我国房地产企业筹资风险的成因与防范研究

摘要：伴随着中国经济的快速发展，中国房地产业走过了规模与影响力快速提升的十年。房地产行业具有高负债、高风险等明显的特征。房地产企业面临的筹资风险无时不有，无处不在。本文分析了房地产企业筹资风险的形成原因：负债规模逐年增长；期限结构不当；筹资方式单一，过度依赖银行借款。同时提出了相关防范措施，以期达到降低房地产企业筹资风险的目的。

关键词：房地产；筹资风险；成因；防范

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）003-0000-01

一、前言

筹资风险，又称财务风险，从筹资的视角出发，是指企业在筹集资金的过程中，由于未来收益的不确定性使偿还到期债务存在不确定性带来的风险。因此，企业的筹资风险与负债经营有关，企业不借用负债，就不会产生筹资风险。

房地产业是资金密集型产业，其基本特征为：资金需求量大负债高、项目投资周期长资金周转率低、受外部金融环境和国家宏观政策调控影响明显。房地产公司面临的筹资风险无时不有，无处不在。因此，企业只有提升自我管理水平，增强对筹资风险的识别与防范能力，防微杜渐，才能使企业在市场竞争日趋激烈的今天立于不败之地。

二、房地产企业筹资风险的成因

（一）负债规模逐年增长

负债规模是指企业负债总额的大小或负债在资金总额中所占的比例的高低。企业负债规模过大，利息费用支出增加，企业需用收益的大部分去偿本付息。依据2010至2013年《中国房地产上市公司测评研究报告》，中国房地产上市公司2010―2013资产负债率如下表：

由上表看出，我国房地产企业的资产负债率较高，均超过60%，且成逐年递增的趋势。负债比重越高，企业的财务杠杆系数越大，股东收益变化的幅度也随之增加。因此，负债规模越大，筹资风险越大。

（二）期限结构不当

期限结构是是指企业长期借款同短期借款的相对比重。负债的期限结构安排不当，会增加企业的筹资风险。从长期负债比率来看，2013年，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2012年上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2012年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。因此，需权衡好长期负债、短期负债的规模与比重，合理安排筹资期限组合。

（三）筹资方式单一化，过度依赖银行借款

我国自改革开放以来，逐步建立和发展了金融市场，债务筹资方式呈现多样化，主要有吸收直接投资、银行贷款、发行股票、商业信用等。房地产行业是资金密集型产业，资金需求量大，自筹资金比重小，必然依赖金融机构尤其是银行的支持。2010年起中央收紧房地产商融资，一旦房地产出现长期滞销，房地产企业将陷入资金困局。

三、房地产企业筹资风险的防范

（一）确定合理的负债规模，优化资本结构

市场经济的条件下，企业竞争日趋激烈。仅利用所有者投入的资金肯定不能满足企业的经营管理。因此企业需要负债，需要利用财务杠杆产生的杠杆效应，筹资风险和财务杠杆收益是企业筹资过程中必须考虑的两个方面。房地产企业要想在项目开发时资金周转顺畅，就要使企业内部各类项目保持合理的比例关系。

（二）合理安排筹资期限组合方式

筹措短期资本，资本成本相对较低、弹性高、筹资风险较大，而长期资本则与之相反。企业在决定长、短期筹资的比例关系时，要根据其生产经营和发展需要，权衡风险与收益。

企业对筹资期限结构的安排主要有三种方式：保守型、中庸型、和风险型。

保守型期限结构，企业以长期融资方式支持固定资产、永久性流动资产和部分波动性流动资产的需要，短期融资仅满足剩余的波动性流动资产的需要。该期限结构面临的整体风险较低，但资本结构弹性较弱，具有较强的刚性，实际中并不多见。中庸型期限结构，企业对波动性流动资产以短期来源来解决而对永久性资产包括永久性流动资产和固定资产则用长期来源来满足资金需求。该结构具有良好的财务信用，资本成本具有可调节性，资本结构具有弹性，实际中较为常见也较为合理。风险型期限结构，是指企业资本结构中主要甚至全部采用债务融资，流动负债也被大量长期资产所占用。短期来源不仅解决临时性流动资产的资金需要，还解决部分永久性资产的资金需要。这种融资结构资金成本低，财务风险高。所以，房企应当尽量选择中庸型期限结构，避免风险型结构。

（三）选择多元化筹资方式

房地产行业具有规模大、时间长等特性，促使房地产开发资金需求量巨大。资金来源问题成为房地产公司扩大规模提升效益的瓶颈。2004年7月5日，万科A（000002）公告称，已与Hypo Real Estate Bank International签订合作协议，为即将开发的中山万科城市风景花园项目融得3500万美元。万科开启了房地产企业从海外银行贷款之先河。此笔贷款的利率比国内现在海外房地产基金的利率要低很多，大大降低其筹资成本。2008年万科A（000002）公司债有担保品种发行规模为30亿元，无担保品种发行规模为29亿元。因此，可通过寻求海外贷款、发行债券、房地产投资信托、引进抵押贷款投资等形式寻求多元化的筹资方式，提高融资能力，降低筹资风险。

四、结语

企业既然需要负债经营，就必须承担筹资风险。筹资风险是一把“双刃剑”。它既有可能给企业带来损失，也有可能给企业带来意想不到的经济利益，关键在于企业能否把握、控制并利用好筹资风险。房地产企业需要寻求合理的资产结构、控制负债规模、创新筹资模式，树立正确的财务风险观念、提升风险防范意识，做好筹资风险的防范措施，方能提高其经济效益以及社会效益，强化其市场竞争力。

参考文献：

[1]黄婉婷.企业财务风险控制研究[J].会计之友，2013（23）.

[2]李欣.浅谈如何构建企业财务风险管控体系[J].经济研究参考，2012（16）.