商品房销售管理办法范文

时间:2023-03-03 02:10:05

商品房销售管理办法

商品房销售管理办法范文第1篇

第一条为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中

华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章销售条件

第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售,应当符合以下条件:

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章广告与合同

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的,接以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=-------------×100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。

第二十一条按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。

第五章交付

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十二条销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章法律责任

第三十六条未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十八条违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十九条在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十三条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中、、,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十五条本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

商品房销售管理办法范文第2篇

第一条为加强商品房销售管理,维护房地产市场秩序,保障商品房交易双方当事人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本细则。

第二条本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

第三条市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。

第四条市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。

第二章预售管理

第五条商品房预售实行预售许可证制度。

房地产开发企业预售商品房,应当向房产行政主管部门申请登记,取得《商品房预售许可证》。

第六条商品房预售应当符合下列条件:

(一)已办理国有土地出让手续,并已取得国有土地使用权证;

(二)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

(三)已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)七层以下(含七层)的商品房项目,完成形象工程的二分之一,八层以上(含八层)的商品房项目,完成形象工程的三分之一;

(五)法律、法规规定的其它条件。

第七条申请办理《商品房预售许可证》,应当提交下列证件及材料:

(一)房地产开发企业的营业执照和资质等级证书;

(二)国有土地使用权证;

(三)建设工程规划许可证及红线图;

(四)建设工程施工许可证及施工合同;

(五)商品房预售款监管协议,商品房预售款缴存银行及存款账号。

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张;

(七)土地使用权或在建工程已经设置抵押的,还应当提交抵押权人签署同意的书面意见;

(八)物业管理方案及物业管理用房红线图;

(九)房屋拆迁赔偿安置红线图;

(十)法律、法规、规章规定的其它证明材料。

第八条商品房预售许可证的办理程序:

(一)受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房产行政主管部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。经审查,房地产开发企业的申请符合法定条件的,房产行政主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可证书面决定,发送房地产开发企业,并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查,房地产开发企业的申请不符合法定条件的,房产行政主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达房地产开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。

(四)公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。

第九条商品房预售许可证应当载明:预售人的名称,许可证编号,项目开工日期、竣工日期,商品房预售款缴存银行及存款账号,房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。

第十条房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。

(一)在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场预售许可公示。公示第九条载明的内容。

(二)商品房销售现场设立的预售许可项目公示,房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前,应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为:预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。

第十一条房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。

第十二条房地产开发企业取得预售许可证后,方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得预售商品房,也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款,变相预售商品房。

第十三条房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

第十四条商品房预售款是承购人依照合同的约定,预先支付给开发企业,在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。

商品房预售款在商品房项目竣工验收前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费,不得挪作他用。

第十五条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前,由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议,明确各方的权利、义务。

第十六条购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行,凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。

第十七条房地产开发企业使用商品房预售款时,应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。

房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见,银行凭建材供应商出具的发票,直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。

第十八条银监部门应当对商品房预售款使用进行监控,督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。

第十九条商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、,并报市政府备案。

第三章现售管理

第二十条商品房现售,应当符合以下条件:

(一)房地产开发企业营业执照和资质证书;

(二)取得土地使用权证或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)物业管理方案已经落实;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

第二十一条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第二十二条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

第二十三条商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。

第二十四条销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。

第五章合同管理

第二十九条商品房销售时,商品房销售人和买受人经充分协商,达成一致,签订书面合同,也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。

第三十条商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。

第三十一条房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买,房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。

第三十二条商品房买卖合同登记备案实行“实名制”。

第六章广告管理

第三十三条工商行政主管部门负责各类房地产广告的审批工作,房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。

第三十四条房地产广告,应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件:

(一)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

(二)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

(三)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

(四)房地产项目预售、出售广告,应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;

(五)中介机构所的房地产项目广告,应当提供业主委托证明;

(六)法律法规规定的其他证明;

(七)各新闻媒体网络及广告场所,凡涉及房地产房预售、销售的广告,必须经市工商、房地产行政主管部门审批,签署意见后,方可采用。否则,将追究撰自采用广告的责任。

现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。

第三十五条房地产预售、销售广告必须载明以下事项:

(一)开发企业名称;

(二)中介服务机构销售的,载明该机构名称;

(三)预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项。

第三十六条房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际,不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。

第三十七条有下列情况的房地产不得广告:

(一)未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

(二)未经国家征用的集体所有的土地上建设的;

(三)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(四)预售商品房未取得该项目预售许可证的;

(五)权属有争议的;

(六)违反国家有关规定建设的;

(七)不符合工程质量标准,经验收不合格的;

(八)法律、行政法规规定禁止的其它情形。

第三十八条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。

第七章信息管理

第三十九条建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统,建立房地产开发企业信用档案。

第四十条已批准设立的房地产开发企业,应按房产行政主管部门的规定进行网上联机,将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。

第四十一条房产行政主管部门应定期汇总、分析和全市商品房交易的相关信息,并提供网上公开查询服务和网上交易服务。

第八章法律责任

第四十二条房地产开发企业违反本细则规定,擅自预售商品房的,根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定,由房产行政主管部门责令停止预售,补办手续,没收违法所得,并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十三条房地产开发企业隐瞒有关情况,提供虚假材料,或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定,由房产行政主管部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。

第四十四条房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的,根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定,由房产行政主管部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十五条未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定,由房产行政主管部门责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。

第四十六条在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十七条房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的,根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十八条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十九条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第五十条广告经营者、者明知的房地产广告虚假,仍设计、制作、,给他人造成损害的,依法承担连带责任。

商品房销售管理办法范文第3篇

第二条本市市辖三区内新建商品房买卖合同的备案适用本规定。

本规定所称商品房买卖包括商品房现售和预售。

第三条市房产行政主管部门负责商品房买卖合同网上登记备案的实施及相关管理工作。负责建立商品房买卖合同网上备案系统。

第四条房地产开发企业应向市房产行政主管部门申请办理现(预)售商品房网上管理认证手续。

第五条房地产开发企业应当向市房产行政主管部门申报商品房拟销售的价格。需要调整其商品房销售价格的,应办理网上变更手续。

房地产开发企业应如实提供网上楼盘的相关资料,不得提供虚假的信息资料。

第六条商品房销售前,市房产行政主管部门通过网上管理系统公开商品房预售许可证号、房地产开发企业名称、楼盘名称等商品房销售的相关信息。

第七条需要预留暂不销售的商品房,房地产开发企业应当在网上公布预留期限,预留期内不得出售。

凡已在网上公布的可供销售的商品房,购房人要求购买的,房地产开发企业不得拒售。

第八条商品房买卖的当事人双方根据合同示范文本协商拟订合同条款,并经当事人双方确认后,由房地产开发企业通过网络管理系统将合同信息进行备案,并通过网络管理系统在商品房楼盘表内注明该套商品房已销售。房地产开发企业应当打印已经备案的商品房买卖合同,并与购房人共同在书面合同上签字盖章。

第九条商品房买卖合同备案后,商品房楼盘表上即时显示该套商品房已备案,供购房人查询。

第十条在房屋权属登记前,当事人双方经协商一致,需要变更商品房买卖合同的,应当持已备案的书面合同、变更合同的书面协议及其它有关材料,向市房产行政主管部门申请办理合同变更备案手续。

第十一条当事人双方协商一致,需要解除商品房买卖合同的,应当持已备案的书面合同、解除合同的书面协议及其它有关材料,向市房产行政主管部门申请办理注销备案手续。

发生前款所列情形的,市房产行政主管部门应及时修改商品房楼盘表内该套商品房买卖合同备案情况,并及时在网上公布。

第十二条市房产行政主管部门应当定期汇总、分析和全市新建商品房的交易信息。

商品房销售管理办法范文第4篇

第一条为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章销售条件

第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售,应当符合以下条件:

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章广告与合同

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积面积误差比=---------------×100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。

第二十一条按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。

第五章交付

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十二条销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章法律责任

第三十六条未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十八条违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十九条在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十三条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。超级秘书网

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中、、,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十五条本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

商品房销售管理办法范文第5篇

售房市场和工作人员

一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。

二、市场营销工作以提高公司经济效益,壮大企业经济实力为目标,营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神,具有责任心和使命感,完成公司所交给的商品房营销任务。

三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口,营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务,自觉维护公司的声誉和形象。

四、市场营销部在新建项目开盘前,应认真作出切实可行的营销方案,报总经理批准后实施。在实施过程中,销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算,房屋销售面积须经房管局测量复核后,列出明细表,双方工作人员书面确认无误后,报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识,互相配合、言行一致,向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧,做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中,严格执行《商品房销售管理办法》,设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结,月底及时向总经理上报销售情况,及时报表。

九、房屋销售后,要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部,存至指定?姓驶В辖钏酱妗?

十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务,负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。

十二、营销人员要保守商业机密,确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。

十三、除完成销售任务以外,营销人员要服从部室的安排,完成部室交给的其它工作任务。

公司管理制度之合同的签订与管理

十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时,要明确以下内容:当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。

十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同,守信誉”的原则,做到合法、严密、可行。

十六、妥善保管房屋买卖合同档案,每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名),做到准确、及时、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

十七、为购房户办理按揭贷款,要熟悉业务。

十八、结合公司发展计划,制订商品房营销计划和实施方案,充分调动营销人员的积极性,提高经济效益。

商品房销售管理办法范文第6篇

为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据国家有关法律、法规和《商品房销售管理办法》,结合公司的具体情况,制定本制度。

售房市场和工作人员

一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。

二、市场营销工作以提高公司经济效益,壮大企业经济实力为目标,营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神,具有责任心和使命感,完成公司所交给的商品房营销任务。

三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口,营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务,自觉维护公司的声誉和形象。

四、市场营销部在新建项目开盘前,应认真作出切实可行的营销方案,报总经理批准后实施。在实施过程中,销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算,房屋销售面积须经房管局测量复核后,列出明细表,双方工作人员书面确认无误后,报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识,互相配合、言行一致,向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧,做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中,严格执行《商品房销售管理办法》,设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结,月底及时向总经理上报销售情况,及时报表。

九、房屋销售后,要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部,存至指定?姓驶В辖钏酱妗?

十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务,负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。

十二、营销人员要保守商业机密,确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。

十三、除完成销售任务以外,营销人员要服从部室的安排,完成部室交给的其它工作任务。

公司管理制度之合同的签订与管理

十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时,要明确以下内容:当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。

十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同,守信誉”的原则,做到合法、严密、可行。

十六、妥善保管房屋买卖合同档案,每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名),做到准确、及时、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

十七、为购房户办理按揭贷款,要熟悉业务。

十八、结合公司发展计划,制订商品房营销计划和实施方案,充分调动营销人员的积极性,提高经济效益。

商品房销售管理办法范文第7篇

[关键词]商品房买卖;消费者权益;保护对策

一、商品房消费者权益保护的必要性

1.商品房消费者的弱势地位。一方面商品房消费不仅要精力、金钱和时间,还需建筑、房产、法律知识等专业知识,但现实中的消费者很难成为专业人才;另一方面由于政府收取的出让金越来越高,经过不断倒卖,土地转让金也会越来越高,地价越高,房价也越高,商品房消费者不得不为此付出沉重的代价。当房地产市场的价格狂涨时,消费者购买力却在不断下降,消费者与开发商相比,经济实力、技术和诉讼能力等方面都处于弱势。

2.开发商不择手段谋求企业利益最大化。消费者在购买房屋时很大程度上要依赖于经营者,经营者往往利用这种依赖,通过各种暗箱操作,谋求企业利益最大化。少数房地产商不顾工程质量,偷工减料,损害了消费者的利益,房地产市场的暴利刺激了一些不法开发商钻法律空子,获取非法的利益。比如房地产开发公司报规划用途是“防空设施”,实际作为地下汽车库建造,在没有说明能不能做出车库产权证的情况下,以每车位6万元的价格卖给业主,最后业主花钱买了一个没有所有权的停车的地方。

3.房地产纠纷问题解决率低。据统计,全国房地产市场的消费者投诉数量每年增长20%左右,而且涉案金额大,但相比其他领域的投诉,房地产市场的投诉解决率却是最低的。房地产消费投诉率居高不下,问题解决率低,损害了消费者的利益。

二、商品房买卖中消费者权益类型

1.知情权。消费者享有知悉其购买、使用的商品和服务的真实情况的权利,侵权行为比如未取得相关证件就现售房或者预售房。

2.安全权。消费者在购买、使用商品房和接受相应服务时,享有人身、财产安全不受损害的权利。作为开发商,有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求,对可能危及人身、财产安全的,应当向消费者做出真实的说明和明确的警示。侵权行为比如房屋基础设施工程出现裂缝、房间和外墙面出现渗漏,供热与供冷系统不发热或不制冷等。

3.自主选择权。消费者享有自主选择商品品种及服务方式的权利,经营者不得强制消费者购买或接受其服务。侵权行为比如强迫业主选择某一物业公司、强迫选择某一按揭银行、限制买房人的年龄等。

4.公平交易权。消费者在购买商品或接受服务时有权获得质量、价格、计量等方面的公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。侵权行为比如房产证迟迟不于办理,开发商把本应由自己承担的房屋面积测量费、房屋产权初始登记费、房屋交易过户的部分费用转嫁消费者,交付面积中的欺诈。

5.获得赔偿权。因购买、使用商品或接受服务,受到欺诈,依法享有获得赔偿的权利。侵权行为比如视觉欺骗,以高超的美工甚至有他人的项目形象制作悦目的效果图,商品房模型来展示高绿化率,齐全的配套设施、便利的交通,以及房产的豪华典雅,但最终结果可能完全不同。

三、商品房买卖中消费者权益的保护对策

1.对知情权的保护对策。首先可以根据《商品房销售管理办法》第7条和《城市商品房预售管理办法》第5条,查阅房地产开发商《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其次可以依据《商品房销售管理办法》第23条规定,查阅《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》的权利。最后有查阅所购商品房基本情况的权利。商品房基本情况包括商品房的座落位置、设计环境,这是商品房外在表现的最基本特征,体现在商品房所座落的幢(座)号、门牌号、层数、面积、建筑结构、层高及用地红线内的设施配套,如绿地、楼间距等,这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致;商品房的面积构成、计价内容、付款方式及商品房有关费用承担;商品房的用地性质、使用年限。

2.对安全权的保护对策。一方面有根据《商品房销售管理办法》第7条,要求开发商提供相关行政部门的综合验收合格证明权利;另一方面有根据《建设工程质量管理条例》第39、40条,查阅《磺量保修书》的权利。

3.对自主选择权的保护对策。一方面有观察周边基础设施、公共配套建筑的权利。买房子很大程度是买环境,基础设施、公共配套建筑状况是生活的重要保障,也是房产升值的重要因素,所以观察周边基础设施、公共配套建筑很重要。基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施,公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑;另一方面有了解物业公司情况的权利。物业公司主要职责是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理,为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的企业。收费合理、设施完善、管理科学、服务良好的物业管理能使房产保值、增值;相反则不仅会影响消费者自己居住,而且也不利于出租和将来转让。

4.对公平交易权的保护对策。首先有查阅商品房是否被设定抵押或其他使房屋权利受限制的情形的权利。依据《物权法》规定,设定抵押的商品房转让是不自由的,需要经过抵押权人同意。再看看房屋有没有卖个其他人,防止“一屋二卖”。其次有查阅商品房建筑面积测绘成果合法性的权利。依据《房产测绘管理办法》第8条和第18条之规定,消费者可以委托房产测绘单位测面积,房地产行政主管部门应当对测绘结果进行审核。再次有查阅规划、设计的权利。依据《商品房销售管理办法》第24条规定:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”如果要变更规划、设计,开发商必须经过规划部门、设计单位的批准。最后有查阅设计图纸的权利。房屋产权证的附设计图纸是买卖合同重要组成部分,合法有效的工程设计图纸必须同时加盖设计单位专用章、设计人员专用章及建设行政管理机关审查专用章。图纸绘制必须由专业技术人员根据国家设计规范要求,使用标准的专业工具,按照规范的比例进行绘制。平面图标注应当详细,平面图主要尺寸,包括墙体的厚度、门窗尺寸要全,房屋朝向也应当在平面图中标明。

5.对获得赔偿权的保护对策。首先可以根据《消费者权益保护法》第49条,如果构成欺诈,消费者可以请求开发商双倍赔偿,还可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条请求开发商双倍赔偿。其次可以依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第39条,如果构成虚假广告,消费者可以请求经营者赔偿,并且可以要求行政主管部门惩处。最后可以依据《建设工程质量管理条例》第41条,如果在保修范围和保修期限内发生质量问题,消费者可以请求施工单位保修并且赔偿。

参考文献

[1]舒胜,试论商品房消费者权益的经济法保护[J],甘肃行政学院学报,2007(2)

[2]段洪波,商品房交易中的消费者权益保护研究[J],太原城市职业技术学院学报,2008(8)

[3]李静,杨琳,商品房消费者权益受损原因分析[J],金卡工程(经济与法),2008(11)

[4]高丽莉,商品房消费者的权益保护探讨[J],商场现代化,2009(1)

商品房销售管理办法范文第8篇

为认真贯彻国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(〔*〕37号)和建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》精神,进一步规范我市房地产市场秩序,促进房地产市场健康发展,经市政府同意,现就有关事项通知如下:

一、高度重视规范房地产市场秩序工作。各县(市、区)政府以及房地产、价格、规划、国土、工商、税务等行政主管部门要充分认识规范房地产市场秩序的重要意义,切实把思想统一到党中央、国务院的决策部署上来,加强部门间的协作配合,建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制,采取有力的措施,进一步规范房地产市场秩序,促进房地产市场持续健康发展。

二、严格房地产开发项目审批和监管。有关行政主管部门要加强房地产项目的审批和监督管理。国土行政主管部门要严格落实土地政策,加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监管,加大对闲置土地的处置力度,严防土地囤积和土地闲置;经营性房地产开发项目,必须足额缴纳土地出让金,并按出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。税务行政主管部门要积极贯彻落实国家有关税收政策,加大土地增值税等税收的征收力度。规划行政主管部门要加强对项目的规划管理,规划方案一经批准不得擅自变更,确需变更的,必须按原审批程序报规划行政主管部门审批。

三、严格商品房预售许可管理。房地产行政主管部门要按照法定程序和许可条件,严格把好商品房预售许可关。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。房地产开发企业在申报预售方案时应当明确在取得预售许可证后10日内开始销售全部商品房,同时出具已报价格行政主管部门价格备案的证明。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的,房地产行政主管部门应当责令其限期整改;对拒不整改的,依据《城市房地产开发经营管理条例》以及建设部《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处。

四、加强对商品房预(销)售合同管理。房地产行政主管部门应严格预售合同登记备案制度,抓紧建立健全商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度,规范商品房销售行为。已建立商品房预(销)售合同网上即时备案系统的县(市),必须在取得预售许可证当日在网上以楼盘表方式公布每套商品房的信息,并对商品房基本情况、销售进度等预(销)售信息及时、全面、准确地在网上进行公示。尚未建立商品房预(销)售合同网上即时备案系统的县(市),房地产开发企业必须将书面签订的预售合同在一个月内送达房地产行政主管部门备案,期间不得变更购房人。对房地产开发企业虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价,或者房地产开发企业纵容、雇佣工作人员炒作房价,扰乱市场秩序的,由房地产、价格、工商行政主管部门按各自职责依法查处,并将上述不良经营行为列入记录,禁止该企业参加政府主办的展销活动。

房地产开发企业在制定商品房预(销)售合同格式条款时,不得免除自己责任、加重购房人责任,或排除购房人合法权利;在订立商品房合同前,应向购房人明示《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》,未按照规定向购房人明示的,由房地产行政主管部门依据《城市商品房销售管理办法》予以查处。工商行政主管部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度,构成犯罪的,依法将有关责任人员移送司法机关处理。

五、严格执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

商品房销售管理办法范文第9篇

商品房买卖合同纠纷案件的思考

一、商品房买卖合同的主体。

商品房买卖合同纠纷案件的主体是出卖方和买受人。出卖方限于房地产开发企业。买受人则是企事业法人(或分机构)、机关、事业单位、社会团体、自然人等等。

二、商品房买卖合同的效力问题

对商品房预售合同的效力问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述,容易理解,操作性较强。但对于商品房现售的条件,法律和行政法规未作明确规定,对现售合同的效力问题,上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解,则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解,则违规开发的商品房,只要已竣工,只要不具备导致合同无效的其它事实,买卖即为合法有效的合同而受法律保护,不利于保护消费者的权利,因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定,《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为,在商品房现售合同的效力问题上,我国法律存在漏洞,急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张,在目前的法律框架内,可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件,如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件,则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由,援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

三、商品房买卖合同的分类

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售

给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,笔者认为,将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷:允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解:盖好了的房子是现房,尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此,笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整,其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念,和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

四、因房屋存在质量问题解除合同的条件

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同,因法有明文规定,现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度,当事人可以请求法院解除合同,实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用,但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强,依赖于法官的自由裁量。有人认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,其它质量问题不会严重影响居住使用;其他人认为,“居住使用”不仅以安全为条件,与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准,如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度,亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

五、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定

在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任,是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围,防止其运用的任意性,对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中,因恶意违约行为客 观性较强,较易审查和认定;而对于欺诈行为如何认定,实践中审判人员的认识不一。笔者认为,上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定,欺诈行为主要可以划分为两类:即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中,虚假陈述是作为,客观性较强,当事人举证不易,但法院认定不难,在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定,争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容),有义务告知对方真实情况而故意不告知,应认定为故意隐瞒,并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为,上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为,提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为,按一般的理解,故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认,存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况,如是否知道或应当知道真实情况,结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务,若均是确定的,而当事人未告知,并造成对方陷入错误认识,则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定,但笔者认为,有关的法条上有“故意”二字,就应该如此理解和操作,查明不了,依法不予认定即可,但不能推定。

六、审判实践中的几点做法:

1、对开发商开发的房屋质量问题,审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的,可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的,如一般质量问题、面积存在少量误差等,这种房屋质量问题被发现时,多数消费者已经入住,有些已经对房屋进行了装修,如果判决退房,会使双方损失扩大,可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿,从而最大限度地维护社会稳定和秩序。

2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上,着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责>!

商品房销售管理办法范文第10篇

本文作者:肖文 原创投稿

审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

肖 文

一、商品房买卖合同的效力问题

对商品房预售合同的效力问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述,容易理解,操作性较强。但对于商品房现售的条件,法律和行政法规未作明确规定,对现售合同的效力问题,上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解,则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解,则违规开发的商品房,只要已竣工,只要不具备导致合同无效的其它事实,买卖即为合法有效的合同而受法律保护,不利于保护消费者的权利,因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定,《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为,在商品房现售合同的效力问题上,我国法律存在漏洞,急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张,在目前的法律框架内,可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件,如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件,则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由,援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

二、商品房买卖合同的分类

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,笔者认为,将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷:允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解:盖好了的房子是现房,尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此,笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整,其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念,和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

三、因房屋存在质量问题解除合同的条件

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同,因法有明文规定,现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度,当事人可以请求法院解除合同,实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用,但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强,依赖于法官的自由裁量。有人认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,其它质量问题不会严重影响居住使用;其他人认为,“居住使用”不仅以安全为条件,与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准,如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度,亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定

在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任,是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双 倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围,防止其运用的任意性,对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中,因恶意违约行为客观性较强,较易审查和认定;而对于欺诈行为如何认定,实践中审判人员的认识不一。笔者认为,上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定,欺诈行为主要可以划分为两类:即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中,虚假陈述是作为,客观性较强,当事人举证不易,但法院认定不难,在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定,争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容),有义务告知对方真实情况而故意不告知,应认定为故意隐瞒,并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为,上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为,提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为,按一般的理解,故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认,存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况,如是否知道或应当知道真实情况,结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务,若均是确定的,而当事人未告知,并造成对方陷入错误认识,则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定,但笔者认为,有关的法条上有“故意”二字,就应该如此理解和操作,查明不了,依法不予认定即可,但不能推定。

五、审判实践中的几点做法:

1、对开发商开发的房屋质量问题,审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的,可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的,如一般质量问题、面积存在少量误差等,这种房屋质量问题被发现时,多数消费者已经入住,有些已经对房屋进行了装修,如果判决退房,会使双方损失扩大,可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿,从而最大限度地维护社会稳定和秩序。

2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上,着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷,在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同,退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力,又无退款的能力,则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。在这种情况下,应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款。

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