退休金的公务员阶层可以过着衣食无忧的中等生活，而大多数普通企业退休职工，养老金只有退休公务员的几分之一，他们只能生活在中低水平之下。而这些同样是新中国的建设者，不计报酬和代价为国家贡献了一辈子。老了退休后，国家却给不了他们体面足额的退休收入。在这样的情况下，作为社保政府主管的民政部门，反而号召推广所谓的以房养老，本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。说得不好听，就是用一个窟窿来填另外一个窟窿。如果真的这样做，只能是制造社会问题的更大窟窿，给维稳增添新的巨大难题。

对多数中国人而言，主观上都希望自己的房子“长命百岁”，还希望能够将房产传给后代，而不希望自己离开这个世界时，世上再也没有自己曾艰苦奋斗的印记。这种心态是应当被尊重的，而不应被视为“过时思想”。从老百姓的角度看，“以房养老”也存在诸多不确定性。最要命的是，房价让人看不懂。倘若房价还会快速上涨，卖房养老必然要吃大亏；如果房价真的“一泻千里”，银行能做赔本买卖？

而从社会道义的角度，鼓吹以房养老，本身就是在为社会保障卸责。人的一辈子会为政府与社会作出各种各样的贡献、上缴难以计数的税费，到了老年时，社会保障也好，政府责任也罢，理当对曾经的贡献者有所回报，而不能将老人当作包袱那样抛弃。我们承认以发展中的国力尚不能实现“摇篮到坟墓”的完善社保，但我们仍然有能力逐步提高社保水平，让老年人老有所养、老有所依。

所以，要真正解决普通百姓养老金不足的问题，政府和民政部门要做的，不是“以房养老”这类窥视老百姓“荷包”的馊主意，而是如何从根本上来提高政府在社会养老保障上的投入。让普通国民而不是少数有权阶层，实实在在地分享改革和社会发展的成果。

链接：

@光远看经济：以房养老不是社保政策，最多算个金融机构的理财产品，连金融创新都算不上。打上养老的旗号，实在是名不副实。既然如此，就不要把这种商业政策混在“社会政策”、养老政策中，而是交给金融机构去探索，去设计能够吸引老人的产品。这也和政府的养老没有任何关系。老人的房子怎么处置，是老人的事，金融机构通过设计金融产品吸引老人，是金融机构的事。这里面唯一没有的是政府的事，也不会藉此减少政府的养老责任。

（综合摘编自《广州日报》《新快报》《中国经济周刊》《东方早报》、人民网等）