以房养老问题探析

[摘 要]中国是老龄化人口大国，而中国现阶段家庭和工作压力巨大、消费水平增高，老年人养老的成本上涨，使养老在众多社会问题中日渐突显出来。为了解决老龄化人口养老问题，由此出现了一种新形势，既“以房养老”。这种模式对于中国的养老等社会问题以及经济发展和金融业、房地产业发展都具有重大意义。因此，文章从“以房养老”基本概念入手，深入分析存在的问题。最后，针对问题提出相关的建议。

[关键词]以房养老；抵押贷款；金融机构；房屋价值评估；政府监管

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.03.156

1 以房养老的概念及意义

1.1 以房养老的概念

以房养老，就是针对老年人所拥有的房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制方式以提前套现变现，使房产资源充分利用，同时使得老年人在晚年可以获得一笔长期、持续、稳定的现金收入。在我国，以房养老的方式还处于初级不成熟阶段。随着老龄化社会的到来，“以房养老”的观点会逐渐被更多社会民众所接受。

1.2 以房养老的意义

1.2.1 保障养老问题

根据国家人口计生委预测结果显示，到2045年，我国60岁及以上老年人口将达到4亿多。而我国的家庭模式仍然主要是独生子女家庭，赡养老人承担的经济压力比较大。同时，老年人口数量庞大，国家的养老资源将会严重不足，财政支出紧张。为了使老年人口的养老问题得到充分保障，增加养老资源，以房养老的实施变得相当迫切。

1.2.2 增加就业机会、利于家庭关系的稳定和睦

以房养老的方式得到社会的普遍推广和认同后，将会出现更多的金融机构、中介机构、服务机构，从而会增多就业机会，实现人力资源的充分利用。从家庭的角度来讲，以房养老不仅能有效解决老人生活上经费紧张的困境。而且，又不会增加子女负担，有利于一个家庭的长期稳定和关系和睦。

1.2.3 促进房地产业、金融业以及整个国民经济的发展

通过以房养老的方式可以使房产资源达到更有效的利用，进一步激活房地产交易市场，同时也可以扩大金融机构的业务，对金融机构的发展起着积极的作用。人口老龄化将使更多的人为了养老和防老而进行储蓄。“以房养老”也有利于降低社会储蓄率，释放社会消费，使社会资源得到充分利用，从而推动经济发展。

2 我国开展以房养老所存在的问题

2.1 传统观念的影响

在国人眼里，房产作为其安身立命的根本，“以房养老”不管是老人还是子女，都不会轻易接受。此外，以房产抵押养老这种方式也极易被邻里街坊视为是儿女不孝的表现，老人将会受到舆论压力。对于子女来说，不仅他们丧失了父母房产的继承权，还可能会使家庭关系破裂或者不和，而且也是对子女尊严的伤害。我国对于孝道、房子是安身立命之本等的传统观念，严重束缚了以房养老模式在我国的发展进程。

2.2 推行机构公信力不高

国内推行以房养老模式还属于起步阶段，而参与其中的大多都是一些鲜为人知的机构，大多数老人无法将这么大一笔财产交予一个没有保障的机构。同时，也会有房产转移后自己的老年生活得不到预期保障的担忧。并且，由于机构的公信力没有具体要求限制，市场上极有可能存在机构诈骗、贪污的情况，这不利于整个政策的推行，还可能会破坏这种市场环境。

2.3 政策法规不完善

“以房养老”需要一个公开、公正、公平的法制环境。而我国的市场经济体系还不健全，行业发展还不成熟，政策法规存在不完善的情况。例如，对金融机构违约的情况没有明确规定，而且我国农村宅基地不允许抵押，因此“以房养老”如何在农村中进行推广也存在相关的问题。老人在养老机构的花销账目透明化也没有得到明确的规定。

2.4 房屋价值评估难以科学化

由于房屋价值的评估存在各种问题，房地产的评估体系还不是很健全，管理的效率也比较低下，整体的评估水平不高。很有可能由于技术人员的专业水平不够或者选取不同的房屋评估方法，造成高估或者低估，使得双方当事人在抵押房产过程中遭受不必要损失。也有可能评估人员与机构勾结，共同牟取老人的不法利益。

2.5 养老机构条件较差以及以房养老经济负担较重

就现有养老机构而言，存在档次较高的养老机构费用高昂、床位紧俏；档次较低的养老机构硬件设施、服务水平等条件不足的两极化现象。而且在我国，特别是大城市，过高的房价让国人买房本就不是一件易事，而以房养老通常都是60岁以上的老人才有资格，很多人就会做一个考虑，大概只有10～20年的老年生活，似乎自己养老的花销远小于购房的成本，因此人们不愿意将房产抵押给金融机构。

2.6 未涉及农村老人的以房养老问题

我国仍然是发展中国家，尽管城镇化的推进正在顺利进行，但是农村人口依然居多，而我国的农村宅基地是规定不能用于抵押的，以房养老模式受限制于农村居民，多服务于城镇居民。而实际上，我国最需要解决的是农村老年人的养老问题，他们缺少生活经济来源，养老的经济负担过重。

3 对策建议

3.1 加强对以房养老的正确宣传，消除传统观念的阻碍

要想顺利推行以房养老，首先就要消除国内民众的陈旧认识观念，加大以房养老的宣传力度，使民众正确认识到以房养老的概念、程序、好处以及各项优惠政策。具体可以通过社区宣传、电视新闻节目、网络宣传等方式。通过有效的宣传，转变民众的传统观念，提高老年人处理个人房产的自主独立性，从而积极参与试点项目，由点及面，逐步推广以房养老。

3.2 以房养老形式多样化，适当放松限制条件

国内初步运行以房养老政策的限制条件过于严格，并且项目形式单一。因此针对不同的养老需求制定不同的项目形式尤为重要，应该围绕房屋所有权是否变更、何时变更、机构的选择、机构的硬件设施条件等提出多种多样的选择方式。在此基础上，也可以制定出一系列优惠政策（如降低贷款利率、提高贷款补贴等）。以房养老的限制条件也可适当放松。通过项目形式的多样化和限制条件的适当放松吸引更多的老年人参与进来，推动以房养老的发展。

3.3 增强运行机构公信力，加强政府监管

增加运行机构的公信力度相当重要，国内初步推行该政策可以有倾向的选择银行、知名有公信力的机构。之后可以建立一个以房养老运行机构的等级评定协会，对运行机构各个方面进行综合的评定，且评定结果公开透明，这将是老年人在选择养老机构的一个重要依据，同时，也减少了老年人对机构的不信任和顾虑。最后，政府也要加强监管力度，对以房养老项目的每一个运行流程都严加把关，加强对运行企业的监管力度，防止腐败贪污事件的发生。

3.4 完善相关的政策法规，房屋价值评估科学化

目前国内以房养老模式存在相关政策法规的缺陷，例如，对金融机构违约的情况没有明确规定，我国农村宅基地的以房养老模式，老人在养老机构的花销账目透明化等方面都没有得到明确的规定。因此，完善相关的政策法规十分重要，可以在政府部门的网站、官方微博、微信开启意见征集信箱，发动全国学者和专业相关人士共同出谋划策，科学地完善政策法规。同时，在房屋价值评估上也到做到公平公正、科学化。

3.5 提高养老机构的硬件设施水平和服务水平

目前多数养老机构的条件较差，普遍存在护理人员素质较低而对老人照顾不周全、硬件设施条件不高、卫生条件较差、老年人的娱乐活动较少等。这就要求养老机构在软硬件设施方面提高资金的投入。具体要保障老人生活居住的环境舒适、卫生健康，发展老人疾病就医服务。对于看护人员的雇佣，可以采取高薪聘用优秀、有耐心、有经验的看护人员。同时，增加机构里老人群体的娱乐活动，从各个方面使老人得到最舒心的照顾。

3.6 在农村居民中进行推广，并且积极开展以房养老试点

我国目前的以房养老模式受限制于农村居民，多服务于城镇居民。而实际上，我国最需要解决的是农村老年人的养老问题，他们缺少生活经济来源，养老的经济负担过重。因此，需要针对农村居民制定相关的以房养老政策，真正做到全面地推进以房养老政策。同时，积极开展试点工作，采用多种模式，由点及面，逐步拓展以房养老模式，使其被更多的民众接纳。

4 结 论

尽管我国现目前的以房养老模式属于初级阶段，有待进一步的发展，但是我们一方面必须看见以房养老的积极正面意义。另一方面，也必须正视我国以房养老政策运行过程中存在的缺陷，并需要积极改正。而以房养老模式运行中新的问题又将层出不断。届时，我们需要不断想出更有效、更全面的解决办法。总之，以房养老，我们还有很长的路要走。

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