外资银行杀入房贷市场

中国的房价像脱缰野马一样持续攀升，买房资金需求旺盛，有市场的地方就有利润，外资银行不会错过这个开展房贷业务的黄金时机

4月中旬，花旗、汇丰、渣打和东亚等四家外资银行正式拥有中国企业法人地位。自此，这几家银行可以从事境内人民币零售业务等各项金融业务，展开了与中资银行的正面竞争。

随后，四家外资银行纷纷推出了自己的房贷业务。房贷市场在中国已经相对成熟，各大中资银行早已占据了大部分市场份额，初来乍到的外资银行短时间内如何吸引顾客？对外资银行“情有独钟”的高端人群是否会买账？《新财经》记者带着问题，分别采访了花旗银行、菲律宾首都银行、加拿大帝国商业银行等几家外资银行。

资信审查遭遇信用瓶颈

在我国房贷市场，一些人为获得贷款，会采取制造虚假收入证明的手段，这对银行来说蕴涵着很大风险。外资银行为规避风险，大多要求申请者提供连续三个月的个人银行对账单，并要求申请者有连续三个月以上、超过月供两倍的入账记录。在贷款门槛和还款方式上，外资银行对抵押方资产房龄的要求相对较高，贷款人所抵押房产的房龄必须在8年以内，贷款年限最短5年，最长30年。这样的防范手段在一定程度上控制了银行风险，将风险降到了较低水平。

但是，对于那些一处房产多处抵押的欺诈行为，外资银行也没有什么更好的办法。如果一个国家的信用体系不健全，一切防范手段都会显得无力。菲律宾首都银行首席代表魏琦向记者表示，“信用体系不健全是中国面临的最大难题。在国外，信用体系建立得比较早，银行、海关、税务等部门都是联网的，贷款人的所有信用记录都是透明的，甚至一次小小的交通违规都会被记录在案。”

信用体系不健全给银行审核贷款人信用级别带来很大困难。高端人群大都拥有一定的社会地位，有些还有自己的公司。对这些人，国内银行一般就是核实一下他的房产，查阅一下他们公司的资产负债表。但是，很多中国企业的资产负债表不是国际公认的会计师事务所审核的，这就让造假者钻了空子。在国外，高端人群提供的企业资产负债表大都通过国际公认的会计师事务所审核，一旦发现账面造假，贷款人要承担法律责任。

外资银行对中国的信用体系并不“感冒”，但他们的服务对象同样对外资银行心存疑虑。

在得知外资银行可以开展房贷业务后，一位中国企业家表示，“国内的所谓成功人士比较了解国内银行的做法，他们大部分会选择中资银行申请房贷。我也了解过，外资银行不会因为谁是知名人士而放宽贷款条件，除非贷款人是富豪排行榜上榜人物，或者贷款人的财务报表是德勤等几大会计师事务所审计的，否则外资银行根本不会认你。”外资银行的“铁面无私”无形中提高了它的门槛。

记者随后又采访了几位企业家，他们对这个消息并不是很关心。做纺织生意的李总告诉记者，“外资银行的高质量服务有所耳闻，但外资银行的业务对于我来讲还是个盲区，我暂时没打算花时间去了解这方面的情况。”对于中国的高端人群来讲，既然可以从中资银行申请到房贷，何必去接受外资银行的审查，受这份“洋”罪呢？

竞争优势受制于网点布局

外资银行在国外拥有比较丰富的房贷业务经验，其先进的管理理念、领先的技术手段、较低的融资成本、精巧的本外币理财产品，无疑是吸引高端客户的重要因素。但进入门槛如果太高，势必将太多数人挡在门外。

“在房贷市场，外资银行怎么跟中资银行竞争？说句实在话，真正想竞争起来，保守点讲怎么也得十年以后。外资银行的房贷业务能有3％的市场份额就不错了，不会对现有市场格局产生太大影响。”身在外资银行的魏琦认为，“外资银行做房贷业务只是想先占上这块地方，把营业执照拿下来而已。在遇到信用危机的时候，中资银行还有一些相应的措施和补救办法，但对外资银行来讲就比较被动。”魏琦所说的措施和补救办法，就是中资银行在遇到贷款人无法还贷的时候，可以收回其所抵押的房产。对于外资银行来讲，虽然同样可以这样做，但房子是在中国的土地上，操作风险要比本土银行大得多。

在网点数量方面外资银行同样没有优势。据了解，汇丰银行在内地拥有35个网点，东亚银行32个，渣打银行23个，花旗银行相对较少，只有16个。这四家银行的网点加在一起仅有100多个，数量不及上海规模最小的国有商业银行网点的一半。但是，魏琦对此持乐观态度，“别看几大外资银行的网点加起来不过100多家，但这只是短短十年时间发展的结果。现在中国的金融市场完全放开了，我相信，像汇丰、渣打这样的老牌外资银行发展会很快。”

不可否认，花旗、汇丰、渣打和东亚这四家外资银行都具有丰富的市场经验。当初进入香港市场的时候，它们也遇到过各种问题，如今，它们在香港的零售业务却开展得非常好。从另一个角度看，香港房地产市场长期以来都很繁荣，香港与内地的文化又非常贴近，所以，它们在啃内地这块市场时，已经具有了相当丰富的经验。

对外资银行进军境内房贷市场，中资银行并未产生多大反应，好像对此“早有准备”。为了应对外资银行进入房贷市场，早在2006年，中资银行就已采取了实际行动。大多中资银行不断推出房贷新产品，先后进行了产品创新。不过，值得担忧的是，中资银行除产品创新等方面有所进步，更多的是效仿外资银行的各项收费方法，而服务等基础工作并没有多大改进。

或许正如某位业内人士所言，“中资银行很清楚，外资银行再怎么发展，也没我发展得快，一时也追不上我的网点数量。”如果中资银行真是这种心态，真是需要小心了。近日，多家外资银行表示，它们2007年的网点扩张指标将翻番。

房贷市场充满诱惑力

虽然此次获批房贷业务的外资银行只有汇丰、花旗、东亚、渣打四家，但是，众多外资银行大都看好中国的房贷市场。加拿大帝国商业银行首席代表郭仲华表示，“我们银行暂时没有做房贷业务，因为我们还没有得到审批。否则，这么诱人的一块市场，我们没有理由不参与。”

魏琦则表示，“菲律宾首都银行在北京只是一个代表处，在该地区还没有开展房贷业务，但首都银行在上海有一家分行，有做房贷业务的打算。由于我们现在还没有申请转制，所以，暂时只能做针对外籍人士的房贷业务。假如我们能像那四家外资银行一样申请转制成功，肯定要做本地房贷业务。”

外资银行进行房贷业务需要银监会等监管部门核准。据郭仲华介绍，“外资银行做房贷业务的规模，与它的注册资本金和贷款比例都有一定关联。”

注册资本金是考量一个外资银行资质的重要指标，比如，外资银行在内地注册需要10亿元人民币以上的规模，这本身就是一种制约。

其实，外资银行看重房贷业务也是正常的，尤其是近两年来，中国的房价像脱缰野马一样持续攀升，老百姓靠储蓄资金根本满足不了买房需求，因此，需要大量的房贷资金。有市场的地方就有利润，外资银行不会错过这个开展房贷业务的黄金时机。