商品房买卖中消费者权益的保护对策

[摘　要]商品房消费是消费者最基本也是最重要的消费，但是在商品房买卖活动中，商品房消费者的权益比其他商品消费者的权益更容易受到侵害。论述了商品房消费者权益保护的必要性、商品房买卖中消费者权益类型、商品房买卖中消费者权益的保护对策。

[关键词]商品房买卖；消费者权益；保护对策

一、商品房消费者权益保护的必要性

1.商品房消费者的弱势地位。一方面商品房消费不仅要精力、金钱和时间，还需建筑、房产、法律知识等专业知识，但现实中的消费者很难成为专业人才；另一方面由于政府收取的出让金越来越高，经过不断倒卖，土地转让金也会越来越高，地价越高，房价也越高，商品房消费者不得不为此付出沉重的代价。当房地产市场的价格狂涨时，消费者购买力却在不断下降，消费者与开发商相比，经济实力、技术和诉讼能力等方面都处于弱势。

2.开发商不择手段谋求企业利益最大化。消费者在购买房屋时很大程度上要依赖于经营者，经营者往往利用这种依赖，通过各种暗箱操作，谋求企业利益最大化。少数房地产商不顾工程质量，偷工减料，损害了消费者的利益，房地产市场的暴利刺激了一些不法开发商钻法律空子，获取非法的利益。比如房地产开发公司报规划用途是“防空设施”，实际作为地下汽车库建造，在没有说明能不能做出车库产权证的情况下，以每车位6万元的价格卖给业主，最后业主花钱买了一个没有所有权的停车的地方。

3.房地产纠纷问题解决率低。据统计，全国房地产市场的消费者投诉数量每年增长20％左右，而且涉案金额大，但相比其他领域的投诉，房地产市场的投诉解决率却是最低的。房地产消费投诉率居高不下，问题解决率低，损害了消费者的利益。

二、商品房买卖中消费者权益类型

1.知情权。消费者享有知悉其购买、使用的商品和服务的真实情况的权利，侵权行为比如未取得相关证件就现售房或者预售房。

2.安全权。消费者在购买、使用商品房和接受相应服务时，享有人身、财产安全不受损害的权利。作为开发商，有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的，应当向消费者做出真实的说明和明确的警示。侵权行为比如房屋基础设施工程出现裂缝、房间和外墙面出现渗漏，供热与供冷系统不发热或不制冷等。

3.自主选择权。消费者享有自主选择商品品种及服务方式的权利，经营者不得强制消费者购买或接受其服务。侵权行为比如强迫业主选择某一物业公司、强迫选择某一按揭银行、限制买房人的年龄等。

4.公平交易权。消费者在购买商品或接受服务时有权获得质量、价格、计量等方面的公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。侵权行为比如房产证迟迟不于办理，开发商把本应由自己承担的房屋面积测量费、房屋产权初始登记费、房屋交易过户的部分费用转嫁消费者，交付面积中的欺诈。

5.获得赔偿权。因购买、使用商品或接受服务，受到欺诈，依法享有获得赔偿的权利。侵权行为比如视觉欺骗，以高超的美工甚至有他人的项目形象制作悦目的效果图，商品房模型来展示高绿化率，齐全的配套设施、便利的交通，以及房产的豪华典雅，但最终结果可能完全不同。

三、商品房买卖中消费者权益的保护对策

1.对知情权的保护对策。首先可以根据《商品房销售管理办法》第7条和《城市商品房预售管理办法》第5条，查阅房地产开发商《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其次可以依据《商品房销售管理办法》第23条规定，查阅《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》的权利。最后有查阅所购商品房基本情况的权利。商品房基本情况包括商品房的座落位置、设计环境，这是商品房外在表现的最基本特征，体现在商品房所座落的幢(座)号、门牌号、层数、面积、建筑结构、层高及用地红线内的设施配套，如绿地、楼间距等，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致；商品房的面积构成、计价内容、付款方式及商品房有关费用承担；商品房的用地性质、使用年限。

2.对安全权的保护对策。一方面有根据《商品房销售管理办法》第7条，要求开发商提供相关行政部门的综合验收合格证明权利；另一方面有根据《建设工程质量管理条例》第39、40条，查阅《磺量保修书》的权利。

3.对自主选择权的保护对策。一方面有观察周边基础设施、公共配套建筑的权利。买房子很大程度是买环境，基础设施、公共配套建筑状况是生活的重要保障，也是房产升值的重要因素，所以观察周边基础设施、公共配套建筑很重要。基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施，公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑；另一方面有了解物业公司情况的权利。物业公司主要职责是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的企业。收费合理、设施完善、管理科学、服务良好的物业管理能使房产保值、增值；相反则不仅会影响消费者自己居住，而且也不利于出租和将来转让。

4.对公平交易权的保护对策。首先有查阅商品房是否被设定抵押或其他使房屋权利受限制的情形的权利。依据《物权法》规定，设定抵押的商品房转让是不自由的，需要经过抵押权人同意。再看看房屋有没有卖个其他人，防止“一屋二卖”。其次有查阅商品房建筑面积测绘成果合法性的权利。依据《房产测绘管理办法》第8条和第18条之规定，消费者可以委托房产测绘单位测面积，房地产行政主管部门应当对测绘结果进行审核。再次有查阅规划、设计的权利。依据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”如果要变更规划、设计，开发商必须经过规划部门、设计单位的批准。最后有查阅设计图纸的权利。房屋产权证的附设计图纸是买卖合同重要组成部分，合法有效的工程设计图纸必须同时加盖设计单位专用章、设计人员专用章及建设行政管理机关审查专用章。图纸绘制必须由专业技术人员根据国家设计规范要求，使用标准的专业工具，按照规范的比例进行绘制。平面图标注应当详细，平面图主要尺寸，包括墙体的厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。

5.对获得赔偿权的保护对策。首先可以根据《消费者权益保护法》第49条，如果构成欺诈，消费者可以请求开发商双倍赔偿，还可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条请求开发商双倍赔偿。其次可以依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第39条，如果构成虚假广告，消费者可以请求经营者赔偿，并且可以要求行政主管部门惩处。最后可以依据《建设工程质量管理条例》第41条，如果在保修范围和保修期限内发生质量问题，消费者可以请求施工单位保修并且赔偿。

参考文献

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