浅谈在房地产项目的电气管理

摘要：作为房地产的一名电气工程师，本文总结了高层住宅项目电气管理中出现的一些问题和解决方案，一点经验以资借鉴。

关键词：房地产 ， 电气

Abstract: as a real estate of an electrical engineer, this paper summarizes the high-rise residential projects in the management of electric some problems appeared and solutions, a little experience to help for reference.

Keywords: real estate, electrical

中图分类号：F407.6文献标识码：A 文章编号：

前言

高层住宅项目是房地产设计里最为常用的项目，其中电气专业是个比较繁琐的专业，千头万绪，本人现公司架构是设计、招投标、施工、配套、验收、售后都要一起抓。佛山某项目也是新拿地的项目， 该项目地块指标：总用地面积107299m2，总建筑面积361064.28m2，计容总建面268247.09m2。产品为高层住宅（25/27/30层）共24栋，其中部分带裙楼及商业楼（2层）总户数2671户，户型为68/75/79/91/140/165 m2。整个项目分三期开发。以下是粗略地总结一下电气管理的过程以供大家借鉴。

1高低压配电系统

1.1设计：首先要去当地供电局提资，即需了解项目从哪个10KV变电站出线，整个小区负荷计算，小区电房位置设置，电房面积，计量方法，供电系统等。佛山供电系统有当地特色：1、如果采用高压双回路，消防负荷需进行计算，并且两条不同高压回路互为备用时，当某条回路断电时，另一条回路需带起所有负荷；2、电房不能设在最低层，电房对上一层不能设置住宅，电房高度最低要求4.5米；3、动力和照明回路可以用同一个变压器供电；4、电房内不能只设置一台变压器，而且每台变压器负荷只能选用800KVA；5、如果有分期的话，当期分期电房只管当期负荷，不考虑后续建筑负荷，本期负荷只能本期电房负责。这些都需要向建筑设计院进行技术交底，当地规定电力设计需重新委托有电力资质的设计院设计出图。否则当佛山电力设计院重新设计高低压配电系统时，就会导致建筑院电气设计无效，产生变更。

1.2报建：当地规划报建时，规划有一个批复就是“请提供供电局意见”，而拿去供电局时，供电局却要求规划局的意见。这时就要求整个小区供电系统要设计完成，并去找供电的市场部进行了初步的审核，如同意了就可以要求他出初步同意意见，而供电方案要等规划审批过了才会出的。因此这个报建顺序要掌握好时间。而供电方案审批时间最好尽量提前。否则后续所有工作都无法展开。

1.3施工：佛山当地施工必须委托给有电力资质的施工单位，实际上每个区都是垄断的施工单位。因此需提前做好沟通，了解好价格后提前与施工单位谈价。垄断单位施工范围：1、10KV高压线路：从变电站到小区电房；2、公用和专用电房设备；3、低压线路：住宅供电从电房到楼层表箱。那总包的施工范围：1、各动力、照明桥架和电缆；2、楼层电表箱后到每户配电箱线路；3、配电箱后户内住宅线路（精装修交楼）。其中有几项要注意的是：1、楼层住宅母线槽安装时需注意后期孔洞的封堵和垂直运输；2、强弱电井尽量分别设置，且有足够的空间，要考虑电表箱的尺寸；3、佛山当地还规定电表箱后的设计及施工单位需是在当地备案有资质的单位。设计单位备案相对简单，准备好资料后1个月左右就能完成，否则就需要挂单位出图了。施工单位就比较麻烦，通常很多总包单位都没有相应施工资质，这就必须提前挂靠施工单位，否则无法安装电表和送电。

2甲供材（电梯、可视对讲）

大的集团公司为了节约成本、提升品牌等因素，往往有很多战略合作伙伴——这就是我们所说的甲供材。其中最关键的有电梯、可视对讲。

电梯：1、选型：考虑到现在各厂家的井道尺寸、底坑深度、冲顶高度、机房尺寸等各有特色，因此合作的厂家如果不是唯一性的话，就要考虑几个品牌井道尺寸的不同要求，也就是在初步设计时就需选好电梯单位，否则到时井道尺寸就会影响到电梯安装，只能采用非标产品； 2、电梯排产加工周期较长——45天，安装及验收时间45天，且需开了履约保函及预付款后才能排产，尤其有临时电梯的安装展示的话，最少提前3个月进行排产。另外临时梯需另外签订协议，需注意临时电梯的验收及仓管费用；3、土建进度直接影响电梯安装周期，井道拆除、偏差、漏水和清理等问题拖延，电梯公司往往进场受约束较多，因此提前要求电梯公司进场提出问题督促总包单位进行整改。电梯公司安装完后，又由于楼层召唤孔洞预留尺寸、门洞边收口问题影响验收，整个安装周期会延后，所以总包的管理比较重要；4、设计院和专业电梯公司之间图纸的矛盾，如果没接触过该电梯公司且又不是成熟的设计院的话，他的设计蓝图中电梯圈梁和预留按钮盒未设计。结果，圈梁、每层呼梯按钮盒的土建部分预留未包含在总包范围内，此部分变更量往往在几十万，因此一定要在招标前完善该部分图纸深化内容；5、外挂电梯拆除后，使用正式电梯施工期间需安排专人开电梯并且进行非常规性的维保，此事的费用问题与总包和电梯公司反复磋商协调，总包强调总包配合费中规定提供各分包垂直运输仅限外挂电梯，就此事召集总包、监理、电梯公司召开会多次，最终决定由所有使用单位分摊。建议今后的项目应制定后期电梯使用制度，由总包或者装修单位统一管理，费用包含在招标内。发生跑水、盗窃、人为破坏等事故由责任单位进行赔偿；6、电梯刷卡系统的上与不上引起了一番争论，有人提出消防楼梯未封闭，爬楼梯也可以到达每层的前室，而且电梯刷卡已成为高端项目的普遍配置，经报价后成本增加不多，决定还是上。同时在设计前安排好读卡器的位置，效果理想； 7、电梯半年多的使用，#22号楼货梯底坑始终处于积水状态，究其原因一方面是在首层地面至负一层厅门上部有渗水，水量随季节变化，雨季时会大些，冬季要好些；另一方面在底坑底板的侧壁上设计有排水口，在施工时不知什么原因侧壁上的排水口比底板要高出5cm，造成积水排不出去。由于长期积水，#22号楼货梯底坑内安装的补偿钢丝绳导轮、缓冲器、导轨、急停按钮、限位开关等设备已开始生锈，底坑内井道电路板已更换多块，出现的故障率也明显高于其他电梯。解决底坑积水方案是将底坑底板抬高，高于排水口位置以便积水能流入集水井，由于底坑内已安装设备，尤其是补偿钢丝绳导轮有安装安全距离的要求，不能距地面太低，此设备两吨多重需拆除后抬高然后重新装回，导轮位置变动补偿绳也要相应截短后重新调整，工程量较大，建议在设计时井道内的地下部分进行防水处理，底坑排水口从底部收水不要放于侧壁。

对视对讲：可视对讲的选型也是直接影响到智能化设计的前置工作，由于拓扑、接线系统是每个厂家和产品都是不相同的。经过模拟几个厂家的产品试验，对比了经济价格后，我们还是选用了中低档的产品。除了价格因素外，我们主要是考虑了物业方面的意见，如果产品功能多的话，业主很喜欢尝试，但是操作就比较麻烦，因此不断地找物业公司演示和解释，造成物业公司人力的损耗，所以产品功能上我们除了满足了基本的对讲、监控功能外，其他的不过于追求，同时营销的同事反馈可视对讲业主也不是很关注。该部分选型可节省约15万左右。

3招标施工范围的界定

施工招标中标书对施工范围的界定非常重要，由于现在大部分都采用低价中标，施工单位往往是针对标书和图纸不足地方进行扯皮和索赔。以下是招标中需注意的几个小地方：

3.1空调室外机电源接线盒预留孔洞问题：原设计预留在外沿空调板上方，遇石材或铝板等部位需开洞增加一个接线盒并用管引出，线也需要加长，工艺复杂，需要多家单位协调施工，外装施工石材时需开孔，但施工单位往往贪方便把洞封了，造成接线盒被遮盖，后期寻找起来很麻烦，并且浪费人工和材料。因此在监理例会上屡次强调一定要先留洞，但施工单位的管理人员有问题加上工人的素质参差不齐，每期项目都会出现类似情况。因此，从设计入手，空调电源的预留线改为从室内的空调冷媒管出户孔洞上方位置预留接线盒，电源线与冷媒管一起引出到室外机空调板处，避免了后期在石材等位置开洞，也提高了美观性；

3.2每户的弱电出户留在走道顶部的线盒里，从桥架引至各层弱电竖井，走道弱电桥架引至入户接线盒的金属软管就被漏掉了，未包含在总包范围，此部分工程只好给予了签证；

3.3生活、中水泵房内从电源柜至控制柜的电缆，做量单时未考虑在总包范围，咨询公司将此部分工程量视为配套施工，未在总包量单中体现，但配套公司也不包含此电缆，最后只能给签证解决。

4结语

作为房地产的一名电气工程师，在施工管理中以上问题都是比较容易出现的，尤其是佛山当地地区的特色。因此作为一名成熟的管理人员，去到一个新的区域必须充分了解当地特殊要求，避免重复返工，节约无效成本。希望以上问题能给大家借鉴，不足之处请指正。

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。