宏观调控对房地产走势的影响分析

摘要:就宏观调控对房地产走势的影响进行了较为详细的分析阐述。

关键词:房地产;宏观调控;原因;分析

中图分类号:F29

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)23-0233-01

1引言

进入2009年受鼓励住房消费政策刺激、国民经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响,房地产市场呈现了由回暖到活跃的局面,量价齐升,总体上反映出房地产市场已经明显好转。但一些大城市房价上涨较快,泡沫开始显现。较高的房价超过了普通居民购房的支付能力。一方面会因房价抑制自住型消费需求,而使住房市场的后续住房需求接续不上,另一方面还会出现更多的普通居民买不起房的现象,不利于社会安定。根据当前的房地产运行情况,应该及时合理制定下半年调控政策,正确处理防泡沫和保增长的关系,短期与近中期政策需一并考虑,促进房地产市场平稳发展。

2国家房地产政策调整对未来房地产市场的影响

2009年12月28日,总理接受新华社专访有关房地产问题的表述,将市场对房调政策走向的关注度显著升温。表示,“中央需要采取调控措施,稳定楼价,但在政策制定上,要深入研究及考虑各种情况,制定长远规划及政策,而不是“头痛医头、脚痛医脚”;同时既要发挥市场机制,又要发挥政府调控作用”。之后,一些细化的房地产新政相继出台,如:国务院要求加大保障房建设力度;新拆迁条例即将公示,倾向于按市场价格补偿;国土部将加强土地市场动态监测与信息公开;保障性住房全面推行分户验收。

3未来房调政策将如何发展

2010年成为房地产市场的重要变量之一。中国房地产市场的矛盾是结构性、制度性的。结构决定功能,不解决结构性、制度性问题,中国房地产市场很难有序健康发展。国四条和国十一条中关于“加快小城镇建设”,“提高土地使用效率”,“加快保障房建设并与政府业绩挂钩”等提法,反映了中央对现行城市化模式、城市资源配置模式、城市土地稀缺问题、政府功能与职责等问题的反思,反映出对房地产结构性矛盾的关切与行动。这方面后续政策的出台将深刻影响中国房地产市场的格局与发展,影响中国房地产行业的发展,对企业战略与策略也必将产生深远影响,房地产企业应予以高度关注。

4我国近年来房价上涨过快的的原因分析

(1)市场需求过度旺盛:从需求方面讲,住宅需求主要包括城市化进程加快带来的刚性需求、城市居民改善住房条件的主动需求、城市拆迁改造带来的被动需求以及部分投资者的投资和投机需求等。由于房地产不仅具有消费品属性,也具有投资品属性,所以房地产市场上的需求除了自住性需求外,还存在着大量投资性需求。尤其是近年来,一方面居民可支配收入逐年提高,另一方面银行存款利率较低。于是,大量社会资金在缺乏其他更好投资渠道的情况下,纷纷进入房地产市场,造成部分城市的房地产投资需求迅速扩大。

(2)房地产供给结构失调,各级市场供给不足:长期以来我国住房供给结构不合理,经济适用住房和廉租房供给比例太小,高价商品房的供给比例占据主导地位,大户型、豪华型住房供过于求,而价格适中的中小户型供应偏少。别墅高档公寓每年的新开工面积相对于经济适用房新开工面积的比重在不断上升,前者每年增加,后者却停滞不前甚至下降。这样就形成了一种不合理的供给结构,即高档住房偏多,而与绝大多数居民消费能力相适应的经济适用房的供应明显不足,在高档住房“成本推动”和中低档住房“需求拉动”的共同作用下,引起房价的全面上涨。

5宏观调控未能奏效的原因分析

造成宏观调控未能奏效的原因是复杂的,既有政策上的问题,也有外部环境的原因,这里只从政策层面对房价调控效应不理想的原因进行探讨,具体而言,政策层面的原因主要包括以下几个方面:

(1)调控措施着力点存在偏差:宏观调控的重点是抑制房地产需求的过快增长,如开征房地产交易税、提高房贷利率等都是着眼于需求方面的。但在供给方面,由于担心投资过热,在稳定房价的政策下,政府采取一切措施防止投资增长率的反弹,控制房地产投资。

(2)调控手段存在不足:首先,调控手段运用较为单一,经济手段和法律手段的运用力度不够。其次,调控手段缺乏细分。另外,从保障居民居住需求的角度而言,调控对普通商品房的倾斜政策有所欠缺。

(3)地方政府对调控政策执行不力:财税体系以及房地产法律法规体系都存在着较大完善空间的情况下,不断依靠一条条的行政指令进行宏观调控显然是隔鞋搔痒、未到要害。其次,调控手段缺乏细分。另外,从保障居民居住需求的角度而言,调控对普通商品房的倾斜政策有所欠缺。在通过提高房屋贷款利率抑制投机时,没有对不同收入的购房群体加以区分,使得普通消费者买房的压力增大。而且普通消费者相较于投机商而言对房贷利率的敏感度是高出许多的,投机商可以通过提高炒卖价转嫁弥补融资成本,而普通消费者却因为贷款利率的上升压力倍增。

6如何促进房地产市场平稳发展

根据当前的房地产运行情况,应该及时合理制定调控政策,正确处理防泡沫和保增长的关系,短期与近中期政策需一并考虑,以此促进房地产市场平稳发展。

应该采取的短期政策有:第一,适度控制信贷规模。做到区别对待,有保有压,要保自住型、改善型需求,支持普通居民解决住房和改善住房条件;要严控投资型需求,防范信贷风险,引导信贷投向实体经济。第二,适度增加住房用地的供给。均衡供地,掌握供地节奏;完善土地拍卖规则,提高参与土地竞标的资质门槛;强化政策引导,督促土地尽快开发,有效利用存量土地。第三,加强对开发商的监督、管理,规范开发商的经营行为,制止开发商捂盘惜售行为。第四,各地政府要加强房地产市场信息化建设,及时公布相关政策以及土地、住房供应、销售等信息,提高市场信息透明度,促进住房价格的合理形成。第五,对目前鼓励住房消费的政策,要明确继续实施的时间,以安定人心。第六,继续贯彻落实保障性住房制度,加快廉租房的建设,加强管理,做到公平配租、销售。

应该采取的近中期政策是:注重基础制度建设和解决体制、机制问题,建立促进房地产稳定健康发展的长效机制。其政策重点应包括:开征物业税,提高存量房的利用效率;加大政策支持力度,大力发展住房租赁市场;对土地招拍挂制度、土地储备制度的调整与完善;完善住房保障制度,扩大覆盖范围;多样化的住房金融体系;降低信贷风险;健全和完善房地产法律体系等。

7房地产市场走势好转,不稳定因素依然存在

第一,商品房交易量有出现盘整的可能。下半年房地产销售状况主要取决于政策调整情况,尤其是信贷政策调整方向和力度,如严格实行二套房贷的政策,将对贷款炒房投机行为产生一定的抑制作用。价格大幅上涨,超过普通居民的购买能力,将抑制自住型需求的实现。受开发商捂盘、供应不足等因素影响,也将对交易量产生影响。下半年交易量会因此出现盘整,环比或出现回落。

第二,偏紧的房贷政策,将使房地产价格上升趋缓。

第三,土地价格仍然较高。随着政府推地的增加和市场流动性的增长,土地市场下半年仍将保持活跃。由于2008年土地投放量和交易量偏小,一、二线城市地价仍将较高。

第四,房地产开发投资速度将继续恢复。继续向好的宏观经济,增强了开发商对未来的信心;宽松的货币政策、活跃的房地产市场,使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力;2008年下半年房地产投资增速逐月下降,在统计上存在一定的翘尾因素,将使房地产开发投资速度继续恢复。

但是应该清醒地认识到,房地产市场过快回升过程中还存在不稳定的因素,将带来不利的影响。一是市场调整时间短,行业调整未到位,深层次的体制、机制问题并没有彻底解决,房地产业健康发展的基础不稳定。二是进入二季度以来,投机者大量进入,东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交价格上涨较快,市场非理明显增加,透支未来的市场需求,泡沫成分增大。三是房价上涨过快,超过了普通居民的承受能力,增加社会不安定的成分。四是信贷潜在风险增加。

8结语

至今为止,我国对于房地产调控的宏观货币政策未取得预期的效果。造成房价快速上涨的因素是多方面的,既有需求层面的,也有供给方面的。政府在进行多次调控后,为什么还是未能有效规范房地产市场的发展呢?究其原因,我们认为这主要是由于宏观调控手段和调控政策的着力点不完全正确存在偏差,稳定房价的主要措施应当是充分运用多种经济手段,避免行政干预造成的逆向调节,确保房价的稳定。