商品房虚假销售广告及违约责任的探讨

商品房虚假销售广告已成为引发商品房纠纷的重要导体，一定程度上干扰了我国商品房市场正常发展秩序。从合同法角度论述商品房销售广告的法律性质，进而分析虚假广告违约责任的承担。

商品房销售 虚假广告 违约责任

一、案例引发对商品房虚假广告的界定某房地产开发公司对外印制即将开发的水果市场宣传册，称其在水果市场内将设置电子结算中心、40吨电子磅秤两座、多功能展厅、超大停车场、7000平米以上地下恒温冷藏仓库、户外超大电子屏幕等现代化功能设施。张某作为水果销售者，第一时间购买了该市场内门面两间。后该门面交付，宣传册中的上述功能设施配置均未出现。张某认为其果断购买该市场内门面很大程度因为市场拟配置的水果销售配套设施，该房地产公司明显存在欺诈，遂一怒之下将该房地产公司状告至法院。房地产公司在答辩过程中则一再强调其广告宣传是向不特定多数人做出，本质上属要约邀请，且未写入正式购房合同中，何来欺诈一说？这一案例是一起典型的因商品房销售虚假广告引起纠纷的案件。广告作为市场营销的重要手段，其在商品房销售领域中的作用不容忽视，据初步统计，我国90%以上的购房者对商品房的第一印象来自于商品房销售广告，因此切合人心、展现商品房自身特质的广告能发挥画龙点眼之用，将原本名不见经传的房屋一夜之间推到人们的视线中。那么，上述案例中的宣传册是否构成虚假广告，开发商是否需要承担责任？回答该问题前，首先需对商品房虚假广告做出界定。商品房虚假广告主要指商品房开发者为了追求商业利益，以虚构事实或者隐瞒重要事实的方法的引人误解的广告。

二、虚假商品房广告的法律性质正如案例中某房地产开发商的答辩意见，如果将宣传册认定为要约邀请，那么案件审理结果将发生翻天逆转。对于这种因法官意识认知差异导致审理结果天差地别的案件，应该如何准确认定虚假广告的法律性质，合理区别要约和要约邀请？所谓要约邀请，是指一方邀请他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请人不需要受要约邀请的约束。而要约是指一方当事人以订立合同为目的发出的，由相对人受领的意思表示。要约的内容明确具体，经受要约人同意要约人就要受该要约的约束。判断虚假广告属于要约或要约邀请，我国《合同法》第15条第1款规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。可见原则上来说广告属于要约邀请，但是《合同法》第15第2款继续规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”我们知道，构成一个要约不可或缺的三要素包括：向特定人发出、反映订立合同主要内容、要约人受要约约束，广告要想视为要约，关键需审查广告所载内容是否足以向相对人传达其预受广告约束并与之签订合同的意思表示。如果将上述案例中宣传册的内容放置在《合同法》第15条进行审查，可能依然使人疑惑，这种介于是与非之间的不可决断性尤其让人难以把握。针对此问题，我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条则做出进一步解释，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”撇开条文中对“重大影响”的解读，该条文让在要约和要约邀请之间犹豫不决的人们豁然开朗，明确知晓广告中诸如“宜居宜家之地”、“城市中的黄家园林”之类含义广泛、抽象的宣传词仅仅只是要约邀请，而表述“将配置7000平米以上地下恒温冷藏仓库、户外超大电子屏幕、40吨电子磅秤两座”的广告已具备要约的雏形，如果能对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，将毫无疑问被立法者归入要约之列。但是，目前我国对“重大影响”尚未给出明确标准，到底“影响”需在何种程度上才能由量变到质变，直接升级大家对一个广告的法律性质认定？尤其该“影响”的程度判定往往能决定随之而来的违约责任。

三、违约责任的承担问题开发商虚假广告所应承担的民事责任主要包括违约责任和缔约过失责任。违约责任作为纠纷中常见责任方式，具体包括继续履行合同、支付赔偿金、违约金等，除此之外，作为违约补救措施，购房业主还可以行使合同解除权。笔者认为违约责任往往与虚假广告对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定的影响程度成正比，而“影响程度”作为一种意识形态因素，与人的主观心理密切相关，仁者见仁智者见智。实务中通常需要综合考量购房者的购买动机、生活背景等多种因素，由此导致个案审理结果大相径庭。纠纷双方为了追求利益最大化，无疑会虚夸或否定虚假广告的影响力，如何在天花乱坠、夸夸其谈的主观陈述中明晰划定违约程度，成为考验法律从业者的一道难题。实践中，开发商很大一部分违约行为是因为把自己根本无法实现的内容在广告中造成的，此时要求开发商继续履行或者采取补救措施往往是不现实的，通过支付违约金或者赔偿损失的方法救济则更具有现实可操作性。根据虚假程度与责任承担比例原则，确定赔偿金可考虑以下三因素：第一，可以根据开发商没有履行广告内容因此对建设项目投入成本的减少或根据如果完成虚假宣传的允诺内容所增加成本计算，确定对买受人的赔偿；第二，根据所售房屋的总价的一定百分比计算，此处的百分比相当于开发商借虚假广告宣传所获得的利益；第三，根据买受人所购房屋贬值或应增值的多少计算开发商的赔偿额。

参考文献：

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