商品房预售中的消费者权益保护探讨

中图分类号:D912 文献标识码:A

内容摘要:我国商品房预售制度滞后且不完善,政府规制监管又缺少主动性,致使消费者权益受到侵害。建议最高院应尽快出台司法解释完善相关条款,加大非法预售中开发商的责任承担,明确面积测量失误的开发商连带责任;加强政府补充规制,建立房屋预售制度的风险担保机制,建立统一登记制度;加强政府主动监管,加强对非法预售的有效监管,将预售款进行专户监管。

关键词:消费者权益 非法预售 公摊面积 监管

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。本课题组用一年多的时间,对河北省主要地区的商品房预售市场做了调查。社会调查发现,商品房预售市场中消费者权益严重受到侵害,本文对此进行了研究,并提出相关建议。

高院应出台司法解释完善相关条款以保护消费者权益

(一)加大非法预售中开发商的责任承担

根据《城市房地产管理法》第67条规定,采取行政处罚的种类只有责令停止预售活动、没收违法所得和罚款。没收违法所得,仅指在非法预售商品房过程中所获得的收入全部,是指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益,而罚款的数额仅限定为已收取的预付款1%以下。并且行政处罚机关只能在法定幅度内决定罚款数额,不能有任何超越。课题组认为,最高院应尽快出台司法解释完善相关条款,提高罚款的数额百分比,或增加更加严厉的惩罚措施,遏制开发商诱发道德风险。

(二)明确面积测量失误的开发商连带责任

最高院虽出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其第14条规定了建筑面积误差的处理原则,但业主是否有权选择测量单位,测量失误的责任是否开发商承担连带,面积测量报告是否应当附图等具体问题,该解释都没有说清。课题组认为,开发商之所以在此设定陷阱,关键因素是开发商不承担连带责任,可以推卸责任一走了之。如果最高院出台司法解释增加开发商的连带责任,将会有效遏制开发商设定欺诈陷阱。

加强政府规制补充以保护消费者权益

(一)建立统一登记制度,使相关信息真实可靠

我国部分省市已规定统一登记,即房产由建设部门的房地产主管部门负责登记,地产由国土主管部门负责登记。分别登记不利于公示和查询,而不动产登记发挥其强大公示功能的途径就在于给第三人提供权威的登记信息。就目前状态而言,第三人因多头登记而难以判断信息的真实可靠性,使个别不诚信房地产商有可乘之机。依据《物权法》第246条又规定:法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。在《物权法》中完善不动产登记制度,建立不动产的统一登记制度,应当是我国未来不动产登记制度的发展方向。

(二)借鉴多边投资担保机构公约,建立房屋预售制度的风险担保机制

鉴于商品房预售单边风险承担的危害,课题组赞同易宪容的观点,如果允许预售制度的存在,就必须建立救助机制,其核心在于建立风险担保基金。课题组认为,借鉴《多边投资担保机构公约》(MIGA),建立房屋预售制度的风险担保机制刻不容缓。MIGA机制不同于任何国家官办担保机制的突出特点,在于它对吸收外资的每一个发展中国家会员国,同时赋以“双重身份”:一方面,它是外资所在的东道国,同时又是MIGA的股东,从而部分地承担了外资风险承保人的责任。借此,可由政府或者政府委托相关部门成立中介咨询企业监督指导,建立房屋预售制度的风险担保基金。借鉴MIGA中的“双重身份”:参加房屋预售制度的房地产开发商,按营业额缴付一定的保险额。一旦出现风险,开发商既是被该机构追偿的人,又是该机构的股东,需承担部分风险承保人的责任。

加强政府监管的主动性以保护消费者权益

加强对非法预售的有效监管,减少社会净福利损失和消费者损失。由于我国相关法律还不完善,使得法律监督还不能完全有效,因此,更应当强调行政主管部门工作的主动性,加强动态跟踪、完善惩处机制。

借鉴香港经验和美国法,将预售款进行专户监管。为了控制开发商挪用资金引发建设风险,应该借鉴香港经验,将预售款进行专户监管。其核心理念是,预售款的主要目的在于确保其购买物业的顺利建设,以及其后产权的顺利转移,预售款的使用必须符合项目建设的需要。另外,根据美国法律,开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金,但这部分订金并不直接交给开发商,而是由第三方来保管,第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司等,都值得借鉴。

参考文献:

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3.马昕,李泓泽等.管制经济学[M].高等教育出版社,2004

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