试论商品房预售合同备案登记和预告登记

一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义

(一)商品房预售合同备案登记的效力

自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来,从国家到各个地方,相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外,1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中,都有关于商品房预售合同登记备案的条款,规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。

仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看,法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国,不同类型的备案制度有不同的性质和效力,学界对此也有争议。豍因此,这些规定并不能明确该登记备案对合同效力的影响,能否对抗第三人等问题。由此也导致了对其效力及性质的争议。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”由此表明,预售合同登记备案不影响买卖合同的效力。对未经登记的商品房预售合同,只要符合法律的生效要件,同样可以认定为有效。但对于经过登记的商品房预售合同,是否能够对抗第三人,仍存在的争议。

直至2011年《全国全国民事审判工作会议纪要》第16条规定:“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间,应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”这一会议纪要明确了司法部门对商品房预售合同备案登记效力的态度,即其不具有物权性质,不能够对抗善意第三人。经过登记的合同效力甚至不及对房屋的合法占有。

(二)商品发预售合同备案登记制度设立的意义

从法律规定看,预售合同登记备案制度的立法目的并不明确。但根据法条规定中采用的“备案登记”一词,可以推断进行预售合同登记的是要便于主管部门将预售合同记录在案从而掌握情况。尽管上位立法并未明确该制度的立法目的,但在一些相应的政策法规中有所提及,例如《海口市住房和城乡建设局关于实行商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作的通知》就明确了进行商品房买卖合同备案确认的目的是“为进一步规范商品房销售行为,维护商品房买卖双方的合法权益,提高商品房交易信息的透明度、促进房地产市场平稳健康发展”。

结合相关的法律法规关于预售合同登记备案制度的效力,我们可以看出,对商品房预售合同进行登记备案的制度设立目的主要是出于行政机关对商品房交易的管理监督的需要。通过设立该制度,让政府了解掌握商品房预售的相关情况。

综合分析关于预售合同登记备案的相关法律法规及有些地方的立法、政策,该制度在一定程度上可以阻止预售方一房二卖,保护买受方的合同权益。例如海口市的相关政策要求,“签订商品房买卖合同的房屋,要凭已经备案确认的《海口市商品房买卖合同》办理预告登记、房屋抵押权登记、房屋权属登记等业务”。同时海南省《住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》也要求,“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的,房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续。”这在一定程度上就可以保护签约人的利益。根据这些政策,如果预售方将房屋卖给备案合同以外的第三人,第三人将无法办理房屋权属登记,从而无法真正取得房屋的产权。

但事实上,受到这一制度自身效力的限制,预售合同登记备案制度在保护预售合同当事人的权利这一问题上基本发挥不了任何功能。在实务中,就存在预售方与甲签订了商品房预售合同并进行登记备案,之后又与乙签订商品房买卖合同并且让乙入住该房屋。在这种情况下,根据相关规定,特别是最高院的会议纪要,首先应保护乙的权利,则此时甲只能向预售方主张违约责任。对于甲而言,预售合同登记基本上起不到保护其权利的作用;对于开发商而言,只要没有进行预告登记,就可以与第三人签订房屋买卖合同;对于第三人而言,只要证明自己“善意”并占有房屋即可获得优先权,并最终取得房屋所有权。