谈房地产项目的施工技术管理

摘要：我国房地产市场自1998年复苏以来，不仅投资额和开工竣工面积、销售额也已经连续数年在持续的增长。目前随着经济的不断发展，如何提高资源的利用率，最大限度的发挥资源效用将会是房地产企业所面临的头等问题。项目施工管理作为一个复杂的、开放的、动态的系统工程，其管理信息系统的建立和完善也是一项十分复杂的工作，必须高度重视并充分发挥管理信息系统在大型建筑施工管理中的作用，充分利用现代技术和管理手段，进一步提高施工管理的有效性和科学性，确保工程质量服务。

关键词：项目管理 业主代表 施工

一、房地产行业工程管理存在的问题

我国的房地产行业正处于高速发展的环境中，企业所面临的不仅仅是几个单纯的开发项目建设或者项目销售的问题，而是要随时处理数以千个不断发生和变化的项目相关的事件。房地产企业的实质是众多不断变化因素的统一管理系统平台。房地产业与国家政策及社会生活是密不可分的。同时它也是项目相关事件发生的最根本原因。政策与社会环境的一个小变化对整个房地产行业都会产生巨大的影响。大多数企业都遇到过这样的问题- 不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、空置率高等问题。这说明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏，项目管理水平低下的情况。要解决这些问题，开发企业必须在管理模式上。

二、房地产项目工程管理的对策

房地产项目的工程管理主要是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的工程管理。房地产开发企业的项目工程的施工和安装都由中标的施工单位来负责完成。负责企业的项目工程管理，主要是根据项目成本目标体系，以合同管理为手段，对施工活动按照国家规范标准进行严格的监督和控制，以确保整个工程的目标的最终实现。

（一） 质量管理

工程质量是建筑工程的生命、使用性能及可靠性的最终实现的基本保障，它是以合同规定的质量标准和国家法规、规范为目标的监督活动，是现场管理工作的重中之重，监理人及项目经理必须要经常深入现场，熟练掌握图纸和每道工序，对照国家规范、规程、图集认真检查每一道工序，不放过任何一个小细节。各方质量管理人员一定要加强施工工序的质量检验，把管理工作真真正正贯彻到整个施工过程中，通过采取一定的防范措施，避免造成一些不必要的人力、财力及物质的浪费从而加大了工程的投资。

质量管理工作主要有以下几项：

1） 对原材料的检验。2） 随时检查施工方是否严格按照设计图进行施工。如果发现问题，应当及时处理。3） 加大对隐蔽工程的检查和验收。对于隐蔽工程要严格检查，如果上道工序未经验收或者验收不合格，则不得进入下道工序。若验收合格，甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工。4） 要建立质量管理检查相关的文档体系，保证有据可查，特别是对于隐蔽资料的完整性，一定要严格、认真、准确的记录。

（二） 进度管理

控制进度对项目管理至关重要。房地产项目是否能在合同约定的期限内交付使用，直接关系到房地产公司投资效益的发挥。据调查，房地产企业60%的投诉为逾期交房，所以，只有合理、有效的控制进度，才能顺利到达预定目标。建筑工程的进度控制是在施工工期要求的前提下进行的，在考虑到诸多因素影响的同时，必须根据工程的性质特点及施工环境，以此来制定切实可行的施工进度计划。在实施的过程中要时刻检查实际进度是否与制定的计划相符合，对在过程中出现的偏差进行有效数据分析，并及时采取补救措施，偏差较大的情况下可以按照实际情况修改原计划，以确保工程按期竣工。项目进度管理主要由计划控制、偏差控制和过程控制三方面。

1.计划控制

计划控制是指以实施该工程项目前制定的总进度计划作为控制的依据。通过使用一个动态计划管理，将工程全过程和全部活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。通常用横道图和网络图表示。

2. 偏差控制

偏差控制是指项目进度与实施工程项目之前制定的总进度计划有较大偏差以及影响成本和质量的非常规进度的发生。通过实物量、形象进度、工作量或工时数等指标来衡量工程进度。

3. 过程控制

主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制。主要采用计划网络图、WBS （工作任务分解） 等。

（三） 投资管理

质量、进度、投资是工程建设项目中最重要的三部分。房地产投资是指房地产工程项目在建设过程中花费的全部费用。合理、有效的控制投资，要杜绝资金的浪费，以确保工程的顺利完成。

（四） 材料管理

工程的质量取决于材料的质量。为了保证材料的质量，管理者要准确的掌握材料信息，选择供货能力强、信誉好的商家，并且同时在供货时要求对方提供材料的相关资料，并同时对材料进行复检，确保做到万无一失。并且在订货阶段向供货商提供检验的技术标准，并将其列入订购合同。其中部分重要材料应在签订购货合同之前获得样品，将到货后的材料与其进行对照检查。未经检验或不合格的材料不得入库。要对工程进度、造价随时准确掌握，心中有数，准确完成投资计划。

（五） 安全管理

安全出效益，安全出质量，它是确保经济效益实现的前提。不安全的因素及隐患的存在，对质量、进度、投资及合同的顺利履行都带来严重的影响，它威胁着正常的生产秩序。所以，必须建立健全的保障制度和安全的保障体系，从工程项目领导阶层到实施工作的每一个职工，切实实行安全教育，提高安全意识，把安全生产落实到每一个人每一个环节。

（六）变更与签证管理

1. 变更管理

在项目建设过程中，工程变更管理是一项非常重要的内容。变更常伴随着工程价格及实施进度的调整，它是合同双方利益的关注点。因此合理并及时处理好项目变更，对合同的顺利实施及工程造价的控制有非常大的作用。

2.签证管理

在施工过程中，必须认真审核经济签证。涉及计划以外的工程增加量或者减少量，需及时到施工现场与相关人员进行核实记录，原则上要做到即时发生即时签证，避免事后发生纠纷，同时，签证的办理必须按照国家法律相关规定及施工合同，认真对待以确保准确、合理。

（七） 资料工程技术资料是评定工程质量、工程技术档案的主要依据和内容，也是施工情况的真实反映，同时也是日后维修、扩建、改建等的主要技术依据。

（八） 文明工地

随着建设行业规范化的不断发展，有效的改善了以往施工工地脏、乱、臭的局面。同时企业之间的激烈竞争，也促使企业对自身软硬件设施不断完善，同时树立良好的企业形象，做到文明施工，安全施工。

三、协调管理

（一） 组织协调

建立专门的多方协调会议制度。对比较复杂的部位，应在施工前组织专门的协调会，使各专业队进一步明确施工顺序和责任。无论是会签、会审还是隐蔽验收，所有制定的制度决不能是一个单纯的形式，而应该是实实在在的，或者说是所有的技术管理人员对自己工作、签名应当承担相关的责任。

（二） 管理协调

建立整套健全的管理制度，通过严格的管理以减少施工过程中各专业的配合问题。建立以甲方、监理为主的统一领导，由专人统一指挥，负责解决各施工单位的协调工作。作为甲方管理人员，首先要提高管理者自身素质修养和对业务能力的学习，其次要熟悉掌握与之相关的规范、规程及施工图。最重要是严格执行国家规程、规范及标准。

四、结语

房地产工程周期长，综合性较强，在工程的不同阶段，所管理的侧重点不同，尽管这样，但是项目管理在各个阶段都很重要。管理的成功与否影响着建筑物的质量。房地产项目管理主要由优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业以及建立高效合理的管理模式来得以实现目标。房地产开发的过程中风险因素众多，加强风险管理控制对于开发商识别风险以保证项目的成功有着至关重要的作用。