基于层次分析法的房地产投资风险分析

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2010）11-029-02

摘 要 本文提出了一种房地产投资风险评价指标体系，运用层次分析法（AHP法）与模糊综合评价方法进行了风险指标权重的确定和投资风险的评价为房地产开发企业提供了科学决策的依据。

关键词 房地产投资风险 风险评价指标体系 层次分析法 模糊综合评价

一、引言

当前我国在投资风险评价研究方面主要存在以下不足：一、所涉及风险影响因素较少；二、各种风险因素间的相关性研究不充分；三、一般采用静态分析方式（如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等）。为此，本文针对以上情况提出了一种房地产投资风险综合评价体系，利用模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价。为房地产开发企业全面科学的评价投资项目的风险提供了一种有效的方法。

二、房地产投资风险综合指标评价体系

（一）评价指标体系构建的原则

1．全面性。指标体系作为一个有机整体，既有反映项目收益的指标，又有反映总投资和工期方面的指标；既有确定性指标，又有风险性指标。

2．科学性。指标体系的设计要力求反映客观实际，对评价的结果需要复核和检验。

3．可行性。指标体系不仅在理论上行得通，在实际操作上也要简单易行。

4．系统性。指标体系要注意结构层次，横向可比，纵向可比，重点突出。

（二）指标评价体系的构成

在分析房地产投资风险影响因素的基础上，根据构建原则，构建房地产投资风险的评价指标层次体系，包括：目标层A、准则层B和指标层C。

三、模糊综合评价方法

模糊综合评价方法是一种综合运用层次分析法和模糊评价法来评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。模糊评价法解决了层次分析法的各方案对各评价因素优劣性评分的问题；层次分析法则为模糊综合评价提供了较为科学的评价指标体系和各因素的权重。

（一）建立综合评价指标体系层次结构模型

利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时，最重要的一步是进行投资风险辨识，并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。本文所建立模型如下表所示。

在评价过程中，评价者不可能精确判断矩阵元素bij的值，只能对它进行估计。如果在估计时有误差，必然导致判断矩阵的特征值有偏差。在构造判断矩阵时，并不要求判断具有严格的一致性。这是客观事物的复杂性与人们认识的多样性所决定的。但是，要求判断具有大体的一致性。即在求出λmax后进行一致性检验。

过程分为两步，首先计算一致性指标CI=（λmax-n）/（n-1）。然后随机引入一致性指标RI，计算一致性检验系数CR=CI/RI，计算结果CR≤0.1，则这个判断矩阵有满意的一致性，其特征向量W表示的层次排序的权重基本合理；否则调整判断矩阵，直到获得满意的一致性指标为止。

（三）计算组合权重

根据指标层C风险因素相对准则层B风险因素的特征向量集W和准则层B风险因素相对评判目标A系统风险的特征向量V，可以计算得出指标层C风险因素相对于评判目标A的系统特征向量U，即系统权重向量，相应的计算公式为：U=W×V。

（四）建立多层次模糊综合评价模型

确定评价指标的评价集T=t1，t2，…tm以及相应的风险隶属度向量。最后，得出模糊综合评价模型。

四、结语

模糊综合评价方法克服了传统决策方法只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病，将房地产投资作为一个系统来衡量其整体风险程度。该方法不仅可以得出对项目评价的优劣性定位．而且可以周全地考虑各因素对项目实施效果的影响程度的大小。为投资者的投资决策做出参考依据，具有较大的应用空间应用价值。

参考文献：

[1]刘秋燕.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007:308-324.

[2]陈世权.模糊决策分析.贵阳:贵州科技出版社.2000.

[3]赵震.房地产投资风险分析与评价方法研究.山西建筑.2008.34:23.