城市土地价值评估体系更新的研究

【前言】城市土地价值评估体系更新的研究由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。1.1劳动价值论 土地的劳动价值理论是由大卫.李嘉图加以提出来的，最终由马克思对其加以完善，这个理论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。 1.2效用理论 效用理论主要是研究消费者如何在各种商品和劳务之间对它们的收入进行分配，以达到满足程度的最大化。效用价值论只...

摘要：本文通过对土地价值理论以及其构成的分析，当前地价评估体系仍然是中国土地市场不发育情况下建立的评估体系的延续，致力于探索一套适合房地产企业的行之有效的土地价值评估的办法和具体的操作技巧。

关键词：城市土地价值；评估体系；更新

引言

城市土地是最大的存量资产，是城市经济运行的载体，是城市建设与发展的重要物质基础，也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。由于企业价值的评估演化成了对企业资产负债表所列示资产及负债的评估，于是严重地影响了企业价值评估的定位，并限制了企业价值评估方式方法的发展。

1土地价值理论研究的经济理论基础

1.1劳动价值论

土地的劳动价值理论是由大卫.李嘉图加以提出来的，最终由马克思对其加以完善，这个理论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。

1.2效用理论

效用理论主要是研究消费者如何在各种商品和劳务之间对它们的收入进行分配，以达到满足程度的最大化。效用价值论只能说明价值决定的“质”，具体的“价值量的决定”需要边际效用价值论来解决。

1.3供求价格论

供求价格是由19世纪末英国的经济学家马歇尔提出的，马歇尔认为，所谓的价值，就是指交换价值或者价格，这主要是取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素价值的高低直接决定了供给价格，边际效用的大小又决定了需求的价格，被称为混合价格理论。

2土地价值理论构成

2.1土地的资源价格

土地资源具有原始性特征，土地是先于人类社会而存在，同时也是万物生存的基础，自身具有生产能力。由于各种土地产权制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地资源是自然的产物，不是由于劳动而产生的，但是在商品经济的条件下，土地可以被出租和变卖，从而也就产生了地租和地价。

2.2土地成本价值

土地的成本价值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通过以下的两种方式来改变土地的资本价值：一是在原有土地资源上进行一些技术、劳动、资本的投入，增强土地的生产能力，例如在土地上进行一些基础设施的投资等；二是土地的开垦，随着科学技术的发展，人类对自然的利用能力增强，可以通过一些要素的投入开垦出一定量的土地， 使得土地的供给的弹性增强。

3城市地价评估体系的更新

3.1城市土地定级的更新

当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场交易价格定级方法。

①因素综合评价法

多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。

②级差收益测算法

级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。

③市场交易价格定级方法

市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。

3.2基准地价的更新

①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法

即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。

②价指数调整法

地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数（即价格指数）。

③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。

④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。

4土地资产价值实现的对策

4.1树立土地可持续利用观

土地生产性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地资源可持续利用十分必要。土地可持续利用包含两层含义：一是土地资源本身的高效、持续利用；二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济、社会持久发展。

4.2加强土地市场管理

（1）规范政府行为。首先，政府是土地市场的需求者。我国的经济体制决定了目前大部分国有企事业单位在很大程度上依附于政府。同时，政府又是土地市场的垄断供给者。政府必须公开土地需求与供给的实际状况，保证土地需求的公平竞争。

（2）加强规划管理。从市场上得到土地的各用地单位，必须按照规划部门对该块土地使用方向的规定使用土地。同时，管理者应兼顾土地利用经济效益、社会效益和生态效益来实行土地规划。

（3）加强土地市场信息管理。土地信息包括土地供应地区、条件、土地使用价值以及直接使用价值以外的价值。土地交易具体内容有：土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、土地使用权市场交易信息、土地市场预测信息、政府供地限制目录。

（4）采取措施应对土地使用权隐形交易。当前阶段，加强对城市土地隐形交易的治理仍然是规范城市土地二级市场的重要任务。

①加强地籍管理，完善土地登记制度，促进城市土地二级市场的健康 发展。

②分阶段的全面推进城市土地使用制度改革，扩大土地有偿使用的覆盖面，健全和完善城市土地市场体系。

③建立合理、严密的土地税制来控制土地投机，维护土地二级市场的交易秩序。对未按规定期限投资开发和在一定时期内多次转让的土地交易从严征税，以提高土地投机的成本。并通过控制抵押贷款的发放等手段，严格限制一定时期内土地转手频率，防止土地炒卖的出现。

④建立和完善土地储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。土地储备是政府加强土地市场管理的重要手段。

土地资产价值与土地所有者和使用者的切身利益相连，随着我国土地市场进一步发展，土地资产价值将成为越来越多人的讨论焦点，如何使土地资产价值得到最大程度的体现，也将是人们研究和探讨的方向。在促进市场健康有序发展，充分显化土地资产价值这条道路上我们必须以发展的眼光对待问题，树立可持续发展观念，采取积极有效的措施解决问题，只有这样才能逐步实现土地的资产价值。

5结语

总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。

参考文献：

[1]葛京凤.地产价格评估原理与方法.第1版.北京：中国环境科学出版社，2002.7

[2]何征.西方经济学.第1版.重庆：重庆大学出版社，1997年